精品文案天津中原利海小站全程营销策略报告.ppt

小站项目全程报告小站项目全程报告利海利海天津中原物业顾问有限公司天津中原物业顾问有限公司天津中原物业顾问有限公司天津中原物业顾问有限公司发展商要求发展商要求: :■基于市场因素提出项目定位系统基于市场因素提出项目定位系统■产品建议及营销策略（别墅）和发展商品牌导入产品建议及营销策略（别墅）和发展商品牌导入■二期地块产品规划建议二期地块产品规划建议4321认识项目起步认识项目起步别墅产品建议别墅产品建议二期产品建议二期产品建议营销核心问题营销核心问题的归纳和解决的归纳和解决1我们要研究的是一个什么样的项目？项目解项目解析析从本体出发项目解项目解析析从本体出发我们要研究的是一个什么样的项目？项目解项目解析析从本体出发从本体出发区位分析项目解析项目解析□东接小站新区□西接小站练兵园□北至天山项目□南承老城区项目位于项目位于小站小站新城区新城区西侧西侧，毗邻小站练兵园；北侧与天山项目，毗邻小站练兵园；北侧与天山项目相接相接，东侧与新城区连为一体东侧与新城区连为一体本案地处新城区，依托练兵园，商业配套尚不完善，区域教育资源丰富本案地处新城区，依托练兵园，商业配套尚不完善，区域教育资源丰富。

地块规划指标地块规划指标地块地块总建筑面积总建筑面积( (㎡㎡) )酒店酒店3376033760小高层小高层177960177960别墅别墅3666336663总计总计248383248383类型类型户型户型面积（面积（㎡㎡））套数套数大独栋E8301独栋CN\CS517、5237双拼D5062舒适型联排BS\BN38058经济型联排AS\AN180-20538指标分析项目解析项目解析本案依托练兵园，本案依托练兵园，物业涵盖酒店、别墅、小高层；物业涵盖酒店、别墅、小高层；其中别墅部分联排为主其中别墅部分联排为主产品分析项目解析项目解析产品产品面积面积（（㎡㎡））赠送面积赠送面积（（㎡㎡））瑜伽室瑜伽室酒吧酒吧露台、游泳池露台、游泳池家庭厅家庭厅连廊、小院连廊、小院大独栋830747◎◎◎◎◎独栋517、523340◎◎◎双拼506355◎◎◎◎舒适型联排380215-225◎舒适型联排180-205100-120◎◎经济型联排◎◎超过销售面积60%的额外赠送面积产品性价比高所有产品设置小院及连廊；增加了家庭厅的功能设计大户型产品均有独立的露台及游泳池豪华楼王更集酒吧、瑜伽休闲功能于一体以联排产品为主体，附赠空间很大；项目性价比高；内部功能齐全。

以联排产品为主体，附赠空间很大；项目性价比高；内部功能齐全产品分析项目解析项目解析沿中轴水系错落有致沿中轴水系错落有致/ /布局合理布局合理/ /产品丰富产品丰富/ /封闭独立院落封闭独立院落 n沿中央水系错落布局独栋产品，为项目别墅区的核心，景观利用最大化以及产品价值最优n避免普通联排产品行列式布局给人以单调、粗糙的整体感觉n独栋别墅与水景融为一体，成为社区核心景观区，产品与景观完美结合，进而集中展现中式园林错落有致、异步换景、曲径通幽的精髓n环抱核心区，布局双拼、联排产品，通过社区道路与景观将二者合理区隔开，弱化相互干扰n别墅区西北角、东南角布置小户型联排产品，产品组合更加丰富产品分析项目解析项目解析浓郁的徽派建筑风格浓郁的徽派建筑风格/细节雕刻中式院落别墅细节雕刻中式院落别墅n粉墙黛瓦、马头墙勾勒出徽派建筑的神韵n有别于欧式外向式庭院设计，由粉墙黛瓦围合出的前庭、中庭以及后庭，私密性更强，别有一番闲适、幽深的意境n围墙、台阶、门坊等完全从民居中提取元素 n漏窗：窗内、窗外景观互为借用n前庭：围墙与外界区分开，由闹入静，形成过渡n中庭：通天接地，天地人合一的人居梦想徽派建筑中崇尚的“肥水不流外人田”风水理念。

n通风采光好：天井、下沉式小院保障地下室通风采光n功能多元、布局合理：地下室楼梯南北两侧设置工人房、洗衣房、设备间；主人多功能室占据干扰较小的东侧n奢华主卧占据景观效果最佳的北侧n主卧南北通透，豪华卫浴+超大衣帽间配置n南向次卧、工作室的贴心设计与享受n各功能区合理分布围天井而建各功能区合理分布围天井而建n礼仪区：入户门厅；大开间、二层挑高、南北通透、双观景的起居厅n餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一体，南北通透n次卧：阳光次卧+独立卫浴，家庭成员、客人专属空间，人性化舒适空间设计主佣分离主佣分离/ /功能多元功能多元/ /户室通透户室通透/ /独栋品质、市场稀缺的超舒适联排产品独栋品质、市场稀缺的超舒适联排产品交通+佣人工作、休息区主人多功能区小院小院天井餐厨区礼仪区次卧次卧主卧BS户型：380平米天井天井天井次卧次卧工作室次卧产品分析项目解析项目解析项目解析项目解析 户型解析户型解析n一层舒适度与空间价值：天井、下沉式小院环抱，通风、采光良好n布局合理：佣人房、设备间设置在两端，多功能区集中布局，灵活分割、互不干扰n奢华主卧占据二层一半以上空间：主卧南北通透，豪华卫浴+衣帽间配置，配备超大书房连通露台；“移步换景”（多角度+多重庭院景观）n次卧：阳光次卧+独立卫浴n各功能区合理分布围天井而建n礼仪区：会客厅+起居厅+衣帽处设计，双厅设计同时满足家庭成员对外、对内交流的不同需求n餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一体，南北通透n次卧：阳光次卧+独立卫浴家庭成员、客人专属空间，人性化设计餐厨区礼仪区次卧次卧二层价格、三层享受二层价格、三层享受/户室通透户室通透/中式建筑布局中式建筑布局+人性人性化设计、大气、奢华的独栋产品化设计、大气、奢华的独栋产品佣人套房设备间主卧CS户型：523平米次卧次卧具备具备军人血统军人血统的发展商有强烈的企业个性和强大实力，企业理念和项目契合。

的发展商有强烈的企业个性和强大实力，企业理念和项目契合但在天津但在天津尚尚缺乏影响力缺乏影响力□1992年涉足地产业，开发华海大厦□2000年世纪绿洲，营造出自身的独特品牌—“绿色地产”□君林天下、托斯卡纳都体现了绿色地产的开发理念□2006年 从化地王项目奠基2004年度中国广州最具竞争力房地产企业10强第四届（2005年度）广东地产资信20强广东省首批房地产诚信企业2004年度中国广州最具诚信度房地产企业30强2003年度中国广州最具竞争力房地产企业30 强2004年度中国广州质量诚信品牌领先企业10 强10大最吸引眼球品牌地产中国最具影响力企业100强企业宗旨：营造中国绿色地产发展商背景项目解析项目解析□□ 产品重庭院设计；联排别墅为主，项目别墅整体附赠面积均产品重庭院设计；联排别墅为主，项目别墅整体附赠面积均 很大；独栋产品沿水系而建且功能齐全很大；独栋产品沿水系而建且功能齐全□小站新城区小站新城区传统氛围浓厚传统氛围浓厚项目项目徽派徽派中式传统中式传统风格风格与区与区域域整整 体体环境契合环境契合□□ 周边商业配套暂时缺乏，但周边商业配套暂时缺乏，但新城区规划较好，新城区规划较好，教育配套优势教育配套优势 明显。

明显□□ 开发商开发商实力雄厚实力雄厚，专业性高；其绿色地产理念与，专业性高；其绿色地产理念与项目资项目资 源及精神内核源及精神内核能完好契合；能完好契合；发展商在天津发展商在天津缺乏缺乏影响力影响力□□项目项目1 1期、期、2 2期地块和小站练兵园成犄角之势，本案的发展和期地块和小站练兵园成犄角之势，本案的发展和 练兵园的关系极度紧密练兵园的关系极度紧密练兵园提领作用练兵园提领作用文化提炼和阐发文化提炼和阐发高附加值优势产品高附加值优势产品区域成长性好区域成长性好发展商理念的融合发展商理念的融合在原有设计基础之上，如何打造更强竞争产品在原有设计基础之上，如何打造更强竞争产品中式别墅生存之道中式别墅生存之道把脉市场：做更符合市场需求的主流别墅产品把脉市场：做更符合市场需求的主流别墅产品剖析项目：打造更具生命力的中式别墅剖析项目：打造更具生命力的中式别墅————规划、交通组织、景观、建筑规划、交通组织、景观、建筑………………序号序号项目名称项目名称户型户型总价总价水景别墅团泊湖庭院独栋160-400平米268-888万万科东丽湖双拼、联排170-220平米200-280万夏阳·溪韵风景湾双拼、联排、独栋170-300平米200-380万天嘉湖180—240（联排）280-390（独栋）150-200万（联排）370-530万（独栋）生态园林别墅泰达·岭上林里别墅森林独栋200-330平米主力户型300-500万社会山别墅双拼、院墅、联排170-350平米220-500万荷兰墅联排、类独栋200-260平米480-600万高尔夫别墅京津新城三期独栋290-540平米 150-600万领世郡联排171-221 双拼354-419独体220-580平米400-1100万现代城市文化休闲别墅TOWN中堂联排、双拼、独栋产品主力户型在300平米以下，基本上占到总产品量的85%已售馨檀府联排和独栋产品主力户型300平米左右，部分接近600平米500-1600万唐郡以联排别墅为主240-480平米280-580万现代高科技休闲别墅弘泽制造独栋、联排330-620平米720-1400万华韵欧风·博雅苑联排277-295平米370-400万天津别墅天津别墅市场市场联排别墅联排别墅户型区间户型区间分布于分布于170-240170-240平平米米/ /套；套；独栋别墅独栋别墅户型区间户型区间分布于分布于240-500240-500平平米米/ /套；套；总价总价从从200-1600200-1600万；主要万；主要集中于集中于200-600200-600万万之间。

