河北石家庄新华区项目定位规划报告54页.ppt

谨呈：谨呈：新华区项目定位规划报告浙江广厦集团浙江广厦集团第2页？？？？？？？？？？？引：关￿于￿价￿值￿与￿价￿格￿的￿思￿考致 谢浙 江 广 厦 集 团￿￿￿￿有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长￿￿￿￿在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：在￿￿随后的￿￿60分钟地产沟通￿￿￿￿创新服务+报告体系+环境分析￿项目定位细节思考认识项目分期及经济测算报告大纲目录二、认识项目•项目本体研究•案例解读五、细节思考•拆迁户与整盘的思考•铁路对项目的影响•设计细节建议第5页+报告体系+环境分析￿项目定位细节思考认识项目分期及经济测算一、环境分析Ø石家庄城市解读Ø房地产业发展特征Ø房地产板块分析Ø重点项目分析城市解读〇城市概况〇经济指标〇区域特征简述第8页城市概况城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南则相邻山东、山西。

气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干燥，多风沙城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口217.3万经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地第9页经济指标三种产业的比值看出，第二、三产业增速稳步提高，说明城市的聚合能力在不断增强石家庄的经济发展一直保持持续、稳步、快速发展的势头，说明城市已经进入从产业化向城市化转变的过程第10页区域解读区域特征简述区域简述：新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市CBD区域的雏形￿￿￿￿￿￿石家庄未来城市发展定位：——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。

——交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一——商贸功能定位：华北地区重要商埠——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市遵循“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”的发展思路石家庄房地产行业分析〇房地产行业发展现状分析〇发展优势及机会分析第12页200520062007200820090501001502002503003504000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%122.1027132.1452197.537280.3979370.713%12%14%16%15%房地产投资额（亿元）所占固定投资比例房地产行业发展历史分析投资比例及价格走势石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图2005年—2009年是石家庄房地产市场高速发展时期虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展石家庄历年市区商品住宅均价图05—09年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他足，城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充保证了住宅价格的平稳20052006200720082009050010001500200025003000350040004500商品住宅均价（元/平方米）第13页房地产行业发展现状分析区域和产品石家庄环线供应量u目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少。

u在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场石家庄面积段供应量n产品面积方面，120—150㎡的中等户型与60以下的小户型势均力敌n受“国十五条”限制，后期小户型产品供应将超过其余产品n60-80㎡的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口第14页发展特征及机会分析石家庄房地产业发展￿机会分析：1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更多的人流、财流注入3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿石家庄房地产业发展特征一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大；二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善；三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业；四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；石家庄房地产板块分析〇石家庄房地产住宅板块分析〇石家庄房地产商业圈板块分析〇重点项目分析第16页石家庄房地产板块分析石家庄房地产住宅板块现状n和平东路板块n开发区板块n桥西板块n东南板块n市中心板块n内环板块第17页石家庄房地产板块分析---桥西板块板块范围——“京广铁路-新华路-外环线”概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。

中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型金正缔景城66万平米高层7300元/平米20-69小户型春江花月25万平米高层、联排低价6490元/平米96-235平米2-4室优￿￿￿盘6万平米高层7100元/平米36-74平米小户型西城印象23.8万平米高层3900元/平方米78—130平米两室、三室典型代表项目第18页石家庄房地产板块分析内环板块板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华大街”￿概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无4000元/平方米以下的住宅价格案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型中基礼域60万平米高层低价8000元/平方米80-210平米1-4室汇景国际￿52万平方米高层7000元/平方米46-300平米1-3室紫晶天域13万平方米高层待定60-135平米1-3室金世界100万平米高层6300元/平方米100-175平米二室、三室阿尔卡迪亚86万平米高层6800元/平方米50-100平米1-4室第19页石家庄房地产板块分析￿￿￿东开发区板块板块范围——东二环以东区域￿概况——生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。

随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型心海假日II50万平米高层4000元/平方米88-200平米二室、三室天然城(二期)16万平米多层、小高层待定60--130平米两室两厅两卫珠峰国际（二期）50万平米多层、小高层高层4400元/平方米50-350平米一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅峰尚￿￿水榭花都20万高层低价4600元/平方米36-90平米一室一厅、两室两厅一卫第20页石家庄房地产板块分析￿￿￿￿东北板块板块范围——北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸￿概况——是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不完善案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型江南新城120万平米独栋/双拼/联排/叠拼待定180-400平米四室以上桃园小镇50余万平米别墅、多层、小高层1800元 /平方米87-170平米二室二厅、三室二室、四室二厅第21页石家庄房地产板块分析￿￿￿￿和平路板块板块范围——和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线￿概况——规划为高密度住宅区，厂企集中，综合环境较差产品以高层为主，属石家庄高均价区域。

案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型中宏汇景国际52万平米高层7000元/平方米46-115㎡500套左右；146-300㎡300套二室三室名门华都38万平米高层6800元/平米50-330平米三室官鲤12.3万平米高层8000元/平米34—93平方米小户型安联·大城小院6.1万多层4700元/平方米70-140平米二室三室第22页石家庄房地产板块分析￿￿￿￿西北板块板块范围——“新华路-京广铁路-西北环线”￿概况——房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型西山庭院12万平米多层4000元/平方米80-130平米二室、三室瑞泰澜庭15万平米高层3600元/平方米60-130平米二室、三室第23页石家庄房地产板块分析￿￿￿￿东南板块板块范围——“裕华东路—京珠公路—南外环线—建设大街（汇通路）”￿概况——定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5600元/平米左右案名总建规模房屋类型均价面积范围主力户型西美第五大道70万平方米高层精装11000/平方米120-150平米三室芝兰明仕16万平方米多层\高层4300元/平方米46-180平米二室二厅路劲蓝郡12万平方米小高层\联排6300元/平方米143-300平米三室、四室以上国大全城40万平方米小高层\多层7200元/平方米70-145平米二室、三室公园首府23万平方米小高层\高层6700元/平方米140-150平米110平米二室、三室第24页市场供应特征有新品，少精品市场供给丰富。

