购物中心物业管理实施计划方案.doc

广场工程物业管理案二0一八年二月目 录◎ 物业概况 ……………………………………………………… 〔3〕一、工程简介……………………………………………………… 〔3〕二、物业效劳工程………………………………………………… 〔3〕◎ 具体案 ……………………………………………………… 〔4〕一：前期介入阶段物业管理……………………………………… 〔4〕1、工程施工阶段 ………………………………………………… 〔4〕2、筹备开业阶段 ………………………………………………… 〔4〕3、接收验收管理 ………………………………………………… 〔4〕4、商户装修管理 ………………………………………………… 〔5〕5、开荒保洁管理 ………………………………………………… 〔6〕6、开业管控案 ………………………………………………… 〔9〕7、开闭店管理案 ……………………………………………… 〔10〕二：开业后日常运作物业管理…………………………………… 〔12〕1、公共秩序管理案 …………………………………………… 〔12〕2、消防管理案 ………………………………………………… 〔12〕3、停车场、车辆管理 …………………………………………… 〔17〕4、公共区域平安管理案……………………………………… 〔17〕5、保洁管理案 ……………………………………………… 〔17〕6、公共设施管理案 ……………………………………… 〔19〕7、档案资料管理案 ……………………………………… 〔31〕8、物业人力资源管理案 …………………………………… 〔32〕附 件：一、卸货区管理规定 …………………………………………… 〔39〕二、报修标准 …………………………………………………… 〔40〕三、送货及清运垃圾管理………………………………………… 〔41〕四、工程、物业管理记录表〔略〕物业概况一、工程简介工程名称：地理位置：建筑面积：地下车位：商业工程：百货、超市、街铺、休闲、娱乐等设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统、空调系统等；二、物业效劳工程1.公共效劳工程：⑴维护工程的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；⑵公共场所保洁，垃圾收集和清运；⑶共用部位和公共设施设备维护和保养； ⑷公共绿地园艺的培植和养护；⑸室公共场所绿化摆放养护；⑹对工程的各类资料进展管理；⑺节假日环境美布置；⑻重要时刻提醒效劳；⑼平安知识、消防常识宣传。

2.有偿专项效劳工程：⑴设备设施上门维修、安装等；⑵各种清洁效劳；⑶各种营销活动的平安管控工作；⑷场地租借、仓库租用；⑸商户装修的建筑垃圾的清运；⑹根据实际情况开展的其他效劳具体案物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两局部组成在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个工程的运营实施一、前期介入阶段物业管理前期物业管理阶段可分为工程规划设计、工程施工阶段、筹备开业阶段、接收验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等面1.工程施工阶段⑴全程跟进工程施工案与设计案符合性、及时提出整改意见；⑵因设计缺陷影响工程运营需求及时提出整改意见；⑶因未按要求施工影响工程运营功能的及时制止并提出合理化建议报业主决策2.筹备开业阶段⑴物业管理费本钱测算、定价；⑵物业管理案编制；⑶物业管理体系导入、培训；⑷工程开业开办费用测算；⑸商户房产条件对接、装修管控、装修动线制定；⑹装修相关费用的制定；⑺工程开业前开荒费用、开业安保费用测算；⑻开业安保案编制执行；⑼开闭店案制定、培训；⑽协调配合开业的其他事宜3.接收验收管理：⑴编制接收验收工作方案，包括接收验收日期、参加部门、人员、分工及培计方案、楼宇接收验收顺序、接收验收进度方案、接收验收标准等。

⑵接收验收前的准备工作，包括接收验收培训、准备相关记录表单、检测工具仪器等⑶资料的接收验收，包括产权资料、竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等，尤其应注意向产权单位、施工单位收集各设备系统的产地证书、检验合格证书、装箱单、生产厂商 、、供应商地址、、产品说明书等有关资料，建立设备供档案⑷房屋本体、公共配套设施、机电设备的接收验收，包括验收标准、验收容与验收记录①分系统对主要局部、部位编制地址码、绘制平面图〔布置图〕、流程等，有的则需要在实物上说明线向②各责任区、现场标识制作，各岗制度、规程上墙③准备各岗巡查记录、运行记录等④收集各设备作业说明书、作业指导书、操作规程、维修保养说明书等，有组织地补充完善各系统作业指导书和操作手册，必要时在相关岗位上墙⑤特别注意各系统附带工具、专用工具的接收，各岗按照有关要求试机、实操⑥编制各系统年度维修、保养、检查方案⑦记录设备安装与试运行数据⑸编制?接收验收整改报告?，容包括资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋构造平安和设备使用平安的质量问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋构造平安、影响相邻房屋平安和设备使用平安的质量问题和建议整改期限。

⑹接收验收遗留问题的处理，在整改期限跟踪整改正程，检查整改结果⑺成品保护案，物业成品包括房屋本体、道路、绿化景观、设施设备等，管理处通过标识、管理制度与措施、宣传等途径对接收验收后至广场集中装修期完毕的重要阶段落实成品保护案，尤其需考虑分期交付情况下的成品保护4.商户装修管理：⑴二次装修管理案：①制定装修管理及报批审核制度②编制?装修指南?，将装修备案、核准，装修的统一要求、装修的本卷须知等容告知业主③对与装修管理相关的管理人员和安管人员进展装修知识、装修管理流程、违章处理、装修管理制度等面的培训④装修期间成品保护措施⑤按照规定制定装修巡视、竣工验收方法及措施⑵管理措施：①设计管理商户须向商管公司提供其装修设计图，由商管公司工程人员对其装修案从专业角度进展审核，通过的审核的案可予以办理装修手续②合同管理与业主的合同管理：我们将在业主规约以及本物业装修管理规定中明确装修应遵循的规则和施工条件，并附平面图和智能系统布线图③与装修队的合同管理任装修施工单位承揽业务，必须提交加盖单位公章的营业执照复印件，并与管理处签订管理合同，交纳一定数额的押金，承受管理处的管理管理处将为其提供平面图和智能系统布线图，如发生违章施工，维修款从押金中扣除，并处以相当数额的罚款。

