2005-2010房地产政策汇总.doc

时间政策内容备注2005-03-11内地首只“准房地产信托基金”发售福建联华国际信托投资有限公司在与建设银行福建省分行达成最终监管协议后，内地首只“准房地产信托基金”开始公开发售对房地产的影响：一直以来，银行是房地产资金一个比较稳定的来源，私募基金、房地产基金都不是房地产企业稳定的资金来源房地产业银根紧缩，加上土地出让金缴纳规则的变化又使得一些开发商陷入资金链断裂的危机房地产基金在国内的出现，意味着开发商将不必单纯依赖银行贷款，融资渠道开始多样化2005-03-15商务部、公安部《典当管理办法》该《办法》于今年4月1日正式实施对房地产的影响：由于受金融紧缩政策的影响，一些中小企业通过房屋典当的方式获得开发资金的事例越来越多，此次办法的出台进一步规避了典当行的金融风险，同时也规范了房地产的融资渠道2005-03-17中国人民银行调整房贷款政策调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而是回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍此外，央行的另一条新政策是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

2005-03-20物业税开征在即财务部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上表示，今后一段时期将重点推进物业税改革，“明租、正税、清费”将是改革的基本方向目前物业税正处于模拟测试阶段，成熟后会在部分地区先行试点首批进入试点地区的城市包括北京、重庆和深圳2005-03-26国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》简称“国八条”一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查2005-04-27国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）一是强化规划调控，改善商品房结构二是加大土地供应调控力度，严格土地管理三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度六是加强金融监管七是切实整顿和规范市场秩序八是加强市场监测，完善市场信息披露制度2005-04-30国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》主要内容包括：规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税2005-05-11《关于做好稳定住房价格工作的意见》“期房禁止转让”这一条款引人注目严格限制用银行的钱进行“炒房”的投机行为，把房屋卖给真正需要住房的市民手中2005-05-31国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台《关于加强房地产税收管理的通知》通知要求要求，2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2005-08-15央行发布《2004年中国房地产金融报告》建议取消现行的房屋预售制度，虽然随后建设部发布声明称短期内不会取消期房预售，但这一提法仍然在消费者中引发了一场激烈的辩论2005-09-30银监会制定的房地产信托管理文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》禁止信托公司用展期、自有资金、关联公司垫付及发新信托计划等方式，填补到期无法按时兑付的信托计划而对新发行的房地产信托，银监会则明确规定了门槛，即开发商必须同时满足以下三个条件才能发行信托融资：一是自有资金在35%以上，二是“四证”齐全，三是必须是资质在二级以上2005-10-11国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收；在契税纳税申报环节，税务机关会要求纳税人出示购房发票；对于没有出示购房发票的纳税人，税务机关将不予受理2006-01-01《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》由国家税务总局颁布的、于1月1日起实施的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定将元预售收入的预计营业利润修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高到5%；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。

《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场2006-01-11《建设部关于印发2006年工作要点的通知》建办[2006]4号一、继续贯彻中央宏观调控政策措施，保持房地产、建筑市场和市政公用事业健康发展二、充分发挥城乡规划的综合性、全局性和战略性作用，促进城镇化健康发展三、贯彻“工业反哺农业、城市支持农村”的方针，做好建设社会主义新农村相关工作四、按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，转变城镇发展模式五、完善住房政策，改善城乡居民的居住条件六、推进行政管理机制创新，完善建设事业改革与发展的制度保障2006-02-23国家发改委《2006年房地产调控工作重点》（2006年2月23）内容包括：一是着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应；二是要加强分类指导，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题；三是加强房地产市场综合监管，规范市场秩序；四是进一步深化改革，引导和鼓励居民住房梯次消费；五是健全协调机制，把握舆论导向2006-03-05政府工作报告３月５日，国务院总理温家宝在人代会上所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

２００６年国民经济和社会发展的主要预期目标是：居民消费价格总水平涨幅控制在３％，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房制度和住房租赁制度；整顿规范房地产和建筑市场秩序2006-03-06《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号《通知》明确规定， 房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠开发商把资金借给全资企业的，所获得的利息不得在税前扣除；借给全资企业以外其他关联企业，如果借款超过关联企业注册资本50％，超过的那一部分所产生的利息也要进行计税开发商所缴纳的企业所得税，由“预计利润”改为按照“预计毛利”计算，同时将房屋分为经济适用房和非经济适用房分别进行缴税其中，经济适用房的纳税额不得低于“预计毛利”的3％，省会城市非经济适用房的纳税额不得低于“预计毛利”的20％此外，《通知》还对房屋的完工标准进行了明确界定，只要是符合竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品、已开始投入使用的开发产品、已取得了初始产权登记证明的开发产品等三个条件之一，项目就属于完工，开发商应该及时纳税。

2006-04-09国土资源部和国家工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构2006-04-27《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》（银发[2006]134号）中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%其他各档次贷款利率也相应调整金融机构存款利率保持不变本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用2006-04-28住建部《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》建办[2006]29号（2006年4月28日）从2006年5月8日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。

住房公积金存款利率保持不变2006-05-17国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”）包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面主要内容有：切实调整住房供应结构；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕2006-05-29国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）３７号要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。

对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改2006-05-30国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》不得违反土地管理总体规划和年度计划用地；从严审批各类非农建设用地；确保房地产土地政策的调控落到实处；继续深入开展“完善体制、提高素质”活动2006-05-31国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确要求各级地方税务部门严格执行调整后的个人住房营业税税收政策2006年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税2006-07-06建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。