各种产品、结构、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的经典之作有绿化，少美化诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现有配套，少成套社区配套更多地表现为无目标的“人无我有，人有我大、人大我豪”的硬件比拚攀比，“摆看的多，实用的少”缺少有体系、有主题，体现生活理念的配套设施有主张，少主题概念地产大行其道雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在社区构成中却缺少相应的支撑体系有高档，少高尚高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树第25页石家庄商业圈板块分析商业板块划分及划分原则商业板块划分及划分原则划分原则：依据零售业销售情况，对石家庄商业圈进行划分，依据对消费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析东购商圈北国商圈万达商圈n北国商圈n东购商圈n万达商圈第26页板块范围——中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所￿￿概况——石家庄最大的综合型成熟的核心商业区石家庄商业圈分析---东购商业圈（低档）业态档次和经营情况uu大卖场大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般；uu专业市场专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；uu主题商场主题商场：定位中低消费人群；uu专卖店：专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营情况一般。

第27页板块范围——以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域￿￿￿概况——石家庄中高档消费的商业区.石家庄商业圈分析---北国商业圈（高档）业态档次和经营情况u大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：以北国商城为中心，品牌深入人心，定位准确；u专业市场：经营单一、难以立足；u专卖店：本土文化、定位准确，有固定的客户群第28页板块范围——石家庄裕华万达广场位于裕华区￿槐中路以南、建华大街西/东(尖岭村)￿￿概况——省会“三年大变样”20项重点工程之一，打造以万达广场为中心的商业都市圈石家庄商业圈分析--万达广场（￿石家庄城市综合体品牌）业态档次和经营情况u槐岭路以南、建华大街以西区域为万达广场的核心区——商业中心区2)专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；u槐岭路以南、建华大街以东区域为万达广场的酒店商务区,u槐岭路以北区域为万达广场的高档住宅区竞争项目分析￿〇新源NASA〇勒泰〇恒大城〇裕华万达广场〇潜在竞争项目分析第30页新源NASA新源NASA物业类别￿住宅、写字楼，商铺建筑类别￿高层环线位置￿一环以内、北国商圈项目特色￿复合地产占地面积:25300平方米总建筑面积:190000平方米开发商石家庄市新源发房地产开发有限公司u地理位置优越，位于城市中轴线中山东路与大经街纵横相交的东北角u周边拥有丰富成熟的市政配套u绿化景观层次比较丰富u项目字楼公寓各只有1栋，略显单调。

第31页裕华万达广场庄裕华万达广场地理位置：石家庄裕华万达广场位于裕华区槐中路以南、建华大街西/东项目类别：商务、高档住宅开￿发￿商：石家庄万达广场投资有限公司主力户型：二室、三室、四室面积范围：87-164㎡交房日期：2011-12-31项目均价：7500元/平米项目起价：待定绿￿化￿率：待定容￿积￿率：待定占地面积：约40公顷总建筑面积：183万平方米u万达广场具有典型的城市综合体特征，意欲在石家庄东南板块缔造成为新城心u不足之处是住宅区的回迁户比较多，会对购房者的心理有一定影响第32页恒大城恒大城位￿￿￿￿置：槐安路与广平街交汇处项目类别：商住楼开￿发￿商：恒大地产集团石家庄有限公司主力户型：两室/三室/四室面积范围：93——219开盘时间：01.04.18交房时间：项目均价：8500-9000元/平米项目起价：7880元/平米绿￿化￿率：30%容￿积￿率： 3.4物业公司：广州金碧物业集团物￿业￿费：1.2元/平/月占地面积：270802平方米总建筑面积： 809000平方米u恒大城位于石家庄的西南内二环，立足于打造石家庄的标杆性项目u目前市场价格较高u周围配套设施齐全，体验区、园林景观设计感好，但容积率较高。

第33页勒泰中心勒泰中心物业类别￿住宅、城市综合体，集酒店、公寓、写字楼、商业一体化建筑类别￿高层超高层环线位置￿一至二环、北国商圈项目特色￿景观居所占地面积:61045平方米总建筑面积:546104平方米开发商石家庄远洋城房地产u河北省重点项目、石家庄市重点推荐的商贸服务项目u地处都心地段的勒泰核心商业圈；￿6层的商业裙房和4栋高层和超高层建筑组成u集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩于一体高度集约的多功能的街区建筑群体，交通便利、配套设施齐全u将设两个直升飞机停机坪，是此项目最大亮点潜在竞争项目分析第34页市场环境分析本章小结总结：这种态势的存在正是本案的机会所在，用项目来定义区域，赋予项目一个全新概念能引发消费者在一个区域的投资动力本项目欲打造成品牌项目树立区域标杆，以打破客户对原区域的固有认知p目前石家庄房地产还处于比较初级的阶段，各区域板块也还在逐渐分化形成期p石家庄的房地产板块并无明显的品牌区隔，只有裕华区长安区近几年逐渐打造出商务区、类CBD的概念p区域自身的形象不明朗，客户也缺乏对区域固有的认识，对消费者来说相较区域导向更偏向价格导向第35页+报告体系+环境分析￿项目定位细节思考认识项目分期及经济测算二、认知项目Ø项目本体分析Ø案例解读项目本体分析〇新华区区域特点〇周边环境介绍〇项目swot分析第38页新华区区域特点￿位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。

