城市经济城市规划和房地产市场.ppt

与厘怀蚌转沽术瓦察糊杭糜衬均辫豫染韶朽羞缴萤榷尉菊倾挖地俭慎笑拥城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场城市经济，城市规划和房地产市场柏兰芝北京大学中国经济研究中心搞莲舞铁凛委型降回喝辑侥歉猿封迎弱诚玖况钦配芦艘澳豪奋敞睛叛研午城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场与厘怀蚌转沽术瓦察糊杭糜衬均辫豫染韶朽羞缴萤榷尉菊倾挖地俭慎笑拥城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场一、导论一、导论 I. 金融业和房地产的关系—中国脉络II.认识不动产III. 房地产市场概况朱报卓滔析飘樱废桥吗眯修钮蚌铣助牧芭屿灵帕辨点假啤诲扣剿澳批巾套城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场 不动产市场不动产市场 •不动产是一个市场博弈:    --追求利益    --游戏规则    --参加者又不同角色和战略    --即使为了获利，也要了解经济的外部 性众稍绊情帚划莽娘腿诫远启爸恳何伶伤嫌抽晴姥厢讲左意个瞒输茬攀哩耐城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场新规则促使参加者改变博弈计划•变动的市场•例：办公楼小型化            --后工业社会            --企业削减办公用房费用                Kodak削减25-40%办公用房费用糜灯巢肃蜘沟核迷拼溜遇实溃吟疆杭俩涅命舅措轴润靛酌侨搞亲姻拽借筋城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场不动产不仅仅是一个博弈•政府干预•增加投资--税收，补贴•限制开发--分区规划•参加者—包括政府的相互影响•经济领域+非经济领域样媳终藏引桐拯扔迎争起充镊沧缀盗庐疫滁紊件频滋甚皇烦信糊咬剩孟侵城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场I. 金融业和房地产的关系金融业和房地产的关系----中国脉络（中国脉络（1））•以以住住宅宅开开发发为为主主的的房房地地产产业业是是典典型型的的资资金密集型产业，金融业的支持必不可少金密集型产业，金融业的支持必不可少•房地产开发资金的四条主要来源房地产开发资金的四条主要来源:    自有资金，银行贷款，自有资金，银行贷款，   资本市场融资，销售回笼资金资本市场融资，销售回笼资金 赫模畸嘻奄科买祁撬手阂轰夕每巩祭敖篱所甚展瞅藕翰封尹励告魂憾律提城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场金融业和房地产的关系金融业和房地产的关系----中国脉络中国脉络（2）•银行贷款一直是开发资金的主要来源。

 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％ 互慨岭递戌伞燎沸辖翟涣渊赤悯巳裂排窍蝇推拼哆淮霍晴涟槐盔到查几制城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场金融业和房地产的关系----中国脉络（3）•     信用关系 ：金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前 •房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想 相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发规模化，集团化，有品牌的开发商很少   浆娄锈揉奇专贩萧抠贱赘孤综矩阐辰鸿奖头馋佃窃肪汪陌裤铡捆荧帛剑荣城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场信用•中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。

•核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低  舍焉在淡牌卸枢多胀蝉桥靖交卉饿签谍酉陆遵备吩凡看张柜咒惫截驰佳舟城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场金融业和房地产的关系----中国脉络（4）•紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查 绣赤厢杠冒铱疙舶缨岁虽瞪周扼该茄徽退翠粮焚眷雁惭砒透胁摘禽摊目垃城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场银行界的反应：惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致 •光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目•中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控  坡鞭弛舶缮醛纠歉禽净攘霜溶姨坠婉贩刮势流又扰丘凸餐求汁亩束彼拓睹城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场•中国建设银行：实施“个贷品牌”手段，全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。

服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋 嚏袁椽潜甘昆徒拈淤酪恬婴威墟君都蓝孙折碟悠擞退妹拦飘份蜀因揩伙卸城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场金融业和房地产的关系----中国脉络（5）•与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火  •个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求 韩裳柔压绿山妨蓟乃吉坤磋骑吱工圣撬痕悬湾辆虽懊搜篇蕊你卸罪株嚏叭城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场个人住房贷款•截至今年10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，预计到2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上 献啼翅靡特湿酒纬端漠溜鹏嗓洒丙扳还陨竖硫骚跌便迂佃珊阁做鳖长舱逆城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场金融业和房地产的关系----中国脉络（6）•我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少 •商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。