之间区位区位建筑风格建筑风格现状现状TOWNTOWN中堂中堂老城厢现代中式已售罄檀府檀府老城厢现代中式销售状况良好唐郡唐郡杨柳青镇传统中式自开盘销售状况不佳市中心核心区位市中心核心区位传统中式，销售状况不佳传统中式，销售状况不佳 目前天津市场中式别墅主要为三个项目，区位、建筑风格与本案类比项目缺乏；目前天津市场中式别墅主要为三个项目，区位、建筑风格与本案类比项目缺乏；深度解析中式别墅需站在全国的角度进行一个了解深度解析中式别墅需站在全国的角度进行一个了解它山之石它山之石——解析解析n形态上：主街宽，胡同窄，内庭院豁然开敞n景观：（静态） “泛景观带”的居住氛围，多层次景观节点；（动态）交通流线串联各景观点，配合穿插的不同户型构建的丰富沿街立面n传统制式建筑部分：筒瓦、灰砖、山墙、红柱、木门窗等n现代建筑语言：丰富肌理变化灰色的拉毛涂料；多处转角窗，轻巧而富于流动性n n传统与现代，新中式建筑的中国别墅传统与现代，新中式建筑的中国别墅传统与现代，新中式建筑的中国别墅传统与现代，新中式建筑的中国别墅建筑建筑规划、景观规划、景观它山之石它山之石——解析解析n独特的树种，如柿子树、银杏及法桐等。

通过移植大树、配置花卉景观以及设置街头小品、座椅等设施，营造出生活化的街巷空间 街巷空间街巷空间它山之石它山之石——解析解析n对传统中式四合院式布局进行改良，通过创新式风车式布局，使南向的房间数量增多，面宽增大，保证了良好的采光通风n二期产品是在一期产品的升级：户型更加紧凑，功能组织上更是吸纳了东、西方别墅产品的精髓n n现代功能主义与传统思维方式的结合现代功能主义与传统思维方式的结合现代功能主义与传统思维方式的结合现代功能主义与传统思维方式的结合户型户型它山之石它山之石——解析解析规划、产品布局规划、产品布局340平米n行列式布局+中央水系规划、南北纵轴布置和封闭独立院落，与本项目规划理念相近n临近水系端户布置户型面积相对较大的产品，适当放大端户庭院面积，使其具有双拼产品的功能以及舒适度n n景观利用最大化、产品升级景观利用最大化、产品升级景观利用最大化、产品升级景观利用最大化、产品升级它山之石它山之石——解析解析n n“ “原创现代中式原创现代中式原创现代中式原创现代中式” ” n中国民居形式：每套宅院均有前院、中庭和后园，将大量的绿化和环境布置融入宅院本身，使每户拥有独立的绿化空间n传统民居元素：宅院建筑、围墙、台阶、门坊等n现代建筑材料：门窗、双层中空玻璃、玻璃栏杆、世界一流的外墙外保温技术n n兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感建筑建筑它山之石它山之石——启示启示n n规划：规划：规划：规划：n主街宽，胡同窄，重庭院设计n园林景观富于变化，遵循中式园林设计原则，由水系、街巷串联而成景观轴，打造立体式园林n n建筑：建筑：建筑：建筑：n没有创新的传统建筑是没有竞争力的，中式与现代的结合是中式别墅不可逆转的发展趋势，不论是现代建筑元素以及现代建筑材料的应用，都是对传统的继承与发展，兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感的现代中式别墅才是有生命力与竞争力的主流产品，本项目应顺势而为，打造传统与现代相结合的新中式别墅n n户型：户型：户型：户型：n以天津在售别墅、典型项目主力户型分析为依据，户型面积控制在双拼（带中庭）产品控制在350-380之间；双拼（无中庭）控制在200-280之间，更为适宜。

n为有效控制别墅面积，建议只在景观优势明显的大户型产品中采用中庭设计，而在外围则建议选用紧凑的小户型产品（可根据实际情况保留天井设计）它山之石它山之石——启示启示区域文化底蕴区域文化底蕴项目资源属性项目资源属性传统中式别墅传统中式别墅的现状的现状传统文化的复兴传统文化的复兴中式产品和现代中式产品和现代生活的结合生活的结合西学为体，西学为体，中学为用中学为用新中式别墅新中式别墅徽派元素应用徽派元素应用产品的市场产品的市场接受度接受度它山之石它山之石——应用应用规划建议规划建议+产品组合产品组合产品升级：以独栋、双拼为主产品升级：以独栋、双拼为主产品升级：以独栋、双拼为主产品升级：以独栋、双拼为主景观资源优势得到更好的体现景观资源优势得到更好的体现景观资源优势得到更好的体现景观资源优势得到更好的体现n沿中央水系错落布置中庭大户型独栋产品，形成项目独栋泛景观区n外围区域布置小户型双拼、联排产品（无中庭、部分产品可保留天井，减少建筑占地，扩大庭院面积）n充分利用独栋区景观资源优势，布置中庭大户型双拼产品或类独栋它山之石它山之石——应用应用交通组织建议第一层级：社区环道第一层级：社区环道n车行道：车行道：由主入口——社区环道——主街车道——私家车库第二层级：主街车道第二层级：主街车道n入户方式：南北向入户入户方式：南北向入户n减少交通占地n组团内部空间更加私密、幽静第三层级：人行道（胡同）第三层级：人行道（胡同）n人行道：人行道：独栋、双拼、联排由胡同形成有效区隔，体现项目人车分流的人性化设计n由胡同将各组团串联在一起，提升组团间的交互性，与内部景观融为一体n将交通对环境影响减至最低设计要点：设计要点：主街宽、胡同窄（3米）、内庭院豁然开敞的设计理念主街宽：主街宽：预留室外停车位胡同窄：胡同窄：减少交通占地，根据实际情况有效放大庭院面积，提升产品附加值它山之石它山之石——应用应用景观设计建议景观设计建议n独栋泛景观区：独栋泛景观区：木桥、八角亭、亲水栈道由水系串联而成，与错落独栋自然过渡、衔接，共同构成独栋泛景观区n主街景区：主街景区：东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等n宅间景区：南北向宅间景区：南北向3米宽胡同，，整体绿化中散石小路折线穿过它山之石它山之石——应用应用景观设计建议景观设计建议n独栋泛景观区：独栋泛景观区：n n主街景区：主街景区：主街景区：主街景区：东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等n宅间景区：南北向宅间景区：南北向3米宽胡同，，整体绿化中散石小路折线穿过它山之石它山之石——应用应用景观设计建议景观设计建议n独栋泛景观区：独栋泛景观区：n主街景区：主街景区：东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等n n宅间景区：宅间景区：宅间景区：宅间景区：南北向南北向3 3米宽胡同米宽胡同，，，，整体绿化中散石小路折线整体绿化中散石小路折线穿过穿过n坡屋顶造型更加活泼n石材装饰墙体，提升产品品质感n漏窗+石墙等，外檐元素更加丰富、富于变化建筑细节建议项目解析项目解析n露台设计，增加赠送面积，更合乎现代人生活方式2梳理区域现状与发展趋势，为确定定位着力点找到依据区域及市场区域及市场认知认知寻找市场佐证津南发展城市规划城市规划●中心城市以内的四个新城之一●滨海新区产业传导的承接地●中心城区工业东移的承接地津南发展城市规划城市规划先进制造业产业区海港物流区先进制造业产业区泰达（西青）微电子工业区泰达（津南）微电子工业区八里台工业区发展战略发展战略主动承接滨海新区产业传导建立以葛沽为基点的滨海新区津南产业分区滨海新区津南产业分区形成微电子产业为核心的产业走廊发展成为滨海新区第九大功能区滨海新区第九大功能区扩大空间关联泛葛沽加强产业关联微电子构建以三条发展带：城市提升带城市提升带产业发展带产业发展带生态涵养带生态涵养带为基础的城市总体布局区域发展结构区域发展结构鸭淀水库旅游度假区八里台生态湿地小站练兵园旅游区官港森林公园天嘉湖休闲旅游度假区利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，大力发展旅游业，构筑绿色第三产业的经济高地。

旅游产业旅游产业津南发展状况及趋势津南发展状况及趋势 发展趋势发展趋势5 5大旅游区，形成津南旅游产业带；提升区域认可度，带来周边人流大旅游区，形成津南旅游产业带；提升区域认可度，带来周边人流津南发展城市规划城市规划咸水沽咸水沽双港双港八里台八里台小站小站葛沽葛沽北石林景区北石林景区天嘉湖休闲天嘉湖休闲旅游度假区旅游度假区小站练兵园景区小站练兵园景区近期目标近期目标————94319431“9”是实现区内九个主要工业载体的加速发展，促进津南社会经济全面进步；“3”是建成三个各具特色的旅游产业区，创建经济发展与环境生态交相辉映、人与自然和谐共处的魅力津南4”是建成四个新型城镇；“1”基本建成津南新城小站规划城市规划城市规划n以小站练兵园为核心深入挖掘小站的历史文化资源；形成以小站兵营为核心的小站新城镇n建筑风格统一为徽派风格鸟瞰图鸟瞰图讲武堂讲武堂城墙城墙小站业已成为“近代中国看天津核心品牌”小站规划城市规划城市规划红旗路沿线小站传统居住区小站新城区小站新城区n政府规划下，小站整体城市重心由政府规划下，小站整体城市重心由中山中山路区路区域，向东北形成以小站练兵园为核心的新城镇。

