【地产策划PPT】中原深圳鸿荣源公园大地地产项目营销推广报告76PPT.ppt

鸿荣源鸿荣源·公园大地公园大地 营销推广报告营销推广报告深圳中原物业顾问有限公司Price 1（市场平均价格） Price2 （高价）我们的目标是什么？我们的目标是什么？持续旺销持续旺销提升项目及企业提升项目及企业品牌知名度品牌知名度迅速形成轰动效应迅速形成轰动效应我们的目标我们的目标利润最大化利润最大化06年豪宅供应量表年豪宅供应量表市场现状市场现状A3 ——前期的市场预热及铺前期的市场预热及铺垫不足垫不足A2——现有客户对高价的心现有客户对高价的心理预期支撑不足理预期支撑不足A1——豪宅开发的非热点片豪宅开发的非热点片区，区，限制条件限制条件：：有利条件有利条件A2——项目绝佳的资源优项目绝佳的资源优势及片区关注度的提升势及片区关注度的提升A1——关内土地稀缺带来关内土地稀缺带来关内外房价稳步上涨关内外房价稳步上涨A3——豪宅价格的上升趋豪宅价格的上升趋势带动整体楼市势带动整体楼市项目现状项目现状突破限制，实现高价突破限制，实现高价概念和定位高于竞争对手；概念和定位高于竞争对手；引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注；引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注；充分开拓客户资源，开启关内市场、外销市场甚者华南市场；充分开拓客户资源，开启关内市场、外销市场甚者华南市场；强化项目定位市场定位市场定位南中国国际化顶级豪宅社区 我们对这个超级大盘的市场定位为：我们对这个超级大盘的市场定位为： 以顶级豪宅为发展起点，面向全深圳、华南、香港客户，以高起点带动后续社区发展，依托龙岗中心城未来良好发展潜力和深圳国际大都市发展方向，目标成为一个豪华舒适、环境幽雅。

配套齐的，富有居住品味和高尚人文风情的代表深圳走的国际化社区同时，随着本社区对周边配套的带动和同区大盘的发展，逐步形成以以本社区为核心的深圳新生代富人区板块，即“鸿荣源板块”市场定位市场定位1、龙岗国际化城区发展的必须2、本项目的先天素质和龙岗未来的发展也能满足这个定位需求3、市场竞争的必然4、本区域高素质人口大量涌入的必须5、企业品牌持续发展的必须定位缘由：定位缘由：客户定位分析客户定位分析 项目要实现定位目标和预期价格，拓宽客户渠道，走国际化道路是必然的我们的发展思路是立足本地，视市场情况逐步向外拓展，最终实现辐射南中国的梦想2006年深平快速产生初步影响龙岗本地高端客户为主、周边市镇客户为辅2007深平快速影响扩大、社区规模形成与龙岗及周边本地客户构成主体、关内客户、香港客户为辅2008地铁即将开通、社区文化及品质得以升华香港客户与深圳客户比例不断上升，同时辐射到南中国片区我司认为国际化道路的发展原则是发展原则是““稳中求发展稳中求发展””，短时间内不盲目扩张到外地，还是立，短时间内不盲目扩张到外地，还是立足龙岗本地的销售为主，当项目的高端形象树立和社区环境逐步实现，再向深圳地区及香足龙岗本地的销售为主，当项目的高端形象树立和社区环境逐步实现，再向深圳地区及香港推广，最后，当项目销售接近尾声时向华南地区推广港推广，最后，当项目销售接近尾声时向华南地区推广，这样不仅树立了项目的高形象，也降低了风险 目标客户的具体描述目标客户的具体描述客户类型形态可能购买动机龙岗本地的富豪他们可能是在龙岗土生土长的居民，也可能是来龙岗工作后获得成功的人士，无论他们从事什么职业。

总之，他们有很好的无论他们从事什么职业总之，他们有很好的财富积累，生活非常富裕和充实，他们常年扎根在龙岗，对这财富积累，生活非常富裕和充实，他们常年扎根在龙岗，对这片热土有很深的感情，片热土有很深的感情，也非常期待和相信未来龙岗的前景会非常美好龙岗前所未有赶超深圳关内的最好的房子，他们渴望足不出龙岗就获得最好的享受，他们渴望足不出龙岗就获得最好的享受，同时，在自己的土生土长、或者是熟悉的同时，在自己的土生土长、或者是熟悉的地方获得身份的认同地方获得身份的认同深圳关内的富豪、精英阶层1、深圳关内生活和工作的富豪，无论他们在哪个区，从事的职业是什么，他们是非常富裕，可以在深圳任何一个地方购买住房的人2、深圳关内生活的精英阶层，他们的财富虽然未及超级富豪，但是他们学识渊博，素质很高，事业稳定，人到中年，对社会和生活有了新的认识和见解，他们具备社会使命感和责任感双重感受，他们还未放弃追求更多物质积累的梦想看中项目品质认同龙岗未来的发展对项目比起市区超一流豪宅略低的价格认同，有自住和投资的双重可能香港地区比较富裕的阶层 他们在深圳可能有自己的事业或者亲缘，他们是香港有钱又有品味的一群， 看中项目品质追求偶尔的度假休闲，生活享受认同龙岗未来的发展对项目比起市区超一流豪宅略低的价格认同，有自住和投资的双重可能（他们热衷于投资全国地区比较好的住宅）全华南地区的富豪阶层他们遍布在珠三角、广东潮汕地区，他们有很好的财富积累，他们的事业成功之后希望获得更多的享受，拥有更好的房子就是享受之一，他们或多或少在深圳有一定事业关联和亲缘 看中项目品质认同龙岗未来的发展看中社区环境，希望购买来度假、享受豪宅生活有偶尔自住和投资的双重可能 项目形象定位项目形象定位南中国·城市公园生活的复兴突出项目区位的强辐射力跳出龙岗,区别与其它中心城项目定位南中国,体现项目辉宏气势体现项目景观、核心位置优势尊贵、自然的生活方式生活方式的复兴同时亦意味着龙岗中心城的兴起 自自 然然 城市公园生态区尊属领地城市公园生态区尊属领地城市公园生态区尊属领地城市公园生态区尊属领地四大形象主题之一：四大形象主题之一：189189公顷余石岭公园自然景观公顷余石岭公园自然景观项目内部西班牙风格园林项目内部西班牙风格园林内外景观自然结合。