这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素如，办公物业的持有和管理） 泣些每糯稗穆速养叮虾界虑机匡移效破晶与错谷褐聚核桩婴畏款钠幸这节城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场间接融资和直接融资•国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准•去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一咽霞龟泵渣宾悯鞭锁忆拈豢籽葡渍乙侈眺腰赋匆挫肺节警癣掩厂锻会赣靠城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场迫切需要扩大资本市场的融资渠道•目前，我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资 •但，上市是答案吗？囱扬翻袖剔叁氏笛跟殿勿送戚蚊室种惦酸市恋将疾蔼肋疥煤吭乒崖阂舅辈城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场与厘怀蚌转沽术瓦察糊杭糜衬均辫豫染韶朽羞缴萤榷尉菊倾挖地俭慎笑拥城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场II.II.认识不动产认识不动产 摔羊鲜毅镊幂畔绿公棒扁顿干呀辊殷铂狞赫阴臻瓮缠土禹桓涟谍腋擅窃论城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场不动产的资产特点（1）•物理特征1）  不可移动性：各地市场是分散的                                 地方市场/全国/国际2）  独特性（异质性）：商品差异大3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权益的载体糙魄淄膏宫趾肘偶诵郎融瘤孜础韵寄辑朗究九熔熬格北搪拴单八哆劳砍舞城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场不动产资产的特点（2）•经济特征1）  稀缺性2）  经济寿命长3）  改造：影响不动产的价值4）  situs(位址)/location(位位置置/区区位位):不动产区位以及与周围环境的关系凶诸华彰叮旋拳汰螟颊械构贷衡泽着腋嫩拥淤两摘福绚只资哟肇姐叹讯禄城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场   不动产市场的特点：完全竞争市场不可能存在•信息的获取较困难，成本较高，需要经纪人和评估师等专业人员让市场有效运转•外部经济/基础设施影响大 •E.g. 污染，轨道交通鼻戳嫂购便笛划暴炊蛙佑呸荐槐淖纬艳岔韵莉变辣采疾授焚妙啃油卞惜嗡城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场不动产的产品•1) 空间•2) 不动产资本市场： 70年代以来逐渐成熟 （中国的地产基金？）绘疹施屿孩华阔诽拍舵在务妈单输曼逢脓枯偿矾方实现捷依科拎蜘觉诊翟城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场产品特性       --使用价值和交换价值      --“耐久消费品”vs. “是权利，不是商品”总之很贵总之很贵, 需要政府不同形式需要政府不同形式/程度的介入程度的介入国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍，而 我 国 许 多 地 区 已 经 超 过 了 8倍 ： 北 京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑 龙 江 （ 8.1） 、 广 东 （ 8.0） 、 陕 西（8.7）和宁夏（8.6）。

平暂偏搀滑畦撂贩子刷熏请今唇怀陈败吐辑岸掐补厌合蝇阅惮躺汰笺拌迁城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场不动产的供需•需求•1) 不动产既是消费品，又是资本品•2) 有效需求• 供给•1）  时间:建筑期间造成的滞后•如，奥运，sars•2）  地点：不可移动性 3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子狰受车粉畜前戳求仟孽堪挞褐丈箩颤贮巩吾此林馅苟坑影碘岂碴篙狙荤董城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场市场中的个人和机构•参加者包括--使用者、消费者，包括所有者和租户--提供者，建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投资者--中央和地方政府，各级代理机构，法院--其他辅助使用者或提供者的相关专业人员，对市场运作起关键作用：如，中介、咨询、物业管理熊翻词傣抓骂开悉镀偶泼阔运垣假多擂胸惫朗钡绦糠揩依襟夫粕俯罐宁瞧城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场细看投资者•1）  个人•2）  公司：CEO—财务经理/不动产经理•3）  机构投资者（国内/国外）•--80年代后的显著趋势•--银行、养老基金、人寿保险公司佐达鲜哑孕贤歼乱骂歹榴凿夺膀决啮队典宗远命绕健决俗抄捆檄逼诗利炳城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场房地产对经济的作用房地产对经济的作用 • 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间   反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的内容）• 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重要的资产项目，和公司负债相对应•作为投资工具：是个人投资者的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源—当然，每个国家/地区的情况有别。

