江阴云亭山水绿城定位报告68p.ppt

江阴云亭山水绿城项目定位报告江阴云亭山水绿城项目定位报告宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究2 2项目板块研究项目板块研究项目板块研究项目板块研究3 3板块项目研究板块项目研究板块项目研究板块项目研究5 5案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴7 7目录目录地块属性分析地块属性分析地块属性分析地块属性分析4 4未来竞争分析未来竞争分析未来竞争分析未来竞争分析6 6项目定位及产品建议项目定位及产品建议项目定位及产品建议项目定位及产品建议8 8城市及宏观经济概况城市及宏观经济概况城市及宏观经济概况城市及宏观经济概况1 1Part1Part1：城市及宏观经济概况：城市及宏观经济概况城市概况城市概况区域范围：区域范围：位于长江三角经济开放区，地处苏锡常“金三角”的几何中心北枕长江，与靖江市隔江相望；南近无锡；东接常熟、张家港；西连常州、武进 地域面积地域面积 ：：总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里城市建成区为52平方公里 城市人口城市人口 ：：常住人口近200万，户籍人口约120万，外来人口70余万。

交通运输交通运输 ：：长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市；从江阴到上海、南京各148公里，到无锡、常州仅38公里，锡澄高速和江阴长江大桥使城市间往来相当便利 产业特点产业特点 ：：以规模企业、名优产品为支撑，形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业也发展迅猛 城市经济城市经济-GDP-GDP江阴是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，被称为“全国十大财神县级市”之一，并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠” GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从2004至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572元，突破了20000美元大关城市经济城市经济- -固定资产投资固定资产投资 江阴市在2003年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2002年约11亿元），但从2004年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年，涨幅达到了20%江阴经济实力的不断加强，为以后经济发展打下坚实的基础。

城市经济城市经济- -财政收入财政收入 江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为15.83%江阴财政收入在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三城市经济城市经济- -城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入2004年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍，增幅保持较高水平，说明江阴老百姓的口袋正充实起来城市人口城市人口江阴近年来外来人口增速明显；预计到2012年，城市外来人口可达82.6万，占城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展城市规划城市规划l城市规划区：全市域，总面积988平方公里l城市规划用地：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里l城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城l城市人口规模：55万人 l城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米l城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展l城市布局结构形态：规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。

l居住用地规划布局：江阴城区规划7个居住区，分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区l城镇的空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区小结小结l江阴有着较好的经济基础，并有着外向型、开放式的发展趋势，城市处于健康发展阶段l江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展l江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础l城区做为政治、经济、文化、教育中心的地位，向村镇幅射，有着不可替代财富与人居集聚效应l城市人口的快速增长，人们收入水平不断提高，具备了一定的经济基础，对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛，有利于城市房地产市场的持续高速发展Part2Part2：江阴宏观市场研究：江阴宏观市场研究n江阴近年来土地市场异常火爆成交活跃，今后两年供应量充足n地王频出也为以后房价的上升奠定了基础n巨大的潜在供应量在2010年国家政策收紧下，市场走势将存在一定的不确定性，可能会出现市场存量剧增，销售进度缓慢迹象 土地市场土地市场房产市场房产市场n江阴房产市场整体状况良好，2010年1—10月，已销售183.04万方。

n由于08年开发商普遍推迟施工，导致09年竣工面积大大下降，09年市场供应量减少而成交量放大，以消化存量为主n良好的市场成交推动江阴房产市场成交价稳步上升市场存量市场存量分类区域套数面积均价待售低层住宅城区199套 61988.13M2 16,689 元/M2 乡区674套 222255.37M2 10,831 元/M2 待售多层住宅城区278套 61209.06M2 12,068 元/M2 乡区2045套 339638.79M2 6,539 元/M2 待售小高层住宅城区469套 62453.3M2 7,541 元/M2 乡区891套 112637.48M2 4,666 元/M2 待售高层住宅城区2502套 345558M2 9,813 元/M2 乡区3628套 456611.64M2 5,107 元/M2 待售商业办公用房城区2237套 257768.1M2 13,925 元/M2 乡区2105套 421917.58M2 6,414 元/M2 n剩余存量约234.2万方，大约一年的消化体量，其中住宅约166.2万方左右n住宅房源中低层28.4万方；多层40.1万方；小高层17.5万方；高层80.2万方，占住宅房源约48%。