内外景观自然结合 城城 市市中心生活的独特体验中心生活的独特体验中心生活的独特体验中心生活的独特体验四大形象主题之二：四大形象主题之二：中心城核心，中心辐射能力加强，中心城核心，中心辐射能力加强，连通省港澳连通省港澳,遍及南中国遍及南中国 未未 来来无限的发展空间无限的发展空间无限的发展空间无限的发展空间四大形象主题之三：四大形象主题之三：独立规划，区域经济一体化直接推独立规划，区域经济一体化直接推动龙岗中心城成为新中心动龙岗中心城成为新中心 ,城际中城际中心化指日可待心化指日可待. 奢奢 华华无法抗拒的自然奢华体验无法抗拒的自然奢华体验无法抗拒的自然奢华体验无法抗拒的自然奢华体验四大形象主题之四：四大形象主题之四：1.66容积率容积率60万顶端豪宅社区万顶端豪宅社区丰富产品类型丰富产品类型多项户型创新多项户型创新胸怀山水大隐人家u纳山水于胸怀，体现项目优美自然环境的同时体现项目宽阔的胸襟，博大的内涵；u大隐隐于市，借此突出项目的核心区位优势.价格定位价格定位第一步，总结深圳各区目前在售豪宅和预测即将推出的豪宅价格第二步，分析豪宅市场的发展空间第三步，结合项目情况和市场情况初步得出项目整体均价一、均价制定策略一、均价制定策略项端别墅、TOWN HOUSE物业均价均超过20000，最高价达到了30000。

同时可以看到其中除香蜜湖一号外,其它项目均为关外,可见豪宅的区域概念将逐步消失.而其它类型高档物业的均价亦有了较大的提升，近半物业的均价超过了20000，而纯水岸更高达3500017%2005年是深圳楼市的转折点,当年整体房价涨幅约为17%,而高档物业的涨幅则更大4房及以上物业的涨幅在25-40%,而别墅物业几乎是成倍增长.宏观经济整体向好市场利好居民价格消费指数稳步上升居民人均可支配收入稳步上升房地产市场供需两旺国家宏观调控力度加强市场利空金融系统调控影响周边市镇竞争影响(惠州等)以年10%的保守估计,预计未来两年,深圳市TOWN HOUSE物业的均价在26000-29000之间,而高档普通住宅(4房以上物业)的均价则在10000-11000之间.本项目作为2006年深圳市场的顶级豪宅,项目无论从规模、景观、产品、发展商品牌等各方面均占具了绝对优势，故预计项目价格亦将成为深圳豪宅的新标高：TOWN HOUSE：：28000-30000/㎡㎡多层、小高层、高层：多层、小高层、高层： 10000-11000/㎡㎡概念和定位高于竞争对手；概念和定位高于竞争对手；引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注；引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注；充分开拓客户资源，开启外销市场；充分开拓客户资源，开启外销市场；营销推广篇栀子花开现象的启示栀子花开现象的启示 ——栀子花开是一个很美妙的过程，它是逐瓣开放，但每个过程都能散发一种特殊的香气和一种美妙的视觉感受，这种层层出新，最后又能汇集成一种统一美感的现象称之为“栀子花开现象”。

“栀子花开现象栀子花开现象”运用到本项目的意义运用到本项目的意义——本项目的推广非同一般项目，本项目是推广的非传统产品，在龙岗中心城这个还未被很多人认识的地方推广深圳的顶级豪宅是需要策略的我们建议是按照栀子花开的方式，层层将项目的推广展开，不同阶段推广出不同的主题，每个主题都是具备竞争力的，最后，所有主题全部呈现之后，楼盘的推广也如栀子花般美丽绽放了“栀子花开栀子花开”理论运用到本项目的具体策略理论运用到本项目的具体策略第（一）步第（一）步：：FromFrom深圳的未来深圳的未来 toto龙岗的未来龙岗的未来重点：重点：强调深圳的未来发展中心必定会转移到龙岗，龙岗的发展潜力无限可以诉求点：可以诉求点：龙岗的多项国际级市政配套（文体、教育）、交通、高规划起点、发达的商贸业（多个大型MALL形成，众多国际品牌商家降临龙岗）形象描述核心点：形象描述核心点： 1、深圳的未来看龙岗 2、龙岗即将走向国际化、所有物业必定升值“栀子花开栀子花开”理论运用到本项目的具体策略理论运用到本项目的具体策略第（二）步：第（二）步：FromFrom龙岗的未来龙岗的未来 toto项目的未来项目的未来重点：重点：龙岗的未来美好无比，但豪宅这是第一个，项目无疑是发展的重中之重可以诉求点可以诉求点：国际豪宅物业的发展前景、本项目的国际品质形象描述核心点：形象描述核心点：1、标志龙岗的住宅只有一个2、本物业是未来龙岗走向国际化的窗口物业“栀子花开栀子花开”理论运用到本项目的具体策略理论运用到本项目的具体策略第（三）步：第（三）步：FromFrom未来的生活描述未来的生活描述 toto提前提前1010年享受年享受未来未来重点：重点：项目的豪华品质可以诉求点：可以诉求点：国际知名住宅的享受模式、未来10年的城市公园生活模式演变、铂金品质配套、园林、会所等形象描述核心点：形象描述核心点：1、尊贵的享受2、生活在现在，住在未来里，提前10年享受深圳的未来项目分期推售建议回顾项目分期推售建议回顾大一期大一期20062006年年( (下半年入市下半年入市) )20072007年年一期一期(TH(TH、、小高层小高层) )四期四期(TH(TH、、小高层小高层) )二期二期( (小高层、高层小高层、高层) )三期三期( (小高层、高层小高层、高层) )六期六期( (小高层、高层小高层、高层) )1010万㎡万㎡22.522.5万㎡万㎡营销阶段划分营销阶段划分考虑市场形象及品牌树立等因素考虑市场形象及品牌树立等因素, ,建议首先推出一、四期单位；建议首先推出一、四期单位；Ø在一、四期销售中对二、三、六期意向仍可接受登记。

在一、四期销售中对二、三、六期意向仍可接受登记时间时间营销阶段营销阶段推售单位推售单位2006/4--2006/52006/4--2006/5市场导入期市场导入期————2006/6--2006/92006/6--2006/9客户登记期客户登记期————2006/10--2006/122006/10--2006/12开盘期开盘期一、四期一、四期2007/1--2006/22007/1--2006/2热销期热销期2007/3--2007/52007/3--2007/5开盘期开盘期 二、三、六期二、三、六期2007/6--2007/102007/6--2007/10促销期促销期所有剩余单位所有剩余单位2007/11--2007/122007/11--2007/12消化期消化期阶段划分阶段划分营销周期营销周期攻略核心攻略核心攻略主题攻略主题第一阶段第一阶段0606年年4 4月月-9-9月月预热期龙岗的未来 /项目未来龙岗的多项国际级市政配套（文体、教育）、交通、高规划起点、发达的商贸业（多个大型MALL形成，众多国际品牌商家降临龙岗）引爆性营销事件引爆性营销事件——一、四期热销期第二阶段第二阶段0606年年1010月月——0707年年5 5月月项目形象项目形象——自然资源公园生活借助项目销售现场的环境，，以体验营销的方式，进行“露露天天VIPVIP酒酒会会”、、“水水上上芭芭蕾蕾汇汇演演”、、等等主主题题活活动动，，逐逐步步深深化化项项目目国国际际名名宅的形象主题。

