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产业园基础知识产业园基础知识沉淀人：沉淀人：罗贵红指导人：指导人：王均飞2011.12.27 1outline产业园区概述1产业园区核心竞争力分析2产业园区整体运营分析3产业园区招商分析42Ø产业园区定义产业园区定义￿￿￿￿￿￿￿由政府集中统一规划制定区域，并给予进驻的企业一定的优惠政策，区域内规定特定行业、形态的企业进驻，并由产业园管委会或产业园开发商进行统一管理，向园区内企业提供多方面的软硬件服务Ø产业园区特质产业园区特质￿￿￿￿￿￿￿将集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业，及与其发展有关的各种机构、组织等行为主体，通过纵横交错的网络关系联系在一起，并成为提供空间集聚的载体，代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式产业园概述产业园概述3产业园区发展阶段分析产业园区发展阶段分析多元化发展快速发展纵向横向发展发展初期多元融合阶段多元融合阶段人才集聚阶段人才集聚阶段产业集聚阶段产业集聚阶段空间集聚阶段空间集聚阶段￿￿￿￿有投资即可进入产业园区，政府提供优惠政策产业类别多样、以劳动密集型产业为主，产业之间关联性不强。

￿￿￿￿纵向垂直集聚和横向水平集聚，此阶段关注的依然是产业，较少关注园区的商业和生活等方面配套￿￿￿￿￿园区经济向区域经济过渡，大批优秀人才进入，关注人才，有意识建设使人安居的城市功能设施￿￿￿￿￿复合产业发展，融入产业、商务、居住、商业、服务等更多城市功能，达到“安商”的目的4小结小结Ø产业园区是一种新兴的经济体，对社会和经济产生的效益显著，深受各界的关注其形成的产业集群效应使众多上下游企业集聚，成为产业经济的主要载体，并对区域经济起到大力推动作用Ø我国正大力发展经济产业，产业园迎来快速发展的春天凭借综合资源、多元形象、持续创新等优势，产业园已从简单的空间集聚跨入了人才集聚和多元化融合阶段5产业园区概述1产业园区核心竞争力分析产业园区核心竞争力分析2产业园区整体运营分析3产业园区招商分析4outline6产业园区核心竞争力产业园区核心竞争力7产业园区核心竞争力产业园区核心竞争力8￿￿使特定产业上下游的企业在园区中集聚，形成强烈的产业集聚效应例如：产业链（下图）核心芯片解决方案应用软件内容提供商服务提供商零部件结构设计外观设计生产制造渠道销售产业链产业链资源整合能力资源整合能力产业链产业链整合整合9￿￿园区内外合作成立人才信息库；产—学—研的模式与高等院校建立战略合作关系，吸纳大量高校人才。

与高校联合招聘园区内人才整合人才资人才资源整合源整合资源整合能力资源整合能力10￿￿政府为支持园区产业发展，给予优惠的土地政策、税收政策、人才政策、投融资政策、知识产权保护等知识产权保护人才配套公寓税收优惠政策政策资政策资源整合源整合资源整合能力资源整合能力11￿￿园区内高成长的企业成为风投资金、专项资金、创投资金、企业担保、中小额贷款等多样化金融机构的重点关注对象，是资金实现增值的重要途径资本资本整合整合资源整合能力资源整合能力12产业园区核心竞争力产业园区核心竞争力13￿￿￿园区管理中心设立行政服务中心、物业管理中心、网络信息服务中心、人才服务中心等多元化的服务中心，对企业提供的孵化、上市、融资等服务，为入驻企业的稳定运营和成长发展起到举足轻重的作用专业的服务团队诚信、高效办事贴心、用心服务运营管理能力运营管理能力14￿￿园区管理持续创新，不断优化，逐步实现精细化管理,￿为企业发展创造理想的外部环境例如“零烦恼”商务管家、“人人责任制”物管等新的管理模式创新零烦恼”商务管家创新的环境，造就创新的管理体制运营管理能力运营管理能力15产业园区核心竞争力产业园区核心竞争力16￿￿￿产业园汇聚了上千家企业，为区域的经济注入活力，成为拉动区域经济的增长极。