n住宅房源中城区存量较少，约53.1万方，约占32%；也以高层房源为主江阴房产板块布局江阴房产板块布局根据地理上的自然划分以及江阴客户的心理界定，我们大致可把江阴房地产市场划分为四大板块，即：城东板块、中心板块、城东板块、中心板块、城南板块、城西板块城南板块、城西板块板块特征板块特征城东板块：城东板块：城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群主要为政府官员及公务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；将敔山湾新城也属于城东板块中心板块：中心板块：沿人民路两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势城西板块：城西板块：以规划建设的“临港新城”为中心，城区内以通江路为界以西，地势平坦，规划整齐，道路宽阔；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府规划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要居住区城南板块：城南板块：以环城南路为界往南延伸，区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北方向延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一（规划道路建设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题）。

板块优劣势板块优劣势对比城东板块中心板块城西板块城南板块优势紧接高速公路江阴市区出入口；毗邻江阴大桥景观绿化带，隔黄山与长江相望，具有极佳的交通区位优势和景观优势；区域整体人文素质较高客户认可度高，属理想居住区域生活配套充足；生活便利性高；地段价值较高；人气足；土地稀缺性；区域前景看好；政府规划导向清晰；可扩展性较强；整体形象较好；城市化发展板块之一，属于城市中心板块外扩区域；已列入城市重点建设板块之一，未来可塑造空间大劣势板块可扩展余地小板块可改造型不大，区域内不合理的建设规划优化难度大生活配套、生活便利性略差，属于城市发展相对独立版块，受区域经济发展限制及人口导入限制目前人文环境差，属于市区边缘地带各板块房产市场各板块房产市场- -中心板块中心板块板块特点在售商品房较少，以办公房、商业房为主产品类型高层住宅产品（100—208㎡）在售个案中信泰富广场（综合项目）嘉福豪庭澄江福地（商业）君邻世家市场售价10000-13000元/㎡客户来源城区本地居民为主未来供应量以商业项目为主中心板块：未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分旧城改造的潜在供应可能中信泰富广场中信泰富广场（兴澄锦苑）（兴澄锦苑）各板块房产市场各板块房产市场- -城东板块城东板块板块特点“城市客厅”为高档商务区和居住区；敔山湾为国际休闲旅游居住区，具有高端配套（会展中心等）。

产品类型“城市客厅”主要为高层住宅产品；敔山湾以花园洋房、别墅产品为主，有部分高层代表个案丹芙春城水岸新都金色水岸东方大院市场售价公寓8500-12000元/㎡；别墅14000-20000元/㎡客户来源中心区和城东本地人和外来定居者为主，具有较高购买力未来供应量“城市客厅”未来供应量较少，约25万㎡；敔山湾大约有60-100万㎡供应量城东板块：“城市客厅”供应量有限；敔山湾新城，作为低密度富人聚集区，将是城市房地产的热点板块 水岸新都水岸新都各板块房产市场各板块房产市场- -城南板块城南板块板块特点城区发展扩展区，板块内各地段价值有较大差异产品类型高层、小高层、多层、花园洋房、别墅代表个案融科朝宗原筑阳光国际花园；铂领公馆；馨澄花园；未开盘的阳光梅园、阳光假日花园、水墨江南等市场售价普通住宅6000-10000元/㎡客户来源主要城区普通客户群体（刚性需求为主）未来供应量供应量充足，区域范围向南扩展融科朝宗原筑融科朝宗原筑城南板块：未来供应量较大，同时受益于政府恢复南大门风貌的规划据了解，目前城南板块大量土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏上一点）各板块房产市场各板块房产市场- -城西及临港新城板块城西及临港新城板块板块特点城区主要在售项目聚集地产品类型（小）高层、多层、花园洋房、低密度住宅产品代表个案西景花苑（小高层）景锦江花园（多层、小高层、高层）长江国际（高层、花园洋房、低密度住宅）锦绣天成（高层、花园洋房）和院（别墅）市场售价普通住宅5000-7000元/㎡低密度产品10000-15000元/㎡客户来源城西本地居民及外来定居者未来供应量未知城西及临港新城板块：供应量较大以满足刚性需求和首改需求为主。

