某公司物业管理方案(共96页).doc

第一章 公司简介成都坤和物业咨询发展有限公司系成都市工商局注册的有限责任公司成立于1999年11月，注册资金人民币伍佰万元，物业管理二级资质企业公司拥有内江、绵阳二个全资子公司，有10余个项目管理处，现有管理层人员35人公司以“诚信、守法、高效、严谨”为企业宗旨；“着重细微，追求卓越，服务第一，创造价值”为管理服务理念；“以人为本，满足需要，发展自己，贡献社会” 为经营服务理念：以“为民、便民、利民”为职业精神；以为开发商、物业业主（使用人）提供“安全、舒适、文明、方便、温馨”的工作、生活环境为已任；成为业主、使用人住得“放心、省心、安心、舒心”的有利保障1、服务范围我们竭诚为开发商、管理商、机关、企事业单位和广大业主提供专业性物业管理及其顾问，物业市场营销及推广，装潢设计施工，水电安装，房地产中介，家政服务，物业工程维护等系列服务服务内容如下：1.1住宅物业委托管理普通、中高档住宅小区，机关企事单位职工宿舍、公寓）1.2商业物业委托管理宾馆酒店、办公楼宇，商场及各种经营性物业）1.3非住宅物业管理学校、工业等物业管理服务）1.4提供承接物业管理人才的培训和选送1.5为开发商、管理商、业主提供物业管理顾问和服务，营销代理服务、市场推广代理服务及出租等中介服务。

2、坤和物业管理服务特色2.1 公司与深圳万科、中海外、大连万达、香港梁振英测量师行、世邦巍理仕等国内外一些的知名物业、中国房地产协会、中国房地产与住宅研究会、中国物业管理协会及上海、深圳、广州、武汉、重庆等地的物业管理协会具有良好的资讯往来，公司现为成都市物业管理协会理事单位，中国物业管理协会理事单位为客户在管理理念的更新，口碑的建立，促销、服务档次的提升，物业的保值、增值及企业策划等方面提供及时、先进、一流的服务 公司拥有一支接受过专业培训和丰富实践经验的专业队伍，是实现客户目标的有力保障同时，公司拥有一批资深专家，他们多年智慧和心血的结晶是公司为客户服务的坚强后盾2.3 公司有健全的组织规程和工作流程，维护队伍健全，维护服务及时到位，维护技术力量强，可确保设施、设备正常运行和完好 公司有一套完整、严谨的管理、评估文本，制度严格，评估量化；常规服务程序化、标准化针对不同的客户不同的需要，提供不同的服务，切实做到了专业、有序、规范、严谨、高效；体现出公司的管理制度化，工作的标准化，操作的程序化，服务的规范化三、坤和物业管理项目顾问项目.1 2001年12月 指导成都富力物业棕南公寓创“全国物业管理示范住宅小区”顾问，并已获通过；.2 2002年7月 指导成都国嘉物业国嘉南苑创“成都市物业管理优秀住宅小区”顾问，并已获通过；.3 2002年7月 四川高路物业公司前期物业咨询顾问；.4 2002年8 指导绵阳市“樊华商业城”商业物业经营与管理日常工作。

5 2002年10月 华阳“双兴名居”物业管理全程顾问；.6 2003年4月 指导四川春晖物业经营管理有限公司创“成都市物业管理优秀住宅小区”顾问，并已获通过； 介入管理项目.1 2001年07月 被绵阳“碧水公寓” 业主委员会聘请为物业管理商；.2 2002年03月 协助成都泰怡物业创物业公司品牌；.3 2002年09月 在绵阳市管理的物业项目有 “盛和枫景”、“明园小区”；.5 2003年1月 成都奥晶科技园区物业管理商6 2003年8月1日 成都“紫薇苑”业主委员会聘请我公司为物业管理商7 2003年8月21日 成都鑫华房产开发的“北顺苑”聘请我公司为物业管理商8 2003年9月9日 成都汉星投资公司开发的“聚星城”聘请我公司为物业管理商9 2005年12月16日 郫县房管局“鹃城园三期”聘请我公司为物业管理商.10 2006年2月18日 成都桃源置业有限公司“桃源柳岸”聘请我公司为物业管理商.11 2006年1月28日 成都奥晶科技开发有限公司“奥晶科技园”聘请我公司为物业管理商 2006年1月10日 四川省电信有限公司郫县分公司“电信大厦”聘请我公司为物业管理商 管理业绩.1 2002年01月 “碧水公寓”获得“游仙区安全文明小区”.2 2002年07月 “碧水公寓”获得“绵阳市物业管理优秀住宅小区”；.3 2006年08月 “聚星城”获得“成都市优秀住宅小区”.4 2006年08月 “鹃城园三期”获得“成都市优秀住宅小区”我们相信：以本公司充足的人才、技术和经验，全面提升“北埠雅园”，“添馨苑”服务水平，为项目开拓一个和谐优美的居住环境。

