写字楼分级标准划分.doc

寫字樓標準劃分及概念定義资料整理：全力行地產策劃平臺―、甲级、、不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；角度评定；而“第四代/第五代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱二、“甲级”标准不是最高级别“甲级写字楼”是一资发展商开发涉外写字楼过程中，逐，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本划分的甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的级标准，是产业内的一种习惯称谓由于写字楼物业在不，写字楼的分类一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分具体来说物业等级和等级标准可作下的划分和界定1、顶级物业（国际写字楼）（1）楼宇品质：建筑物的物理况和品质均是一流，建筑筑物有灵活的平面布局和高使用率；楼层面积大，高档高公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、0等等。

② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆③ 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右④ 设备标准：名牌中央空调和新风系统，中央空调系统高效；有楼宇自控;有安全报警；有综合布线⑤ 层高方面：写字楼标准层高在3.7-米4，.净0高2.米7以上（含网络地板）⑥ 平层轴距：核心筒距离玻璃幕墙约10-15米2）建筑规模：超过50000平方米，平层面积在1800-200平0米及以上3）客户进驻：国外知名的大公司租户组合；知名跨国、国内外大公司、财团和企业集团4）物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务5）交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道有多种交通工具和地铁直达6）所属区位：位于城市主要商务区的核心区。

7）智能化：5A（8）开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验2、高档物业（甲级写字楼）（1）楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美① 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、等等② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足③ 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线④ 电梯标准：良好的电梯系统，对乘客和商品进行分区，一般每00-0000平米一部电梯，平均候梯时间不超过40秒⑤ 层高方面：写字楼标准层高再3.7-米4，.净0高2.7米以上。

⑥ 平层轴距：核心筒距离玻璃幕墙约10-12米2）建筑规模：3-5万平米，平层面积在1400-150平0米及以上3）客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行开发、政务、研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务4）物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务5）交通便利：位于城市主干道（含地铁等轨道交通），多种交通工具直达6）所属区位：位于主要商务区或副都心区智能化：及以上3、中档物业（乙级写字楼）（1）楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物① 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等② 配套设施：有专用地上、地下停车场③ 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线2）建筑规模：无限制3）客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发、创意设计、文化创意等类型4）物业服务：有物业公司服务。

5）交通便利：有交通线路到达，交通较方便6）所属区位：副都心或较好的城区位置4、低档物业（丙级写字楼）（1）楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求① 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具② 配套设施：无③ 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线2）规模：无限制3）客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务4））物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班5）交通便利：有交通线路到达6）所属区位：一般城区位置三、狭义“”与广义“”的评定标准“5A标准是目前较流行的评定方式，但“5A概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括（办公智能化）、（楼宇自动化）、（通讯传输智能化）、（消防智能化）、（安保智能化）；二是广义的指综合“级'评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。

处于“生产链条最高级”的写字楼的发展脉络，是一个城市的发展历程和特性因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准级地理位置标准：级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准级客户层次标准：级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用服务品质标准：级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上两者俱佳，将认为其具备服务品质级标准硬件设施标准：级主要考核建筑设计和建筑功能的创新以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准级四、根据发展轨迹制定写字楼标准中国的写字楼发展经历四个阶段：第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。

西安第一代写字楼是零散分布不同区域的写字楼，如：小寨国贸大厦、高新区火炬大厦等第二代写字楼指的是城I*I*楼这批写字楼除了满足功能i内部空间开始针对客户灵活分割，智能导向，化水准有所提升西安第二代写字楼以高新区旺座现代城、橡树街区的为代表第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需0呆办公理念，提高舒适度和品质，大大提高了智能化的水字楼以老三届世纪星大厦为典型代随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环呆办公理念，从而达到国际化商务社区的标准如高新区都市之门、高新国际商务中心、西港国际、迈科国际大厦、中大国际等IIftlHMillII!!IIII和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点:一、标客户明确第四代瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效、景观要求更高。

国际上许多知名或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近除了自然景观，写字楼内白靜色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势三、更多商务空间随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式四、提倡绿色环保第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中五、高智能化第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到甲级标准将是最低的智能化标准,包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。