长江国际长江国际小结小结产品类型产品类型各板块发展程度不同，在售产品类型有着明显不同成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅”区域在售住宅产品基本为高层产品；而城南、城西板块产品相对比较齐全，有高层、小高层、多层、洋房、别墅类产品；另外，敔山湾新城其特有的自然环境和区域定位，别墅类产品占主导地位户型面积户型面积各板块中的住宅产品（除别墅类产品）中，三房占主要比例，并以130以上舒适性户型面积为主，其次是二房（90-100㎡），小面积户型相对比例较少，体量与四房户型差不多；别墅类产品户型面积一般都在250㎡以上客户需求特点客户需求特点各板块的购房客群基本还是以刚性需求为主，以改善居住为主要购房目的；本地居民仍是购房主体，外来购房者在09年有明显增多，一般都为私营业主和个体户，外来投资型客户比例依然较低，未形成规模；购房者选择户型一般以三房为主，尤其是本地居民，认为二房无法满足其基本居住要求；购房客户购买力总体来说还是比较强的，通过对当地人了解，江阴市很多有钱人处事低调，对自己认可的房子出手爽气Part3Part3：项目板块分析：项目板块分析敔山湾新城概况敔山湾新城概况区位范围：区位范围：敔山湾地处江阴市城区与东部三大经济强镇之间的衔接点上，距市中心仅6公里。

东起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山庄，核心区规划面积5.17平方公里交通交通：敔山湾区域内现有长山大道、芙蓉大道两条城市主干道穿越，交通条件十分便捷 敔山湾新城敔山湾新城-规划规划敔山湾新城的功能定位敔山湾新城的功能定位：“现代化的新城区，山水特色的生态区，休闲度假的风景区”新城的建设目标是：力争通过10年左右的努力，把敔山湾新城打造成“山水相映，鸟语花香，宁静安逸，现代时尚”的“花园中城市，城市中花园” 敔山湾新城将成为服务于江阴和周边的现代化新城区、山水特色生态区、旅游休闲风景区，具有生活居住、自然生态、商务中心、商业服务、综合配套、公共活动和休闲度假等功能同时将历史文化和现代城市文化相融合，突出"山、水、人、文"主题，旨在建立以自然山体为主的生态保护区，创造江南水乡特色的生活环境住宅住宅敔山湾新城敔山湾新城-规划配套规划配套中央商务区：建面25万㎡综合性医院：建面8.6万㎡国际会展中心：建面3.5万㎡西堤酒吧街七夕茶庄五星级酒店，建面5万㎡国际双语学校：建面5.3万㎡敔山湾新城敔山湾新城-景观资源景观资源耙齿山耙齿山定山定山羊头山羊头山规划建立以人工--半人工--自然为原则的水景空间及良好的环山、环湖、滨河景观空间，形成“两轴两轴-三带三带-多节点多节点”的景观结构：两轴两轴分别为由祁头山古文化遗址、敔山湾东部现代生态居住区核心、敔山湾西部综合区核心、植物园、定山主峰顶组成的人文景观主轴和由敔山（耙齿山）、定山湖北岸生活社区、定山湖公园、定山湖南岸生活社区、羊头山组成的自然景观副轴；三带三带为环山景观带、环湖景观带、滨河景观带，充分体现“山、水、人、文”的城市设计主题；多节点多节点是指根据不同地区的功能需求和景观要素，创造若干各具特色的景观节点，形成层次丰富的空间景观。

 云亭街道概况云亭街道概况 云亭街道位于江阴市东南郊，距江阴市区6公里，距无锡市区38公里，面积38.9平方公里，户籍人口人口4.3万，外来人口4万人交通：交通：澄鹿公路、云顾公路、云峭公路在云亭集镇交会经过；连接沪宁高速公路和江阴长江大桥的锡澄高速公路在云亭境内通过；镇区离高速公路出入口仅3公里，距对外开放的江阴港口和张家港港口分别为10公里和15公里经济：经济： 改革开放以来，云亭街道经济发展十分迅速 现在云亭街道有 400余家企业，其中工业园区就有近200家，已形成以机械电子、纺织服装、精细化工、金属制品等为主的工业体系云亭镇长山大道沿线规划云亭镇长山大道沿线规划云亭规划北至应天河、南至工业用地、西至规划次一2路，东至长山大道建设云亭镇富有活力的服务性生活社区、长山大道沿线重要形象展示区总规划用地面积53公顷用地性质规划用地面积用地占比居住用地居住用地28.5728.5753.62%53.62%二类居住用地22.842.79%教育设施配套用地5.7710.83%公共设施用地公共设施用地3.933.937.38%7.38%行政办公用地0.541.01%商业用地3.396.36%道路广场用地道路广场用地11.3111.3121.23%21.23%道路用地10.8120.29%社会停车场用地0.50.94%绿地绿地9.479.4717.77%17.77%公共绿地3.777.08%防护绿地5.710.70%规划总用地面积规划总用地面积53.2853.28100%100%云亭镇长山大道沿线规划云亭镇长山大道沿线规划居住区综合功能区居住区科教文化节区规划结构：两轴、三心、四区。

