基于哈佛框架下的财务分析—以荣盛房地产发展股份有限公司为例.doc

基于哈佛框架下的财务分析　　 ——以荣盛房地产发展股份有限公司为例目 录一 绪论 1（一）研究背景 1（二）研究目的及意义 11.研究目的 12.研究意义 1（三）国内外研究现状 21.国外研究现状 22.国内研究现状 2（四）研究的内容、方法及框架 21.研究内容 22.研究方法 33.研究框架图 3二 相关理论 4（一）哈佛分析框架的提出 4（二）哈佛分析框架的构成 4三 基于哈佛框架下荣盛地产的财务分析 5（一）公司简介 5（二）战略分析 51.房地产行业分析 52.公司战略分析 6（三）会计分析 81.存货分析 82.预收账款分析 83.主营业务收入分析 84.主营业务成本分析 95.管理费用分析 9（四）财务分析 101.偿债能力分析 102.盈利能力分析 103.营运能力分析 114.发展能力分析 12（五）前景分析 13四 问题及建议 14（一）问题 141.资产负债率高，偿债风险增加 142.土地价格上涨，成本费用过高 143.成品存货过多，营运能力下降 144.前景估计不足，适应能力较差 145.客户忠诚度低，品牌形象偏弱 14（二）建议 141.建立风险预警系统 142.加强成本费用控制 153.采用多元促销手段 154.提升环境适应能力 155.树立企业品牌形象 15五 结论 16参考文献 17致 谢 18插图与附表清单图1-1 研究框架图 3图2-1 哈佛分析框架图 4表3-1 SWOT矩阵分析 7表3-2 荣盛地产存货会计数据 8表3-3 荣盛地产预收账款会计数据 8表3-4 荣盛地产主营业务收入会计数据 9表3-5 荣盛地产主营业务成本会计数据 9表3-6 荣盛地产管理费用会计数据 9表3-7 偿债能力纵向比较 10表3-8 2017年偿债能力横向比较 10 表3-9 盈利能力纵向比较 11表3-10 2017年盈利能力横向比较 11表3-11 营运指标的纵向比较 12表3-12 2017年营运能力横向比较 12表3-13 发展能力纵向比较 12表3-14 2017年发展能力横向比较 13 1 绪论一 绪论（一）研究背景房地产产业是我国的支柱产业，2016年中国房地产行业整体运行呈现快速增长态势，全年商品房成交金额突破10万亿，创当时的历史新高。

仅2018我国房地产市场上用于销售的商品房面积达17亿平方米，销售额突破15万亿元2018年下半年，政府对房产行业的政策从宽松到紧缩，经历了2017、2018年的火爆，市场逐渐恢复理性，房地产行业面临着十分复杂的新环境，在房产税、住房改革、房住不炒等政策的施压下，房地产市场的未来走向尚不清楚对于房地产行业，未来的经营发展将成为重要的议题，如何在房地产企业的财务报表分析中对企业运营状况进行理性、客观的判断，从而有助于经营决策传统的财务分析方法存在单一、片面等局限，已经不适用于对特殊的房地产行业财务报表进行分析通过运用先进的哈佛分析框架工具，在定量、定性分析相结合的方式下考虑企业所处的市场环境，有利于帮助企业找准定位二）研究目的及意义1.研究目的在国家宏观调控的背景下，金融机构越来越多地提高房地产项目的门槛，在房地产公司经营的过程中财务分析变得日益重要，所以站在更高的角度下使用哈佛分析框架对公司进行财务分析通过对荣盛地产的战略、会计、财务、前景四个方面的分析，发现企业所存在的问题并提供一些可行的建议，从而提高企业的竞争力，使荣盛地产可持续健康发展2.研究意义内部意义：帮助企业更好的了解企业的经营状况，做出前瞻性的战略决策；帮助企业查找漏洞、完善不足，从而改进完善财务管理工作；有助于企业提高资金使用效率；有助于企业能更准确的预测荣盛地产的未来趋势；有利于企业发现自身经营问题，提升企业管理水平，实现荣盛地产可持续健康发展。