宅的形象主题引爆性营销事件引爆性营销事件——城市公园文化节城市公园文化节第三阶段第三阶段0707年年6 6月月—1212月月二、三、六期热销期通过举举办办施施华华洛洛斯斯世世奇奇产产品品发发布布会会、、城城市市公公园园文文化化节节、、等等事事件件扩扩大大项项目目的的影影响响力力，，通通过过情情景景营营销销的的方方式、释放项目城市公园的产品价值点点；式、释放项目城市公园的产品价值点点；消化期一一期期基基本本完完成成，，展展现现项项目目成成熟熟品品质质，，借借助助引进知名的酒店管理公司引引爆爆性性营营销销事事件件——与与知知名名的的国国际际酒酒店店管理公司牵手合作管理公司牵手合作项目品质项目品质——国际知名住宅的享受模式铂金品质国际著名国际著名CBDCBD规划大师巡回演讲规划大师巡回演讲成熟社区成熟社区规模规模第一阶段：预热期第一阶段：预热期 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月主题：先爆炒片区，渐渐过渡到项目形象，以项目形象为基点，为开盘作充分铺垫4 4月月4.224.22国际著名国际著名CBDCBD规划大师就龙岗中心城的规划做演讲规划大师就龙岗中心城的规划做演讲5 5月多个月多个MALLMALL（五洲风情（五洲风情MALLMALL等）大型连展活动，经济学家等）大型连展活动，经济学家分析龙岗商贸发展潜力必定迈入世界分析龙岗商贸发展潜力必定迈入世界1010大城区之列大城区之列9 9月底秋交会月底秋交会9.169.16首批样板房开放首批样板房开放4.29主流媒体龙岗中心城片区研讨会主流媒体龙岗中心城片区研讨会7月网络联谊交流会月网络联谊交流会媒媒体体活活动动9.29.2售楼处、园林开放售楼处、园林开放6.36.3项目产品发布会项目产品发布会活动目的：活动目的：利用知名大师的权威性和事件本身的意义引起社会的极大关注，引发对龙岗新CBD的讨论热潮，从而使项目获得巨大的关注。

活动时间：06年4月22日；国际著名CBD规划大师深圳首次演讲引爆引爆事件事件1.1. 举办多个举办多个Mall大型连展活动大型连展活动通过MALL的连展活动，带出龙岗片区商贸的不断发展，同时利用媒体炒作——经济学家分析龙岗商贸发展潜力必定迈入世界10大城区之列第一阶段：预热期第一阶段：预热期2. 2. 产品发布会产品发布会——揭开神秘面纱揭开神秘面纱（（2006年年6）） 当片区炒作到一定程度达到高潮时，开始转入项目宣传v以深圳为据点举办新闻发布会，新闻会现场/项目县查功能以及各中原分行同步公开项目资料v各大网络现场直播，全城关注v大师汇聚，演绎“公园大地”规划设计理念，邀请建筑设计师、园林设计师现场讲解第一阶段：预热期第一阶段：预热期媒体动作媒体动作目的：目的：建立良好的媒体关系，强化项目在片区的霸主地位建立良好的媒体关系，强化项目在片区的霸主地位主题：中心城未来无限的发展潜力主题：中心城未来无限的发展潜力时间：时间：2006.4-52006.4-5关键条件：关键条件： 1 1、、 对媒体公布的新闻通稿拟定；对媒体公布的新闻通稿拟定； 2 2、、 各媒体（各报社、各电视台及杂志社记者）的各媒体（各报社、各电视台及杂志社记者）的 邀请；邀请； 3 3、邀请记者的费用及项目资料的准备。

邀请记者的费用及项目资料的准备主流媒体龙岗中心城研讨会主流媒体龙岗中心城研讨会预热期媒体安排预热期媒体安排媒媒体体活活动动一一媒体动作媒体动作目的：目的：扩大市场影响面，吸纳专业人士眼球扩大市场影响面，吸纳专业人士眼球主题：主题：项目资料项目资料时间：时间：2006.72006.7邀请人员：邀请人员：新浪、搜房、房地产信息网总监级人员新浪、搜房、房地产信息网总监级人员 网络大虾网络大虾准备：准备：1 1、项目资料及媒体推广策略、项目资料及媒体推广策略 2 2、网络大虾费用准备、网络大虾费用准备 网络联谊交流会网络联谊交流会预热期媒体安排预热期媒体安排媒媒体体活活动动二二第二阶段：热销期第二阶段：热销期 1111月月 1212月月 0707年年1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月1010月月1010月城市公园文化节月城市公园文化节1212月施华洛斯世奇月施华洛斯世奇产品发布会产品发布会主题：开盘热销，以城市、公园城市、公园主线，保持市场热度，使市场热度达到顶峰3 3月露天月露天VIPVIP酒会酒会4 4月水上芭蕾汇演月水上芭蕾汇演围绕项目城市、公园围绕项目城市、公园的两大主题形象作为的两大主题形象作为主体、围绕各节点活主体、围绕各节点活动报道，使项目关注动报道，使项目关注达到极致达到极致5 5月春交会月春交会城市公园文化节城市公园文化节时间：时间：2006.10-11形式：形式：一系列城市公园文化活动参与人员：参与人员：诚意客户/首期业主/专业人士活动安排：活动安排：Ø“纽约中央公园纽约中央公园”图片展图片展Ø“城市公园城市公园”DV短片大赛短片大赛Ø“千人登山日千人登山日”由专业人士投票决定优胜作品目的：通过系列活动，打造“城市公园”文化，为项目后期推广营造人文情怀 活动组织场地：活动组织场地：销售中心、会所、网络第二阶段：热销期第二阶段：热销期施华洛世奇施华洛世奇(Swarovski)的水晶已经在世界各地被认定为优质、璀璨夺目和高度精确的化身,奠定了施华洛世奇成功的基础。