是区域的GDP增长动力来源，是吸纳大量区域人才的就业基地，是当地政府财政收入的主要来源例如：深圳天安数码城园区年产值达450多亿元，创造税收40多亿元社会经济效益社会经济效益17￿￿园区强烈的产业聚集效应，是区域产业结构调整的动力，能够促进区域大力发展的产业及相关企业入园，为众多企业成功孵化和上市创造理想的成长空间成为区域产业结构优化的助推器低附加值产业高附加值产业劳动密集型产业资金密集型产业知识密集型产业社会经济效益社会经济效益18￿小结小结Ø综合资源整合能力是产业园的核心竞争力之一，造就了产业园的集聚效应，企业集聚所带来的效益成为产业园建立的基础和发展的目标Ø园区不断创新和完善的运营管理能力是园区持续发展的动力，随着园区企业的发展与壮大对园区的运营管理能力提出了更高的要求；Ø产业园区对区域经济的促进作用，对经济结构的优化使得它成为当地政府的重点扶持对象，是推动区域经济发展的重要引擎19outline产业园区概述1产业园区核心竞争力分析2产业园区整体运营分析产业园区整体运营分析3产业园区招商分析420产业园区整体运营分析产业园区整体运营分析21产业园区整体运营分析产业园区整体运营分析22产业园区收益来源分析产业园区收益来源分析￿￿￿￿土地出让资金收益在园区资金来源中占有较大比重，主要是指园区管委会将土地使用权出让给使用者，按规定向受让人收取土地出让金（指土地出让的交易总额）。

典型代表有松山湖高新产业园、上海紫竹科技园、苏州工业园区等松山湖高新产业园苏州工业园区土地土地出让出让23产业园自建商务办公楼、标准化厂房，通过出售或租赁商务办公楼和标准化厂房获得收益典型代表：天安数码城、联东U谷等东莞天安数码城联东U谷房产房产开发开发产业园区收益来源分析产业园区收益来源分析24￿￿￿￿￿园区可将路标、道路和桥梁等冠名权，区内餐馆、超市、运动场馆、广告牌等的特许经营权以一定价格出让给企业如青岛开发区的路名就是以企业的名称来命名的，海尔路、海信路、三星路等，由此看来冠名权的出让也可以为园区带来收益园区广告牌园区道路命名出让无出让无形资源形资源产业园区收益来源分析产业园区收益来源分析25￿￿￿￿￿园区可以设立开发中心、物业公司等下属公司并开展各种经营活动，如市政工程建设、物业管理、绿化种植等通过公司盈利反哺园区市政工程建设绿化种植经营经营所得所得产业园区收益来源分析产业园区收益来源分析26￿￿￿￿￿为扶持园区的发展，上级地方政府通常将园区内形成的地方财政税收按照比例进行返还,成为园区的主要收入来源之一返还的税收充实了园区企业的专项基金，扶持了园区内快速成长的企业返还税收返还税收企业专项基金园区收入融资机构企业创新资金······税收税收收益收益产业园区收益来源分析产业园区收益来源分析27产业园区整体运营分析产业园区整体运营分析28￿￿￿￿￿￿大园是科技园系统的有机整体，它的主要功能是为小园系统提供科学的管理、高质量的服务、优惠的政策、完善的基础设施，并致力于小园系统和科技园关系协调及整个系统发展规划；而小园系统是科技园大系统的重要支撑和整体目标实现的基础。

通讯产业集群显示器产业集群医疗设备产业集群微电子产业集群汽车产业集群科技园（大园）产业园（小园）案例：北京经济技术开发区，北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区的双重优惠政策坚持产业集群化、资源集约化、环境和谐化、服务专业化、管理法制化的发展思路，以吸引重大项目、龙头企业为重点，着力引进高端、高附加值、高辐射力、低耗能、低污染的高新技术产业园中园园中园开发开发产业园区开发模式分析产业园区开发模式分析29￿￿￿￿￿在区域格局战略的背景下，按照企业化运作新体制，积极引入民营资本参与园区建设与开发，实行“市场化运作、多元化投入、企业经营、专业化招商、标准化管理、个性化服务”灵活多样的服务模式创新，是增强园区吸引力的重要手段案例：深圳天安数码城，园区形成通讯及电子设备制造商、软件、文化创意和金融服务四大主导产业，入驻企业达1600家，国家、省、市认定的高新技术企业150家，上市企业23家，总部型企业比例达70%；各类商业银行17家，风险投资机构2家，评估、会计事务所等生产性服务机构100多家深圳天安数码城产业园区开发模式分析产业园区开发模式分析市场化市场化开发开发30￿￿￿￿￿￿园区实行“省市共管，以市为主”的管理体制。