域，向东北形成以小站练兵园为核心的新城镇n新城区起步区初具规模，中小学等配套设施新城区起步区初具规模，中小学等配套设施已投入使用；区域整体配套逐步落实已投入使用；区域整体配套逐步落实小站新城规划蓝图）（小站新城规划蓝图）项目坐落小站镇未来核心区域，且介于两项目坐落小站镇未来核心区域，且介于两大居住区之间；地域价值很高大居住区之间；地域价值很高 天津市津南区小站工业园区（规划面积1.5平方公里；工业园区先后有台湾、韩国、日本、印尼、香港、美国等境外投资者入驻 一定数量外资企业，加工电子为主产业支撑必然为区域外客户一定数量外资企业，加工电子为主产业支撑必然为区域外客户小站工业园市场解析市场解析小站工业园环宇橡塑制造公司小站专业化市场市场解析市场解析小站果品批发市场钢材经营部白铁经营部联想钢材彩光板批发管业批发小站镇以南，沿津岐公路，沿线小站镇以南，沿津岐公路，沿线2-3公里分布各种专业化批发市场；档次不高，私营业公里分布各种专业化批发市场；档次不高，私营业主收入普遍不低主收入普遍不低项目整体的项目整体的四大机遇：四大机遇：大大势势□ 宏观经济大势向好宏观经济大势向好宏观经济利好，天津和滨海受到全国乃至世界关注。

人均收入消费能力均大幅提高□ 津南区与周边区域交流加强津南区与周边区域交流加强位于津滨之间的特殊位置，与塘沽、大港、市区交流日益密切给津南区带来外来的人流与物流 宏观经济的利好与外界交流的增进均给予项目一个宏观经济的利好与外界交流的增进均给予项目一个良好的外部环境；小站为良好的外部环境；小站为““近代中国看天津核心旅游品近代中国看天津核心旅游品牌牌””，也是，也是津南区着力打造的特色旅游产业之一津南区着力打造的特色旅游产业之一，旅游，旅游产业的带动效应十分明显产业的带动效应十分明显□ 津南规划津南规划““94319431””中重要一环，中重要一环，旅游产业优势旅游产业优势明显明显“3”-小站镇为津南3个特色旅游产业之一，得到了政府的全力支持4”-小站镇为津南区未来四个新型城镇，在市政配套、政策方面能够得到很强的支持□ 近代中国看天津核心品牌近代中国看天津核心品牌别墅市场定位别墅市场定位 天津别墅资源属性分析天津别墅资源属性分析类别类别项目名称项目名称项目资源项目资源资源特征资源特征水景别墅1团泊湖庭院团泊湖河景、湖景资源2万科东丽湖东丽湖3夏阳·溪韵风景湾4近水楼台北辰区域月牙河5天嘉湖小站天嘉湖生态园林别墅6泰达·岭上林里别墅原始生态林腹地临近公园、生态林木区的别墅7社会山别墅百年枣林8荷兰墅水上及堆山公园高尔夫别墅9京津新城高尔夫球场，大型果园；除高尔夫球场外，无其他强势自然资源10荷兰墅11夏阳·溪韵风景湾12领世郡·普霖别墅C区现代城市文化休闲别墅13檀府以区域文化结合别墅项目本身精心打造的文化品质别墅14唐郡城市别墅15西康路36号优越的地理位置，高端奢华的顶级别墅16招商钻石山17霞光道5号现代高科技休闲别墅18弘泽制造以现代科技产品、高档建材、现代建筑设计技术应用为主题的别墅19华韵欧风·博雅苑62本本案案天津郊区别墅项目普遍拥有强势自然资源，更为依赖水景、绿化等自天津郊区别墅项目普遍拥有强势自然资源，更为依赖水景、绿化等自然景观；项目归类于环外别墅市场，自然资源优势不显著，文化资源然景观；项目归类于环外别墅市场，自然资源优势不显著，文化资源与建筑风格独立于市场之上。

与建筑风格独立于市场之上13457891213141516171819竞争项目选取市场解析市场解析竞争选取原则：竞争选取原则：1、项目所处区域、项目所处区域2、销售周期重叠、销售周期重叠3、主要客户分流、主要客户分流4、产品构成类似、产品构成类似等四大方面，选取项目竞争区域和竞争项目等四大方面，选取项目竞争区域和竞争项目1234本本案案京津新城团泊湖庭院天嘉湖5星耀五洲竞争项目：竞争项目：京津新城京津新城天嘉湖天嘉湖星耀五洲星耀五洲团泊庭院团泊庭院天山水榭花都天山水榭花都竞争区域选取：竞争区域选取：外环周边外环周边津南区津南区团泊湖团泊湖区域竞争分析市场解析市场解析项目项目主力户型主力户型套数套数价格价格存量存量天山项目178-2091606300-6500140套左右天嘉湖180—240（联排）280-390（独栋）310余套8000-8300元/套 联排12000-13000元/套 独栋220套左右星耀五洲170-180（叠加）90-260（组院）190（前期）8000-10000元/平米 叠加9000-12000元/平米 组园暂未售团泊庭院206-3936701.1-1.2万/平米已售70%京津新城200-5005000元/平米 联排11000元/平米 独栋08.908.9 08.1008.10 08.1108.11 08.1208.12 09.109.109.209.209.309.309.409.409.509.509.609.609.709.709.809.809.909.9 09.1009.10 09.1109.11 09.1209.12 10.110.1…..…..本本 案案□本案产品区域内竞争比较明显，天山、星耀等项目均会对本案早晨比较大的客户本案产品区域内竞争比较明显，天山、星耀等项目均会对本案早晨比较大的客户分流。

分流□ 区域外市场，强势自然度假型资源项目与本案竞争明显区域外市场，强势自然度假型资源项目与本案竞争明显天 嘉 湖星 耀 五 洲天 山 项 目团泊庭院京津新城核心竞争项目市场解析市场解析位置位置津南区天嘉湖旁开发商开发商云南星耀集团建筑形式建筑形式别墅、高层建筑风格建筑风格各国风情占地面积占地面积18.9万建筑面积建筑面积300万平米一期建筑面一期建筑面积积100万平米公建公建30万一期开发时一期开发时间间2-2.5年总户数总户数在售190套价格价格( (元元/m/m2 2) )8000-12000元/平米物业费物业费2.5元/平米*月开盘时间开盘时间预计2008.10开发周期开发周期全盘5-6年户型面积户型面积前期90-260平米别墅产品产品特点产品特点大型公建支撑项目主题项目主题语语世界是你的目标客户目标客户目前积累客户，涵盖全国各地；天津客户70%左右项目简评项目简评性价比较高的第二居所，发展潜力大星耀五洲星耀五洲核心竞争项目市场解析市场解析星耀五洲坐落于天嘉湖旁，整体建筑面积300万平米；项目整体具有几大特色：一个世界：一个世界：星耀五洲将世界版图微缩于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板块。

盛揽全球风情三大奇迹：三大奇迹：50万平方米世界超级休闲娱乐建筑综合体；七星级360°全水景风情酒店；全球首创湖心别墅，星耀五洲三大奇迹震撼中国，领航世界！五大博览园：五大博览园：星耀五洲秉承“世界大观”理念，盛造世界建筑博览园、世界桥梁博览园，尽享世界风情大观十大国际建筑泰斗：十大国际建筑泰斗：理查德.迈耶、迈克尔.索金、黄雄溪、潘泰……星耀五洲诚邀十位享誉全球的建筑泰斗聚首中国，共创世纪奇迹星耀五洲项目星耀五洲项目核心竞争项目市场解析市场解析星耀一期规划图中式组院部分；共计中式组院部分；共计2424套；套；产品从产品从240-260240-260平米之间；预平米之间；预计售价计售价9000-120009000-12000元元/ /平米叠加别墅：170-180平米叠加产品，预计售价8000-10000元/平米西班牙、英式组团别墅；94-240平米不等；其中，最小的西班牙别墅产品仅84平米/套；售价9000-12000元/平米星耀五洲项目一期总共100万平米，30万公建，70万住宅；预计开发周期2-2.5年；产品涵盖高层、企业独栋、别墅、公寓等众多产品目前，首期开售190套别墅现售产品：现售产品：产品类型丰富，影响力与供应量均巨大；一期产品类型丰富，影响力与供应量均巨大；一期100100万平米与本案销售周期几乎相同，整体项目竞万平米与本案销售周期几乎相同，整体项目竞争激烈。

争激烈核心竞争项目市场解析市场解析位置位置静海区团泊湖开发商开发商天津市仁爱房地产开发建筑形式建筑形式独栋、双拼建筑风格建筑风格地中海式占地面积占地面积18.9万建筑面积建筑面积6.6万平米容积率容积率0.35绿化率绿化率45%分期分期二期已开盘总户数总户数一期643户停车位：户停车位：户数数 1：1装修标准装修标准毛坯价格价格( (元元/m/m2 2) )13000元/平米物业费物业费2.5元/平米*月开盘时间开盘时间2006.10.28入住时间入住时间2008年户型面积户型面积160-260平米月销售速度月销售速度开盘即售，速度较快项目主题项目主题语语我的湖畔庭院生活目标客户目标客户市内客户占90%，其中以大中企业主和公务员为主项目简评项目简评性价比较高的第二居所，发展潜力大团泊庭院团泊庭院核心竞争项目市场解析市场解析规规划划设设计计：：团泊湖庭院是纯别墅项目，是一轴两带中蓟县新城的城市西部发展带，和南部水库环境保护地的交汇处规划面积210平方公里，水面面积51平方公里地理位置及其优越在未来几年内，团泊新城将发展成为以生态服务业和旅游业为主的项目，与自然融合，生态宜居的生态休闲之城。