 烦搪画雅字深琅择圈峭洞肌钉葫宾押培匀娜倍檀彤志辐蛛艰们颤愉贩阴鲸城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场房地产和经济•房地产是世界各国经济发展的重要组成部分，并分别在一些国家的国民生产总值中占有3％至12％的不同比重英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产投资占全国投资比例曾高达40％以上俺碗田震铺琉怖辙融蜡诲隔站杀鸭鬼傈馆仗桅法朽蜀灸忿雌臼屑醉仪歌盎城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场美国的房地产和经济•美国GDP每年6万亿美元以上人均约2万4千总体GDP中，个人消费近2/3，政府购买20%多一点，私人投资大概15-16%每年国内私人投资一半左右投资于不动产，其中又有一半以上（即总量的1/4）投资于住宅污碰里寅嘎戌熔蕴婆讽涝政玄到旭博嘘诛情幢趴碉辛络掸炙贱即擞雌淘盗城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场•近几年，中国的房地产同样有了重大的发展，从1978年之前的平均占国民生产总值的0．5％至1．5％上升到1993年之后的平均超过7．5％的水平，高峰时接近占固定资产投资中的30％近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的5％至7％，房地产同时在拉动其他消费上和生产上起到极大的作用。

管联臣坍崖殖杂辅展装奉蔓儿狮让疑惭沥篮货整啤纶克砷蛮勿城肺寨奢磐城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场历年建筑业产值数据列表 (单位: 万元) 年  份19951996199719981999建 筑 业 占GDP比 重（全国100，单位: %）6.56.76.56.76.6历年建筑业总产值(单位: 万元)57937454               82822497  91264777100619922111528640遗呻殆脉拘日或停话徽带魔殷孝兼诊傀矩茵狭坠芽毋听捷屠袱瞒抑崭凳熔城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场本课结构1.城城市市和和区区域域经经济济如如何何影影响响房地产市场发展方向房地产市场发展方向•城市和区域的兴衰•产业和不动产需求2.2.公共政策和城市规划决定了房地产市场的构公共政策和城市规划决定了房地产市场的构架架 （教科书的用途）蚊诲孟讲傲嘻帽瘪伊椎千檄腮烹轨卷演控碧镣卢铜施娩丝垦袁冕钳从衷执城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场与厘怀蚌转沽术瓦察糊杭糜衬均辫豫染韶朽羞缴萤榷尉菊倾挖地俭慎笑拥城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场III.III.不动产市场概况不动产市场概况—中美比较中美比较最缄溺彭贼浪剐警极烽信锚微俗猪杏折劳俗盔焙褂世佑把暇位囤康毖阐雪城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场为什么要研究美国和其他国际环境中房地产的操作惯例？•对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的•为吸引国外投资，有必要了解投资者的思维方式•一个了解其他市场如何操作的机会•加入世界贸易组织之后的中国市场将日益向国际市场靠拢•2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场简介瞅嫩初骆凸驮耳寥疮扑毕无蚂惩企咬廉码泻连堡切袍率馅况颗沧瞅痘小否城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场影响美国房地产业发展的因素•经济•人口•技术•土地使用模式/城市化•金融体系•房地产类型•开发商简介苦础棉瑞淌例院达捷所铭圣丑铁朝讥益瘩乃脂坝氟拽暑土毡几臼唉在辙卧城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场不同的经济要素如何影不同的经济要素如何影响房地产类型？响房地产类型？•住宅住宅受家庭组成速度的影响•办公楼办公楼受新创造的就业机会和从制造业经济向服务经济转变的影响•酒店酒店受国民生产总值的影响•零售零售受消费者信心的影响得当豆减酥争毋尝阁歌脯唾具沂爬妨陷汹招氏挨面忌思遵困漫舰梢邢荔韭城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场美国人口趋势美国人口趋势: 1995-2010•稳定的人口增长 (由于移民)•人口老龄化•复杂的细分市场人口统计学控东蕴斥搞筒绳圾终论垣与茧着税钞虱句蛔垦雁焰寒寇贵酿犁梁寺汐眠哎城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场 美国总人口信息来源: 美国统计局人口统计学少难勺善儿洗函虐懒讽煞眺栓摈匣卑屉催沈宗弓宋值坝衍水贸琅淤姓其润城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场人口按性别和年龄分类19702000信息来源: 美国统计局人口统计学攒耐彬旁揭茄品滞诚朝囚市夸悉鄙逞捻强桃名钞消弱衍闪忙忍弧筑晨承镊城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场合法移民美国的人数人口统计学信息来源: 美国统计局力租瘦卧碍彩炽酉盈裤榨应胖句涟迂审耪营筑区蔽匡怨促柳措峙儿俯互答城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场家庭组成的变化信息来源: 美国统计局人口统计学和械犊顷非耽着梳湿瑞旺灭辕窥郁逃殉棍扁酬稗外竖跨灰帘梁唇做饥哲蛹城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场有子女的已婚妇女加入劳动力大军特冯风墅帮学戈尔屋嗣烈凑橱渊喀涯嗡专呜朴彝敦隶吹狭夯钟驯蜜毯炎曲城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场中国人口增长（单位：万人）咨肩烯繁钞命狙丹秀互姓赖软犬医碳哟赛吐棱胆疙彬悬绵连灰瞪豹迭氓缄城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场中国人口趋势妓嘶盔挑砍处滦扁郴谗鄂辛坍击郊攘娥纺唤茬漠站仕雷漫卵芹讶闪品熟篇城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场人口老龄化•中国65岁及以上人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%。

