桐庐项目推广策略.ppt

桐庐项目推广策略上海本岸房地产经纪有限公司2目录CONTENTS资讯大事件人物深度26893第一章产品价值梳理4 项目在立面选择上采用花岗岩材质，追溯其风情派系，可隶属于意大利托斯卡纳风格 托斯卡纳是世界四大园林风格之一，是意大利建筑的代表，它源于意大利中西部的托斯卡纳地区这种风格多数体现在建筑外观上，通过天然材料，如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理Toscana5托斯卡纳映像：自然、生态，历史、传承，艺术、文化，复兴、纯粹，舒缓、恬静，优雅、贵族建筑风格，意大利建筑经典所在产品价值建筑风格6启示：托斯卡纳是意大利的综合美项目继承了托斯卡纳的精华：自然、传承、纯粹、优雅托斯卡纳解读：欧洲文艺复兴的发源地意大利最美丽的部分意大利建筑史上的代表作 斑驳不均的墙壁、深绿色的百叶窗、褐红色的陶瓦屋顶是这类建筑的标志7典型的意大利园林台地园林由内而外，采用花园林园天然景观的层次布局花园为核心，采用规则的设计，不强调轴线，强调对地形的结合林园的树木以常绿树为主,经过修剪，形成绿墙、绿廊等，品种主要有橄榄树、榉树等，并有丰富的花架与藤蔓植物重视用台阶、雕塑、喷泉来点缀庭院产品价值建筑风格8产品价值建筑风格托斯卡纳已逐渐从单纯的建筑风格成为地中海别墅的代名词并以其经典的气质组建形成享受生活的居住标准本案：建筑风格，意大利建筑经典所在传承与创新我们从产品层面希望表达传承意大利名宅经典，再现经典传奇9产品价值空间晋级合院墅馆1+1，幻变独立围合什么是合院墅馆1+1？顾名思义就是两套合为一套。

在户型设计上，项目以桐庐鲜少见到的合院别墅创新叠合，以1+1的形式将独特的井字围合公共空间运用到了极致10项目7大价值体系本案符合横村板块区域标杆项目的各项指标市场：比肩分水江板块，实现别墅级的邻水而居梦想区域：价值基础夯实，发展潜力势不可挡地块：沿江稀缺地块，集自然环境与城市配套一体交通：S16省道，拉近与杭州的距离布局：组团式街道格局，一户双车位，超高绿化率建筑：托斯卡纳，意大利建筑经典所在户型：地下空间有机相连，在联排的基础上享受独栋11价值小结本案机会点提炼凸显意式社区形象，定位区域标杆12邻水江畔不可复制的托斯卡纳风情社区核心优势又是什么？江景、别墅产品、托斯卡纳的传承美为什么？江景不可再生资源；别墅产品区域唯一性；托斯卡纳来自异域数百年传承的历史文化美、自然生态美价值体系下的整体项目定位13第二章营销策略14PART2营销策略推广策略推广执行15整体推广思路思路上遵循循序渐进原则（推售步骤）；首先树形象；其次选择小众媒介的直接沟通方式；第三，用真情实景的演绎打动客户；第四，扩大市场范围策略一：项目形象树立策略二：媒介与沟通策略三：真情实景演绎策略四：外地营销形象载体：高区隔性的标识系统；高品质售楼处；专业化的项目执行团队。

根据产品高性价比特性,选择媒介：圈层营销运用；高效、点对点媒介运用（、DM等）活动营销运用情景载体：小区主入口通道样板景观样板房售楼处会所沿江景观带可拓展区域：大杭州；浙江周边区域营销方式：产品推荐会等16品牌导入阶段2012年11月阶段目的：引发社会关注，巩固和强化品牌知名度重塑品质化售楼处项目进入主通道识别化包装品牌广告攻势产品导入阶段2012年11-12月阶段目的：向社会传达产品信息，树立产品形象项目发布广告产品发布广告产品广告产品3D体现与发布会正式开盘阶段2012年12月底阶段目的：轰动开盘，强化产品品质力开盘广告开盘仪式后续报道客户答谢会续销阶段2013年3月以后阶段目的：尾盘销售，实现经济利益与品牌利益双丰收异地营销圈层营销活动营销广告营销17实施方案1：多重方式组合如何快速建立知名度？1、专业媒体第一时间告知，发布项目预告（必用）2、业内第一时间讨论，广告、营销、建筑等关注（必用）3、DM+短信精准直达目标客户报纸媒体：项目品牌系列软文，项目预告等专业杂志：桐庐楼市18实施方案2：户外媒体广告阵地1、项目自有阵地（工地围挡、路旗、楼体巨幅、精神堡垒等导示系统）2、富春江畔高炮（分流富村江周边别墅项目客户）4、横村及桐庐中心城区看板广告目的：亮出定位身份+价值主张、调性展示、造势、告知户外体系：（从内到外）19实施方案3：自有客户再资本运营目的：借助目前项目已定房客户，举办各类活动，定向客户项目推介会等，阐述新项目动态，锁定客户重复购买需求和良好的口碑推荐，老带新购买。

