2022年土地登记代理人考试土地权利理论与方法之土地他项权利（13）.docx

2022年土地登记代理人考试土地权利理论与方法之土地他项权利（13）　　（一）租 　　期限届满，承租权人未提出续租或者提出续租未获同意的，租赁关系终止，出租人无偿收回土地使用权承租权人在承租土地上投资建筑的建筑物、其他附着物由土地使用权人无偿收回 　　依《合同法》第214条第2款的规定，租 　　人应当与土地承租权人重新签订土地租赁合同，但续租期限不得超过20年 　　承租期限届满，承租权人未申请续租或申请续租未获批准的，租赁关系终止，土地使用权及其上建筑物、其他附着物的全部权由土地使用权人无偿收回土地承租权人以支付租金作为肯定期限内对土地享有占有、使用、收益、局部处分的代价，期限届满，土地使用权人自然可无偿收回土地，而地上建筑物、附着物依房地主体全都原则，也应由土地使用权人取得由于法律和合同对土地租赁期限已有明确规定，承租人在打算其承租期间的投资行为应当对投资的回收和回报以及相关的风险有合理的预 　　租人担当风险，故其投资建筑的地上建筑物、其他附着物应随土地使用权一并由土地使用权人无偿收回（假如租赁期满时，土地使用权也 　　付出巨额费用，应由承租 　　（二）因合同当事人的缘由提前终止租赁关系 　　依据《城市公有房屋治理规定》第26条、《城市私有房屋治理条例》第21条关于租赁合同因承租人的缘由提前终止的规定，承租期限内，土地承租权人有以下行为之一的，租赁关系提前终止，土地承租权人担当违约责任，出租人可以无偿收回租赁物： 　　1、擅自转变租赁物用途的； 　　2、转让、抵押土地承租权的； 　　3、擅自将土地承租权转租的； 　　4、利用租赁物进展非法活动，损害公共利益的； 　　5、租金按月支付时，无正值理由累计六个月不缴纳的或者按年支付时，无正值理由累计两年不缴纳的； 　　6、其他严峻损害出租 　　上建筑物的全部权归属于出租 　　任何补偿。

　　依《城市房地产治理法》第19、20条的规定，租赁合同双方都应当根据合同商定担当相应的义务，违约者应担当违约责任房地产租赁格式合同中规定，出租人有以下情形之一的，承租权人可以解除合同：（1）未按合同规定对租赁物修理的；（2）逾期交付租赁物达六个月以上的；（3）超出合同之外对承租人提出无理要求的参照这一规定，本局部第2款列举了出租人严峻违约的情形依据“房地全都”原则，出租人有权收回土地使用权及土地上的建筑物、其他附着物 　　因土地使用权人非法处分租赁物或有其他严峻违反法律、行政法规行为的，土地全部者无偿强制收回租赁物，租赁关系提前终止，出租人应负违约责任 　　因土地使用权人严峻违反法律、合同商定，租赁关系提前终止的，租赁物随使用权被收回但对于承租权人投资建筑的土地上建筑物、其他附着物，应当依照国家有关房地产评估的有关规定依法进展评估出租 　　方当事人协商全都，提前终止租赁关系的，租赁物由出租人收回，关于土地使用权及土地上建筑物的补偿以及土地承租权人已缴纳租金的返还，依双方的商定处理 　　租赁关系终止，土地使用权人收回土地的，应当向土地登记机关办理相应的登记备案手续 　　（三）因其他缘由提前终止租赁关系 　　因公共利益或者土地灭失土地全部者收回土地使用权的，土地承租权提前终止。

土地使用权 　　偿的一局部依据承租权 　　人人重新签订租赁合同，将调换所得的土地使用权出租给承租权 　　租权的取得以该土地上设定土地使用权为前提，土地使用权的终止必定导致承租权的毁灭因土地全部者收回土地使用权，土地承租关系提前终止的，使用权人应退还土地承租权人已缴纳的使用期限的租金 　　土地使用权人因上述缘由获得货币补偿或者作价补偿的，使用权人应当依据承租权人对土地的投资开发状况将所得补偿的一局部支付给承租权人 　　依据《城市房地产拆迁治理条例》第24条的规定，因城市规划或者乡（镇）村公益事业，需要拆迁出租房屋而进展产权调换的，原租赁关系连续保持产权调换后，出租人应将调换后的土地出租给土地承租权人这样处理，有利于维护房地产租赁秩序的稳定，爱护承租权 　　合同中的局部条款如面积、地点必定发生变化，双方当事人应当进展协商，重新签订租赁合同。