外部意义：有助于投资者对公司的发展现状及前景有充分的了解，合理的进行投资；丰富了哈佛分析框架对房地产企业的应用；也可以为其他同行业房地产公司的财务分析给予一定的参考和借鉴，帮助企业的发展越来越好三）国内外研究现状1.国外研究现状佩普等两位哈佛学者首创性的提出“哈佛分析框架”这一理论工具，在传统会计报表分析的基础上将战略、会计、财务、前景四个维度加入其中，丰富了企业分析指标的设定[1]思博沃姆明确战略分析在企业报表数据中的作用[2]斯蒂文提出将量化数据、指标与打造公司品牌价值相结合，以资金回报这一关键数据，判断企业发展潜力[3]洛克哈姆指出当前金融、会计和经济领域研究的主体是财务状况经济决策和战略不是孤立的，而是密切相关的，这意味着必须仔细考虑每项经济决策才能形成战略的组成部分[4]2.国内研究现状苗蕾学者指出从利润导向—价值导向的转变促使企业在战略分析中注重长期发展规划[5]张宁认为哈佛分析框架的优点在于将外部因素与其他企业活动相联系，可以较为全面的将战略、财务、前景三个维度与企业未来发展潜力形成互补分析[6]刘筱燕强调在实际运用可以适当调整这一工具，使其更适应企业发展需要，在三个维度的基础上将战略分析、财务分析相结合，并以具体会计科目与报表数据的方式予以呈现[7]。

王雪、魏明良以及黎精明认为这一理论工具形成了互为补充、相互印证的闭环结构，保持各项目的完整性、统一性、有机性是关键，并在各个节点上达到统一[8]杨娜已将这一便捷的财务建模工具运用到相关企业的案例总结，进一步明确了，在分析过程中可以将之与SWOT模型的相关理论结合，最终目的是为企业的发展提供客观、科学、准确的建议[9]四）研究的内容、方法及框架1.研究内容在对荣盛地产进行分析的过程中，通过运用哈佛分析框架、SWOT模型对该企业进行了全方位的战略分析；借鉴趋势分析法进行会计分析；用比较分析法进行财务分析，并综合分析、深入进行前景预判，从而找出荣盛地产的不足之处，提出荣盛地产发展的建议2.研究方法文献研究法：结合相关研究成果，整理具有理论价值的书籍，以文献研究得出的一般性理论为出发点，进而探索新的研究思路案例分析法：以荣盛地产为例，通过哈佛分析框架相关体系进行剖析比较分析法：根据掌握的一手资料对企业经济活动中所做出成绩和存在的问题进行详探，对比业内其他企业的财务指标，发现荣盛地产的不足之处，找出企业之间的差距，并基于差距分析原因，找到解决方案趋势分析法：对公司财务经营的变化有充分的了解，并对预测公司未来的发展方向有一定的帮助。

3.研究框架图绪论相关理论基于哈佛框架下荣盛地产的财务分析战略分析前景分析财务分析会计分析问题及建议结论 图1-1 研究框架图192 相关理论二 相关理论（一）哈佛分析框架的提出哈佛分析框架源自哈佛大学的佩普、希利和伯纳德三位教授，他们改变了一直以来财务分析中缺乏战略层面考量的弊端，结合行业的发展前景和市场环境，在传统的分析方法中提出关键的信息来判断企业财务状况，构成了哈佛分析框架的基本因素二）哈佛分析框架的构成战略分析会计分析财务分析前景分析图2-1 哈佛分析框架图战略分析：将公司的整体战略实施融入到运行现状中是这个工具的独到之处，明确了竞争战略是分析的主要内容[10]会计分析：会计分析是通过评估会计重点科目来评价会计信息质量，合理的会计分析能够提高企业各项数据的可靠性根据会计科目内容的分类，选择关键环节[11]财务分析：借助于各类报表、资料中的数据、增长或减缓趋势，运用数学模式、数学工具明晰各项财务指标[12]前景分析：在以上环节完成的基础上对企业的未来做出客观、理性的预估，即公司的可持续发展能力[13]3 基于哈佛框架下荣盛地产的财务分析三 基于哈佛框架下荣盛地产的财务分析（一）公司简介在二十多年的发展中荣盛房地产发展股份有限公司从一家规模小、人员少的企业一跃成为河北省第一家通过首次公开募股方式（IP0）跻身房地产上市企业。