建建筑筑风风格格：：纯粹地中海风格的简约建筑，大尺度设计表现着优雅、内敛的大家风范 配套设施：配套设施：仁爱医院，天津大学分校，松江高尔夫球场3文化阐发和发展商品牌的融合定位系统及策定位系统及策略归纳略归纳优势提炼和客户来源SWOT策略定位系统定位系统优势优势（（S S））1、小站和徽派的文化积淀2、依托新城镇规划3、产品合理，附赠面积均较大， 产品附加值高4、小站的自然环境优势5、交通便捷，津南-大港中枢区域劣势劣势（（W W））1、区域认知度较低、2、地缘性客户不足机会机会（（O O））1.符合政府规划方向2.小站练兵园的发展3、星耀五洲等项目提升整体津南的地域价值及市场关注度中式、高端形象中式、高端形象】】1、以高端高品质的商 品房引领小站市场2、突出中式产品，吸引特定人群【【绑定练兵园绑定练兵园】】1、与练兵园的综合体优势，挖掘 和阐发中式产品和文化的魅力2、发挥交通和文化优势，吸引外 部需求威胁威胁（（T T））1、天山等商品房的客户分流2、天嘉湖、星耀五洲别墅供应量 较大【【整体营销整体营销】】1、练兵园-别墅的关联，发挥紧邻 练兵应的优势， 做好文化和综合优势的文章2、文化标签挖掘练兵园和区域文化特色， 以中式建筑引领市场【【产品综合素质产品综合素质】】1、适度的产品领先2、吸引津南-大港的改善性 需求SWOTSWOT策略策略SWOT策略定位系统定位系统核心核心价值价值□ 新新中式徽派风格特征明显中式徽派风格特征明显□ 坐拥小站文化资源坐拥小站文化资源。

□ 利海品牌与产品品质利海品牌与产品品质别墅营销策略定位营销策略营销策略别墅营销定位：别墅营销定位：天津新时代中式宅院天津新时代中式宅院中国人对本体文化的认同和追溯，结合了对生活方式的选择，新中式别墅中国人对本体文化的认同和追溯，结合了对生活方式的选择，新中式别墅既可以包含了既可以包含了“复古复古”，更是在更高层面上求新更是在更高层面上求新别墅营销策略定位营销策略营销策略□ 徽派建筑只是表象，新时代中国精徽派建筑只是表象，新时代中国精神才是灵魂神才是灵魂□ 重庭院回归中式本意重庭院回归中式本意□ 建筑勾勒于文化之上建筑勾勒于文化之上 区域徽派中式表情与项目在风格上成为一体；也塑造了天津首个大规模徽式建筑区域但精神和文化上的意向则是新时代中国式居住精神的追溯和全新诠释 中式建筑所传承的精神和文化因子不是泛泛的中国，而是与小站历史特别是百年洋务维新的文化传承一脉；是全新建筑与全新文化的综合体 内秀而中庸的中国文化并不体现在建筑的实体界面，更多的蕴涵于由界面所界定的虚空间内通过“深几许”的庭院和“当其无”的空间，再现中国意的神髓，是对中式生活的至臻境界。

□ 品牌开发商，倾心铸造品牌开发商，倾心铸造□ 新中式生活哲学新中式生活哲学 庙堂之高与江湖之远，只在片刻之间小站的自然生态与文化涵养中栖居，1小时，可通达市区、津南、塘沽、大港；连接城市各个地点别墅营销策略定位营销策略营销策略 自然风水大宅，突出其御用、专属之意纵观小站波澜壮阔的近代历史，以及练兵园总统、总理辈出的贵胄之气，突出气度和领域感 堂是对中式别墅的理念升华，同时亦含有“中堂”之意引伸出“TOWN”的概念则可以把项目的发展和小站新城的发展整合在一起御御 澜澜 堂堂】别墅营销策略定位营销策略营销策略106席新中式庭院，600年脉络传承， 天津城市的淮军印记，小站百年北洋传统，无不印证着文化融合和求新的特征传承，融合，符合新时代中国人更自信，更开明的精神状态 练兵园的历史可以升华为“修身、齐家、治国、平天下”的儒家传统思想，北洋的内涵也是在中西之间的取舍中探索求新，因此，“文化浸润，自由求新”的人文特征，可以实现练兵园特殊的历史背景与目标客群的精神特征最好的衔接客户借鉴市场解析市场解析天嘉湖天嘉湖主力户型主力户型套数套数价格价格联排、双拼180-240125套左右8000-8300元/平米独栋280-390（独栋）280-310（比较集中）180余套12000-13000元/套 独栋自然资源支撑自然资源支撑---项目毗邻天嘉湖，7.05平方公里水域；项目生态环境、自然景观优越。

□ 一期客户组成本地客户比重大于区域外客户；随着星耀一期客户组成本地客户比重大于区域外客户；随着星耀的进的进入入，区域外客户比例大幅增加区域外客户比例大幅增加□ 前期客户集中于津南本地顶尖层，前期客户集中于津南本地顶尖层，及及部分大港区域客户部分大港区域客户注：鉴于参考项目不足；星耀五洲注：鉴于参考项目不足；星耀五洲未未开盘，天开盘，天山山项目与本项目与本案案产品差异较大；故产品差异较大；故把研究重点放在天嘉湖项目把研究重点放在天嘉湖项目借鉴点借鉴点：客户范围：客户范围逐步逐步扩大；津南本地客户为项目前期重点成交客户；区域整体的认知扩大；津南本地客户为项目前期重点成交客户；区域整体的认知水平需要大型开发商或大型事件才能形成有效拉动水平需要大型开发商或大型事件才能形成有效拉动天嘉湖天嘉湖客户定位定位系统定位系统地缘关系客户地缘关系客户交通关系客户交通关系客户产业关系客户产业关系客户特定圈层客户特定圈层客户小站镇居民津南区客户大港区客户市区客户滨海客户工业园客户临港工业区客户外籍、海归文化人士升升级级改改善善需需求求迁迁入入追追慕慕客户定位定位系统定位系统别墅客户别墅客户泛地缘型客户泛地缘型客户大港区，距离较近，交通便捷关键词：文化 产业 交通 地缘特性：对于中式别墅的认同与向往津南津南大港大港市区市区滨海滨海交通牵引、文化追慕天津市区为代表的全市范畴。

1小时生活圈，远郊第二居所产业导向型客户产业导向型客户开发区、塘沽、临港工业区、葛沽、小站工业园等生活配套需求地缘型客户地缘型客户（小站、咸水沽、八里 台镇、大港、葛沽镇）客户定位定位系统定位系统别墅客户别墅客户成交客户分类成交客户分类客户特征与心理状态客户特征与心理状态私营业主由于工作原因与当地有着千丝万缕的联系；追慕中式产品，同时方便工作与生活设计师、艺术家具有艺术的气息，具有鲜明的个性，对特立独行的新鲜事物会强烈的追捧，思维上能把现代与传统文化很好的的融合公司老板或大型公司的高级管理人员客户受过良好的教育，事业成功，有足够的财富实力，最重要的一点是他们大多有从容平和的心态；对中式文化与住宅有一定的情结归国华侨客户长年在国外生活，经济实力较强，对中国的传统文化以及中式建筑有较强的亲切感与归属感外籍企业的高级管理人员（外籍人士）这部分客户收入很高，中国文化对他们吸引力很强，他们喜爱中国传统的文化与建筑形式，在选择住宅时，四合院等中式住宅通常成为他们的首选，并以租住形式为主投资客户专业投资客户，市场洞察力较强，手中有较多的流动资金，看好中式住宅的租赁市场策略目标营销策略营销策略目标1、小站区域在天津认知度不高。

2、项目周边无强势自然资源3、与星耀项目直接竞争4、利海品牌在天津市场空白项目稳健销售；开发商品牌建立营销关键点：策略分解营销策略营销策略核心策略1、小站区域在天津认知度不高2、项目周边无强势自然资源借助政府外力，协力炒作片区，提升区域价值借助小站文化与中式建筑，弥补自然资源不足的劣势，着力打造文化资源依托小站练兵园，区域为先；突出中式特有建筑引进利海会，同时通过产品影响力的提升；提升品牌价值3、与星耀项目直接竞争4、利海品牌在天津空白策略分解营销策略营销策略1 1、借势策略、借势策略 没有比政府的宣传更有效没有比政府的宣传更有效 政府的宣传，无论是报纸的还是电视的或者是活动的，它的覆盖面它的有效性它的引导政府的宣传，无论是报纸的还是电视的或者是活动的，它的覆盖面它的有效性它的引导性，我们为何不利用政府的这个低额的宣传手段去为我们而服务呢？性，我们为何不利用政府的这个低额的宣传手段去为我们而服务呢？津南打造小站文化，建立小站文化旅游景点；项目应顺应政府大势，与政府节奏同步津南打造小站文化，建立小站文化旅游景点；项目应顺应政府大势，与政府节奏同步策略分解营销策略营销策略单纯依靠政府过于被动，我们应单纯依靠政府过于被动，我们应该如何主动出击？该如何主动出击？2 2、公关策略、公关策略先公关后广告；制造新闻话题，突先公关后广告；制造新闻话题，突出区域文化及中式风格。

