济南房地产价格影响因素分析研究论文设计.docx

摘 要自中国取消福利分房推行住房制度改革后，中国房地产市场的发展才真正拉开帷幕，自此以来，房地产价格一直备受关注不难理解，房地产作为我国经济发展的重要支柱产业，同时又是与人民生活息息相关的特殊商品，研究其价格影响因素也是十分必要的本文从政治、经济、社会等方面分析探究了房地产价格影响因素，并选取济南为例进行实证探究，较为详细的分析了影响济南房地产价格的因素通过分析各方面因素，及选取济南近十年房价数据做stata回归数据分析，得出相应结论最后，在对济南房地产价格影响因素分析之后，为促使济南房地产市场持续健康的发展，本文拟从几方面提出了相关政策建议关键词：房地产市场；影响因素；房价调控AbstractSince the abolition of welfare housing reform in China, the development of China's real estate market has really begun. Since then, the real estate price has been concerned. It is not difficult to understand that real estate, as an important pillar industry of China's economic development, is also a special commodity closely related to people's lives. It is also necessary to study its price influencing factors. In this paper, from the political, economic, social and other aspects of the real estate price factors, and select Jinan as an example for empirical research, a more detailed analysis of the factors affecting the real estate price in Jinan. Through the analysis of various factors, and select the house price data of Jinan in the past ten years to do Stata regression data analysis, draw the corresponding conclusions. Finally, in order to promote the sustainable and healthy development of Jinan Real estate market, this paper puts forward some policy suggestions from several aspects. Key words: Real estate market; influencing factors; house price control 第一章 绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景我国房地产产业起步较晚，拥有过往历史经验较少。

1978年，我国开始推行改革开放，并同时对市场经济着手进行整改，自此我国经济开始快速增长而在1978年的住房改革并没有真正使我国房地产行业进入发展正轨；直至1998年，我国取消福利分房，推行住房制度改革，这才真正拉开了我国房地产市场发展的帷幕从上世纪八九十年代至今，经过二十几年的发展，房地产产业也已一跃成为我国经济支柱其不仅自身取得了耀目的成绩，同时也带动我国其他大小六十几个相关产业的共同发展二十一世纪以来，随着人们的生活改善，工资、可支配收入的提高，越来越多的人开始对房产投资管理感兴趣，越来越多的人愿意购置房产如此，发展愈来愈好的房地产市场成了人们目光集中的地方，随着人们居高不下的热情，房价理所应当的“水涨船高”，甚至一度出现炒房热潮受2008年经济危机影响，我国房价上涨步伐稍有停滞，涨幅有所下降，不过很快房地产市场回暖，房价涨幅有所提升后期国家进行宏观调控，房价上涨幅度得到一定控制然而，就目前看来，房价依然高高在上国家宏观政策调控下使得市场更趋于规范合理，日渐完善，却仍存在一定的问题未来房地产市场的发展以及房价走势是人们所关心的重要问题在这一背景之下，对影响房地产价格的因素探究分析是必要的。

1.1.2选题意义房地产作为一种特殊的商品——可用来消费亦可作为一种投资，具有双重特性房地产行业作为国民经济的支柱，其发展及带动相关产业发展带动我国经济的增长，对我国经济的可持续发展有重要作用本文选取济南房地产市场为分析对象，探究各因素对房地产价格的影响，对稳定房地产市场、以求房地产市场的健康发展，有如下意义了解当前房地产市场对于当前市场现状，及形成因素和相关数据的搜集、罗列、对比，以便进一步了解当前房地产市场分析房地产市场价格影响因素通过对影响房地产价格的各种相关因素，如政策调控、人口流动、经济因素等的分析和寻求其中联系，能够厘清各种因素对房地产价格影响的程度，更好的分析哪些因素对房地产市场影响更大有利于实现房地产行业健康发展房地产市场与百姓生计息息相关，房地产价格过高或过低都会对经济发展造成一定影响，了解影响房地产价格的因素为预测房地产价格走势、施行调控措施提供参考，保证房地产行业健康发展1.2文献综述熊智敏（2008）运用回归分析研究了我国房价与银行信贷相关性问题，研究结果表明房地产信贷供给增加和住宅房地产价格在短期内具有相互促进的关系曹玉（2011）从理论的角度分析了影响商品房价格的因素其次,通过选取一年全国商品房影响因素的相关数据,对商品房价格的影响因素进行了实证分析,得出相关结论。

庄岩（2011）利用中国 1999 年到 2009 年的月度数据进行实证研究，结果表明我国银行贷款、房价与房地产供给和需求之间存在协整关系，房地产价格与银行贷款的格兰杰因果关系互相成立，因此银行贷款增加也促进了房价上涨李超等（2015）利用面板数据模型和地理加权回归模型研究了中国住房需求的影响因素，并且把人口结构特征作为基础，研究结果表明，城市的常住人口数量、流动人口数量、居民的收入分配结构、人力资本状况以及全社会的人口抚养比对中国城市的住房需求产生显著影响孙怡然（2016）通过面板数据模型分析研究，城市土地供应量受限程度存在差异导致竣工面积在长期内对一二线城市房价影响显著，信息不对称程度不同使建设投资完成额对三线城市影响正相关，区域人口存在集聚效应是人口因素影响不同的原因，投机性需求拉高房价导致收入因素影响不显著，财富效应使货币供应量影响显著，贷款利率的供给弹性大于需求导致利率影响呈正相关黄华（2017）从房屋建筑开发成本、商品房供应、经济发展状况、房地产调控政策、心理因素等几个方面深入剖析了对商品房价格产生的影响选取 2006 年至 2015年影响天津市商品房价几大主要因素的历史数据为依据，运用 SPSS 软件计算得到回归方程，模拟预测天津市商品房价格，并对模拟预测结果进行检验并得出相关结论。