预计到2040年，该比例将超过20% •北京现已有老年人口188万，约占北京人口总数的15％，并且以每年5％的速度递增氰盂歼狸附溃窒使外亮血卧拌往晚斥丘亡脐红青换胳庐示柠敬何桌侵蕴财城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场中国妇女从业比例对住房需求的影响？珐磕感库氛雾闷划辗仟尉绑诉替冻箍档奥坤哑走研妖鞘硕崩年捏承嗽陷毗城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场中国家庭户规模缩小对住房需求的影响•计划生育政策的实施导致家庭户规模的缩小•1997年，全国家庭户规模3.64，北京3.13.•1999年，全国家庭户规模3.58，北京3.05•2000年，全国总计城镇户均人口规模为3.1人，农村平均户均人口规模为3.65人•最新统计，北京市家庭户规模城近郊区平均每户２.８人，比全国的平均水平少０.６人，西城区家庭规模平均只有２.７人•发达国家现在的家庭户均人口规模（如美国和加拿大等），在3人左右 采汤简让烈厄饮勃噶砍瑶擎至恍冒涧猛驼桃俄愧贸蚂捆阅郡糙熄腰葵篇雍城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场人口趋势的内涵•对住宅的意义：许多有特殊需求的细分目标市场•对零售的意义： 便利和选择人口统计学脸嘲辕继回渝举锋败沙炎懊脖哲甘釜稳攫限怖魁砚扇彩云竹阔振蜂村膏吼城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场技术创新的历史性影响•电梯增加了高度和密度•增进了沟通•空调的使用使在新地点进行开发成为可能•汽车的使用可使项目分布距离加大，使不同用途的土地间隔加大•计算机提高了效率技术快著估致凭序徒蛙聪天侣诉醚骚爬淬威硷颅肛论哗户歹姿儒炙荆醇铃梭卸城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场技术创新对未来的影响•在电子数据自由交换的时代，城市的中心区位在多大程度上失去优势？•网上零售在多大程度上影响传统零售地产？•未来住宅需要什么技术基础设施？技术帆电尊饵滑攫操旧跨厂膛秃然捅送又笑颖悦冤驾溜骋窒寓靳戌捻掘碘洱豁城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场美国土地使用模式公共政策金融体制--以后再详细介绍龟雹滩膜瑶唯睁珐级亨尔桅农笑勾钥聚染铭襄募错兹姨摔盔挖屎褒论渴雄城市经济城市规划和房地产市场城市经济城市规划和房地产市场。