￿区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园￿新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区u￿价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000u￿水上公园周边项目较为密集，但特色不明显u￿本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大u￿以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力第39页项目周边环境介绍交通条件和￿￿平￿￿西￿￿路电大街泰华街第40页项目周边环境介绍周边生活配套资源中国银行金钱柜加麦自助餐建设银行机场路酒店楚湘园酒楼店联通移动商业银行云雅商店永和豆浆北站书店未来商店方圆利综合商店中国体彩河北广播电视大学天客隆北焦店金钱柜新世纪商城国海大酒店第41页项目周边环境介绍医疗、教育资源北焦学校第三十中学新星中学机场路小学石家庄和平中医慢性病医院河北省人民医院石家庄市第五中学石家庄市第二十八中学第42页项目周边环境介绍位置：位于石家庄新华区市中心位置，地处泰华街、和平西路交界西北，紧邻石石太铁路与石家庄北站，地理位置优越。

交通：项目紧邻石家庄主要交通干道中华北大街，此为市区一环道路，路面宽敞交通便利，交通出行便利度佳周边单位：北侧为石太铁路，东侧紧邻石家庄北站、石家庄市邮政局，东南侧紧邻河北省人民医院，南侧紧邻河北省信息厅、河北五矿进出口大厦、河北省道路运输管理局，西侧紧邻河北电大配套设施：周边银行、学校、大买场、医院等配套成熟完善，居民生活便利除大卖场有部分集中商业外，商业分布目前属于一般沿街商铺为主，但后续新建个案皆规划有较大的商业量体，有利于区域商业档次提升餐饮娱乐：餐饮娱乐城￿、石家庄市水上公园、艺海假日酒店￿、爵士岛咖啡厅￿、龙井轩茶艺社、￿中山宾馆、金棕榈酒吧、江南茶艺馆、夜海酒吧第43页优势（S）劣势（W）•￿传统老城区，交通便利，配套齐全，居住氛围浓厚•￿周边省级机关单位多，有一定的客户基础•省级重点医院、学校林立，区域价值大•￿区域形象差，环境杂乱，客群档次较低；•地处火车站边缘，易受火车噪声影响；￿且火车站周围流动人口多，治安环境有待提升机会（O）威胁（T）•￿区域政府重视、支持•石家庄房地产目前板块格局还不清晰，处于逐步品牌化的阶段•￿因拆迁带来的回迁问题•￿￿公建比例较高，前期资金投入大•外地品牌开发商本地落地的问题结论：作为城市传统的老城区，交通、人文、配套齐全，加之项目百万体量，具备打造区域标志型项目；但是地块内大量的拆迁以及火车等因素对项目带来一定的负面影响项目swot分析案例解读〇中粮成都大悦城〇天房天津湾〇绿地大兴西斯莱中心〇大连万达第45页成都大悦城￿￿￿￿成都市武侯区的大悦城项目，位于西三环路、武侯大道、川藏公路及铁路西环线围合范围内，总征地面积1244亩，园区分为商业区和住宅区三个组团。

￿￿￿￿￿集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对武侯国际新区起到推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极￿定位：￿ ￿国际外向型城市多元特区城市价值属性：推动区域进入新历程发展的标杆项目，是区域成熟进程的重要载体第46页大连万达开业时间：2009年12月优势区位：完善商圈，政治文化￿￿中心；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿核心区域，全面商业娱乐配套步行街业态规划一层：名牌服装服饰旗舰店、国际连锁快餐、个人护理店、珠宝饰品等￿￿二层：流行服装服饰、运动休闲用品、形象设计、特色家饰、儿童用品等￿￿三层：中外特色餐饮p东至解放路，西临新建路，北依北大街，南靠城坊街，总用地约41公顷，总建筑面积约150万p主要由大型商业、五星级酒店、酒吧街、高档住宅及相关配套等设施组成绝对人气，稀缺财富商圈；璞玉之地，未来商机无限第47页天房天津湾位于天津市河西区海河畔，北至中环——光华桥、东面海河、南至大沽南路与洪泽东路、西临南北大街，占地面积近30公顷，总建筑面积110万平米，定位为都市级滨水休闲商务区（RBD）集购物中心、甲级写字楼、滨水公寓、五星级酒店、精品商业、天津湾公园六大业态，成就了天津湾集“生活”、“工作”、“休闲”、“购物”等为一体的国际化一站式生活圈，以着眼于打造世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津新标志。