施华洛世奇的闪耀光芒之所以名闻于世,完全是由于他们的纯净、独特切 割以及刻面的编排活动目的：活动目的：项目推售引爆性营销事件，利用施华洛世奇的世界知名品质，与鸿荣源品牌强强联手，提升项目品质感；活动形式：活动形式：1、选取一套样板房均用施华洛世样板房均用施华洛世奇的水晶吊灯装饰奇的水晶吊灯装饰，借用外力进一步提高项目档次和价值 2、凡是活动当天成交的客户，活动当天成交的客户，都都可或赠价值可或赠价值1.51.5——3 3万元的施华洛世奇水晶灯万元的施华洛世奇水晶灯饰每个灯饰均附带“出生纸”施华洛世奇水晶限量版施华洛世奇水晶限量版二期热销系列营销活动形式：形式： VIPVIP客户露天酒会客户露天酒会参与人员：参与人员：老业主、相关专业人员、媒体、老业主、相关专业人员、媒体、VIP客户客户活动安排：创造良好的主客沟通环境，以活动安排：创造良好的主客沟通环境，以自由轻松的格调为主，工作人员借助酒会自由轻松的格调为主，工作人员借助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目的轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目活动组织场：园林活动组织场：园林VIP客户露天酒会二期热销系列营销活动水上芭蕾表演水上芭蕾表演形式：形式：会所开放日及韵律会所开放日及韵律泳表演泳表演地点：泳池地点：泳池参与人员：参与人员：老业主、水上老业主、水上表演爱好者、媒体、诚意表演爱好者、媒体、诚意客户客户目的：韵律泳运动的高贵目的：韵律泳运动的高贵感，加上参与人士的限制感，加上参与人士的限制性，突出项目的私享尊贵性，突出项目的私享尊贵感以及展示会所部分功能感以及展示会所部分功能二期热销系列营销活动1010月启动名师设计展月启动名师设计展9 9月秋交会月秋交会8 8月签约会月签约会7 7月引进国际酒店管理公司月引进国际酒店管理公司第三阶段第三阶段——消化期消化期主题：以成熟品质大盘成熟品质大盘为为主题，促进一期剩余单位热销，同时利用名师设计展引发市场对二期的关注 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月6 6月月1.1. 国际酒店签约会国际酒店签约会 建议本项目采用知名星级酒店的为物业管理顾问，比如香港建议本项目采用知名星级酒店的为物业管理顾问，比如香港的海逸酒店，万豪酒店等等，为住户提供酒店式物业管理的海逸酒店，万豪酒店等等，为住户提供酒店式物业管理 建议本项目呈现如下物业管理特色： 有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员，仪表整洁、操作规范的清洁人员24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。

任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需组织有主题的文化娱乐和体育活动 2.2. 名师设计展名师设计展——钢筋混凝土有价，艺术无钢筋混凝土有价，艺术无价价为客户提供个性化的选择，并利用名师进行炒作，以扩大为客户提供个性化的选择，并利用名师进行炒作，以扩大项目的知名度项目的知名度•邀请国际知名室内设计大师对二期各类户型进行装修设计，做出多种装修风格设计完成后，举行盛大的作品展览会，将这些作品连同设计师的介绍一起展出，之后将这些作品进行拍卖，价高者竞得•由国际知名设计师设计的样板房，作为本项目代表参加国际大奖的评选并获奖，再配以设计师亲笔签名必定成为价值连城的高档建筑极品媒媒 体体 安排安排媒体传播方式媒体传播方式建立直效小众媒体推广建立直效小众媒体推广豪华影院大片的独家广告放映权豪华影院大片的独家广告放映权立体化大众媒体推广立体化大众媒体推广高档住宅小区电梯间影视广告高档住宅小区电梯间影视广告大型户外广告牌（主体形象）大型户外广告牌（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）网络先行启动（印象和口碑）报纸广告（主流媒体）报纸广告（主流媒体）写字楼电梯间影视广告写字楼电梯间影视广告电台广告（锋利的销售武器）电台广告（锋利的销售武器）《《金融联生活周刊金融联生活周刊》》、、《《经理人经理人》》、、《《环球企业家环球企业家》》等杂志等杂志电视广告（强烈的感观冲击）电视广告（强烈的感观冲击）阳光会所、名人俱乐部、深圳油艇俱阳光会所、名人俱乐部、深圳油艇俱乐部的点对点推广乐部的点对点推广招商金卡客户招商金卡客户DM DM 直邮直邮关内选择原则：关内选择原则：霸占霸占“一横三纵一横三纵”交通命脉交通命脉选择昭示性极强的广告牌选择昭示性极强的广告牌将展示效果最大化将展示效果最大化户外广告户外广告一横：深南路一横：深南路地王圈：地王圈：大剧院广告牌大剧院广告牌新洲路雅雅苑苑立立交交上上步步路路新洲立交新洲立交广告牌广告牌雅苑立交雅苑立交广告牌广告牌1龙翔大道与龙城大道交汇处，龙翔大道与龙城大道交汇处，区政府对面区政府对面2龙岗立交龙岗立交3荷坳立交荷坳立交4龙翔大道与黄阁南路交汇处龙翔大道与黄阁南路交汇处5龙平西路与黄龙平西路与黄阁路交汇处阁路交汇处以深圳的主流报纸特区报、商报为主力投放对象，以龙岗本地报纸侨报等做辅助性宣传。

v在香港地区考虑投放东方日报、苹果日报等受众面广的媒体报纸广告报纸广告F 硬性广告硬性广告•前期仅发布VIP认购及公开选房等重要事件；•开盘热销及强销期做重点投放，保持每月2次以上曝光率；•后期根据重大公共活动投放F 软文软文配合公关活动及各大销售节点投放F 广告宣传片广告宣传片聘请模特拍摄广告宣传片，在黄金时段、财经报导等时段播出电视广告电视广告广告形式广告形式F 专题访问专题访问以采访形式访问发展商老总、项目建筑设计师等人物，将项目进行展示F电视节目冠名电视节目冠名主要选择财经节目、新闻节目等，进行潜移默化F 广告宣传片广告宣传片v 开盘热销期、强销期集中投放v 在黄金强档以30秒、15秒的插播广告为主v 其它时段配合10分钟的广告杂志电视广告电视广告投放频率投放频率F 专题访问：专题访问：开盘热销期进行F 电视节目冠名：电视节目冠名：前期至开盘热销期投放F 广告宣传片广告宣传片v 对项目环境、产品、服务进行展示v 针对不同阶段添加流动文字电视广告电视广告推广主题推广主题F 专题访问：专题访问：• 公园大地三元价值论：地段值、景观值、产品值• 公园大地开发理念项目包装项目包装工地包装工地包装1.1.v 良好施工现场形象，极易让客户对项目产生高品质的感性认知。

v中原建议：1.严格管理施工现场2.施工人员统一着装3.树立顶级施工现场形象围墙包装围墙包装2.2.v 围墙是项目重要的档次及形象体现部分因此在材质选择和设计上需要认真考虑，凸现项目的档次和差异性v中原建议：v 围墙工作的重点是在设计主题、材质选用及表现形式上取得制作突破楼体包装楼体包装3.3. 不论是哪个阶段，楼体的主要作用都是项目形象宣传，而不是信息发布因此个性化、高品质的设计和物料制作是最重要的，目的是让客户留下深刻印象，使客户对项目产生深刻认知中原建议：1.高品质形象设计2.体现项目特性及大气感3.保持楼体简洁 销售中心是体验式营销程序的重要场所，是客户停留时间最长的地方之一是需要重点投入的包装区域销售中心包装销售中心包装4.4.中原建议：1.设立4-6间VIP洽谈间2.以私人俱乐部方式设计运作（包括水吧、书吧、音乐吧）3.设立3间体验式影像投放室4.增加鲜花使用比例吧台吧台售楼通道包装售楼通道包装5.5.真实感是营造售楼通道的重点，让客户在看楼途中能感受到项目的品质中原建议：1.简约、明快的包装风格2.售楼通道要有空间感园林环境包装园林环境包装6.6.最好的园林环境的包装，就是能体现园林设计本身的特点，并能增加环境的可达性。