出区域文化及中式风格策略分解营销策略营销策略别墅产品核心价值：■中式徽派建筑■小站文化内涵■品牌品质价值第一阶段第一阶段08年年8-11月月第二阶段第二阶段08年年12月月-09年年3月月小站文化炒作小站文化炒作中式风格炒作中式风格炒作品牌炒作品牌炒作摄制中国小站文化短摄制中国小站文化短片片小站文化软文小站文化软文持续的新闻话题持续的新闻话题参与公共活动、利海会的建参与公共活动、利海会的建立；商业冠名活动；客户通立；商业冠名活动；客户通讯讯引导公众视野引导公众视野区域风格项目体验式居住体验式居住自驾游活动自驾游活动拓展拓展名人效应名人效应第三阶段第三阶段09年年3月月-09年年6月月突出产品、带突出产品、带动区域人气动区域人气会展会展策略分解营销策略营销策略0808年中式风格无处不在，从奥运金牌，年中式风格无处不在，从奥运金牌，祥云火炬；提出祥云火炬；提出0808中国年中国年I.通过软文形式，指出08年中式元素无处不在，提出中式建筑II.在网站展开对于中式建筑的探讨策略分解营销策略营销策略III.配合市场现有中式建筑项目，通过标题“当欧式遭遇中式”为话题；形成热点0808年中式风格无处不在，从奥运金牌，祥云火炬；提出年中式风格无处不在，从奥运金牌，祥云火炬；提出0808中国年中国年名人效应名人效应营销策略营销策略中国文化名人，深刻探讨传统文化，引起对中式文化共鸣。

策略分解营销策略营销策略I.为小站兵营剪彩II.利海高层网上谈小站文化，中式建筑渠道配合n软文n新闻n短信n中原资源新闻公关新闻公关策略分解营销策略营销策略I.利海会n个人会员招募n企业会员招募n商家招募n积分优惠计划n客户通讯n软文n新闻n短信n中原资源n利海会作为品牌宣传和项目储客的重要平台，从项目预热即开始启动作用渠道引进利海会引进利海会车友会、拓展车友会、拓展营销策略营销策略配合小站练兵园具有的特色，建立拓展培训基地；其活动内容与小站练兵园能够完好的契合；同时，增加区域的认知程度 与车友会联手，以津南几大旅游产业地为旅游路线，增加区域外客户的体验性，更好的提升区域的知名度同时，车友会客户也是潜在客户之一新闻发布会新闻发布会营销策略营销策略新闻发布会：新闻发布会：开盘前新闻发布会：邀请各路媒体参加，推广本案产品特征，造成市场影响力，为开盘做好推广铺垫；目的：圈内传播更具影响力，以权威的认可度引导市场受众的口碑传播；会展功能会展功能营销策略营销策略练兵园功能丰富，结合小站中式的练兵园功能丰富，结合小站中式的传统文化，组织国画书画展、中国传统文化，组织国画书画展、中国传统工艺品展览等；带动区域认知传统工艺品展览等；带动区域认知程度。

程度体验式居住体验式居住营销策略营销策略装修部分产品邀请意向客户；体验装修部分产品邀请意向客户；体验庭庭院高附加值设计及双车库院高附加值设计及双车库；；引导客户切身感受引导客户切身感受策略分解营销策略营销策略3 3、特色渠道、特色渠道策略分解营销策略营销策略天津中原丰富的客户资源： 天津中原已成功地操作了：朗钜、白楼世嘉、俊城浅水湾、汐岸国际、米兰世纪、富顿广场等各种类型的高档物业，积累了丰富的操盘经验；其中朗钜、白楼世嘉、汐岸国际等项目客户均为高端客户，可为项目提供强大的潜在客户利用中原强大的平台，将发挥更大的客户资源的价值策略分解营销策略营销策略天津中原二手业务： 天津中原二手门店近70余家，遍布天津；与红勘领世郡、金地格林世界、复地天津中心、松江水岸公馆等项目成功合作同时，中原二手独立设立豪宅买卖部，以高端物业为市场注：合作金地项目，中原客户成交稳定在20-30套/月 双外展场启用双外展场启用策略分解营销策略营销策略1、市内外展场 （时代奥城） 启用时间：09年5月理由：外籍人士聚集地、周边档次较高 目的：锁定市内客户，积累客户使用期：长期2 2、大港金街外展场、大港金街外展场 启用时间：09年3月 目的：挖掘交通拉动型客户 客户覆盖：大港客户 使用期：长期，到项目未盘 策略分解营销策略营销策略4 4、展示策略、展示策略““户外户外 围挡围挡 楼处楼处 看房动线看房动线 示范区示范区””和推广主线和推广主线 “ “五点一线五点一线””全面阐释中式居住文化和精神理念全面阐释中式居住文化和精神理念策略分解营销策略营销策略地界包装：现场围档地界包装：现场围档样板间样板间C-NC-N；；B-NB-N；；B-SB-S1234城市界面：导视系统城市界面：导视系统主入口主入口/ /精神堡垒精神堡垒主题示范区主题示范区销售中心销售中心示范区景观示范区景观设计要点设计要点售楼处B-NC-NB-S地界包装示范区精神堡垒展示展示展示展示/ / / /导视系统导视系统导视系统导视系统策略分解营销策略营销策略①主干道围挡、大牌：目的：截流市区、大港客户②项目展示通道：n与兵营互动，利用兵营吸引来的到访客户，最大限度展示项目，增强项目关注度市区方向大港方向项目展示通道通过街区包装、导视系统等运用，形成良好展示作用，最大限度提升项目关注度城市界面城市界面城市界面城市界面/ / / /导视系统导视系统导视系统导视系统策略分解营销策略营销策略入口入口入口入口/ / / /精神堡垒精神堡垒精神堡垒精神堡垒徽派建筑的典型元素徽派建筑的典型元素- -马头墙来阐释马头墙来阐释石雕艺术，提升项目档次和审美品位策略分解营销策略营销策略工地围挡工地围挡工地围挡工地围挡策略分解营销策略营销策略n开发商品牌、项目规划、徽派建筑风格、园林、建筑细节、庭院式生活等等展示通道展示通道展示通道展示通道策略分解营销策略营销策略徽派建筑外檐与极具现代感的大面积玻璃结合徽派建筑外檐与极具现代感的大面积玻璃结合销售中心销售中心销售中心销售中心策略分解营销策略营销策略洽谈区洽谈区古典风格与现代设计的结合。

玻璃、藤椅……..展示墙展示墙轻纱、古瓷、墙上古典风格的项目宣传画休息区休息区中国大红元素的运用洽谈区洽谈区简洁的室内设计，通过玻璃，室内与室外空间融为一体销售中心内部设计销售中心内部设计销售中心内部设计销售中心内部设计策略分解营销策略营销策略销售销售中心中心样板间样板间样板间停车场停车场原规划中央水系n选择依据：p项目主力户型p集中布局，便于展示p销售动线组织n选择选择C-N、、B-N、、B-S三种户型做实楼样三种户型做实楼样板间板间示范区示范区示范区示范区/ / / /样板间样板间样板间样板间策略分解营销策略营销策略示范区示范区示范区示范区/ / / /引导系统引导系统引导系统引导系统策略分解营销策略营销策略示范园林：中国古典园林：亭、廊、门等元素的充分展现极具徽派特色的楼阁、牌匾、灯饰、木雕等元素在示范区的展现，为项目徽派文化提供具象支撑主题示范区主题示范区主题示范区主题示范区策略分解营销策略营销策略中式低调奢华中式低调奢华样板间装修样板间装修样板间装修样板间装修策略分解营销策略营销策略结构剖示实物展示高科技系统实物展示高科技系统实物展示工程样板间工程样板间工程样板间工程样板间策略分解营销策略营销策略中国卷轴的运用中国卷轴的运用在奥运开幕式之后，卷轴成为具有中国特色的一个典型代表。

更有历史内涵又迎合现代昭示水墨写意山水画技法在物料设计中的运用，将文化和中式淋漓尽致物料风格物料风格物料风格物料风格策略分解营销策略营销策略沙盘制作中运用实木材质，尽显中式别墅高贵品质沙盘制作中运用实木材质，尽显中式别墅高贵品质沙盘内小品等细部的精雕细琢体现项目对细节的注重沙盘内小品等细部的精雕细琢体现项目对细节的注重主体建筑与背景绿色的协调特色沙盘特色沙盘特色沙盘特色沙盘策略分解营销策略营销策略5 5、活动、开盘、活动、开盘开盘活动营销策略营销策略开盘活动开盘活动以突出中国文化特色的庙会开场作为吸引点，达到热闹的开盘场景，渲染热销的现场氛围；开盘期间每天以不同的主题活动吸引客户参与；活动对象：认购客户、意向客户开盘认购营销策略营销策略活动形式： 不以大活动为主，认购当天为到访客户准备茶点、饮料，提供轻松的卖场气氛，有助于认购；活动说明： 售楼处卖场气氛的营造，造成认购轻松、愉悦的气氛；农业示范园营销策略营销策略活动目的： 结合当地农业示范区特点，组织准客户、意向客户、业主生态农业体验活动，；感受区域的良好生态环境活动说明： 种植柿子树、苹果树、组织采摘；形成良好的氛围，从而加强对区域的认可度。