定位：高度国际化的世界商务区城市价值属性：以休闲带动海河区域价值提升，世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津新标志第48页+报告体系+环境分析￿项目定位细节思考认识项目分期及经济测算项目定位Ø定位方法Ø定位角色Ø项目定位Ø客户定位Ø产品定位Ø形象定位定位方法Ø综合体的六个定位纬度Ø￿￿定位的竞争策略￿￿Ø￿￿三个定位纬度时序开发策略与节奏工程进度与成本投入定位总体定位与分物业定位销售销售目标、销售收入资金资金计划与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌形象与分主题形象主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用综合体六个思考纬度波特理论成本领先差异化集中化项目组合附加值时间垄断竞争优势的形成定位的竞争策略价值最大化塑造竞争优势优化限制条件——定位价值更高的产品符合客户的需求，提升项目的整体价值；——通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，塑造项目的核心竞争力，保障实现项目的价值提升；——通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的SWOT￿动态优化三个定位纬度定位角色〇发现问题〇定位关键问题〇角色定位如何确定项目的城市角色？各个项目产品在项目内扮演的角色？产品组合？项目的商业是主要矛盾？商业持有？住宅部分的客群？铁路问题？地块被市政道路的问题？住宅在项目里扮演的什么角色？其他都成功，商业失败就是失败？营销形象？主和次？现金流问题？住宅销售支持商业的开发住宅部分的产品如何组合？包括业态？户型组合？如何解决住宅产品同质化问题？高成本?如何规避航空限高和铁路带来的影响？现金流？本案面临的问题主题理念需要顺应宏观政策走向，获得政府的支持，同时满足市场需要，为项目后期开发创造有利条件；1.在项目众多的问题中，我们要定位几个关键问题：定位要满足长期和短期利益平衡，社会效益和经济效益并重，可操作性强。

4.重点分析与周边功能区的竞争关系，找出差异化路径，形成互补的功能和产品定位；3.功能和产品定位即要满足现在需要，又要有超前意识，满足未来发展的需要，做到可持续发展；2.1.第57页定位角色作为新经济下的城市综合体，任何一种业态都不能孤立的去看待，在整体定位的统一下，每一种业态相互依存、和谐共融解读将成为区域中乃至整个都市的精神引领，演绎着一个资源共生、聚合增值的新时代角色第58页？第59页？？？？？？？？？？？我们靠什么来扛鼎?关￿于￿价￿值￿与￿价￿格￿的￿思￿考可乐的故事￿￿￿￿的故事同样的产品超市里的可乐快餐店里的可乐酒吧里的可乐沙漠里的可乐不同的价格4.5元￿1.5升7元￿￿￿一杯25元￿￿￿一听无价分装体现价值环境提升价值增加附加值散装可乐听装可乐瓶装可乐酒吧“可乐”，小众环境，中高价格；超市“可乐”￿，大众化环境，低价格；会所“可乐”，一站式环境，高价格；music加冰可乐第62页通过借势、跳出、超越通过借势、跳出、超越————确定项目确定项目的整体定位的整体定位第63页三个“跳出”跳出地块看地块跳出新华看新华跳出省会看省会现有项目地块周边人流嘈杂、环境恶劣、区域形象较差；商业配套、产业环境急需升级，需要通过综合型项目的出现完善未来的城市功能任何城市的发展都会遵循从单一中心向多元中心的过渡，目前石家庄城市发展方向是向东和向南，西北区域缺少支点，项目的出现将形成未来城市新格局河北作为周边几个省及直辖市中处于经济相对低落的区域，未来发展潜力巨大，同时石家庄作为省会，是区域经济、文化的核心区域，是未来经济重要的增长级第64页三个“超越”￿通过中心区域的城市旧改，重新定义区域价值和形象，改变原有客群对区域的传统认知，就此掀开区域未来新篇章城市综合体的项目属性，大大超越了单一的居住板块价值，不同业态、多元生活的和谐共融，将呈现出一个绚丽多彩的动感之都项目时尚、前卫、附有强烈时代感的的产品规划，犹如一剂强心针将给现有区域带来万千活力，势必在不久的将来超越区域，成为石家庄特有的城市名片第65页造势与借势——造借互动造势主要是政府行为，造势在企业行为中主要用于营销，这需要极大的投入，非一般企业可以承受；借势主要是顺应市场，顺应城市发展方向，强调顺势而为；定位分为造势和借势两种方式è一方面，本项目是旧城改造项目，承担着重塑城市功能的重任，需要获得政府的大力支持；另一方面，本项目又是一个商业化的房地产开发项目，需要利用现有的市场机会，顺应城市生长方向，顺势而为；è因此，在本项目的定位上，不能孤立的去运用造势或借势，需要造势与借势整合互动。

第66页项目定位这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式可乐的故事给予项目的启示：可乐的故事给予项目的启示：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿任何一个产品都有它原有的价值，如何要实现更高的价格，就不能孤立的去看待它，需要通过切分、包装、植入附加值、改变环境等众多要素去实现溢价这就是hopsca的价值超市可乐超市可乐实现物品本身的价值酒吧可乐酒吧可乐漂亮的服务生、精致的装修、良好的氛围实现产品溢价沙漠可乐沙漠可乐稀缺性使其无价麦当劳可乐麦当劳可乐通过分装加入冰等方式提升产品附加值第68页HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可什么是￿HOPSCA？第69页巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性￿空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；￿￿￿同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力HOPSCA的特点第70页不是任何地方都能采用HOPSCA￿地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。