中原建议：1.保持园林环境自然本色 2.增加景观可达性3.增加人性化指示牌4.注意细节处理样板房是客户对项目产品认知最集中的区域，也是体验式营销程序中重要的一环样板房包装样板房包装7.7.中原建议：1.名师设计、精致品质是基础2.增加客户在样板房的体验性，区别以往样板房只能看不能体验的缺点3.每个样板房配备专员服务样板房接待员样板房接待员样板房接待员不仅仅是保洁人员，应该成为客户体验样板房的桥梁中原建议：1.每个接待员均需较高素质2.大学外语系专业学生，能使用外语介绍3.能帮助客户真正体验项目的享受档次8.8. 体现项目超然档次，增加VIP客户尊贵感，并增强本项目在市场的受关注度，建议针对VIP客户专门制作有收藏价值的限量楼书，普通参观客户仅发放项目简易资料销售资料设计销售资料设计中原建议：1.售楼资料限量印刷2.售楼书印有编号，与VIP认购卡统一3.制作项目独特多媒体宣传资料4.名师为项目量身设计所有销售资料，提高楼书的观赏性及收藏价值9.9.销售人员销售人员10.10. 在体验式营销程序中，销售人员是陪同客户时间最长的人员，除需非常了解专业知识与项目知识外，人员综合素质、外貌形象也是重要的一环。

中原建议：1.大学本科以上学历，3年豪宅销售经验2.统一服装、发式、高度和化装风格3.全部需要经过礼仪培训4.有较高整体素质和文化素养5.能使用标准国语及普通外语营营 销销 费费 用用【分析分析】：本项目整体平均销售价格约在本项目整体平均销售价格约在11300元元/平方米左右，预计住宅总销售额为：平方米左右，预计住宅总销售额为：11300元元/M2*579240.8M2＝＝65亿元（不含商业面积销售）亿元（不含商业面积销售） 根据中原操作此类的楼盘经验，考虑到项目华南推广的费用，项目营销推项目营销推广费用控制在总销售额的广费用控制在总销售额的1.0％较为合理不含售楼处、样板房等硬件）％较为合理不含售楼处、样板房等硬件）则：项目营销推广费用为则：项目营销推广费用为6500万元项目目费用比率用比率前期制作前期制作预算算模型25％网络制作、电影短片拍摄户外广告牌、导示牌等宣宣传资料料预算算宣传资料（包括楼书、折页、宣传单张、手提袋等）10％工地包装（条幅、指示牌、旗帜）广告宣广告宣传预算算报纸广告、杂志、新闻缮稿30％网络投放电台、DM、短信其他推广活推广活动预算算营销推广活动（包括开盘活动、公益、俱乐部等公关活动）15％外外销推广推广报纸、杂志、电台、公关活动等20%总计————100％营销费用投入明细概念和定位高于竞争对手；概念和定位高于竞争对手；引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注；引爆市场，成为市场的焦点，充分得到市场的关注；充充分分开开拓拓客客户户资资源源，，开开启启关关内内市市场场、、外外销销市市场场甚甚者者华华南市场；南市场；中原资源整合中原资源整合中原三全营销策略中原三全营销策略全员：全员：发动中原（中国）、香港、澳门所有分行员工进行推介全力：全力：集中中原一切资源及力量推介项目全程：全程：在本项目的营销全过程，中原始终坚持以上两个原则，全力以赴F中原销售网络启动中原销售网络启动v销售资料派送全部分行，方便客户查询v各分行客户资源深入挖掘，主要针对高端客户群，采用直接拜访、Coldcall、直邮等方式进行推广。

v各分行成立“公园大地销售专组”，专门销售人员跟进，随时转介或直接带诚意客户看楼中原资源整合中原资源整合1.1.中原华南分行互动中原华南分行互动月月会会项项目目推推介介会会F客户资源全面利用客户资源全面利用v客户资源分类利用，采用电访、邮寄宣传资料等 方式传播v组织“中原会”会员活动全面宣传v利用“中原会”会刊广告宣传v利用“中原月刊”广告宣传中原资源整合中原资源整合2.2.深圳地区分行互动深圳地区分行互动F销售网络全员互动销售网络全员互动v中原策划月会、销售月会宣传，发放宣传海报，全面渗透，全员行动v短信系统传播v二、三级市场全员互动，各大地铺粘贴宣传海报，启动销售网络v豪华看楼专车穿梭各楼盘、地铺，随时接送客户中原资源整合中原资源整合2.2.深圳地区分行互动深圳地区分行互动月月会会项项目目推推介介会会v销售月会全面推介，发放海报全体动员v对各地铺经理举办推介会，利用高层号召力，带动销售人员的积极心v各大地铺粘贴宣传海报，中原各类宣传资料全面宣传vEmailing & Faxing （分类客户资源库）系统的利用，对客户进行Coldcall、、电邮中原资源整合中原资源整合3.3. 港澳地区分行互动港澳地区分行互动香港推广站香港推广站香港自游行推荐会香港自游行推荐会深圳运营中心（销售资源）深圳运营中心（销售资源）深圳运营中心（销售资源）深圳运营中心（销售资源）部门部门职能职能资源情况资源情况深圳豪宅销售专组现场接待来访客户促进客户成交挖掘自身客户资料库1000余销售精英中考核产生优胜人员参与项目销售，形成强大香蜜湖项目销售队伍二级市场客户资源销售所有中原在售项目客户资源合理互动近50个在售项目，庞大客户资源互动深圳各地铺客户资源互动50余间地铺，庞大客户资源储备深圳中原二级市场客户资源深圳中原二级市场豪宅部客户资源深圳中原三级市场客户资源第一资源库第一资源库第一资源库第一资源库50505050万万万万谢谢 谢！谢！郑州小户型市场调查报告分析郑州小户型市场调查报告分析2007年年1月月30日日客户服务中心客户服务中心v一、前言v 本报告通过对郑州市小户型市场的调查分析，旨在了解和掌握小户型的供需状况和户型消化关系，为美好时光三期小户型的营销分析提供依据。

v（一）调查范围v 郑州市区北部小户型为主要的调查对象，主要以北环线以南，金水路以北作为主要调查区域v(二）调查方式v 主要以调查整个小户型市场为主，主要方式是实地考察竞争项目中各方面情况v（三）调查对象v 由于目前关于小户型还没有一个严格的规范限定，不同发展水平的城市，由于历史文化的，经济水平等因素影响而各不相同，一般来说是从面积上界定的，一般三居在100平方米以下，二居在80平方米以下的，一居在60平方米以下即为小户型v 本次报告认定所指小户型为二居室（80平方米以下）占70%的楼盘为小户型楼盘v二、回顾v（一）萌芽期v 2002年之前，郑州商品房市场出现了小部分的小户型产品，这一阶段的小户型多为开发商利用一些面积的边角余料设计而成的，而这种产品销售往往比较好但是还没有形成独立的小户型楼盘v（二）发展期v 2002年郑州市以“时尚party”项目拉开了小户型市场的序幕，小户型作为某个项目的主力产品开始陆续推出，但是多在市区内十余亩的小地块内进行开发，缺乏小区环境，多采用一梯十来户的通廊布局，户型和功能不完善。

