房地产经营管理第六章-房地产开发.ppt

单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,房地产经营管理,主编 乔志敏 李德峰,,副主编 黄兴文 贾宁凤,,,中国人民大学出版社,房地产经营管理,21世纪房地产系列教材,北京市高等教育精品教材立项项目,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,,*,第六章 房地产开发概述,,6.1 房地产开发的概念及分类,,,房地产开发,是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程分类,,按照开发规模，房地产开发可以分为,单项开发、小区开发、成片开发,单项开发所开发的是规模小、功能单一、配套开发设施简单的相对独立的项目小区开发包括新城区的小区综合开发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基础设施和配套项目齐全、功能完善成片开发是指范围广、项目类型多、投资巨大、建设周期长的综合性开发6.1 房地产开发的概念及分类,6.1.2 房地产开发的任务,,（,1）对即将可能开发的各种类型房地产作市场需求,调查和分析,评价；,,（,2）对可能开发的房地产进行,场地选择和勘察,，以保证所选择场地在自然、经济、环境等方面能够满足房屋建设及盈利目标实现的要求；,,（,3）进行土地改造和房屋建筑的规划,设计,；,,（,4）为土地取得及改造、房屋建设所需资金提供,融资,安排；,,（,5）对土地改造和房屋建设的施工进行,组织、管理和监督,；,,（,6）竣工房地产的,出售或出租,经营。

6.1 房地产开发的概念及分类,6.1.3 房地产开发的主要参与者,,1.开发商,,,2.经营合伙人,,提供资金,,3.金融机构,,建筑贷款、抵押贷款,,4.建筑承包商,,建筑施工,,5.建筑师,、工程师,,开发规划、建筑设计等,,6,.工程监理师,,工期、质量控制等,,7,.会计师,、经济师,,工程预算、成本控制等,,8,.市场营销人员、估价师,,土地评估、房屋评估等,,9,.律师,,法律咨询等,,10.原土地产权人,、项目购买人,,买卖合同等,,11.政府,产权登记、施工许可等,6.2 房地产开发过程,,,6.2.1 提出开发设想,,6.2.2 开发设想的具体化,,6.2.3 开发投资的可行性研究,,6.2.4 申请项目选址并获取土地使用权,,6.2.5 工程项目的规划及建筑设计,,6.2.6 征地及拆迁安置,,6.2.7 项目融资,,6.2.8 工程招标及施工,,6.2.9 市场营销及策划,,6.2 10物业管理,6.3 房地产开发项目的区位选择,6.3.1 宏观区位选择,,,,,,,,,1.经济基础分析法,,2． 加拿大、日本、英国投资者在美国进行房地产投资的宏观区位选择,,LQ,i,=(e,i,/e)/(E,i,/E),,i=1,2,3,…,n,,式中，,LQ,i,为区位商；,e,i,为城市中,i 部门职工人数；e为城市中总职工人数；E,i,为全国,i 部门的职工人数；E为全国的总职工人数。

MKT=∑RI,j,/D,2,ij,,,j=1,,,2,,,3,,,…,,,49,,MKT反映了对某一特定位置的空间需求,不限于其所在州的范围内这一事实,优于对一州收入水平的简单度量6.3 房地产开发项目的区位选择,6.3.2 微观区位选择,,（,分析城市土地利用类型分布受支付地租的竞争能力、城市规划、社会环境等因素影响土地使用者的竞租能力取决于两个方面：,,一是城市内交通成本和期望避免这种成本的程度,二是资本对土地的生产替代能力一般来说，竞租能力与这两方面成正相关6.3 房地产开发项目的区位选择,6.3.3 不同用途房地产项目的区位选择,,,,,1． 商业房地产项目的区位选择,,（,1）最短时间原则,,（2）便捷性原则,,（3）接近购买力原则,,（4）满足消费者的购物行为目的,2．居住房地产项目的区位选择,,（,1）对居民的居住面积、租金、交通费及交通便捷性、生活费综合考虑的原则2）社会区及邻里原则,6.4 房地产开发项目管理,,6.4.1 项目管理概述,,1．项目经理,,2．项目计划制定,,3．项目工作任务分解,,4．制定网络计划,,5. 项目的进度及费用安排,,6．项目控制,,7. 项目成本绩效分析,6.4 房地产开发项目管理,6.4.2 项目的工程期管理,,,,,,,,,,,,,,,项目的工程期管理,1．工程期管理内容及流程概览,,2． 对项目工程设计与监理顾问的选择,3． 项目施工招标（选择承包商,）,4． 项目施工合同,6.5 房地产开发项目融资,,6.5.1 开发项目融资方式,1.债务融资方式,,,,,,,,,（,1）向银行借款,,（,2）由保险,,公司、投资基,,金提供贷款,,（,3）向其他企业借款,,（,4）向社会,,发行债券,,6.5 房地产开发项目融资,6.5.1 开发项目融资方式,Title in here,,,,,,,,,,,,,（,1）与其他企事业单位、,,金融机构一起以资金,,或实物进行合资开发。