HOPSCA￿的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求•必须位于城市中心区，市中心核心地段•城市各种资源决定了它天生的优越条件•必须拥有大规模建筑体量•只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台HOPSCA的开发条件•现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化￿•从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向￿剖析城市综合体成功的内在因素￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化HOPSCAHOPSCA对区域经济有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流第72页项目定位确定项目整体定位与各分物业的角色关系项目角色项目角色未来城市多元特区，打未来城市多元特区，打造区域标杆、塑造区域造区域标杆、塑造区域新形象的城市名片新形象的城市名片住宅角色住宅角色公寓角色公寓角色商业角色商业角色写字楼角色写字楼角色酒店角色酒店角色项目价值的灵魂与功能的主体项目品味的演绎与资金的支持项目品质的代表与功能的补充项目档次的象征与品牌的塑造项目高度的标杆与形象的地标第73页项目定位客户定位从营销的角度，系统的审视客户特征：客户与产品、客户与营销客户构成分类客户来源客户购买动机客户关注因素影响客户因素客户所在渠道准确锁定客户如何挖掘客户如何有效打动客户项目主卖点提炼意见领秀的寻找渠道营销的应用第74页新华区及桥西区和桥东区本地居住客群核心客户重要客户偶得客户居住升级客户置业目的:改善居住环境，追求精神满足县地级置业客户置业目的:追求国际化高品质的居住环境和高品质的居住享受。

其它区居住升级客户置业目的:改善居住环境，具备价值投资眼光省内县、地级，公务员、私企老板及向往省会居住的改善客群客群定位客户构成其它区居住升级客户，及周边外省市投资客户第75页客户构成分析75第一类本地区域性客群占70%第二类周边地、县级客户占20%第三类其他区域及外省投资客群占10%首次置业群体：￿￿￿￿￿￿￿年轻、个性、有朝气，有强烈的时代感和价值观，对未来充满信心；喜欢喧闹、繁华的都市生活，向往着代表相同文化、圈层的精神家园，由于支付能力有限，多以中小户型为主；伴随着经济水平的日趋提高，作为区域中率先致富的群体，思考的未来因素较多：子女的教育、个人养老、居住环境等是其关注的重点，同时并看重未来区域的升值潜力；具备较强的价值判断，由于在市场经济的大潮中，多次被洗礼过，更真切的认识到价格与价值的关系，注重区域的发展态势、项目的操作能力、品牌的影响力等要素，同时比较关注产品细节和功能理念￿改善型置业群体：￿￿￿￿￿￿城市的中流砥柱，作为城市的中产阶级，肩负着社会、家庭、朋友的多种压力，对居住的功能性要求较高，不排斥新鲜、潮流的思想，更关注性价比、社区氛围、品牌实力及地段价值；第76页客户关注因素分析对于不同层级的客群，由于其购买目的、资金实力、价值观等差异，在项目关注点上存在一定的区别，有个性化的，也有共性的问题；但，毕竟城市的价值和区域的特点是一致的，所以我们针对其大多数共性的因素进行了整理和分析。