但是由于低总价、小面积的住宅吸引了大量的客户，购买销售相对于整个大户型还是非常好的v（三）发展期v 由于国六条的影响，90/70政策的影响，按照郑州市规划局内所报批的各种项目公示的户型来看，2007年郑州市小户型数量将出现猛增，套数预计较去年增长了1.5倍－2倍另外小户型的产品设计出现了多样化，比如与商业地产紧密结合的建业置地广场和郑州国贸中心另外小户型的地段也出现了郊区化的倾向，远离市区的小户型产品，最为典型的就是处于北环线以北的“花半里”项目v（四）小户型项目产品开发量、消化量（2006年1月－8月）≤60m²60-80 m²80-90 m²面积批准预售（万平米）29.0912.7117.17登记销售（万平米）31.3313.1918.62套数批准预售（万平米）692918182004登记销售（万平米）726918772175平均成交价登记销售321329792798（五）有关数据统计（五）有关数据统计v三、调查分析v（一）宏观形式v v 根据对于各方面提供资料的分析，截至2007年一月郑州市现在销售的项目约22个，其中东区（含郑东新区）6个，中区4个，北区7个，西区3个，南区2个，其中包含一些大项目的小户型分期（如部分长城康桥花园的别馆分期作为一个独立的小户型项目处理）。

v 对于供应量来算，东区和北区是小户型开发最为集中的地区，从开发面积到开发套数占到六成，城南和城西体量大体相当，为二成左右，中心区占到二成左右其中城市中心区开发量由于土地供应情况，日渐萎缩，近期无开发项目此按照房管局房地产超市提供的项目开发面积，自己估算得出）区域区域环境主要价格区间发展趋势东区政治、金融、文化中心，又是商圈集中区域4000－4500多为酒店式公寓北区新兴高档居住区4000－4200成为郑州市高档小户型的聚集之地南区郑州的物流基地，区域总体总体环境比较差3500－3800上没有成规模的小户型产品出现西区传统老工业区域，基础设施比较好3500－4000可能成为下一个郑州市普通住宅的开发区域中心区传统的商业区，居住环境比较吵杂3800－4300随着土地的紧缺，开发量会进一步缩减v 由于本项目地处北区，主要的目标客户区域都在东风路、南阳路区域，辐射到北环区域，因此主要的研究应该集中在这些区域在这一范围内我们选取了八个最为典型的项目作为研究对象：v 1、建业森林半岛小户型v 2、明天花园v 3、晨光·嘎达梅林v 4、左岸国际v 5、郑州国贸中心v 6、清华sohov 7、都市a座v 8、康桥别馆v（二）规模分析v 1、在所调查的项目中，体量多在3万－4万平方米，占到了调查项目的6成，低于2万平方米只有都市a座，超过6万平方米的只有郑州国贸中心v 2、市场上推出的小户型项目，规模多在200套－500套，占调查比例的6成，市区内的项目均为高层或者小高层。

v 3、结合规模分析可以看出，郑州市市区小户型以3万平米的左右项目居多，多分布在市中心、东区、北区的繁华地块，受地块限制，只能够小面积进行开发，虽然占地小，但是户数和中等规模小区接近，表现为住宅的高密度特性v （根据房管局超市数据估算）v（三）项目内环境v 小户型的环境多利用周边环境进行建造，自身的建设的园林景观和人造景观比较少，根据小户型建设成本和特点，小户型设施多为商业铺面和商业步行街（以郑州国贸中心和清华soho最为典型），其综合环境为以下及几个方面：v 1、无成套的大型的绿化景观等，多为市政公园景观（如明天花园，建业森林半岛）v 2、周边环境具有交通方便、办公环境好等特点（清华soho，都市a座）v 3、现阶段拥有较好环境的小户型多为知名开发商开发的小户型和普通景观住宅进行配套，使得环境、配套等等实现共享v（四）面积分析v 1、户型面积统计：v2、 目前郑州市小户型市场上以40－60平方米为主，占到统数量的4成比重，其次为61－80平方米，占统计数量的二成多，20－40平方米的占二成稍弱，低于20平方的户型更少，反映了郑州市小户型产品的面积控制比较合适。

v 当然每个项目户型的控制还是不同的，对于位置特别突出项目如清华soho，国贸中心的项目面积普遍偏小，而具有较多环境优势的别馆和森林半岛项目则普遍偏大v3、 郑州市小户型供应量最大的就是通廊式一房户型，其面积跨度较大，是市场上的主力户型v4、单间多在20－40平方米，一房一厅集中在40－60平方米之间，二房户型多在60－80平方米之间v（五）户型分析v 1、各种户型中，单间户型无客厅、卧室分隔，无独立厨房，一般接近酒店单间配置，普遍功能型较差，缺乏私密性，无独立的厨房也不能满足居家生活的需要v 2、一房户型属于一室一厅一厨一卫配置，但是平面布局仍然未摆脱大宿舍痕迹，采光通风性严重不足，互相干扰也比较严重v 3、现在较为热销的户型是将卧室合客厅有条件隔离，不在一个视觉动线之上，在有限的面积内保证居室私密性和功能分区，是较好的产品设计v（六）配套分析v 在和市调项目销售人员的攀谈中我们了解到，郑州市小户型市场的客户群更多的关注周边大环境的配套，如是否临商业网点，是否有休闲娱乐设施，位于前几位的依次为：交通方便，工作方便，习惯区域，配套设施好，生态环境好，发展潜力大，价格合适，教育质量好。

v 调查中发现小户型客户的主要交通工具多为公交车，故工作、生活、交通便利是其首要的考虑因素，且多选择在所居住区域内的楼盘v v（七）物业管理分析v 物业管理作为楼盘的后续服务，对于整个项目档次的提升及物业的保值增值具有相当重要的影响，而现在市场上对于小户型的物业管理普遍不够重视，多停留在前期的宣传推广上，多由知名物业公司作为顾问，从所调查的几个项目看，八成项目由开发商下属的物业公司管理，10％为一般物业管理，仅有10％的项目聘请知名物业管理公司（为本土知名物业管理公司，索克物业）v 郑州小户型的物业管理费用1元－1.3元/月·平方米，与同一地段的普通高层住宅一般相差不大物业管理的价格和房价关系比较密切，价格高，物业管理费也比较高v（八）价格分析（价格区间分布图，以房管局房地产超市中统计22个小户型项目统计为准）v 目前销售过半的项目中，3800元/平方米左右的项目较多，进入尾盘销售的项目也多在这个价格区间之上，其次为3300－3500价位的小户型，多为知名度不高，位置较偏的项目或者有较大硬伤。