策略分解营销策略营销策略推广费总销售额推广费总销售额2%2%计，约计，约700700万万费用包括费用包括类别类别具体内容涉及具体内容涉及预算预算( (万元万元) )比例比例媒体推广费用 （203万） 29%　报纸天津日报、今晚报7010%网络搜房/焦点房网/网站制作以及广告发布新闻宣传213%户外广告小站通往大港、津南路牌8412%小众媒体/短信短信、直投/高档酒店等284%活动推广费用 （231万） 33%　　项目区域炒作活动借势小站练兵园，进行宣传推广355%项目徽派风格炒作借势小站整体徽式风格，进行炒作426%品牌推广活动树立公司品牌及项目品牌355%客户互动活动项目分阶段鉴赏会、体验活动/利海会客户维系213%外展场使用拓展客户资源/项目展示9814%销售物料费用（21万）3%楼书/折页/海报楼书/折页/户型单张/手提袋等（少而精）213%现场包装 （175）25%销售中心模型/洽谈桌椅/吧台/展板等14721%销售通路及样板示范区导示牌/现场围墙/绿化/景观284%广告公司费用（70万）10%设计制作费用4万/月　7010%市场比较法说明：市场比较法说明：►第一步：选取参照系，第一步：选取参照系，选取市场中可比项目为参照系。

„第二步：点对点分析，第二步：点对点分析，基于地段、周边景观、人文资源、产品创新、项目规模、品牌地段、周边景观、人文资源、产品创新、项目规模、品牌等原则选取以下已售楼盘打分并确定权重„第三步：计算静态价格，第三步：计算静态价格，建立比准价格体系后得到市场比准价格„第四步：计算动态价格第四步：计算动态价格，根据市场发展态势，计算项目动态价格项目定价项目定价基于本案的特殊性，在本案的定价中，主要采用市场比较法来进行项目定价基于项目产品类型、所处区域、推售节点等因素，选择天山水榭花都、天嘉湖、星耀五洲、京津新城、团泊庭院三个项目为本案定价主要参照系第一步：选取参照系第一步：选取参照系项目定价项目定价第二步：点对点分析第二步：点对点分析第三步：静态价格计算第三步：静态价格计算本项目住宅静态市场比准价格为：本项目住宅静态市场比准价格为： 86248624元元/m2/m2　地段地段（（1515））景观资源景观资源（（2020））人文资源人文资源（（1515））产品创新产品创新性（性（2020））项目规模项目规模（（1010））配套配套（（1010））项目品牌项目品牌（（1010））总分总分比准系比准系数数天山水榭天山水榭花都花都10131012855630.95 天嘉湖天嘉湖1215612866650.98 星耀五洲星耀五洲121871510107771.17 团泊庭院团泊庭院1216514966671.02京津新城京津新城8158151068701.06本项目本项目10131218535661楼盘名称楼盘名称参考价格参考价格 ( (元元/M2)/M2)比准系数比准系数比准均价比准均价( (元元/M2)/M2)权重值权重值天山水榭天山水榭花都花都64000.95 6705 25%天嘉湖天嘉湖83000.98 846920%星耀五洲星耀五洲105001.17 8974 35%团泊庭院110001.021078410%京津新城110001.061037710%本项目本项目8624　---　100%本项目住宅动态市场比准价格为：本项目住宅动态市场比准价格为： 94869486元元/m2/m2考虑到：►天津房地产市场价格整体成上涨趋势，目前市场处于低潮，观望情绪比较强烈，短期内价格平稳；长期价格看涨。

►项目呈现后价值会逐步提高►项目所在的小站镇练兵园的文化价值会得到更大的认可►天津房地产市场价格年均增幅为9%-15%；别墅涨幅比例10%以上天津商品住宅天津商品住宅历年供年供应及成交情况（及成交情况（2003-20072003-2007））数据来源：天津市房管局项目定价项目定价第四步：动态价格计算第四步：动态价格计算因此，综合考虑，采用动态价格作为项目入市均价，即因此，综合考虑，采用动态价格作为项目入市均价，即90009000元元/ /㎡㎡项目别墅部分全盘均价：项目别墅部分全盘均价：1000010000元元/ /㎡㎡项目定价项目定价总结总结策略分解营销策略营销策略推售节奏推售节奏第一阶段：推出南向第一阶段：推出南向5050栋别墅（价值最好的楼王栋别墅（价值最好的楼王和和14#14#留到第三阶段开售）留到第三阶段开售）第二阶段：推出项目北边其余产品以及项目第二阶段：推出项目北边其余产品以及项目景观核心景观核心2 2套楼王产品套楼王产品分三个阶段推售分三个阶段推售分三个阶段推售分三个阶段推售第一阶段第一阶段推售原则：推售原则：1 1、顺应项目工程节点，从南向北推售、顺应项目工程节点，从南向北推售2 2、产品价值最高的别墅适当留到项目整体呈现、、产品价值最高的别墅适当留到项目整体呈现、整个小站区域得到广泛认可时予以推出整个小站区域得到广泛认可时予以推出3 3、产品推售粗略分为两个阶段、产品推售粗略分为两个阶段第二阶段第二阶段策略分解营销策略营销策略推售分期依据其开发，由南向北；前期推南向50余套，09年03月09年06月预热期预热期阶段阶段第一阶段开盘第一阶段开盘第一阶段持销第一阶段持销第二阶段第二阶段时间段时间段09.0609.07——09.1009.11——09.12时间时间1个月4个月2个月销售目标销售目标（套）（套）355021全盘预计销售周期：全盘预计销售周期：7 7个月个月第第一一阶阶段段开开盘盘第一阶段持销第一阶段持销第二阶段第二阶段09年07月09年10月09年11月09年12月项目项目导入导入08年11月 营销组织总控图营销组织总控图营销组织总控图营销组织总控图q营销节点营销节点0808年年1111月月 1212月月 09.01 209.01 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月整体形象铺垫期整体形象铺垫期起势蓄客期起势蓄客期第一阶段强销期第一阶段强销期示范区示范区+ +样板样板间开放间开放第二阶段第二阶段q宣传推广宣传推广q销售目标销售目标q关键工作关键工作1 1、销售人员培训到位、销售人员培训到位2 2、全盘工作统筹安排、全盘工作统筹安排3 3、区域、徽派炒作、区域、徽派炒作1 1、示范区开放筹备、示范区开放筹备2 2、价格摸查和价格表制作、价格摸查和价格表制作3 3、开盘选房方案确定筹备、开盘选房方案确定筹备1 1、开盘活动的落实跟进、开盘活动的落实跟进2 2、价格及策略调整、价格及策略调整q工程节点工程节点q销售阶段销售阶段楼处动工楼处动工5 5月楼处投月楼处投入使用入使用预计09年6月开盘，开盘销售20%，10年2月销售50%，10年9月清盘，销售期7个月外围挡外围挡售楼处进场售楼处进场围墙/户外/导视/活动外展/报媒/活动/直邮/网络/电台/户外活动/外展/户外/报纸q活动组织活动组织08.11炒作小站09.2炒作项目徽派特色09.6开盘活动09.3进入大港金街设常驻外展场09.5年市区时代奥城q外展设置外展设置09.4炒作品牌09.7产品品鉴会持续的客户活动销售人员培训销售人员培训进场前（新员工）进场前（新员工）进场前（新员工）进场前（新员工）1、企业文化2、商务礼仪3、公司各项管理制度4、销售管理规定、销售岗位职责 5、房地产基础知识 6、项目建筑规划、环境设计思想7、项目工程结构、设备配套技术指标8、项目房型分析9、项目策划定位报告10、项目概况11、市场调研12、沙盘讲解演练13、模拟客户接待14、培训考核日常培训日常培训日常培训日常培训1、根据项目业务需要对新老员工进行针对性培训2、定期开展成功案例点评分析3、不定期对销售人员进行随机性的专业知识、服务意识的抽查，以提高销售人员的各项素质5、政策性的培训6、开展拓展活动，提高团队凝聚力7、建立季度考评机制定期总结前期经验教训，项目组内实行末位淘汰。

高效培训提高员工素质现场管理现场管理人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范基本站姿：基本站姿：•身体站正、背要挺直，脸向前方，下颚微向内收；•胸部挺直，不可驼背，左右两肩要平，放松肩部•两手自然贴身，指尖放松，五指自然合拢；•收缩小腹，重心放在肚脐附近，膝盖放松，两肩并拢•脚跟合拢，脚尖呈V字型，45度角张开，全身重心放在脚拇指附近；•面带亲切、优雅的笑容仪容仪表仪容仪表: :•女性销售员：着制服，仪容整洁，头发梳理整齐胸牌要挂正，化淡妆， 用清淡气味的香水，不留长指甲、不涂有色的指甲油，不佩戴首饰（搭配着装的首饰除外），穿中跟以下深色皮鞋，并保持鞋面一尘不染不穿松糕鞋保持口腔无异味（可使用液体香口喷剂）•男性销售员：着制服，仪容整洁，头发梳理整齐、不留长发、不蓄胡子胸牌要挂正，穿深色皮鞋，并保持鞋面一尘不染不许着白色袜子或运动袜保持口腔无异味（可使用液体香口喷剂）现场管理现场管理规范接待，提高成交率人员规范化管理：人员规范化管理：人员规范化管理：人员规范化管理：接待客户的五个步骤及其应对接待客户的五个步骤及其应对接待客户的五个步骤及其应对接待客户的五个步骤及其应对服务的过程完成，一直要等到顾客完全离去，千万不可顾客成交后就冷漠，或顾客不成交就流露出不礼貌的态度。