区域因素•第一类：项目在区域地段中的稀缺性•第二类：项目在区域中的不可替代性企业因素•第三类：开发公司的品牌、实力以及项目运作能力•第四类：项目中长期的巨大升值潜力产品因素•第五类：大师级产品的不可复制性•第六类：项目产品具有较强的变现能力第77页客户所受影响力分析基于对北方城市、风俗民情、消费特征的多角度分析•具备时代感的潮流：项目独特的规划设计第三类影响力•品牌实力：前期项目宣传的力度和概念的包装第四类影响力•主流声音的引导：够高度的专家第五类影响力•身边的人：销售员第六类影响力￿其实越是富裕的阶层，不论他们表现的多么洒脱，他们越是相信和依赖政府￿毫无疑问的左右购房的重要力量，有时候他们的意愿更具有决定性通常人都被现阶段的眼球效应所征服，并会通过想象得以确认这些用科学暂时无法解释的学说，却往往比科学的讲解更有无可争辩的说服力本地城市消费群体的特点，愿意听听所谓专家的看法，更喜欢跟风购买￿销售人员的说辞往往对其的判断会有比较直接的影响，属于北方人的性格产品定位〇项目概念性规划〇各业态组合〇各业态定位〇提升产品附加值的措施第79页地块规划概念性规划Z1Z2Z4Z3S1S2S3第80页建筑设计住宅部分住宅区住宅分为四个组团Z1:为拆迁安置区；Z2:为中低端品质的中小户型区Z3：中端品质的改善性户型Z4：高端品种的大户型￿第81页居住空间分层体验第82页居住空间分层体验￿第83页居住空间分层体验￿第84页居住空间分层体验第85页居住空间分层体验第86页建筑设计商业部分商业分为四大组团：S1:高端商务空间（写字楼、酒店）S2：中高档商业娱乐配套（裙楼商业+高层公寓）S3：特色餐饮街区(中端)S4:餐饮服务区（中低端）S1S2S3S4第87页￿￿￿建筑地标·功能建筑表达第88页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第89页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第90页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第91页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第92页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第93页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第94页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第95页￿￿￿建筑地标建筑表达第96页￿￿￿建筑地标建筑表达第97页￿￿￿建筑地标·草图演绎建筑表达第98页￿￿￿建筑地标建筑表达第99页￿￿￿建筑地标·立面建筑表达第100页￿￿￿建筑地标·空间建筑表达第101页￿￿￿建筑地标建筑表达第102页￿￿￿建筑地标·节点景观建筑表达第103页￿￿￿建筑地标建筑表达第104页建筑规划中心广场第105页￿￿￿建筑地标·节点景观建筑表达第106页￿￿￿建筑地标·节点景观建筑表达第107页建筑与街区￿￿￿街区·热闹￿￿缤纷￿￿动感￿第108页建筑与街区￿￿￿街区·休闲￿￿景观￿第109页建筑与街区￿￿￿街区·连廊￿互动￿延伸第110页建筑与街区￿￿￿街区·屋顶平台花园第111页+报告体系+环境分析￿分期及经济测算项目定位细节思考认识项目四、分期及经济测算第113页开发时序14523•回迁区底层商业，临近火车站的商业和特色商业街部分一期•次优产品组团二期•高端住宅三期•中低端住宅四期•高端商业写字楼，酒店五期第114页成本测算假设拿地成本250万元/亩序号项目名称建筑面积估算值可售平米造价(元/平米)备注一土地费用　1126433602.00994.00 　二前期工程费　132116859.80 116.58 　1工程勘察费　3399699.00 3.00 　2建筑设计费　45329320.00 40.00 　3样板房、园林及其它设计费　16998495.00 15.00 　4专业设计费　5666165.00 5.00 　5环境影响评估费　1133233.00 1.00 　6主体施工图审查费　2266466.00 2.00 　7临时设施费　283642.20 0.25 8钉桩放线及工程测量费　378189.60 0.33 　9市政配套收费　56661650.00 50.00 市政公司收取三建安工程费用　2388967079.62 2,108.10 　1主体工程　2191428600.00 1,933.78 含粗装、给排水、强电、消防、燃气1.1高层住宅9057861222811100.00 1,079.05 　1.2商业227447568617500.00 501.77 　1.3地下工程160000400000000.00 352.97 　2安装工程　120122698.00 106.00 　2.1智能化系统　56661650.00 50.00 1102.2电梯采购与安装　63461048.00 56.00 803二次精装修　44552024.62 39.31 　3.1楼内公共部分精装修　36552024.62 32.25 800/m2标准3.2售楼处精装修　5000000.00 4.41 2000/m2,2000平米计算3.3会所精装修　　0.00 17,2000/m23.4配套幼儿园装修　0.00 0.00 600/m24室外工程费（含市政道路、自来水、雨污水等）　32863757.00 29.00 29/m25室外景观工程　0.00 0.00 200/土地平米6总承包服务费　4940241.68 4.36 　四政府取费及其它费用　93416175.93 82.43 　1新型墙体材料专用基金　5666165.00 5.00 　2编制竣工图费　2266466.00 2.00 优地4.753招标代理费　2266466.00 2.00 优地2.84工程质量监督费 　1550000.00 1.37 　5施工安全监督费 　2833082.50 2.50 　6检验检测费　5666165.00 5.00 　7室内环境检测费 　1133233.00 1.00 　8工程监理费　6346104.80 5.60 　9全过程造价咨询及跟踪审计费　8361384.78 7.38 优地14.611节能检测费　566209.60 0.50 　12城市基础设施配套费　51378042.50 45.34 区政府收13城市消防实施配套费　5382856.75 4.75 区政府收15公用设施专用基金　0.00 0.00 　16小计　3,740,933,717.34 3,301.12 　17基本预备费（3%）　78435003.46 69.21 土地外3%18管理费　112228011.52 99.03 成本的3%19市场推广、招商及销售费用　147729650.00 130.36 对外销售额的2.5%20财务费用（资金成本）　183143250.89 161.61 　21税前成本　4262469633.22 3,761.34 　22税费　325005230.00 286.79 　23总计　4587474863.22 4,048.13 　石家庄项目销售估算表项目名称建筑面积估算值单位售价（元/平米）备注高层住宅6057863634716000.00 6,000.00 　商业1954471954470000.00 10,000.00 　地下车库3200320000000.00 100,000.00 单位（个）　小计　8029186000.00 　　财务成本20102011 2012 2013 201420152016年度投资额-1,126,433,602.00 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 -655,404,138.76 年度回款额0936,101,400.00 726,943,200.00 726,943,200.00 1,409,284,200.00 1,093,812,600.00 1,016,101,400.00 年度资金缺口-1,126,433,602.00 280,697,261.24 71,539,061.24 71,539,061.24 753,880,061.24 438,408,461.24 360,697,261.24 累计资金缺口-1,126,433,602.00 -845,736,340.76 -774,197,279.52 -702,658,218.28 51,221,842.96 489,630,304.20 850,327,565.44 静态年度利息-59813624.27-44908599.69-41109875.54-37311151.392719879.86125999369.1545152393.72利息合计-183143250.9　　　　 20%商业，15%住宅20%高层20%住宅20%住宅,30%车库,30%商业10%住宅,45%车库，30%商业15%住宅,25%车库，20%商业税前利润1646716366.78 税前利润率38.63%净利润1321711136.78 净利润率31.01%当土地价格达到500万/亩时，是项目的零界点。