中低价位的项目销售态势良好，受到市场追捧值得注意的是消费者从前几年仅仅关注地段转向关注产品和品牌以及环境等各方面综合性因素比如建业森林半岛之小户型和仅仅一路之隔的明天花园小户型单价相差1200元上下，说明品牌和品质因素已经很大程度的影响了小户型销售价格v v1、整个小户型市场价格呈现正态分布，3500－4000元/平方米的小户型项目是市场的主力v2、东区单价最高，且多集中在4000元上下，北区、西区、南区价格呈梯度上升市中心价格跨度较大，表现在各档次产品并存v注：（由于所调查项目多处于郑州市东区和北区，相对房价较高，因此后面所附调查资料的价格多超过3800元/平方，但是实际全市小户型的普遍价格往往达不到后面项目水平）v(附加：总价分析)v 在我们所调查的楼盘中，总价的因素除了和单价有直接联系外，总价还与户型有比较大的联系，一般来说在价格适中的小户型项目中，单间（不分厅卧）总价往往在10万－15万之间，标准间（一厅一卧一卫）总价约在15万－20万之间，小两室一厅总价约在20万－25万之间小于十万的产品在郑州市基本上已经没有（只有国贸中心例外）v 在调查的过程中，我们发现15万－18万和23万－25万是两个重要的价格区间，前者是郑州市投资类小户型的一个价格瓶颈，而后者是居住类小户型的价格瓶颈。

另外在30万上下的总价上还有一部分中等户型存在，但是套数普遍不多v（九）销售情况v 项目销售有一定的周期性，按照郑州市现在推出的22套小户型推出的时间（以项目预售证时间为准），对各项目销售情况分析如下：v 2006年一月之前推出的郑州市推出的小户型中，目前仅仅有府邻竹园，左岸国际等少数几个项目在售，而且基本上都进入了尾盘销售期相对于较长的普通住宅销售期，小户型销售周期普遍较短且前一段进入滞销状态的小户型（调查之时未发现明显滞销的小户型）都是存在比较大的产品问题，比如产品周边环境靠近铁路v 2006年市场上开始销售的小户型，销售态势强劲，94％的项目销售过半，且多数快速进入尾盘销售，反映了市场上对小户型的消化能力较强，需求态势较强一方面反映郑州市房地产市场比较态势较好，另外一个方面说明随着房价的上升，很多购买普通咱住宅的消费者被迫挤进购买小户型的队伍v 北区和东区是销售最好的区域，中心区次之，说明地段仍然是影响小户型销售的重要因素，地理位置对销售周期的影响仍然最大v 综上，2006年开始销售的小户型产品，近七成的小户型项目销售率达到70％以上，显示小户型住宅极强的市场消化能力，相对于小户型的单价而言，地段更加受到客户的关注，地理位置优越，生活便利的项目受到市场的青睐。

其次，小户型项目达成预定销售率的销售周期普遍较短，往往在项目销售的前期就能实现过半的销售率v 但是小户型项目后期销售受到楼层，价格偏高及户型偏大的影响，销售速度会明显放慢，故后期应该注意推广主题的更新和价格的调整v（十）客户情况v 自住型客户自住型客户特征特征刚就业或者外地调入的年轻人实力较弱，但是急需解决结婚住房问题单身白领，飘一族手头积蓄不多，习惯超前消费，喜欢独立的居所和个性空间中低收入阶层没有能力购买大户型，倾向于紧凑实用的小户型老年客户子女不在身边，不需要太大的空间投资型客户投资型客户特征特征本地投资者小户型可以相对较低的投入获得较高的投资回报，相对于储蓄、证券来说，具有风险小，受益稳定的特点异地置业者由于工作关系暂居异地，选择小户型，以后可住可租，还可以获得一定的回报v四、附表 郑州国贸中心楼盘名称郑州国贸中心售楼65736666 65553308区域地段农业路与花园路交叉口栋数5层 数29层30层现在的销售阶段未开盘做前期登记总套数3000套销售率未开始销售物业费用未定销售起价均价：未定普 通均价：5000最高价格均价：未定总价：未定总价：15－40万总价：未定面积范围一房 （21-37 ）一房一厅（40.6-49）二房一厅（60 -65 ）二房二厅（80-82 ）户型结构单间，一房，一房一厅， 二房二厅主力户型（及存量和消化状况）主力户型为40.6-49.1的一室一厅，约为1500套，现还未正式销售，现主推1号楼，2号楼。

六号写字楼暂无任何信息另21.9-37一房和60多一室一厅，80多两室一厅加起来有1600多套 整体配套签约家乐福，大商新玛特，迪信通，肯德基，必胜客客户群定位分析及分析中型客户（白领，政府公务员，外地投资者）居多，自住购买者很少07年主要销售举动大约在07年6月份开盘，正在进行预约登记来进行客户积累简评：此项目属于郑州市典型的黄金地段商业综合体项目，住宅的主体为投资小户型类型，产品做的较差，交通区位优势比较明显，整体项目体量庞大，主要的客户类型为投资客户，投资客户中主要以出租为主，少部分希望通过转手售出对美好时光三期投资型客户产生竞争v 总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下标准间2110%10－15万标准间27.445%15－20万标准间37，40.610%20－25万一室一厅49，4510%25－30万一室一厅5010%30万以上两室一厅8015%vSoho广场 楼盘名称Soho广场售楼63696666/63696999区域地段金水路与南阳路交汇处栋数2层 数28层现在的销售阶段强销期总套数1100左右销售率30%物业费用1.1元销售起价均价：4000元普 通均价4300最高价格均价：4500元总价：18万总价38万总价：21万面积范围一房（ 44-48㎡ ）一房一厅（ 48㎡ ）二房一厅（ 90㎡）二房二厅（ 90-110㎡ ）户型结构一室，一室一厅，二室二厅。

主力户型（及存量和消化状况）44-48㎡存量：800套，消化：300套（低楼层，低总价产品消化比较迅速，高于12楼产品因为单价较高没有原先的消化速度，但是也不排除销控可能 整体配套地下停车场，咖啡厅，饭店，超市，双气客户群定位分析及分析私企老板40岁左右，办公购房，单身年轻人士，购买小户型自住投资小户型，出租Soho广场地段好，以小户型为主，总价低，首付少，适合年轻人首次置业者，投资者07年主要销售举动2007年1月15日-2月15日购房送海南游简评：该项目属于黄金交通点上的小户型投资项目，项目原属于老郑州华联烂尾楼和老邙山区委地块，现在销售的为二期（一期为老郑州华联办公楼改造），销售形势不错，主要的客户群体大部分为投资，小部分为居住人群，会分流一部分投资型客户总价范围大概面积所占套数比例备注10万以下10－15万15－20万1*139㎡50％20－25万1*140.520％25－30万1*160-7010％30万以上3*211020%v 都市A座 楼盘名称都市A座售楼63386111/222区域地段文化路与任寨北街交汇处栋数1栋层 数28层现在的销售阶段尾盘期总套数200多套销售率90%物业费用1.1元/㎡销售起价均价：4300普 通均价最高价格均价：4500总价：16-18万总价总价：50-52万面积范围一房（30㎡）一房一厅（39㎡） 二房二厅（ 115㎡ ）户型结构一室一厅，两厅一厅主力户型（及存量和消化状况）一室，两室存量：115㎡，137㎡，30多套消化：39㎡已经消化完毕 整体配套商业，娱乐，教育，医疗客户群定位分析及分析高级白领，个体工商户，纯正都市极致区位，5维智能安防系统，社区内部极速网络，数字高清电视信号直线入户，宜于投资。