公司在品牌创建过程中将员工、公司、地方、国家的多赢发展列为重点前瞻性的战略思想、稳健的发展理念促使公司不断发展壮大2018年荣盛地产品牌价值估值达到85.45亿元，公司获得2014年度最佳责任品牌奖、2016~2017中国房地产年度社会责任感企业第5位二）战略分析1.房地产行业分析（1）竞争对手分析荣盛地产是一家大型房地产上市公司，竞争对手均是国内的知名房企，如万科、金地、碧桂园、华夏幸福等等这些房地产企业依靠自身品牌在市场上有着较高的知名度、口碑，在促进房地产市场发展过程中，都是龙头企业，且具有强大的市场号召力；企业的资金都相对充足，都是上市公司，在自身发展的黄金时段积累了充沛的资金强大的竞争对手对荣盛房地产有限公司的影响很大，排名靠前的几家房地产企业的业务和荣盛地产的业务板块有重叠，对荣盛造成了一定的压力2）行业进入壁垒政策法规壁垒：房地产行业对政策变化十分敏感，政策导向性很强随着房价的上涨，政府调控房价的力度增加，支持保障性住房等低端市场，限制高端市场[14]所以，高端市场的政策风险性大，政策法规壁垒对于荣盛地产想要进入高端房地产市场提出了更高的要求资源资本壁垒：房地产行业是资源稀缺行业，资源稀缺是行业进入壁垒的一个重要组成。

资本需求量大，房地产业是资金密集型产业大部分房地产公司是通过贷款、融资获得所需资金但在政府宏观调控之后，对公司自有资金所占比例大幅提高，这就需要开发商拥有大批资金投入，这对任何房地产企业来说，都具有很大的压力3）替代品的威胁就房地产行业而言，替代品的威胁几乎是不存在的只要住房的需求是刚性的，就不可能被替代但在房地产产品之间，存在一定的替代效应如果客户对企业产品品牌认可度低，则面临巨大的生存危机4）供应商的议价能力对于房地产企业而言，核心且最关键的资源就是土地，在我国土地资源为国有，且十分稀缺，开发者获得土地资源是一件难事因而在土地资源供应者面前，基本不具备议价能力资本资源的供应者为银行，开发商从银行贷款来融资，随着国家的宏观调控政策，银行信贷紧缩，审批门槛提高，房地产开发商获取资金的难度越来越大，在与资本供应者的商谈中，也基本没有议价能力5）购买者的议价能力在房地产产品中，物美价廉的产品是很少存在的住房消费者在与开发商的交易过程中处于弱势，购买者对房价是无法左右的，其议价能力也是十分有限的购买者只能通过多家比较，选择一家比较合适的住房产品，但对于已规定的产品的价格影响很小在房地产产品消费过程中，购买者会综合考虑地理位置、环境条件、产品设计、物业管理、开发商信用等级等一系列因素，这些因素也对价格产生直接影响。

购买者如果有诸多要求和较高的标准，则议价能力空间缩小2.公司战略分析（1）优势分析① 优秀的品牌理念荣盛地产以“自然的园、健康的家”为品牌理念，主打温馨、舒适、环保，这些品牌特性与国家整体战略发展布局保持一致，确保企业稳定、快速增长，发展规模不断扩大② 强大的资源整合能力荣盛地产高级管理团队稳定，积极响应各级主管的号召，搭建了多维度、多层次、多角度体系，并对这些资源进行分类、整合，确保公司能及时增补不足的土地资源2）劣势分析① 组织架构不够合理作为上市公司，随。