建议￿￿￿土地价格在250-300万/亩土地价格竞拍建议面积（亩）地价（万/亩）预计单位售价（可售面积）预计单位成本（总建筑面积）净利润率4505006,0005376-3.19%4504506,00050982.42%4504006,0004,8218.51%4503506,0004,56115.21%4503006,0004,30322.26%4502506,0004,04831.00%4502006,0003,78840.21%第117页+报告体系+环境分析￿项目定位细节思考认识项目分期及经济测算五、细节思考〇拆迁户与整盘的思考〇铁路对项目的影响〇设计细节建议第119页拆迁户与整盘的思考〇整体规划方面￿，拆迁区成为建筑组群的至高点，在视觉上如同画面的底图〇景观组合方面，与中高端住宅组团共享绿化景观，但又通过设置尽端道路的方式使其与其他区域隔离〇交通方面，住宅底商与S4的中低端商业餐饮形成呼应，增加商业氛围，并吸引火车站人流拆迁户是本案要思考和处理的重点，能否安置妥当对本案的形象有至关重要的影响基于此我们对拆迁户和整盘的关系有如下思考：拆迁区第120页铁路的影响实际测量结果n5月6号晚20：00-21：00，经现场测试，共计4趟火车经过，每15分钟左右一趟n5月7号12：00-13：00，共6趟，每10分钟一趟火车站统计〇石家庄北站是客运站，往来火车每日共计57列；￿〇运行时间段为4：00~24：00，总时间为20个小时，每20分钟左右来一趟；〇噪音分贝80~120DB第121页〇噪声污染：对附近楼层影响较大；晚上列车经过对生活造成影响〇环境影响：环境难以管理〇人流嘈杂：邻近火车站，人流较大，人员素质复杂规避火车影响的几条建议：u建筑：绿化隔离，引入火车的景观设计；u景观：靠火车站的拆迁区做高层以阻隔噪声；￿楼层底部做底商分化人流u细节：建筑立面采用消音装置我们的调研结果我们的调研建议第122页创新设计建议产品建筑设计建议车库建议车库建议地下车库入口设计从单纯的功能性，变成景观效果方案门厅建议门厅建议增加入口处门厅设计，提高品质，并注重门厅的功能性界定。

大堂建议大堂建议增加楼座入口大堂设计，彰显项目品质与地位尊属感，并注重功能性首层建议首层建议做下沉式庭院设计，首层+地下（半地下）=大首层概念顶层建议顶层建议平屋顶设计做露台设计，半层做LOFT或跃层飘窗建议飘窗建议增加飘窗、大飘窗、落地飘窗概念，增强产品高附加值太阳能建议太阳能建议通过对屋顶及建筑外立面进行太阳能设计，增加产品高科技附加值沿街商业建议沿街商业建议沿街底商回廊设计，增加灰空间高层立面材质建议高层立面材质建议在看得到的地方用石材，上部区域用涂料高层立面风格建议高层立面风格建议增加飘窗、大飘窗、落地飘窗概念，增强产品高附加值户型建议户型建议高层满足市场大众要求景观建议景观建议景观是项目成功与否的重要组成部分交房标准建议交房标准建议保证利润的情况下，选择操作难度最低的方案团购建议团购建议团购已经成为现今营销工作的重要组成部分第123页车库建议产品创新设计建议第124页门厅建议产品创新设计建议第125页大堂建议产品创新设计建议大堂设计塑造高品质的客户体验——–强调入户大堂的礼仪感与品质感，高层大堂挑高设计，富于艺术装饰–电梯厅及公共走廊增加装修的设计感第126页首层建议￿￿￿￿改善地下一层采光条件，提高地下空间价值，人在室内活动的舒适程度提高￿￿￿￿使地下一层部分面积实现一定的价值首层附赠下沉庭院及地下室产品创新设计建议第127页顶层建议产品创新设计建议第128页飘窗建议产品创新设计建议落地飘窗，高度控制在2.2m以下，不计建筑面积，具有扩大室内空间的效果。

￿开发成本追加对建筑立面风格的选择有影响第129页太阳能建议产品创新设计建议屋顶处理屋顶处理外立面处理屋顶处理屋顶处理第130页设计两层商业，并注重不同商业经营种类的功能性定位；商业设计建议产品建筑设计建议由于商业内街的商业裙楼大都较为独立，因此可操作空间非常大，但尤其要注意针对餐饮类型商铺需要增加油烟餐厨垃圾的配套设计商铺建议双层总分式设计，可以单层购买，也可以整体购买单层购买时价格为整体购买价格的90%，双层购买时提升价格并宣传为二层8折销售整体购买内部可直通楼梯，分别购买，二层配有独立楼梯二层首层灰空间第131页高层材质选择产品建筑设计建议采用涂料采用贴砖或贴石材第132页ARTDECO具有非常悠久的历史悠久的历史，其起源于1925年法国巴黎现代工业装饰艺术国际博览会，是人文艺术的极致产物；ARTDECO是现代都市和奢华贵气现代都市和奢华贵气的化身，ART￿DECO建筑是大都会时代背景下的产物，在纽约、巴黎等都市普遍存在；ARTDECOARTDECO建筑特点：建筑特点：在外立面造型上呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性；在规划平面上强调对称、均衡及艺术性；高层筑风格产品建筑设计建议第133页高层建筑风格产品建筑设计建议强调竖向线条，突出具有装饰性的对称的建筑顶部。

可结合板楼形成多头或单头顶饰对于高层建筑增加其挺拔感及高贵气质，对于多层建筑通过对称和韵律增加其高品质感东方东方ARTDECOARTDECO的建筑特点：的建筑特点：世纪梧桐公寓锦都会棕榈泉第134页高层建筑户型产品建筑设计建议130平米3：2：2115平米3：2：290平米2：2：1115平米3：2：2115平米3：2：290平米2：2：1115平米3：2：2130平米3：2：290平米2：2：1在保证户型均好性的基础上处理拼接方案，尽力多出2梯3户，控制总价，追求面积的合理性，建议进深在13米以内第135页￿￿￿￿2梯三户，三个单元单层面积合计为950平米，户型使用率可以达到80%，此拼接方案核心桶面积非常紧凑核心桶第136页建筑面积89平米次卧室╬增加阳台空间，可存放更多物品；╬可放置植物花卉，打造家庭“植物园”，为居室增加有氧空间及色彩厨房厨房阳台设计，使您拥有更多可利用空间主卧室╬观景飘窗设计；╬赠送更多面积空间；╬让家居生活与外部环境更进一步进行交流；╬让内外空间更加融合客厅╬观景阳台设计；╬客厅空间与外界空间的交流互动增强；╬放置植物花卉增加空间点缀第137页主卧室╬主卧阳台设计；╬通过空间利用如：“家居植物花卉园“、”放置健身器材“打造私人御享空间。