客户活动：1、参与项目定期举办的公关活动，或带朋友参与获赠精美礼品；2、向朋友推荐项目，可获得特别礼品，同时朋友可获得购房优惠；借助现行自有客户资源，带动口碑传播！20利用新媒体赚吆喝赢口碑，网络天然蓄客池！利用新媒体赚吆喝赢口碑，网络天然蓄客池！实施方案4：利用网络平台目的：1、舆论引导，建立项目知名度2、媒体关注度，第三方认定3、及时信息沟通，双向沟通内容：区域发展、生活方式、产品、项目动态方法：1、 开设项目微博，介绍项目进度，及时传递动态，网络蓄客池2、与搜房网进行别墅部分电商合作，增加项目蓄客量，达到开盘引爆市场的效果21实施方案5：3D样板房面世暨意向金登记活动一个欢乐的庆典，一个魅力展示会时间：地点：售楼部现场参与人群：意向客户方式：邀请专业演出公司现场表演小提琴、钢琴等，现场塑造别墅生活场景再现22辞旧迎新-客户答谢会实施方案6：迎新活动时间：2013年元旦地点：售楼部现场参与人群：意向客户目的：针对重点客户的圈层营销，用更加生动、直接的方式展示项目价值体系23关键词：巡展 选定桐庐市中心商业广场，利用节假日人流量集中的时间进行项目巡展产品推荐会主要突出稀缺的意式托斯卡纳风情理念，同时突出开发商始终如一的对高品质产品的坚持和贯彻实施方案7：定期活动与巡展24PART2营销策略推广策略推广执行25Part1:区域拦截计划Part2:媒体推广计划26Part 1 区域拦截27区域户外设置形式：工地围墙、道旗、精神堡垒、楼体巨幅、户外看板、高炮道旗 工地围墙范围：项目四周户外看板地点：桐庐中心城区、横村镇楼体巨幅地点：沿S16国道公寓楼体挂楼体巨幅精神堡垒地点：售楼处门口高炮地点：富春江畔高炮（分流富村江周边别墅项目客户）28Part 2 媒体推广建议29建议： 在总体媒体组合的选择上，建议加大户外广告的投放力度，以小众直营媒体为主。

根据目标客户群分布区域性特点上，可以选择公交广告这一形式解决方法 把销售通路搭建到目标客户群体中去三大利器 目标客户区域的大型户外看板广告 到达目标客户区的公交车媒体广告 小众直营媒体30总体媒体策略目标清晰的定点直投 针对项目周边进行DM直投立体广告通路 以主流传媒报广和户外广告阵地作为主力推广渠道，辅以楼盘包装、社区直投等方式形成立体广告攻势，围绕本案的整体推广诉求，并结合阶段性的推广目的对目标消费者以及社会公众进行反复记忆强化312012年桐庐项目推广节点表项目完成时间VI部分项目案名确定11月5日前Logo确定11月9日前主形象稿确定11月14日前产品稿确定11月14日前户外工地围墙11月22日前道旗11月22日前楼体巨幅11月22日前精神堡垒11月30日前户外看板11月30日前高炮12月3日前销售道具沙盘及房型单体模型11月30日前售楼处包装12月7日前3D楼书12月7日前折页11月27日前户型单片11月27日前纸杯、信封11月30日前广告伞12月8日前322012年桐庐项目推广节点表项目完成时间媒体搜房网（电商合作）11月底进场DM直投12月1日短信12月6、7日公交广告11月底活动3D楼书面世暨意向金登记活动12月8日开盘12月25日33多谢聆听END&THANKS。