两轴：环地块景观绿化轴，支一路生活服务轴三心：一个商业商务中心，一个社区服务中心、一个绿核四区：北部居住区，西部居住区，东部综合功能区，南部科教文化区区域内规划居住、酒店办公、零售商业、大型超市，另有中学、小学、体育场等配套设施本案处于规划综合功能区中Part4Part4：地块属性分析：地块属性分析地块四至及开发经济指标地块四至及开发经济指标本案北至:规划澄杨路东至:长山大道南至:云南路西至:支一路项目基本指标地块编号占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率用地属性楼面均价（元/㎡）2009-C-1131256625122.0商业/住宅1735.67地块周边环境地块周边环境本案云亭镇区居住商服区域云亭镇区居住商服区域待拆迁民居待拆迁民居在建学校及体育场在建学校及体育场工厂工厂敔山湾敔山湾片区片区地块交通情况地块交通情况道路通达度高，至道路通达度高，至市区或外地都极度市区或外地都极度便捷；便捷的交通便捷；便捷的交通也保证了区域的未也保证了区域的未来发展潜力来发展潜力本案长山大道锡澄高速澄杨公路云南路高速出入口芙蓉大道周边配套情况周边配套情况云亭医院云亭中学云亭实验小学本案配套目前需依靠云亭镇区商业配套。

云亭镇区配套完善，超市、银行、学校、医院、饭店、宾馆、农贸市场、零售商业等配套齐全吉麦隆超市地块地块SWOT分析分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（Threats）p所在地段是政府重点规划发展地区，相关建设已进入实际操作阶段；p交通便利；p市场客户需求仍以刚性需求为主，受市场波动影响相对较小 p临近长山大道，未来噪音影响大p临近小区有高压线p自然环境一般，外部无太多景观资源p目前配套需依靠云亭镇区配套服务设施p江阴经济形势整体好转，大形势积极向上p云亭镇目前无商品房在售，具有一定稀缺性p政府对楼市进行调控，众多购房者购房信心不足，处于观望阶段p敔山湾片区项目客户分流的压力地块属性总结地块属性总结一、当前地块周边居住为未开发土地和未拆迁的自建房，居住氛围不浓一、当前地块周边居住为未开发土地和未拆迁的自建房，居住氛围不浓厚，但未来规划为服务性生活社区，具备较大的居住潜力价值；厚，但未来规划为服务性生活社区，具备较大的居住潜力价值；二、区域规划大量的配套服务，将弥补目前依靠云亭镇区配套的劣势，二、区域规划大量的配套服务，将弥补目前依靠云亭镇区配套的劣势，加上便捷的交通体系，未来具备便捷的生活环境；加上便捷的交通体系，未来具备便捷的生活环境；三、本案不具备山水人文资源优势；三、本案不具备山水人文资源优势；Part5Part5：版块内项目分析：版块内项目分析板块内项目分布图板块内项目分布图 山湾水榭东方王府爱家名邸藏品东方大院 敔山湾花园水岸新都敔山湾花园敔山湾花园 物业类型公寓、别墅最早开盘日期2008-12-18建筑形态联排、双拼、独栋、小高层最早开工日期2008-8-8占地面积237920㎡建筑面积178440㎡绿化率35%容积率0.75车位配比1:1装修情况毛坯建筑密度/物业管理费2.5元/㎡.月开发商江苏阳光置业发展有限公司 建筑风格规划及宣传为西班牙建筑风格，实际建筑远看像中式销售报价小高层：7500元/㎡低层：联排14600元/㎡；独栋18000元/㎡物业类型户型面积段(㎡）套数配比总价段（万）小高层一房44-7739855.51%33-58二房628011.16%4691-119223.07%68-89三房120304.18%90140344.74%105170283.91%127其他194-280486.69%145-210大跃层207-23140.56%155-173联排　242-281334.60%353-410双拼　294-335243.35%529-853独栋　366-474162.23%敔山湾花园敔山湾花园-户型配比户型配比 总价段总价段 目前推出的一期房源主要分为小高层公寓及低层别墅.小高层房源分为单身公寓及普通公寓;别墅包含独栋、双拼及联排.敔山湾花园敔山湾花园-成交情况成交情况 价格走势：价格走势：敔山湾花园于08年底推出别墅房源，均价8000元/㎡，目前在售联排别墅均价14600元/㎡，独栋双拼别墅18000元/㎡；小高层房源于2009年3月开盘，开盘均价6000元/㎡，目前在售均价7500元/㎡。