起居室╬南向起居室加转角飘窗设计；╬让起居生活与外部空间拥有更强的互动性；╬拓展了与外部的交流空间￿入户卫生间╬大大方便解决主人的小问题；╬让绝大多数人每天进家门的“第一件事情”就近快速解决主、次卫生间╬主次卫生间设计；╬使家庭生活更加方便；╬增加更多私密感；╬使生活中的“小问题”各有解决之道、解决之所书房╬书房设计可使您的工作、学习不受干扰；╬大面宽设计，可使书房自由转换成为卧室，为家庭成员的扩充增加空间建筑面积116平米第138页餐厅观景餐厅设计，使观景成为用餐时的一种“佐料”起居室╬观景转角飘窗设计；╬起居室空间与外界空间的交流互动增强；╬放置植物花卉增加空间点缀书房╬书房设计可使您的工作、学习不受干扰；╬大面宽设计，可使书房自由转换成为卧室，为家庭成员的扩充增加空间主、次卫生间╬主次卫生间设计；╬使家庭生活更加方便；╬增加更多私密感；╬使生活中的“小问题”各有解决之道、解决之所建筑面积125平米第139页洋房建筑户型产品建筑设计建议￿￿￿￿￿￿￿￿洋房户型以居住舒适度为出发点，对于进深要要求可以放宽到15米左右，洋房户型更多的应该从产品的附加值角度出发150平米4：2：2135平米3：2：2135平米3：2：2150平米4：2：2第140页洋房采用2梯2户设计，单层户型面积在500平米左右，本户型套型使用率能够达到90%，而且有入户花厅设计。

入户花厅入户花厅第141页空中豪宅╬360度全景起居室，在平层中作出豪宅感觉全景卧室270度全景卧室，让一天的阳光为我所有入户花厅╬公共电梯前厅，变为私家如何花厅，从公共变为私有私家电梯双向开门，增强主客的私属感建筑面积150平米第142页建筑面积105平米阳光全景卧室尽享早晨的第一屡阳光入户花厅╬公共电梯前厅，变为私家花厅，如何从公共变为私有观光电梯让上上下下变成简单容易，随时随地看看风景第143页园林景观产品建筑设计建议整体景观设置依照建筑布局进行；景观带按照建筑布局进行设置；景观节点充分配合建筑外在表现力；景观规划充分结合社区功能布局具体设计要点水景观使用建筑材质进行构筑；植被景观需修剪整齐与建筑相称；景观小品采用都市化题材；景观零件要有针对性的对建筑外立面进行点缀本案的景观风格主要通过以下几个方面来展现第144页景观元素研究水元素水元素属自然属性，通过人工利用与人为修饰加入到社区景观体系中水元素的利用是房地产项目利用最多，并由于地域的不同而产生不同的影响，石家庄市地处北方地区，空气湿度因为靠海的缘故较大；虽然夏季雨量大，但由于夏季短促，其他季节都属干燥时期因此，水资源容易流失。

在如此环境下社区内部水资源的应用和构筑都属较为稀有的景观资源第145页景观元素研究植物元素植物元素植被元素：社区的整体环境受到植被景观的装饰而异常富有诗意，通过建筑物栋前后的植被妆点，将社区环境品质进一步提升，使居住在这里的居民感受到生活的不同，进一步促进后期的销售第146页通过建筑外部绿化植物的点缀使建筑更加生动第147页景观元素研究小品元素小品元素精神堡垒，让住户寻找家的感觉，让住户拥有家的归属感第148页个性化、生活情趣化的景观小品使得生活的情调完美展现第149页小品的可参与性，增添了无限亲情第150页处理示意图坡地化处理，既兼顾景观又能完美掩藏开闭站开闭站坡地植被地下部分入口第151页会所服务羽毛球羽毛球西餐厅西餐厅乒乓球乒乓球咖啡厅咖啡厅游泳池游泳池超市超市会所+售楼处是以求社区自身能够自成一体，体现完善社区内的生活配套，容纳休闲、便利、健康的生活，设置包括羽毛球厅、西餐厅、游泳池、咖啡厅等等第152页交房标准产品建筑设计建议设备设施配置应重点加强门、窗型材、可视对讲、电梯等客户比较关注的材料点洋房在标准上略高于高层公寓，如采用户式中央空调、LOW-E玻璃等本案采用毛坏交房毛坏交房。

第153页团购标准其他建议通过团购可以得知大部分客户的价格接受底线和上限空间，并根据市场计算原理，确定整体市场的价格接受底线和上限空间，以期制定出符合市场接受程度的价格制定方案，从而保证开盘的顺利执行和延续通过对团购客户选房期间的偏好进行产品归纳总结，提炼出客户的户型产品类型的喜好类型与偏好程度，以期对后续产品设计与配比进行借鉴，以便制定出更适合市场需求的产品类型，为正式开盘销售做产品制定的合理方案价格试水产品试水第154页ENDEND中广信愿与您一同守候，见证辉煌！2024年9月3日。