《房地产反租销售》.docx

浅谈房地产售后返租的经营模式和 税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，米用售后返租的形式进 行促销该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对 相 关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作 一 下分析、探讨，以期抛砖引玉关键词：房地产售后经营模式税收问题一、 经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的 同时与购房者签订该 房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内 将购买的房屋由开发 公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购 房者的利益不受损 失参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订〈〈商品房销售合同》的同时与购房 者签订〈〈房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签 订〈〈委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订〈〈房屋 租赁合同》，管理 商场的房产、物业二、 经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商 品房销售交纳税金一致，我们不 做详细分析，我们重点分析与其他 业务不同的地方 开发商与购房 者签订〈〈房屋租赁合同》〈〈房屋租赁合同》中会有 ，这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后， 无论该房屋 实际出租与否， 房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租 金。

开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加， 营业税是5%,城市维护建设税是营业税的7%,教育费附加是营业税的3%,地方教育费附加是营业税的1%或者2%,按1%交纳租赁业印花税， 扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平 价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产 税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人， 此项税金 由商户缴纳购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加， 营业税是5%,城市维 护建设税是营业税的7%,教育费附加是营业税的3%,地方教育费1%0交纳租赁业印花税，按 20%交接下来开发商与物业管理公司签定：物业管理公司代理开发商签屋的价格高于与开发商约定的租金额一致），则高出部分做为物收入归物业管理公司所有；如果商约定的租金标准（此标准与返际出租该房屋的价格返给开发商附加是营业税的1%或者2%,个人出租商铺按12%交纳房产税，按 相 应土地级次交纳土地使用税，按 纳“财产租赁所得”个人所得税订〈〈委托租房合同》，合同中要约 约下的所有商铺；如实际出租该房 金标准（此标准与返购房者的租金 业管理公司受托租房的代理手续费 实际出租该房屋的价格低于与开发 购房者的租金金额一致），则按实所有商铺第一个月租金作为商业 运营管理公司代理手续费收入，如 果房屋未出租则不付任何费用。

根据〈〈财政部、 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 （财 税[2003]16号）第三条第十 九款规定，“从事物业管理的单位，以 与物业管理有关的全部收入 减去代业主支付的水、电、燃气以及代 承租者支付的水、电、燃气、 房屋租金的价款后的余额为营业额此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“代理 业”营业税金及附加，营业税是5%,城市维护建设税是营业税的7%,教育费附加是营业税的3%, 地方教育费附加是营业税的1%或者2%,物业管理公司代理租房手 续费不是印花税列举税目，不用交 纳印花税，扣除成本、费用、税 金后交纳企业所得税，也不需要交 纳房产税，土地使用税三、税收问题详解 假定每年返购房者租金12万元，每个月租 金是1万元，则开发商 与商业运营管理公司签订〈〈委托租房合同》 中的租金也为每年12万，每个月租金是1万元，高于12万的作 为受托租房的手续费归 商业运营管理公司所有；低于12万的，按 实际出租金额返给开发 商所有商铺第一个月租金作为商业运营管 理公司代理手续费收入四、开发商的会计处理 第一种情况以14.4万一年的价格租出 物业管理公司的会计处理： 收到租金时：借：银行存款144000贷：其他应付款—开发商120000其他业务收入24000向开发商支付租金时，按合同价格每年12万支付，第一个 月租金1万做为手续费借：其他应付款—开发商120000贷：银行存款110000其他业务收入10000 计提营业税及附加5.6%，其中营业税是5%,城市维护建设税是营 业 税的7%,教育费附加是营业税的3%,地方教育费附加是营业税 的 2% （辽宁省葫芦岛市规定） 借：营业税金及附加1904贷：应交税费-应交营业税1700-应交 城市维护建设税119-应交教育费附加51-应交地方教育费附加34企业所得税：收入24000+10000= 34000;成本费用1904 ;应纳税 所 得额34000-1904 = 32096;应纳所得税额 32096X 25海8024。

房地 产开发商的会计处理： 收到物业管理公司支付的租金 110000元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票144000元， 物业管理公司向房地 产开发商提供手续费发票34000元借：银行存款110000销售费用34000贷：其他业务收入144000支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票借：其他业务成本120000贷：银行存款120000计提营业税金及附加5.6%:借：营业税金及附加8064 贷：应交 税费-应交营业税7200-应交城市维护建设税504-应交教育费 附加216-应交地方教育费附加144房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款 144000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1 %的房屋租赁 业印花税借：管理费用一印花税264 (264000X 1%)贷：银行存款(或 现金)264企业所得税：收入144000;成本费用34000+120000+8064+264=162328;应纳税所得额162328-144000 = 18328;应纳所得税额 18328 X 25海 4582第二种情况以低于约定价格租出， 假定以8万元租出，每个月租 金6666.67元：物业管理公司的会计处理： 收到租金时：借：银行存款80000贷：其他应付款-开发商支付租金时：借：其他应付款—开发商73333.33其他业务收入6666.67计提营业税及附加5.6% :借：营业税金及附加4480贷：应交税 费-应交营业税4000 -应交城市维护建设税280 -应交教育费 附加 120 -应交地方教育费附加80企业所税税：收入6666.67 ;成本、费用4480 ;应纳税所得额6666.67-4480 = 2186.67应纳所得税额：2186.67 X 25海546.67房地产开发商的会计处理： 收到物业管理公 司支付的租金73333.33元时，由房地产开发商向 商场及独立商户 开具房屋租赁发票80000元，物业管理公司向房地产开发商提供手 续费发票6666.67元。

借：银行存款73333.33 80000销售费用6666.67贷：其他业务收入支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票借：其他业务成本1200。