去化速率：去化速率：敔山湾花园开盘至今已推出717套住宅房源，目前已签约销售441套，销售率达71.5%；别墅共推出73套，已签约38套，签约率52.1%；小高层共推出644套房源，已签约403套，签约率62.6%客户构成：客户构成：敔山湾花园的对面即是江阴南菁高中，小户型公寓的客群基本都是因为这个原因而购买，有子女在南菁高中上学，父母买了给子女居住或陪读，另有一部分购买就是为了出租给学生或陪读的父母；大面积小高层公寓及别墅客户主要以本地客户为主，周边乡镇都有（云亭、山观、周庄），主要目的自住 敔山湾花园敔山湾花园-户型点评户型点评 复式复式77㎡㎡ 标准层二层跃层复式户型，一层布置客厅、餐厅、厨房等三个功能区，二层为卧室及卫生间，另外二层还设置有一个储藏室敔山湾花园敔山湾花园-户型点评户型点评 120㎡㎡ 近90%得房率；南向观景阳台连接客厅及次卧，北向卧室也设有一个阳台；套房式主卧设计；全明设计；敔山湾花园敔山湾花园-户型点评户型点评 140㎡㎡ 近90%得房率；4.5米大面宽客厅，客厅南向观景阳台；套房式主卧设计；全明设计；敔山湾花园敔山湾花园-实景图实景图 墙体颜色叫西班牙风格更白，而屋顶颜色较西班牙风格更深，远看像中式建筑，品质感差。

东方大院东方大院物业类型公寓最早开盘日期2008-12-27建筑形态花园洋房、高层最早开工日期2008-10-20占地面积121899㎡建筑面积243789㎡绿化率40%容积率2车位配比1:1装修情况毛坯建筑密度/物业管理费2元/㎡.月开发商江阴金科置业发展有限公司 建筑风格中式江南民居风格销售报价高层：8500元/㎡东方大院东方大院-户型配比户型配比东方大院共有28幢花园洋房，6幢高层目前花园洋房已全部售罄；高层房源前5幢也已售完，目前尚余一幢高层物业类型户型面积段(㎡）套数配比总价段（万）高层一房52543.63%44二房87966.45%74三房120543.63%102-130130-14024316.33%1541187.93%四房14120.13%120-144151-16918312.30%花园洋房　112—20673849.60%/东方大院东方大院-成交情况成交情况 价格走势：价格走势：东方大院洋房及高层均价基本都呈现稳步上升的趋势去化速率：去化速率：东方大院自2008年12月起共推出738套花园洋房，至2010年初已售罄；从2010年4月七共推出6幢高层，前5幢已售罄，目前尚余11月12日新推的最后一幢高层房源。

客户构成：客户构成：东方大院三房以上客群主要为本地客户及周边乡镇客户为主，私营业主很多，年龄层次为30-55岁，或者准备结婚的年轻人，但此类客户大多是父母出资；两房客群主要为适婚青年购房（外地比例多于本地），另有部分老人养老居住，少部分投资客东方大院东方大院-户型点评户型点评 高层高层87㎡㎡中间户型，南北不通透；卫生间门临近餐厅；客厅观景阳台；客厅卧室全南向向阳设计；全明设计；东方大院东方大院-户型点评户型点评 高层高层120㎡㎡中间户型，南北不通透；客厅观景阳台；客厅卧室全南向向阳设计；全明设计；东方大院东方大院-户型点评户型点评 高层高层136㎡㎡入户花园设计；大面积赠送；客厅及餐厅观景阳台；客厅及两个卧室南向向阳设计；全明设计；东方大院东方大院-户型点评户型点评 高层高层154㎡㎡入户花园设计；大面积赠送；客厅观景阳台；三个卧室南向向阳设计；全明设计；书房远离卧室区域，只能作为公共书房使用；套房式主卧；东方大院东方大院-实景图实景图 东方大院东方大院n金科东方大院整体住宅外立面造型以江南居民风格作为设计元素（坡屋顶，马头墙，花窗及青砖，白墙灰瓦等）n花园洋房在设计中体现“院”的主题，底层有前庭后院，临水下沉侧院，上有层层退台的立体小院（露台）等。