郑世刚（2017）围绕房价波动和政策调控两条主线，以房价决定理论与模型、大数据理论、特征价格理论和政府干预理论为基础，抓取了30个省会城市和直辖市的房价发布信息，构建房地产的特征价格模型，对房价进行特征调整；然后通过文献研究法梳理房价的影响因素，研究政策调控对房价的影响关系赵诗聪（2018）从供给、需求和其他因素入手，定性分析各因素对黑龙江省房价波动的影响方向得出房地产开发投资额、土地成本、人口规模、居民收入水平、货币供应量、经济发展水平、心理预期、城市规划对黑龙江省的房价水平有正向作用，房屋竣工面积、利率对房价有反向作用的结论李丹，朱家明，李薇及徐亮（2019）以三亚市为研究对象，通过查找相关资料选取合适的指标体系，建立房价波动的多元回归模型，并利用计量经济学知识进行模型的检验、修正，量化探析房价波动的影响因素结果发现房价的波动主要受居民消费价格指数等因素影响较显著1.3研究方法1.3.1文献综述法本文以济南市为例分析房地产价格波动的影响因素，通过查阅期刊、硕博士论文以及互联网相关资料，对其进行梳理分析，从各高校学者研究的相关课题结论中寻求自己的研究思路1.3.2数据分析法本文以济南市住房价格波动为例分析，选取2008年至2017年十年间济南市人口流动状况、住房竣工面积、住房销售价格销售面积、人均可支配收入等相关数据，做成图表为佐证或以此作为对比分析。

第二章 相关概念及房地产价格影响因素2.1房地产价格2.1.1概念首先房地产这一概念是一个综合且较为复杂概念而对这一概念的理解可以从两个方面来看：房地产作为实际存在的实物现象的同时又可作为一项法律权利从前者看来，房地产是由建筑物以及其所占有附加对土地所共同构成的实物，建筑依赖于土地存在，二者结合在一起不可分开这里提到的土地又可根据开发状态分成未开发土地和已开发土地；建筑是指人工劳动的产物，包括建筑物和房屋两大类后者即在法律意义上房地产指的是一种财产权利，这种权利寓于房屋建筑等实物之中，包括所有权、使用权、租赁权等多种权利房地产价格对应房地产的组成部分其内容也包括两个部分，即房地产价格由建筑物价格和土地价格共同组成2.1.2特征基于上述房地产价格的概念，可了解房地产与其他一般商品不同，由此决定了它的价格具有一定的特殊性首先由于房地产价格由建筑物价格及土地价格共同构成，而土地最大的特点是其位置固定，那么这就决定了房地产的性质的不动产在规划建筑住房时，由于土地的这一特性，开发商只能就地规划，于是某一处的房地产具有区域特性，其市场影响也收到区域制约这意味着影响房地产价格的因素很程度上与区域位置相关。

其次，由于土地并非取之不尽用之不竭的资源，而是一种相对稀缺的资源，这也赋予了房地产一定的稀缺性，这种稀缺性为房地产附加了一种增值价值对应的房地产的价格会大受土地购入成本以及后期建设投资的影响另外，房地产价格与一般商品价格不同之处还表现在，其他一般商品价格一般来说是固定的，即相对来说不会因为用途或时间发生变化；房地产则大不相同，房地产作为一种特殊的商品，会因为其用途、所处位置、周围环境、配套设施建设的因素的改变而产生价格波动，例如住宅和写字楼的价格会大不相同，位于市区和位处郊区的房价也有很大的差异2.2房地产价格影响因素2.2.1经济因素目前，在房地产价格波动的影响因素中，经济因素占据重要地位，其中成本因素是不可忽略的重要方面这里所指成本主要包括购置土地费用、建筑安装费用、设备器具购置及其他相关投入购置土地是房地产建设的第一步，土地价格也与房地产价格息息相关一般来说，土地价格高，建设成本自然高，所决定的房地产价格自然也会高随着近些年房地产不断的开发土地，城镇可用地范围在逐步缩小，土地购置成本随这种现象也在逐年提高建设安装费用是在房地产工程建设中所产生的，它的消费高低与采用原料及建筑工艺有很大关系，同时建设安装费用在房地产投入成本中占有很大比重成分，这就意味着一旦建设安装费用提升，势必会增加房地产项目开发者的费用投资，而为了将这笔费用转嫁到消费者身上，房地产价格一定会上涨。

近年来，房地产投资者不仅关注房地产建设的区域环境，更多的注重其本身建设材料、以及建筑工艺，力求健康环保，而这些对建筑材料工艺都作出。