深圳海岸城购物中心案例分析报告(44页)1.ppt

Shopping Mall￿-￿海岸城海岸城2024/9/52····基本概况基本概况基本概况基本概况····区域价值区域价值区域价值区域价值····区域交通区域交通区域交通区域交通业态分布业态分布项目分析项目分析总结总结····业态分布解析业态分布解析业态分布解析业态分布解析····经营策略分析经营策略分析经营策略分析经营策略分析····SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析····项目点评项目点评项目点评项目点评目目目目 录录录录2024/9/530101····基本概况基本概况基本概况基本概况····区域价值区域价值区域价值区域价值····配套分析配套分析配套分析配套分析····区域交通区域交通区域交通区域交通项目分析项目分析2024/9/54海岸城基本概况海岸城基本概况2024/9/55项目名称项目名称海岸城（海岸城（coastal citycoastal city））开发商开发商海岸地产海岸地产物业管理物业管理海岸物业海岸物业开业时间开业时间2007.12.162007.12.16占地面积占地面积3690836908㎡㎡建筑面积建筑面积约约1212万㎡万㎡建筑构成建筑构成东、西两座写字楼，海岸城购物中心，东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街风情街四至交通四至交通东临文心五路，西至文心三路，南为海东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道德一道，北至海德二道周边公交线路周边公交线路J1J1、、K204K204、、K113K113、、305305、、322322等等周边地铁站周边地铁站地铁二号线后海站地铁二号线后海站停车位停车位15001500停车收费标准停车收费标准首首2 2个小时个小时5 5元，超过元，超过2 2个小时，每小时个小时，每小时5 5元；每天最高收费不超过元；每天最高收费不超过6060元。

元扶梯扶梯3535垂直电梯垂直电梯2121项目基本概况项目基本概况2024/9/56项目基本概况项目基本概况- -建筑构成建筑构成写字楼写字楼建筑形态：东、西两座单体写字楼构成建筑高度：最高155米建筑面积：14万平方米购物中心购物中心建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米建筑面积：12万平方米占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）风情街风情街建筑形态：写字楼裙楼商业体建筑面积：4万平方米（租售）（租售）（全部自营）（全部自营）（全部销售）（全部销售）2024/9/57项目基本概况项目基本概况- -设计团队设计团队建筑设计建筑设计建筑设计建筑设计室内设计室内设计室内设计室内设计物业顾问物业顾问物业顾问物业顾问美国凯里森建筑事务所深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）日本船场设计公司姜峰室内设计（负责深化设计）广州高力国际物业服务有限公司2024/9/58项目基本概况项目基本概况- -基本参数基本参数•楼层：地下两层，地上五层，楼高楼层：地下两层，地上五层，楼高3030米米•层高：地下室层高：地下室5 5米，首层米，首层6.56.5米，二层至五层米，二层至五层6 6米米•平面结构特点：二层以上，平面呈平面结构特点：二层以上，平面呈““L L””型。

平面动线长达型平面动线长达900900米，因此海岸城设有两个米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮店的原则，规划为影院以及餐饮•铺型：铺型：90%90%商铺门面大于商铺门面大于8.58.5米；米；80%80%铺深小于铺深小于1212米；大于米；大于200200平方米的品牌专门店约平方米的品牌专门店约2020个2024/9/59海岸城海岸城- -区域价值分析区域价值分析2024/9/510配套分析配套分析- -南山中心区商业配套南山中心区商业配套海岸城海岸城保利保利保利剧院保利剧院凯宾斯基酒店凯宾斯基酒店海岸写字楼西座海岸写字楼西座海岸写字楼东座海岸写字楼东座天利中央商务广场天利中央商务广场2 2期期天利中央商务广场天利中央商务广场1 1期期长城大厦长城大厦( (在建在建) )深圳书城深圳书城( (南山城南山城) )广州本田广州本田4S4S店店乐安居乐安居7u以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。