由政府相关领导组成高新区建设领导小组，制定高新区的发展思路和长远规划，排除外部的干扰，确保高新区新体制、新机制的正常运行案例：松山湖高新科技产业园的管理层由市政府的派出机构组成高新区管委会经营服务层是高新区建设与开发的公司，专门负责高新区的基本建设和园区配套，把政府职能和企业化运作相结合，形成了“两条腿走路”的市场化建设机制松山湖高新产业园“行政特行政特区区”开发开发产业园区开发模式分析产业园区开发模式分析31￿￿￿￿￿由市政府在宏观指导、政策制定、园区推介、整体管理方面以主动的参与意识和园区服务的心态，帮助园区壮大派出专门人才协助园区的规划设计、可行性论证、协调贷款、人才引入、企业项目引进等方面案例：是高科技产业园区，创建于1998年中国辽宁省大连市的西部郊区，如今已经成为很多世界大中型IT相关的企业的软件发展以及资讯服务的基地园区开发的主体企业，负责整个园区的基础建设、环境规划、招商引资、产业服务以及配套管理职能，在某些方面代行政府行政管理职能官助民官助民办开发办开发产业园区开发模式分析产业园区开发模式分析32产业园区整体运营分析产业园区整体运营分析33产业园区服务平台构建产业园区服务平台构建34产业园区服务平台建设产业园区服务平台建设Ø金融服务平台金融服务平台建立金融支持平台，以PE、IPO或中小额贷款等形式，为园区内拥有巨大发展潜力的高新技术企业提供强大资金支持；35产业园区服务平台建设产业园区服务平台建设Ø人力资源平台人力资源平台与高等院校联合招聘，与各大人才中心、人才市场建立建立园区内外的人才交流平台；36产业园区服务平台建设产业园区服务平台建设Ø科技研发平台科技研发平台科研交流平台带来的技术外溢效应Ø政策优惠平台政策优惠平台政府的产业支持政策、人才吸引政策、财政优惠政策政政 府府 红红 头头 文文 件件37产业园区服务平台建设产业园区服务平台建设Ø公共配套平台公共配套平台住宅配套、商业配套、酒店、图书馆、餐饮、超市、园区活动中心。

休闲交流场所休闲交流场所园区活动中心38产业园区服务平台建设产业园区服务平台建设Ø企业交流平台企业交流平台创办企业家俱乐部，举办论坛、圈层等活动，搭建企业交流的平台Ø政务服务平台政务服务平台提供工商注册、行政审批等“一条龙”政务办理服务论坛式交流活动政务办理大厅39产业园区服务平台建设产业园区服务平台建设Ø三方物流平台三方物流平台园区引进第三方物流，作为园区企业的配套Ø标准检测平台标准检测平台园区引进设备检测中心，为企业提供设备检测的平台企业监测中心40产业园区整体运营分析产业园区整体运营分析41￿￿￿￿￿￿地方政府在产业园区建设中一般扮演四种角色：决策者、管理者、协调者和监督者地方政府不仅在政策方面能够给产业园灵活的支持，还能在成为园区发展的强有力支持者中央领导视察园区地方地方政府政府产业园区建设关联群体分析产业园区建设关联群体分析42￿￿￿￿￿商业地产企业在产业园区建设中主要承担园区内职工、职工家属的住宅地产的建设，和参与园区商业的规划建设住宅：万科·松山湖一号园区商业住房住房地产地产产业园区建设关联群体分析产业园区建设关联群体分析43￿￿￿￿产业地产企业在园区内建设还充当着总设计师的角色，负责园区整体规划以及园区建设过程中的工程管理等等。

产业产业地产地产产业园区建设关联群体分析产业园区建设关联群体分析44￿￿￿￿工业地产企业主要负责产业园区内的厂房等生产性设施的建设,包括标准化厂房、大型物流仓库、园区检测基地等标准化厂房物流仓储工业工业地产地产产业园区建设关联群体分析产业园区建设关联群体分析45￿￿￿￿￿园区企业是产业园区的主要需求者和使用者，因此园区的建设将综合考虑潜在的入驻企业的要求关注某产业的龙头企业的对园区的需求，通过引进龙头企业，起到”以商引商”的作用园区园区企业企业园区龙头企业产业园区建设关联群体分析产业园区建设关联群体分析46小结小结Ø不同性质的产业园收入构成具有极大的差异性，开拓多元化的收入来源有利于突破园区发展的瓶颈，也是园区持久发展、不断创新的动力；Ø产业园不同的开发模式极大地影响着园区的发展，包括园区开发的资金来源、人力资源、园区规划等，选择适合的开发模式将助力园区的发展，对企业的壮大也起着深渊的影响；Ø服务平台体现产业园区的软实力，是众多投资者和企业入园权衡的重点之一，良好的园区服务不仅吸引企业、投资者入园，还能持久留住企业；Ø产业园区积极构建园区内外关系网络、充分利用资源，实现“借力打力”是园区发展与壮大的有力保障。