顾客离去，距离自己三步后，礼仪鞠躬，并视情况使用礼貌语言谢谢！欢迎您常来看看请慢走这是您的物品，请注意拿好欢迎带您的朋友来看看诚心服务交易完成，顾客离去认真倾听，不时点头，满足顾客的表现欲引导顾客完成付款手续您阅历丰富，见解独到，使我学到了很多知识,您说得很好，对我的工作很有启发，谢谢您的指点委婉地称赞顾客顾客决定购买或发表见解时介绍产品或提供咨询，要求热情有礼，口齿清晰，语气委婉，不论顾客提什么样的问题和要求，都不允许表情冷漠、答非所问带领顾客参观样板房时，应主动配合，开门、开灯、操作电梯等事需要配合使用礼仪动作使用亲切、简洁的语言向顾客介绍所关注的户型使用语言应准确简短，通俗易懂，切忌使用似是而非和言过其实的语言，更不能使用强加于人的语言介绍周边配套户型价格付款方式会所等顾客对项目关注时或主动咨询时分析和注意顾客表情，适当使用礼貌语言，并配以轻柔的礼仪手势予以引导在顾客注意的目光中靠近顾客，千万不可从后面突然说话，说话时必须在顾客已经注意到自己的时候您好！需要帮您解释一下吗？您需要哪种户型？那里有模型，我带您去引导接近顾客进场后参观模型，看展板面向顾客微笑，身体呈15度鞠躬示礼如销售人员正在工作，则面向顾客微笑示礼（招呼）后，再继续工作，同时用余光关注顾客。

您好！欢迎光临！XX（节日）快乐！微笑示礼顾客进入营销中心配合动作配合动作使用语言使用语言步骤步骤时机时机现场管理现场管理规范接待，提高成交率人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范人员规范化管理：销售规范准备•按时开放营销中心及示范单位•时时留心营销中心的整齐及整洁等待•在固定的位置上（门口，模型边，接待台）等待客户•不可因疲惫而忽略客人的讯号•卖场内无人的时候，不要出现所有人都坐在接待台前的现象接待•以开朗的语音问候寒暄，以微笑接近顾客•在适当的时间点招呼不同的顾客 •讲解•慢慢地讲解•对顾客所提问题简洁地回答•对涉及营销政策中不能对外的事要巧妙地回答•决定•掌握顾客出现购买讯号的话语及态度•干脆利落地促成交易，态度镇定，不能喜形于色•勿忘向顾客说出感谢的话•收款及送客•领客户到财务人员处交款•财务人员收款程序应简介迅速•依依不舍地送行现场管理现场管理规范管理，达到执行力管理流程制度管理流程制度现场管理现场管理规范管理，达到执行力行政管理制度行政管理制度现场管理现场管理规范管理，达到执行力4二期高层产品定位和商业定位、业态选择二期产品二期产品定位定位津南区市场解析市场解析2007年市场整体活跃的大势下，津南区土地市场交易也达到高峰，大宗土地纷纷成功出让。

随着2008年市场的急转直下，土地市场也渐归于平静近两年，天津市土地出让已经逐步过渡到城区外围，尤其是居住用地多集中于环城四区，相应带动了居住人口的外迁，同时也带动了环城区域的产业发展津南区市场解析市场解析津南区成交土地中基本以居住用地为主，同时由于人口的不断迁入，更多居住用地在出让时规划了一定比例的商业配套 津南区土地出让的楼面价格在2007至2008两年间的差异达到了惊人的地步，土地市场已经快速回归理性津南区市场解析市场解析小站镇的土地价格也同样受到近期房地产市场波动的影响，2008年土地价格快速回落，这也将影响到未来住宅产品上市的价格，进而影响到购房者对后市的心理预期2008年小站镇土地交易活跃，截至到8月份津南区成交的土地几乎全部坐落于小站镇，且这些土地全部为包含居住性质的用地再来的两到三年内，小站镇的住宅供应将大幅增加津南区市场解析市场解析08上半年市场放量明显，供应量充足上半年市场放量明显，供应量充足■■0505、、0606年供应量和新增供应量基本稳定年供应量和新增供应量基本稳定■■0707年新增供应量有所增加，供应量有所下降年新增供应量有所增加，供应量有所下降■■0808年上半年放量明显，供应量充足年上半年放量明显，供应量充足津南区市场解析市场解析成交量、成交价格仅次于西青区成交量、成交价格仅次于西青区■津南区成交量略高于北辰、东丽两区，与西青区还有一定差距津南区成交量略高于北辰、东丽两区，与西青区还有一定差距■津南区成交价格明显高于津南区成交价格明显高于北辰、东丽两区，略低于西青区北辰、东丽两区，略低于西青区津南区市场解析市场解析 05、06年商品房成交量基本稳定，07年有小幅下降，但别墅成交量有所增加，08年上半年成交量萎缩明显。

商品房成交均价基本保持持续稳步上涨，08年上半年涨幅较明显，但别墅均价却略有微降成交萎缩，普通住宅均价涨幅明显成交萎缩，普通住宅均价涨幅明显15%15%25%25%津南区市场解析市场解析多层向高层过渡，多层仍受青睐多层向高层过渡，多层仍受青睐多层产品的新增供应量逐渐减少，高层产品07年开始出现，但08年上半年已成为新增供应的主角多层产品始终是成交的主力，逐渐供不应求，高层产品则呈现供大于求的局面津南区市场解析市场解析从面积区间看，新增供应从原来的60-180平米均有涉及，逐渐两极分化，60-100平米产品成为主力，而120-180平米产品成为次主力从成交来看，60-100平米一度是成交的主力，随后逐渐转向偏大户型，而目前60-100平米和120-180平米成为需求的的主力供需的主力均两极分化，集中供需的主力均两极分化，集中60-10060-100和和120-180120-180平米平米津南区市场解析市场解析3.62万平米万平米102.76万平米万平米137.22万平米万平米122.61122.61万平米万平米626万平米万平米根据最近土地出让相关指标可知，区域未来几年内供根据最近土地出让相关指标可知，区域未来几年内供应量达到了应量达到了992.21992.21万平米，接近天津一年的销售面积万平米，接近天津一年的销售面积周边区域周边区域供应特点供应特点普通住宅普通住宅区域区域区域区域项目名称项目名称项目名称项目名称开发商开发商开发商开发商总建面总建面总建面总建面产品形态产品形态产品形态产品形态容积容积容积容积率率率率在售均价在售均价在售均价在售均价双港天津富力桃园鸿富房地产41.6万㎡高层（24-28层）2.537200元/ ㎡领世深白红磊房地产22万㎡高层（18、24层）27100元/ ㎡金地格林世界金地集团53万 ㎡洋房、小高层1.46000-7000元/ ㎡咸水沽米兰阳光三期米兰集团52万 8栋9-11层小高层 1.776200-6500元/ ㎡景明花园景明房地产11层、12层5600元/ ㎡八里台星耀五洲星耀集团260万别墅、洋房、小高层、高层0.35高层6000-9000元/ ㎡北闸口御和新苑迪源、河北地产12栋6层洋房3400-3900元/ ㎡大港泰达港湾泰达6.2万2栋洋房、11栋小高1.55300元/ ㎡周边区域周边区域供应特点供应特点普通住宅普通住宅津南、大港主要商品房价格集中于津南、大港主要商品房价格集中于5500-60005500-6000元；小站、北闸口销售价格为整体区域低点；元；小站、北闸口销售价格为整体区域低点；区域性价比优势明显。

区域性价比优势明显双港靠近市区，区域内供应量很大，市场认可度高对本案的市区客户形成截流价格在5500-7000之间八里台镇区目前无商品房供应，政府示范镇项目建设有大量小产权房星耀五洲体量大，未来将形成本案的强劲竞争咸水沽目前在售项目主要有米兰阳光三期等新房市场供应量不大新房均价在5600-6500之间二手房价格区间在3000-6000之间大港大港北闸口工业区旁有新房供应均价在3700左右大港紧邻小站目前新房市场供应充足，产品价格在5300左右区域内小高产品还在市场导入期小站新城市场解析市场解析新城区新城区工业园工业园区域界定： 由于小站整体体量较小，辐射范围有限，研究界定项目范围周边3-5公里□东至月牙河 □西至双桥河 □北至塘津高速 □南至葛万公路老城区 小站整体以练兵园为分界；兵营西南为老旧城区，兵营东北为新城区；以小站整体以练兵园为分界；兵营西南为老旧城区，兵营东北为新城区；以兵营周围为核心高端区域兵营周围为核心高端区域。

回迁区回迁区高档住区高档住区小站练兵园小站新城市场解析市场解析概况概况代表项目代表项目沿中山路两侧，为传统居住区发源地村民自建平房，及少量多层建筑依纵向横穿小站区域公路而建；现其区域商业等配套成熟、齐全但档次均偏低福馨公寓多层建筑，房龄10年以上■传统居住区以平房及老旧楼房为主，传统居住区以平房及老旧楼房为主，区域内配套齐全但档次均不高；区域内配套齐全但档次均不高；■传统居住区无再售及潜在项目传统居住区无再售及潜在项目老城区老城区新城区新城区区域由回迁区及商品房两部分组成区域由回迁区及商品房两部分组成回迁区物业虽均为新房，但建筑品质不高；回迁区物业虽均为新房，但建筑品质不高；区域内仅天山产品品质较高；成为区域住宅最高品质区域区域内仅天山产品品质较高；成为区域住宅最高品质区域回迁区：客户-主要为周边生产大队的拆迁户；对于区域敏感度不高，无浓厚的故土情结物业产品-区域内均为新建徽派风格的低于4层多层产品，建筑品质不高；白墙、灰瓦，区域建筑风格整体性相当一致，中式气息浓厚商品房（售价4500元/平米洋房 6300元/平米 别墅）目前区域仅天山与本案两项目；天山项目涵盖较广，包容叠拼、洋房、高层 产品；产品风格以现代风格为主体。