Title in here,,,,,,,,,,,,,,,,,（,2）向社会发行股票,Title in here,,,,,,,,,,,,,,,2.权益融资方式,,6.5 房地产开发项目融资,6.5.2 融资方式的选择,,,,,1．不同融资方式的特点,,2．主要融资方式的资金成本,,3．宏观金融环境,,4．项目建成后的经营方式,,6.5 房地产开发项目融资,6.5.3 融资管理,1． 编制项目预算资金投入计划表,2． 编制项目资金回收计划表,,3.,编制项目资金流动计划表,4．编制项目融资计划落实表,6.5 房地产开发项目融资,6.5.4 融资方案选择,,,,融资方,,案选择,1.安全性,,2.经济性,,3.可得性,,6.6 房地产开发风险控制,,6.6.1 初始阶段,,第一，要注意正确,客观地评价自己,进行房地产开发投资的能力和财力，切忌自以为是，过分夸大自己的能力和财力，盲目投资第二，从财力、工作能力、工作业绩等方面，正确,判断,项目各个参与者的,资格和能力,第三，,协调,好开发过程中不同利益行为个体之间的,关系,第四，认真分析宏观经济形势，,正确把握投资时机,6.6.2 可行性研究阶段,,第一，在时间和成本,—效益允许的范围内，尽力,提高,对各种预期租售价格、租售数量、开发成本等变量进行调查、估计的,准确度,。

第二，,加强对项目限制性因素和环境影响方面的研究,6.6 房地产开发风险控制,6.6.3 土地取得阶段,,,第一，,认真核实土地的产权状况及规划条件,，争取在政府有关部门的帮助下，依法做好土地征收或拆迁安置工作，处理好与被征收人或被拆迁人之间的关系第二，,确定适当的土地取得方式,，在土地买卖合同中，尽可能规定一些有利于保护自身利益的保证条款，比如在市场行情可能发生较大不利变化时，可以对规划条件作出适当修改的约定6.6.4 规划设计阶段,,,第一，增加与规划部门的沟通，邀请其参加对规划设计的指导咨询工作，,认真履行规划条件,第二，加强对规划设计方案及图纸的,复审,工作,6.6 房地产开发风险控制,6.6.5 项目融资阶段,,第一，认真分析不同融资方式的利弊，尽力作出,最佳,的不同融资方式组合选择第二，尽可能在利率、贷款支付管理、抵押贷款率、抵押贷款责任等方面,保护自己的利益6.6.6 建筑施工阶段,,,第一，通过,招标方式选择,称职的监理公司和建筑承包商，充分估计可能发生的违约等问题，提前做好解决和防范准备，认真履行与监理公司和建筑承包商签订的合同第二，定期召开施工各方共同参加的总结协调会议，及时,解决,出现的成本、质量、工程进度及相关方面的,问题,。

第三，,邀请,政府监理管理部门的有关人员进行监督、检查、,指导,6.6 房地产开发风险控制,6.6.7 营销阶段,,第一，,争取潜在承租者和购买者,的合理参与，对规划设计方案提出好的建议第二，,通过给予优惠折扣等手段,，吸引有一定社会地位和声望的高素质人士、企业来预订，以产生良好的、广泛的社会影响，吸引更多的消费者。