47outline产业园区概述1产业园区核心竞争力分析2产业园区整体运营分析3产业园区招商分析产业园区招商分析448产业园区建设行业招商分析产业园区建设行业招商分析筑巢引凤，以商引商筑巢引凤，以商引商筑巢引凤，以商引商筑巢引凤，以商引商49企业入园行为分析企业入园行为分析Ø从市场化的角度考虑企业的入驻是企业和园区相互选择的结果，其中企业做的是损益分析，因为企业是盈利性组织，企业迁移入园与否取决于收益与成本之间的关系企业的盈利越大，企业入园的积极性就越高入园收益税收优惠人力资源金融服务业务拓展交通便捷运营成本······搬迁成本员工招聘设备更新······入园成本企业获利50企业入园行为分析企业入园行为分析Ø企业搬迁入园考虑的是战略部署企业的战略部署主要受到政治因素、行业环境、经济因素、技术因素、社会因素五个方面的影响这些因素将会直接影响到企业入园所带来的经济效益战略布局51产业园区招商环境分析产业园区招商环境分析————园区环境园区环境园区环境园区环境Ø硬环境：硬环境：指影响招商引资的物质条件，包括园区楼宇、自然资源、基础设施、环境保护等良好的园区硬环境是招商引资的基础，是构建产业园强大发展动力的资本。

Ø软环境：软环境：产业园区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、人力资源、政策法规、金融服务以及社会治安等良好的软环境是园区持续发展和提高招商质量的必备条件52产业园区招商策略产业园区招商策略————产品策略产品策略产品策略产品策略Ø核心产品：核心产品：提供给企业投资者获得最大收益的机会，包括商务办公楼宇、厂房、人力资源等例如办公楼宇的设计建立在充分的客户需求研究的基础上，为后期顺利招商增加了筹码Ø形式产品：形式产品：园区提供的投资硬环境和投资软环境，包括自然资源、基础设施、环境保护等形式产品的好坏直接影响产业园区招商引资的成功与否，产业园区的软硬环境的建设具有重要的意义Ø附加产品：附加产品：指产业园区为投资者入驻后提供的各种服务，包括金融中介服务、生活娱乐服务，只有以优质的服务才能留住入区企业以客户为导向，做足项目前期的客户、市场研究以客户为导向，做足项目前期的客户、市场研究以客户为导向，做足项目前期的客户、市场研究以客户为导向，做足项目前期的客户、市场研究53以具有竞争力的产品价格加上政府优惠政策，达到降低企业成本的目的以具有竞争力的产品价格加上政府优惠政策，达到降低企业成本的目的以具有竞争力的产品价格加上政府优惠政策，达到降低企业成本的目的以具有竞争力的产品价格加上政府优惠政策，达到降低企业成本的目的一是产业园出售或出租的价格低于其他写字楼或办公楼，主要针对商务办公楼宇类型的产业园。

二是争取政府优惠政策，降低企业入园后的各种税费，包括企业所得税、地方所得税、土地批租费、厂房场地出租费等产业园区招商策略产业园区招商策略————价格策略价格策略价格策略价格策略如何降低企如何降低企业的成本业的成本？？54渠道招商，筑巢引凤，以商引商渠道招商，筑巢引凤，以商引商渠道招商，筑巢引凤，以商引商渠道招商，筑巢引凤，以商引商Ø行商：行商：”行商”招商已经深入国际市场，实行跨国招商，组织一队专业招商人士走出国门，到国外招商例如松山湖高新产业园积极走出国门到日本、美国、加拿大等发达国家进行招商引资的推介会Ø中介招商：中介招商：充分利用市场上渠道多、信息灵、经验丰富的中介机构，拓展招商引资的渠道，提高招商的质量和效益这些中介机构包括具有良好信誉的国际组织、投资促进机构、投资咨询公司、金融机构、地产公司等产业园区招商策略产业园区招商策略————渠道策略渠道策略渠道策略渠道策略行商代理公司55渠道招商，筑巢引凤，以商引商渠道招商，筑巢引凤，以商引商渠道招商，筑巢引凤，以商引商渠道招商，筑巢引凤，以商引商Ø协会招商：协会招商：充分利用政府机构及民间行业协会等进行招商例如科技产业园与政府的科技办、信息部等进行合作举办招商活动，以政府资源借力打力；积极与民间行业协会合作，借助协会的力量和资源让项目在目标客户群内树立形象，储蓄目标客户量。

Ø网络招商：网络招商：由于网上商业逐渐成熟，可以使企业家、投资者十分方便地了解产业园，并与代理商取得联系，还可以通过互联网为投资者实时提供咨询服务产业园区招商策略产业园区招商策略————渠道策略渠道策略渠道策略渠道策略协会资源网络招商56小结小结Ø从市场化角度和战略部署角度分析企业入园的行为有利于产业园精准快速地锁定目标客户群；Ø产业园区良好的硬环境对吸引客户入园起到了重大的作用，而维护和留住入园企业则有赖于园区提供的理想孵化软环境Ø产业园的招商策略有别于常规的地产招商，其注重利用多元化的渠道和价格策略等高效而快速的招商方式，促使大批量的企业入园57THE￿END!58。