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划拨土地使用权出让合同范本 划拨土地使用权出让合同范本第1篇 　　划拨土地使用权是我国特有之概念在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史而最高人民法院颁布的法释（2022）5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称"《解释》'）则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义 　　一、划拨土地使用权的含义及特点 　　划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权其特点有：（1）取得的法定性即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。

2）取得的无偿性这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金3）使用的无期限性依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权要处分，必须经过有批准权的政府批准 　　二、未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题 　　尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场 　　《城市房地产管理法》第三十九条规定："以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

' 　　因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同 　　笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。

　　 根据《解释（征求意见稿）》第六条、第七条规定意见，"转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿'将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理 　　三、《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理 　　《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题对此，《解释》作了规定 　　1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效 　　根据《解释》第十一条的规定，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权这里遵循的还是《条例》确立的"先出让后转让'的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前 　　2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。

　　该《解释》第十二条规定，"土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理'该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前 　　3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理 　　该《解释》第十三条规定，"土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理'该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，"以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

'而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定 　　四、划拨土地使用权转让必须注意的几个关键问题 　　1、有批准权的人民政府的批准根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门 　　2、政府批准的依据划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2022年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让'2022年10月国务院国发（2022）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。

因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效 　　3、取得批准的时限"起诉前'是该《解释》贯彻始终的一个"无效合同'补正为"有效合同'的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效 划拨土地使用权出让合同范本第2篇 出让方(甲方)：___________________________________________ 地 址：____________ 邮码：____________ ：____________ 法定代表人：___________________ 职务：___________________ 受让方(乙方)：___________________________________________ 地 址：____________ 邮码：____________ ：____________ 法定代表人：___________________ 职务：___________________ 第一条 根据《中华人民共和国土地法》之规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租、抵押)，须签订土地使用权出让合同。

乙方因出售(出租、抵押) 房产(或部分房产)，其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租、抵押)双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同 第二条____ 房产使用土地位于____，总用地面积为____其位置与四至范围如本合同附图所示附图已经甲、乙双方确认 乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证(或批准文件)，具有合法的土地使用权 第三条 乙方出售(出租、抵押)____整栋房产；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积，即____平方米 或：乙方出售(出租、抵押)____整栋房产；甲方出让土地的面积为____平方米，为____房产总建筑面积的____%；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%；即____平方米 本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件 第四条 土使用权出让的年限为____年，自____起算 第五条____ 房产使用范围内的土地，按原批准文件为____用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。

乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续 第六条 乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税) 第七条 本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____人民币 本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金 合同签字后____日内(或乙方出售房产后____日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿 (或：乙方出租____房产，每年应以租金的____%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止或：乙方抵押____房产后____日内，以抵押所获收益抵交付定金)后土地使用权出让金余额逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿) 第八条 乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内，办理土地使用权变更登记，换取土地使用证，取得土地使用权 第九条 乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年____月____日。

土地使用费每年每平方米为____元人民币 第十条 除合同另有规定外，乙方应在本合同。