配套，打造一站式集中商业海雅百货海雅百货2024/9/511配套分析配套分析- -南山中心区住宅配套南山中心区住宅配套漾日湾畔漾日湾畔滨海之窗滨海之窗城市印象城市印象美墅蓝山家园美墅蓝山家园观海台观海台海印长城海印长城2期期海印长城海印长城1期期保利花园保利花园青春家园青春家园天悦园天悦园华彩天成华彩天成海珠城花园海珠城花园海岸明珠海岸明珠佳嘉豪苑佳嘉豪苑8海岸城海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼西座海岸写字楼东座海岸写字楼东座u围绕海岸城周围居住小区多达围绕海岸城周围居住小区多达1414个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套2024/9/512海岸城海岸城- -区位交通分析区位交通分析2024/9/513海德一道海德一道海德一道海德一道滨海大道滨海大道滨海大道滨海大道后后后后海海海海大大大大道道道道文文文文心心心心五五五五路路路路海德三道海德三道海德三道海德三道海德二道海德二道海德二道海德二道后后后后海海海海滨滨滨滨路路路路9u南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻项目区位分析项目区位分析2024/9/514项目交通分析项目交通分析海岸城周围公交车线路分布海岸城周围公交车线路分布A：海岸城站                121B：滨海西站                 76、80、231、305、382、353、322、337C: 海德三道站            J1、229、72D：后海立交站            20、K105、K113、K204、362E：海雅百货站             19、37、70、80、113、 226、230、231、232、328、329                AEBCD2024/9/5150202····海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析····海岸城经营策略分析海岸城经营策略分析海岸城经营策略分析海岸城经营策略分析业态分布业态分布2024/9/516海岸城业态分布解析海岸城业态分布解析2024/9/517业态分析业态分析- -主力店铺主力店铺商户名称商户名称类型类型位置位置估算面积估算面积( (㎡㎡) )占总面积比占总面积比( (估算估算) )JUSCO吉之岛大型连锁超市L1 101 1589912.66%UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1 102-103 7520.60%海岸影城影院L3 301 38803.09%江南厨子餐饮L3 331-332 10090.80%英孚教育教育机构L4 402 7200.57%冰FUN海岸滑冰场滑冰场L4 422 21781.73%大饱口福餐饮L5 513 36482.90%u 将海岸城以下将海岸城以下7 7间店划分为主力店与次主力店：间店划分为主力店与次主力店：主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福；次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育2024/9/518业态分析业态分析- -铺数铺数u海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%，餐饮占14%，剩下银行/服务类型占5%，精品/配饰类型占比26%。

服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%生活/百货：包括数码、个人护理 药品以及大型百货超市吉之岛共22间；占比9%；餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；2024/9/519业态分析业态分析- -面积面积u海岸城购物中心总建筑面积为12.56万平方米其中地下建筑面积为5.67万平方米，占45%；剩下地面上租户共计建筑面积6.89万平方米大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅，美食广场/座位区，大型酒楼；娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；其他商店：面积18635平方米公共空间与辅助：面积22655平方米；地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载服务/后勤，公共空间与辅助；2024/9/520业态分布分析业态分布分析-L1-L1u由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%。

2024/9/521L1L1层商户明细层商户明细2024/9/522业态分布分析业态分布分析-L2-L2u海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%；2024/9/523L2L2商户明细商户明细2024/9/524业态分布分析业态分布分析-L3-L3u海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式；2024/9/525L3L3商户明细商户明细2024/9/526业态分布分析业态分布分析-L4-L4u海岸城4楼业态形式较为丰富，除了时装(包括男装、女装以及休闲运动等服饰)占比36%之外，海岸城主力店铺之一的溜冰场也在四楼，其占地面积为2178㎡；2024/9/527L4L4商户明细商户明细2024/9/528业态分布分析业态分布分析-L5-L5u海岸城5楼总共20间商铺，其中仅有3种业态，而童装/玩具类占比为60%；而餐饮类店铺占比为30%，其中包括了大饱口福等2024/9/529L5L5商户明细商户明细2024/9/530海岸城经营策略分析海岸城经营策略分析2024/9/531经营策略分析经营策略分析-L1-L1u分别有3个停车场入口可以通往海岸城地下停车场。