07年主要销售举动简评：属于郑州市繁华地段的居住型小户型物业，目前已经进入了尾盘销售时期，在宣传上强调年轻人居住特点，客户群主要为在行政区工作的白领和企业中层管理者总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下10－15万1*175%已售罄15－20万1*112%20－25万25－30万30万以上3*2115-13713%v左岸国际 楼盘名称左岸国际售楼65781777/1818/1819区域地段北环栋数1栋层 数15层现在的销售阶段尾盘期总套数400销售率75%物业费用1．1元/㎡销售起价均价：4050普 通均价最高价格均价：4300总价：20万左右总价总价：20万左右面积范围一房（ 41㎡-45㎡）一房一厅（49㎡-50㎡，61㎡）户型结构一室，一室一厅主力户型（及存量和消化状况）一室，一室一厅存量：100套消化：300套 整体配套幼儿园，小学，社区医疗站，运动场地，游乐场，宠物店，地下停车场，地上车库，业主免费巴士客户群定位分析及分析客户群定位：初次职业者，年轻白领投资者，办公用客户群分析：左岸国际，小户型，面积小，总价低，低首付，低月供，并且属于21社区一部分，配套设施完备，紧邻花园路，交通便利，并且为简装修，非常适宜初次购房者购买，并且，交通便利，适宜做办公，总价低，也适合投资。

07年主要销售举动准备再建两栋高层，户型未定，价格未定简评：此项目作为整个二十一世纪社区的最后收尾之作，整个小户型大环境已经形成，兼之项目的品牌效应，销售价格不低但是由于其消化周期过长，产品已经出现明显的和市场脱节局面，现在正在努力进行尾盘清售，为后期产品作客户积累总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下10－15万标准间41.4550%15－20万一室一厅49-5050%20－25万25－30万30万以上v长城康桥花园.别馆 楼盘名称长城康桥花园.别馆售楼66338888/9999区域地段城东路与郑汴路交汇处栋数1栋层 数32层现在的销售阶段持销期总套数600套销售率40%物业费用1.1元/月/㎡销售起价均价：3900普 通均价4500最高价格均价：5000总价：13万总价14万总价：155000面积范围一房（ 31、35、39 ）一房一厅（41、44、52、55、57）二房一厅（ 80 ）户型结构一房、二房主力户型（及存量和消化状况）一房一厅的，共有560套左右，现已销售240套还剩下320套二房的是顶层复式.80㎡左右，共30套已售10套，还剩下20套 整体配套天然气，会所，幼儿园，商业街，写字楼，汽车东站。

客户群定位分析及分析年轻白领，两口之家，投资者，小区位置较好，交通便利，小区内部环境很好，周边配套齐全，开发商是国营企业，有实力，信誉度高07年主要销售举动按揭优惠1%，一次性2%简评：属于郑州市内典型的大型高档社区和小户型混合项目，项目地处长城康桥花园高档社区之内，可以享受其较好的景观优势而且本项目属于郑州市户型设置细节比较到位的项目，具有双气的优势，主要客户群为投资型客户，兼顾居住型客户总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下10－15万标间31-3930%15－20万一房一厅41-5240%20－25万一房一厅55-5720%25－30万复式8010%30万以上v晨光.嘎达梅林 楼盘名称晨光.嘎达梅林售楼63767299区域地段郑州市南阳路168号（南阳路与兴隆铺交叉口）栋数3层 数17现在的销售阶段项目蓄势期总套数500多套销售率50%物业费用未定销售起价均价：未定普 通均价未定最高价格均价：未定总价：未定总价未定总价：未定面积范围一房（34㎡ ）一房一厅（40㎡67㎡）户型结构一房、两房、三房主力户型（及存量和消化状况）消化：二房二厅，二房一厅,200多套存量：10套门面， 整体配套商业客户群定位分析及分析南阳路周边具有一定购房能力的中层白领北环诸多市场上的小生意经营者和高级管理人员07年主要销售举动高层将在5、6月份开盘简评：该项目属于距离美好时光三期距离最近的项目，其项目开发起点较低，由市场调查的户型，设施条件判断，该项目为一个中低档的开发项目，是美好时光中低层次客户最主要的竞争对手，应该给予密切的关注。

总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下10－15万1*14010%高层15－20万20－25万2*16738%多层25－30万2*289.4662%多层30万以上3*2*2120-13090%高层v 明天花园 楼盘名称 明天花园售楼63520666/777区域地段博颂路与丰庆路交叉口向西200米路北栋数2栋层 数22层现在的销售阶段第三期和第四期的衔接阶段总套数700多套销售率物业费用1.1元销售起价均价：3100普 通均价3300元最高价格均价：3500总价：16万总价17万总价：18万面积范围一房（ 41㎡ ）一房一厅（ 59㎡ ）户型结构一室一厅，二室一厅二室二厅主力户型（及存量和消化状况）现在正在销售房源不多，基本上都是大户型，面积在130-170㎡之间三房，4房10、11号楼高层小户型暂无销售，已动工 整体配套天然气，社区商业，超市，干洗店等客户群定位分析及分析第一次置业购房者，年轻人居多07年主要销售举动高层小户型在07年4月份正在开盘简评：该项目属于区域内典型的中档小户型项目，其主要客户群就是科技市场周边小型公司的老板和高级打工人员，由于其小型类型比较多样，适应满足了北环各个阶层人群的需求，因此销售情况不错，而且由于其周边生活区域处于一个比较适宜居住的地区，因此是美好时光三期项目中居住型客户的一个重要的竞争者。

v建业森林半岛 楼盘名称建业森林半岛售楼63676666区域地段东风路与天明路交叉口绿荫广场西边栋数10栋层 数11层、17层、28层现在的销售阶段危盘总套数1300套销售率60%物业费用销售起价均价：普 通均价：5300最高价格均价：5600总价：总价69万总价：73万面积范围一房一厅（ 55-65㎡ ）二房一厅（ 86-100㎡ ）户型结构1*12*13*24*2 别墅主力户型（及存量和消化状况）小户型基本销售完毕，主力剩余都130-143㎡，3房和170-188㎡4房，大约有250套，现已售70套左右，还剩180套左右 整体配套绿荫广场，天旺广场、世纪联华、财院、科技市场追求生活品质的高收入群体，地理位置优越交通方便配套齐全,小区景观较好，建业品牌影响较大客户群定位分析及分析销售三期07年主要销售举动简评：该项目所拥有的小户型产品属于郑州市最为高档的小户型产品，其依托森林半岛所独有的环境品质，成为了郑州市小户型市场上的稀缺产品其主要客户来自建业公司的老客户为主，是项目高档客户最主要的竞争对手v 报告结束，谢谢！。