⑶巡视管理：设立巡视员：在装修质量监理效劳中，配备一定数量的专业工程技术人员，对商户装修进展巡视，对发生违章施工的装修单位，立即派发停工通知单，并迅速通知管理处违章处理中心及时处理从人力资源上保障了对整个楼宇违章施工的监控5.开荒清洁管理：⑴开荒保洁围：①商场公共过道、平安通道；②地下停车库及室外公共区域；③商场外墙玻璃清洗及雨篷；④配电房、水泵房、管道井、强电井、电梯厅等设备机房⑵开荒准备： ①工具 ：洗地机、吸尘吸水机、吹干机、梯子、水桶、玻璃刮水器、玻璃抹水器、抹布、墩布、扫把、垃圾袋、拉丝棉、钢丝球、毛刷、云铲刀等 ②清洁剂：玻璃清洁剂、地面清洁剂、128去胶剂、中性全能清洁剂、卫浴清洁剂、洗涤灵、五洁粉、不锈钢光亮剂、去污粉等 ⑶人员：根据该工程情况而定，格按要求按时完工⑷开荒实施案：①区域开荒顺序：垃圾清运---初步清扫---除尘---洗地或吸尘---彻底清洁地面---检查； ②外墙玻璃开荒程序：墙面除尘---冲洗---除涂料、胶---涂清洁剂---洗刮---擦窗框---再次洗刮---雨篷清洁；③地下停车场开荒程序：垃圾清运---设备房清洁---除尘---清扫---洗地---彻底清洁地面---检查； ④电梯厅及楼梯间开荒程序：垃圾清运---扶手清洁---清扫---清洁地面---电梯里清洁---擦试明亮； ⑸室开荒保洁流程： ①首先清理现场留下的装修垃圾； ②由上到下全面吸尘； ③擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀④楼梯间：用掸子做除尘处理，用毛巾擦试扶手，用除胶剂刀片除去胶迹、漆印、水泥印，用保养剂保养楼梯扶手;地面除去胶迹、漆印，清洗干净。

⑤门及框：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上到下，把 毛巾叠成块，从门的顶部开场从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角 ⑥地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了选择专用清洁剂稀释后，开场清 洗地面上的胶渍可用刀片去除，顽固的可用去胶剂处理 ⑦踢角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等 ⑹清洁标准：(目视〕 位置工程验收标准备注外墙玻璃墙面无污迹、无尘、无胶目视玻璃无污迹、无尘、无胶、无水痕、明亮目视窗框无污迹、无尘、无胶目视雨篷无污迹、无尘、无胶、明亮目视商场室瓷砖地面无污迹、无尘、干净、无杂物、光亮目视楼梯无污迹、无尘、明亮目视扶手无污迹、无尘、明亮目视通道地面无污迹、干净、无杂物目视停车地下室水泥地面无污迹、干净、无杂物目视标识标牌干净、明亮目视室公共区域路面无垃圾、无水泥浆块、无涂料印目视设备机房无垃圾、干净目视电梯厅地面无污迹、干净、无杂物目视电梯无污迹、干净、明亮目视⑺外墙玻璃清洗案： 根据情况，广场外墙的一般清洗是在室外的高空中作业，须使用高空吊篮、吊板、升降台等运载工作，作业难度高，危险性大，因此操作人员必须经格体检，专业培训，格遵守操作规和平安规。

⑻复查验收：①开荒过程中，不断进展自检现场主管不仅负责现场施工和管理，还要不断进展检查，发现问题及时解决②每位现场组长交替抽查所负责区域和工程的工作进展，为了在验收中能够将反复施工的行为降至最少，还要不断进展复查③为了使验收工作顺利进展，现场主管首先进展合格验收，不合格工程及时进展更正，并采用逐层验收的式，完成一层验收一层④现场主管积极配合甲及物管验收的工作，及时沟通，协助解决验收工作中出现的问题⑤验收工作采用验收单验收的式，并由甲主管及物管主管验收人员签字即可6.开业管控案为了规广场现场的安保管理工作，合理划分岗位职责与分工，并明确突发紧急事件的处理流程，充分保证广场开业期间各项安保工作的顺利进展，为开业庆典活动提供一个平安、规、和谐的现场气氛，全位展示广场的管理品质与效劳水平，提升春天广场的品牌形象⑴组织架构总指挥：工程总经理副总指挥：工程副总经理现场指挥：物业部经理出入口定岗位组巡逻组交通疏导组消防监控组现场保卫组⑵岗位职责： ①现场总指挥负责开业庆典现场的平安管理和联络调度的总体安排与监视 ②副总指挥负责协助总指挥开业庆典现场的平安管理和联络调度的总体安排与监视 ③现场指挥负责现场平安保卫工作的具体实施工作。

④现场保卫组负责开业庆典现场的安保、秩序维持及引导工作 ⑤巡逻组负责外街、楼。