透析我国房市现状、存在问题及未来发展趋势.doc

透析我国房市现状、存在问题及未来发展趋势最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、 徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等 都引起了社会各界的极大关注同时，由于我国房市目前正 在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各 界的关注我国房地产业的现状究竟如何？存在哪些主要的 问题？其未来的发展趋势和走向又怎样？这些问题是当前 许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解 的问题本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析 一、我国房地产业的现状应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行 状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调 整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业 界人士所说的开始步入“拐点”当然这个“拐点”只是此 轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐 点”从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以 下几个方面：1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫 成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较 大的下降压力，并出现了不同程度的下调。

深圳、广州、上 海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调 其中深圳房价在2007年11月环比下跌13. 5%,此后逐步下 跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回 落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/ 平米相比，下跌了 36%；而且据业内人士预测，深圳的房价 还会进一步探底广州也出现了类似的情况，2008年3月， 商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌 了 19. 5%.北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现 了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固据上 海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上 海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207 元，环比下滑了 23. 5%.而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的 房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的 价格也较去年高峰时有了较大的下降东莞房价则距从最高 点下降了约40%,基本回到了 2006年初的价格而根据国家 发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅 回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房 价格的环比涨幅又分别回落0. 6和1. 5个百分点。

与此同时, 万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调 低价格、打折销售同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金， 也大幅降低房价进行抛售2•成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市 成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨统计显示，今 年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007 年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年 5月成交量为100. 89万平方米，虽然环比4月份增长8%, 但同比去年4月则下降了 57%. 7月上半月上海一手商品住宅 的成交量仅33. 62万平方米，环比下滑22%,只相当于去年 同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据 统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签 约平均每天为164. 63套，而去年同期平均为393. 07套，同 期下降58. 12%.2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之 中根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一 手房成交面积为28.3万平米，环比下降30. 3%,同比也下 降 45. 5%.广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区 一手住宅成交量仅239. 78万平方米，与去年同期的427. 82 万平方米相比大幅度下降44%,而与2006年同期相比降幅 更达52%。

从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6 月，为64. 64万平方米，其它月份全部低于40万平方米， 成交量最低的2月仅23. 12万平方米，而去年同期，每个月 楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差 距同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、 长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升3. 紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产 金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力据 相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上 的资金缺口一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险 同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目， 各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛， 导致房贷规模成倍扩大房贷业务“一枝独秀"的繁荣背 后，是潜在的巨大风险据统计，我国80%左右的土地购置 和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个 人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身 ±o并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行 业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

4. 市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很 难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款二是，信贷紧 缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产 又不能通过股市发行股票来获取资金三是，房价下跌和成 交量紧缩使得房地产资金周转困难四是，由于利率提高， 一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息五是， 一些中小房地产不具有品牌竞争力六是，大型房地产更具 有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场这些因素的共 同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将 被清洗出市场，从而提高市场集中度1月22日，北京市建 委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公 示；根据名单，此次拟注销的大多数还是中小幵发企业此 外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现 象当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有 其存活的基础的5. 房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的 竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经 营困难和倒闭去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件 和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声 鹤唳。

今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全 部关门而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130 家店面创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》， 声称因股权调整需要暂时停止营业在北京，地产中介巨头 中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些 小中介也提前关店在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最 新数据统计显示：6月杭城二手房市场成交量较上月下降 46%,成交量比上年同期亦减少了 35.7%；杭州中介行目前的 处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中 介公司几乎都处在亏损状态在温州，据温州市产权登记管 理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件, 比去年同期的2412件减少了约30%.如此成交状况，加之低 佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一 批红牌子悄然关闭如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30 多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员 同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和 关停门店的现象二、我国房市的主要问题从我国房市的发育、发展过程来看，我国房市的主要 问题是：1.市场发育不良，泡沫化程度较高我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产 商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发 展。

据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行 业的平均利润率，并且一直在快速增长国际上房地产利润 率一般维持在5%左右，高的有6%-8%,而中国房地产的利润 率高达30%-40%.而按国家统计局计算，中国房地产利润率增 长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%.在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年 工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态,以为暴利会一直延续下去,拒绝接受价格下降的现实并人为将房价炒高，致使我国房 价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡 沫据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个 家庭年收入之比）超过10,远高于国际水平按照国际惯例, 目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理 区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应 低于30%.（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为 4-5： 1,美国及其他发达国家房价收入比是3： 1；旧金山、 东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4. 4-8.5： 1,而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13： 1）。

2. 土地的供应不规范，政府机会主义行为严重政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重 要的作用然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官 员为了私利而采取机会主义行为他们以低价从农民手中圈 得土地，然后以高价转让给开发商据统计，07年政府的转 让土地所得超过7000亿元二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意 更改契约三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策 的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成 本等）四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重我们的 国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中， 土地供应很不合理而且在土地交易中存在很大的黑箱操作 和腐败行为这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公 平、高效、廉洁的土地交易市场3•供需结构失衡目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡具体 表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济 适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩据对北京、上 海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。

同时， 据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商 品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占 比重为19. 18%； 2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距二是廉租房供给很少,政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心同时经济适用房的供给不能满足 需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达 国家和主要以提供廉租房为主）三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给 亦不能满足需求4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融 风险我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达 国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险主要表现 在以下方面：一是房地产信贷增长过快2007年10月末，全国商 业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30. 75%；比 年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷 款的28. 9%.其中，个人住房贷款余额2. 6万亿元，比年初增 加6192亿元，同比增长35. 57%.住房公积金委托贷款10月 末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长 34. 87%.二。