辽宁沈阳-城市进入机会研究.docx

辽宁沈阳-城市进入性研究（项目十问部分内容）科技建筑品位生活—2—MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD一、沈阳市城市概况沈阳为是辽宁省的首府，国家历史文化名城，是环渤海以及东北唯一的特大城市东北的政治、经济、文化中心，是中国最重要的以装备制造业为主的重工业基地未来长远规划（2030年）人口达到1283万人城市概况辽宁省城镇体系规划辽宁省城镇体系规划，提出了构建“全省规划建设5个都市区和4个城市组群，三级城镇发展轴线”的全省城镇发展新思路•五个都市区：1. 沈抚本都市区包括沈阳、抚顺、本溪；2. 大连都市区包括大连；3. 鞍辽海都市区包括鞍山、辽阳、海城；4. 锦葫兴凌都市区包括锦州、葫芦岛、兴城、凌海；5. 营盘都市区包括营口、盘锦•辽宁省委、省政府提出城镇发展战略：优先发展沈阳、大连和沈大高速公路沿线城镇，提升锦州、丹东的区域地位，构筑沈大鞍城市带、辽西城市群、辽东边境城镇群协调发展的城镇空间格局经济总量及经济增长⚫沈阳2017年GDP5865亿元，位列全国26个省会城市中的第15位，城市整体经济水平有限⚫2016年GDP呈现负增长趋势，2017年经济企稳回升较上年实现增长%5.75。

715870987272554658650100020003000400050006000700080002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年沈阳全市GDP增长情况城市主导产业发展沈阳市2013-2017年第二产业占比逐年减少，第三产业占比逐年上升2017年第三产业占比提升至%56.8目前第二产业主要产业以装备制造业、交通运输、仓储和邮政业为主呈现萎缩态势，现代服务业所占比例上升显著 336 325 331 297 2683709 35413305 2901 22613114 32323637 2349 3335 0100020003000400050006000700080002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年沈阳全市产业比例对比情况第一产业产值(亿元)第二产业产值(亿元)第三产业产值(亿元)沈阳行政辖区情况沈阳市全市人口829万，下辖10个区、2个县、1个县级市目前主要经济发展及人口主要集中在和平、沈河、大东、皇姑、铁西、浑南6个区域0.05.010.015.002004006008001000和平区沈河区大东区皇姑区铁西区苏家屯区浑南区沈北新区于洪区辽中区康平县法库县新民市沈阳市各区人口GDP人口（万）GDP（万元）人均GDP(万元)主要房地产企业进入情况依据2018上半年数据，沈阳市前十位开发商均为品牌房企，万科、金地、荣盛、中海、恒大、华润等均有进入且多盘联动、规模化效应明显。

二、市场限购政策房地产政策2018年4月沈阳市实施限购政策，沈阳市实行限购的仅有3区，而从目前市场成交量来看，影响不大；沈阳炒房客占比并不高，以刚需、改善为主三、房地产市场量价关系MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD —11— 科技建筑品位生活沈阳市住宅房价走势2013-2017年，沈阳商品住宅累计供应7165万平方米，累计成交7391万平方米，2017年成交均价7574元/㎡沈阳市住宅房价走势2017年6月-2018年6月，沈阳商品住宅累计供应1277万㎡，累计成交1718万㎡，2018年6月成交均价8452元/㎡第二季度数据，成交从价格段来看，单价8000元（含）以上销售套数21533套，占比最高达45.69%；其次为7000(含)-8000元价格段，销售套数6625套占比为14.06%沈阳住宅市场价格段占比沈阳市住宅成交单价区间统计第二季度数据，从户型面积来看，80-90平方米面积段销售套数占比最高，达21.3%其次为60-80平方米面积段，占比为20.56%沈阳住宅市场面积段占比沈阳市住宅成交面积段区间统计2018年上半年数据，沈阳住宅销售套数TOP10共成交11698套。

孔雀城以2331套的销售套数位居首位，套均面积91㎡、套总价45.7万2018年5月沈阳住宅销售套数排行榜沈阳市住宅项目销售套数统计区域库存情况截止2018年5月，沈阳市的总体库存量超过1957万方，5月出清周期为16.54月，库存压力适中15.3416.4216.9616.1116.5414.51515.51616.51717.5050010001500200025002018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月沈阳市商品住宅存量、出清周期可售面积（万㎡）销售面积（万㎡）出清周期（月）三、土地出让情况MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD —19— 科技建筑品位生活土地出让情况2013年-2018年6月，沈阳市住宅用地成交楼面地价、溢价率呈明显上升趋势2018年平均成交楼面价3890元/平米、平均溢价率42.37%土地出让情况2013-2017年，沈阳市住宅用地成交可建面积5338万㎡，商品住宅销售面积7389万㎡，地方比0.72，潜在库存呈下降趋势2683851569711524149712101424156516930500100015002000250030002013年2014年2015年2016年2017年沈阳市地方比数据成交可建面积（万㎡）销售面积（万㎡）土地出让情况从土地成交区域来看，目前于洪、辽中、浑南、沈北新区为成交热点区域，旭辉、中铁、中梁、金科等品牌房企纷纷参与土地竞买，部分土地溢价率较高，城市核心区域楼面价过万。

非核心区域，楼面价、溢价率任有上升空间，存在低价拿地可能土地出让情况2018年1-6月各区域商品房成交情况，浑南、于洪、铁西、沈北新区为成交主力区域，其中浑南区成交套数、面积、金额均居首位，月均成交套数2469套，成交面积26.37万㎡，成交金额25.26亿元四、棚改及城中村改造相关安排根据沈阳市人民政府办公厅关于印发《沈阳市城市棚户区改造项目管理办法》的通知，强调加大城市棚户区改造货币化安置力度被征收人选择实物安置的，应当以回购现有商品住宅为主的方式进行安置，尽可能减少新建安置住宅，打通棚改与商品住房通道近三年，沈阳市棚改货币化比例不断提高，2016年、2017年棚改货币化安置比例均达100%2016年棚改货币化25582套占全年成交套数170418套的15%；2017年棚改货币化12040套占全年成交套数180746套的6.6%棚户村改造计划3407725582120400100002000030000400002015年2016年2017年棚改安置量（套）2018年，沈阳将按照国家要求，因地制宜推进货币化安置，与房地产住宅消化周期相结合，合理控制货币化安置比例城中村改造计划2018年城中村改造计划2018年棚户区改造任务，计划改造项目33个，涉及居民12423户，与17年基本持平。

城区棚户区改造项目14个，涉及居民3822户；三县一市棚户区改造项目7个，涉及居民1462户；城中村改造项目12个，涉及居民7139户；全市危房改造任务；计划改造危房281栋，涉及居民1299户沈阳市住宅房价走势四、总结总结宏观形势：目前沈阳经济基本面受结构性影响较大，2017年GDP总量止跌企稳，结构转型初见成效；沈阳GDP水平在全国26个省会城市中排名15位，位于中游水平；目前以装备制造业、交通运输、仓储和邮政业为主的第二产业呈现萎缩态势，现代服务业所占比例上升显著市场环境：沈阳整体市场价格平稳上升，2018年上半年主力成交价格集中在8500元/平米上下；百强开发商进入较多，以多盘联动的开发模式为主，战略布局趋势明显；全市实行限购的仅有3区，而从目前市场成交量来看，影响不大供销关系：2013-2017年，沈阳市居住用地可建面积逐年下降，商品住宅成交量逐年上升。