通过文心四路左右两侧可进入吉之岛或者海岸城购物中心内街商铺大多以餐饮为主，吸引人流u商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广场和风情街PPP通过扶手电梯通过扶手电梯通往海岸城通往海岸城L2L2通过扶手电梯通过扶手电梯通往海德广场通往海德广场通过扶手电梯通过扶手电梯通往风情街通往风情街2024/9/532经营策略分析经营策略分析-L2-L2uL2层共有80间铺，基本以服装业和配饰为主的业态分布其中配饰多为中庭周围的小铺，服装和餐饮分布在外u图中蓝色箭头为商场最理想流动线，但其长度约为900米左右，属于较长流动线，设计上并不适合商业上的运行；u对于大多数人流来说，并不会从蓝色箭头入口进入商场，更多人会选择分别从图中红色箭头位置进入商场，即从海德广场进入购物中心内；因此从红色箭头进入购物中心后，能有效规避了流动线过长的问题海德广场海德广场2024/9/533经营策略分析经营策略分析-L2-L2u海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候海德广场露天舞台是聚集人流最多的地方，尤其是周末广场有表演的时候2024/9/534经营策略分析经营策略分析-L3-L3uL3层共有60间商铺，其中分布了3间主力店铺，为顺电，江南厨子和海岸影城，面积分别为2535㎡，1009㎡和3880㎡，除此以外仍以服装和配饰为主的业态分布；u为了规避动线过长，因此设计了将主力店放在端头的设计，规划原则为餐饮和电影院。

2024/9/535经营策略分析经营策略分析-L3-L3u三楼吸引了非常多人流的主要原因是三大主力店：顺电、江南厨子和海岸影城从设计来看，有两部扶梯能够直接到达顺电门口；若要到达海岸影城则要经过众多服装和配饰为主的店铺2024/9/536经营策略分析经营策略分析-L4-L4uL4层共有39间店铺，并且为主力店分布最多的一层，分别有海岸溜冰场（2178㎡），英孚教育（720㎡），玛花纤体（219㎡），美丽田园（383㎡）和生活本色（732㎡）五间店铺其余业态多以配饰为主2024/9/537经营策略分析经营策略分析-L4-L4u反斗乐园和溜冰场是主要聚集人流的娱乐场所，设计上比较特别的是5楼的餐厅环绕溜冰场两头位置；直接引进麦当劳甜品站则迎合了众多儿童2024/9/538经营策略分析经营策略分析-L5-L5uL5层共有20间商铺，端头3间主力店铺分布分别为大饱口福（3648㎡），中森明菜（3937㎡）和玩具反斗城（507㎡）；uL5以餐饮和休闲娱乐为主的业态分布，吸引了较多的人流其中60%为儿童童装/玩具类型，餐饮占比30%2024/9/5390303····SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析····项目点评项目点评项目点评项目点评总结总结2024/9/540SWOTSWOT分析分析2024/9/541SWOTSWOT分析分析S OT W1.区域价值优势：海岸城位处南山中心区的核心地段2.项目优势：是南山区唯一一间集商业，购物和休闲娱乐的大型综合体3.人流构成优势：聚集以办公、住宅、地铁及目的性消费人群1.商家构成主要以中、高端产品为主，缺乏高端以上商家优势，不足以满足区域购买力2.项目缺乏特色，主题不鲜明，定位不精准1.深圳湾地区在建的50万平的写字楼规划利好，对海岸城有较强商务需求2.地铁2号线开通对该区域带来了较大的人流1.未来深圳湾居住片区，将有集中商业，并且规划为高端的商务配套，对海岸城有较强的威胁2024/9/542项目点评项目点评2024/9/543项目点评项目点评1.1.海岸城作为南山区第一个商业综合体项目，在经营方面获得了较大的成海岸城作为南山区第一个商业综合体项目，在经营方面获得了较大的成功。

凭着地段天赋，海岸城集商业、办公、剧院、悠闲娱乐、功凭着地段天赋，海岸城集商业、办公、剧院、悠闲娱乐、shopping shopping mallmall和酒店，成功的打造了一站式的集中商业和酒店，成功的打造了一站式的集中商业2.2.高端商家在南山区的各个商场中极其稀缺，但海岸城高端商家在南山区的各个商场中极其稀缺，但海岸城shopping mallshopping mall的招的招商策略仍然没有体现出差异性而作为南山中心区的首个综合体项目，商策略仍然没有体现出差异性而作为南山中心区的首个综合体项目，档次不够是海岸城的最大缺点档次不够是海岸城的最大缺点3.3.在设计建筑方面，海岸城在设计建筑方面，海岸城2 2个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指引性个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指引性谢谢观看Thanks!。