现有客户以区域外客户为主体；市内客户稀少小站镇现有住宅档次不高，商品房供应缺乏，仅天山与本案小站镇现有住宅档次不高，商品房供应缺乏，仅天山与本案小站新城市场解析市场解析二手房二手房u房屋中介（中山路中介）：房屋中介（中山路中介）：项目距离旧城区距离面积（平米）总价（万元）单价（元/平米）房屋性质福馨公寓传统居住区110444000小产权幸福公寓传统居住区边缘7627.53600小产权幸福公寓传统居住区边缘86303480小产权龙居园小站镇边缘85303280商品房金水园、金溪园新城区8823.52680小产权与旧城区距离物业单价 距离旧城区距离越远，物业单价越低；目前小站市场（针对于当地客户），以旧城区为核心价值区域，地域价值向外逐步递减 区域内原有客户对故土情结严重；对规划新区域购买热度不高本地客户本地客户对新区域具有认可度，但对新区域具有认可度，但仍难以完全抛开传仍难以完全抛开传统统“一亩三分地一亩三分地”的观念；的观念；对新区域购买热情不高对新区域购买热情不高中山路中介赵女士： 小站二手房市场，旧城区房子比较老、产品设计落后；但售价却高于周边其他所有区域。

本地客户具有浓厚的故土情结，置业均在旧城区内部；新城区绝大多数均为区域外客户购买同时，从价格上，越靠近旧城区的物业单价越高同时，赵女士还表示，区域内客户对于练兵园地段具有一定的认可度，但觉得天山项目产品性价比不够客户定位定位系统定位系统高层客户高层客户泛地缘型客户泛地缘型客户大港区，距离较近，交通便捷关键词：拆迁 改善 产业 交通特性：改善性需求对产品的要求较高，同时苛求性价比津南津南大港大港市区市区滨海滨海交通牵引、性价比市区和小站的价格势能差驱动，同时小站的环境和发展势头利好地缘型客户地缘型客户（小站、咸水沽、八里 台镇、大港、葛沽镇）产业导向型客户产业导向型客户开发区、塘沽、临港工业区、葛沽、小站工业园、小站专业批发市场生活配套需求客户定位定位系统定位系统高层客户高层客户成交客户分类成交客户分类客户特征与心理状态客户特征与心理状态主力成交客户小站改善客户本地公务员、教师、医生等有固定收入阶层，多为改善，对社区品质和产品要求较高希望获得与身份地位相匹配的居住环境周边产业带动型客户周边八里台工业园区、小站工业园区、TEDA工业园区等工业园区；周边城镇，不具备或不具备档次、配套较好的商品房。

津南大港距离区域较近，交通便捷交通牵引，属于改善性需求边缘成交客户小站镇拆迁强制性购房需求，价格敏感度高，大多被回迁方分流，少数会选择本案市内六区与津南具有工作及业务联系，同时受交通改善和价格推动改善兼具投资意图滨海新区产业带动，为工业园和产业基地提供居住配套，价格敏感度稍低，但交通要求较高➢➢ 徽派建筑风格嵌入现代简约气质中，提升2期产品的跳脱，现代与传统守望互峙➢➢ 小高层建筑，保证地块开发强度，同时易与传统元素融合小高层建筑，保证地块开发强度，同时易与传统元素融合➢➢ 区别本地改善需求和异地（津南、大港、市区）（津南、大港、市区）需求两个市场➢➢ 建筑设计、景观规划、社区配套超越区域，形成产品梯度，适应不同客群➢➢ 以高品质，高价格项目续接别墅入市，坚持高端物业的保值增值二期设计主题：二期设计主题： 徽派细节，小高层延续别墅风格徽派细节，小高层延续别墅风格注：依据市场，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素注：依据市场，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。

高层定位产品定位产品定位规划建议规划建议设计建议设计建议规划分析：n地块狭长、偏东角度较大n楼座摆位迎合北方人正南北向房屋的居住习惯n预留较大景观空间分析结论：n对现有规划任何细微调整都将产生遮挡或破坏现有中央景观建议：n采取品字形布局在不改变现有摆位的情况下，提升产品舒适度户型配比建议户型配比建议设计建议设计建议n“70/90”政策可适当突破 n区域消费习惯：区域客户对大两室或三室偏爱有加（04-07年津南区成交面积集中在80-120㎡，且100-120㎡房源所占比例逐年增加）n区域购买力：区域经济发展迅速，07年总房款承受力集中在40-60万户型面积标准（㎡）户型面积标准（㎡）户型总面积户型总面积面积比面积比户型总数户型总数60-65㎡1160010%18680-90㎡3361628%37890-1002860024%286100-130㎡4422836%364140㎡以上24642%18合计120508100%1232目的目的n在现有规划基础上，细分各楼座价值，合理配置产品，实现价值最优依据依据n景观优裕度n毗邻交通干道n与公建距离产品分布产品分布设计建议设计建议产品组合产品组合设计建议设计建议外侧外侧n社区外围，部分楼座紧邻底墒n景观相对比较单一n价值相对较低n产品配置谨慎，主要面对拆迁，初步改善套型结构面积区间（m2）比例(%)假三室10020％2房2厅1卫80-9060％1房1厅1卫6020%11层小高产品；二梯四户设计建议设计建议内侧内侧/ /东北角楼座东北角楼座n内侧：景观优裕度高；交通和商业干扰比较小n东北角：景观优裕度高（别墅、小高社区景观）n主要面对改善需求，高价值产品套型结构面积区间（m2）比例(%)3房2厅1卫110-13050％2房2厅1卫90-10050％11层小高产品；二梯四户产品组合产品组合设计建议设计建议中央楼座中央楼座n社区中央位置，景观和位置较好n交通和商业干扰比较小n主要面对改善需求，高价值产品套型结构面积区间（m2）比例(%)4房2厅2卫140+㎡20％3房2厅1卫12030％2房2厅1卫10050％11层小高产品；二梯四户产品组合产品组合设计建议设计建议西北侧西北侧n底墒、公建、干道交通干扰较大n景观单一n价值较低，布局小户型产品套型结构面积区间（m2）比例(%)2房2厅1卫8550％1房1厅1卫6550％11层小高产品；二梯四户产品组合产品组合建筑风格建筑风格设计建议设计建议徽派建筑风格嵌入现代简约气质中，提升徽派建筑风格嵌入现代简约气质中，提升2期产品的跳脱，现代与传统守望互峙期产品的跳脱，现代与传统守望互峙1-2层石材装饰墙体中式图腾镂空装饰顶部中式铁艺镂空装饰n粉墙黛瓦延续一期别墅徽派精髓，墙体、顶部中式图腾以及铁艺装饰，外檐丰富而立体n石材+铁艺（或玻璃）栏杆，古朴简约景观设计建议景观设计建议设计建议设计建议延续一期别墅景观设计特色，以幽静怡人为基调，梅、竹、松、石为基本园林素材，中式建筑与景观延续一期别墅景观设计特色，以幽静怡人为基调，梅、竹、松、石为基本园林素材，中式建筑与景观浑然一体浑然一体 ，可，可“居居”又可又可“游游”和和“赏赏”n亭台楼阁，高低错落n假山、水池，曲折幽然户型设计建议户型设计建议设计建议设计建议户型设计新趋势户型设计新趋势户型设计新趋势户型设计新趋势n高层户型洋房化高层户型洋房化n强调主人生活系统设计理念强调主人生活系统设计理念n功能空间的充分利用功能空间的充分利用n更注重产品的成熟度更注重产品的成熟度小高小高1F经典全明三室设计经典全明三室设计超大庭院赠送超大庭院赠送客厅阳台连接观景阳台和内庭院客厅阳台连接观景阳台和内庭院户型设计建议户型设计建议设计建议设计建议小高小高2F2F创新全明两室设计创新全明两室设计空中庭院赠送空中庭院赠送客厅连接宽阔观景阳台客厅连接宽阔观景阳台空中庭院亲情组合户型亲情组合户型————为注重亲情的大家庭而备为注重亲情的大家庭而备+ +一室二室= =户型设计建议户型设计建议设计建议设计建议产品附加值（一）产品附加值（一）设计建议设计建议假凸窗设计：假凸窗设计：n满开间凸窗设计可使每个居室增加五分之一的使用面积满开间凸窗设计可使每个居室增加五分之一的使用面积产品附加值（二）产品附加值（二）设计建议设计建议零面积赠送空间零面积赠送空间：：n上下两户错露台上下两户错露台n预留梁结构搭建形式预留梁结构搭建形式竣工后效果竣工后效果户型设计户型设计产品附加值（三）产品附加值（三）设计建议设计建议独立景观阳台：独立景观阳台：n提供较大封闭阳台空间，且不影响室内交通和已有功能，可直接变为功能房间，及赠送二分之一的面积商业部分产品定位产品定位n物业类型：四合院式商业内街，体量较大n消费人群：主题型商街，有固定的消费群体以及其他旅游参观者n业态规划：小站兵营商业与兵营文化自成一体，预期未来将引进更多军博主题型商业，限制休闲娱乐性质商业发展，以保障兵营肃穆的整体形象中式主题型集群商业中式主题型集群商业小站兵营小站兵营商业部分产品定位产品定位n物业形态：底墒为主n业态：属社区配套型n消费人群：还迁区居民，购买力有限n经营状况：商铺空置率较高社区零散商业社区零散商业回迁区回迁区n物业形态：裙楼商业n定位依据：ü项目中高端定位ü差异化策略弱化直面竞争ü天山项目体量大（自身商业相对缺乏）——大量商业需求，客户经济实力较强，临近商业无法满足其需求项目商业定位项目商业定位商业部分产品定位产品定位n物业类型：物业类型：商街n业态：态：小型超市、餐饮、美容美发等业态组合丰富n经营状况：经营状况：辐射整个小站镇，商业氛围浓厚商业部分产品定位产品定位项目商业定位项目商业定位n满足中高端客群消费的日常生活所需为主的烟酒超市、鲜花店、文教用品等等n引进大中型超市弥补市场空白，扩大商业辐射范围，聚集人气，形成良好的商业氛围THANKS!。