同时，凭借我们出色的工作经验和在物管行业的良好业绩，将成功为购买“北埠雅园”，“添馨苑”的客户提供“安全、舒适、文明、方便、温馨”的居住和工作环境第二章 本项目的经济技术指标北埠雅园名称数据总建筑面积45400平方米地上停车位130个地下停车位77个容积率绿化面积7300平方米第三章 物业服务定位及拟采取的管理模式 针对“北埠雅园”的实际情况，本着对开发商和“坤和物业”自身负责的态度，综合项目所处位置、业主收入、消费情况、心理因素等多方面考虑，同时也要充分考虑项目的销售因素，建议本项目物业服务定位为“以人为本，专业服务，业主至上，取费合理”为了体现人性化服务，让业主享受到一流的居家生活服务，同时让开发商将更多的时间和精力投入到新项目开发中，建议本项目以“委托物业管理”的管理方式实施专业物业管理作为“北埠雅园”的物业管理商，负责物业管理工作的具体实施运作以便利用管理商在人力资源、经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面优势1.2双方合作关系一旦确定，管理商将会把项目物业管理服务工作列入内部相应的策划、考核、检查、评比和持续改进序列中，由管理商组建项目管理处，根据项目具体情况，负责其竣工验收、入伙及其以后各阶段的物业管理工作，为项目制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为项目提供全方位、全过程、专业化的管理服务工作。

人性化服务”，管理商将以各专业部门技术支持，结合物业管理服务实际需要，定期安排专家团赴项目现场进行监察支援并根据现场发现问题，及时、有针对性的提出整改建议和纠正、预防措施在专家团和项目管理处共同努力下，为物业管理工作打下良好基础1.4本方式由于合作双方责、权、利明确，便于划清双方对本项目所负责任，开发商仅需按合同对物管商进行监管切实解除开发商对物业开发售后服务的后顾之忧1.5本项目采取本方式操作，就开发商而言，利用专业社会资源，最大限度的降低在物管工作中的投入，获取最大的社会、经济和品牌效益第四章 项目运作流程一、 管理处内部管理架构图县、市行业管理机构开发商坤和物业公司委员会 客户服务物业管理处经营服务工程安全保洁、绿化质量监督二、管理处运作流程人员聘用，培训、考核；规章制度、文件的准备；其它前期准备按《物业管理合同》开展物业交接验收工作成立管理处管理进入日常管理阶段经营者服务整治护卫服务24小时岗位制清洁服务8小时保洁制维修服务24小时值班制务咨询投诉接待服务便民无偿和有偿服务制定形式多样的促销活动计划各岗位人员的培训考核核绿化服务8小时值班制进入现场三、管理服务质量反馈网络图 业主、经营者市、县主管部门物业公司投诉住户信箱其它财务室室管理处主任室住户来访经营部务维修组保安组绿化组清洁组司第五章 物业管理前期介入工作内容一、物业管理前期配合实施方案 物业管理公司的前期介入是从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保卫消防、通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施等提出合理化建议，在房屋销售时向发展商提供配合服务。

物业管理公司参与物业的规划、设计、施工、验收阶段，以此保证物业建成后的质量符合标准，配置优良、经济、合理，规范适用1、前期物业管理的工作实施方式自开发商与本公司签订前期服务协议生效之日起，我公司负责组织专业人员成立前期物业顾问小组，驻场参与管理和服务北埠雅园”前期介入，我公司对每个项目分别安排项目经理1人，施工监管工程人员（建筑、机电工程师）各1人共2人、配合发展商销售房屋1人并据进度要求逐步增派人员和提供礼仪秩序维护人员、保洁人员公司针对开发项目的具体问题提出相关的服务计划书，并按双方认可的计划书实施物业公司所提供的意见和建议均以文字材料为准，并要求具有较强的时效性，双方共同建立前期物业管理档案2、前期物业管理的工作计划根据物业管理的全过程以及内外部运作机制要求，特制定“北埠雅园”管理处前期管理阶段工作计划序号项目工作内容完成时间责任部门01组建机构1. 人员的选聘；2. 人员的培训；3. 人员的上岗合同签订即实施办公室02配合发展商销售工作1. 制定物管宣传资料;2. 销售现场物业管理咨询；3. 签订《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》发展商销售房屋时前期介入人员03制定规章制度和作业程序1. 制订《业主临时公约》；《住户手册》2. 制订岗位职责、考核制度、操作规范、服务标准；3. 根据ISO9001：2000标准制定作业程序。

入伙前办公室04后勤工作1. 合理安排物管用房，秩序维护人员用房；2. 物资装备的购买入伙前办公室05物业承接验收1. 依据标准，逐项检查；2. 发现问题督促责任部门整改，落实确认制度；3. 办理移交手续，做好遗留工程备案4. 物业工程建设档案资料工程部06交房工作准备1. 准备入住手册及表格；2. 设立办公标志、导视牌；3. 提供接房指南入伙时物业部07办理入住1. 设立办理入住手续的流程图和岗位；2. 提供一站式办理入住手续和提供便利服务物业部08建立档案1. 收集整理物业及业主资料；2. 科学分类，微机管理物业部3、前期配合发展商房屋销售的具体措施1. 通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较定位，提供物业管理配合销售工作及营造销售现场的建议；2. 配合发展商制定物管宣传推广资料，并对销售人员进行物业管理知识培训；3. 售楼时向购房者提供物业管理方面的宣传，咨询和营销过程中与物业管理相关政策法规解释；4. 对售楼部、样板房布置等提出优化。