n中式江南居民建筑风格做高层建筑并不能够体现品质感 n小区内部绿化景观做得较好，能够体现金科实力东方王府东方王府物业类型公寓、别墅最早开盘日期2010-10-18建筑形态独栋、双拼、联排、高层最早开工日期/占地面积155084㎡建筑面积310168㎡绿化率30%容积率2.0车位配比/装修情况毛坯建筑密度/物业管理费别墅4元/㎡/月开发商江阴金科置业发展有限公司 建筑风格北美风格销售报价别墅：18000—20000元/㎡东方王府东方王府-配比配比 成交成交物业类型面积段(㎡）套数配比已签约套数签约率联排284-3516784.81%2943.28%独栋508-5141215.19%541.67% 东方王府集金科集团12年领先开发经验之大成的原创第四代别墅，位于金科东方大院西侧规划有约17万平方米北美风格别墅群，以及约20万方的高层住宅，同时拥有纯正、奢华、明媚、安逸的大手笔园林景观另外，还建有风情商业街区、顶级商务会所、运动场所、恒温泳池等设施  东方王府自2010年10月18日开盘以来，已签约34套别墅，其中联排29套，独栋5套  东方王府的客户主要是江阴本地人，以市区、城东及周边乡镇企业主为主。

东方王府东方王府-户型点评户型点评 联排联排287㎡㎡下沉式采光庭院；地下会所设计；三楼大露台；一层未设计房间，不适合有老人居住的家庭东方王府东方王府-户型点评户型点评 独栋独栋534㎡㎡下沉式采光庭院；地下会所设计；多露台设计；一层设制房间，适合有老人居住的家庭；多套房设置；双车位东方王府东方王府藏品藏品物业类型别墅、公寓最早开盘日期未开盘建筑形态联排、高层最早开工日期/占地面积109019㎡建筑面积290000㎡绿化率40%容积率2.66车位配比/装修情况毛坯建筑密度/物业管理费别墅2.5元/㎡/月开发商无锡惠泽置业有限公司 建筑风格现代融入部分日式销售报价别墅目前处于预约阶段，年底上市；高层估计在明年8月份左右上市，目前尚未规划好藏品规划为联排、双拼以及高层住宅，一期即将上市的为联排及双拼项目其中，联排占据了极大部分房源藏品一期共将推出了77套低层住宅房源，主力面积从352—384平米不等，户型多为七房五厅格局，分别有地下两层及地上三层藏品藏品藏品移动售楼车藏品移动售楼车藏品藏品-户型点评户型点评 352㎡㎡下沉式采光庭院；地下双层设计；一层设制房间，适合有老人居住的家庭；多套房设置；双车位。

藏品藏品-户型点评户型点评 384㎡㎡下沉式采光庭院；地下双层设计；一层设制房间，适合有老人居住的家庭；全套房设置；双车位爱家名邸爱家名邸物业类型别墅、公寓最早开盘日期未开盘建筑形态联排、高层最早开工日期/占地面积204200㎡建筑面积367600㎡绿化率40%容积率1.8车位配比/装修情况毛坯建筑密度/物业管理费/开发商上海爱家投资(集团)有限公司 建筑风格早期规划为法式，后因审批未通过改为现代简约销售报价别墅年底前上市；高层明年下半年上市预计别墅18000—20000元/㎡爱家名邸爱家名邸-品质品质全开挖地下车库；干挂石材技术；欧式皇家园林工艺；地源热泵技术，保温隔热技术；香格里拉酒店定制专属服务；山湾水榭山湾水榭物业类型别墅、公寓最早开盘日期未开盘建筑形态联排、高层最早开工日期/占地面积59554㎡建筑面积94400㎡绿化率30%容积率1.6车位配比1：1装修情况毛坯建筑密度/物业管理费/开发商江阴未来房产开发有限公司 建筑风格地中海风格销售报价别墅已封顶，近期将上市销售，据说目前已被内部预订；高层房源明年上市山湾水榭高层共4幢房源，17层和19层各两幢高层供应面积段为100—208㎡，主力供应面积段集中为140—160㎡范围内。

别墅供应面积段为274—350㎡山湾水榭山湾水榭-面积范围面积范围水岸新都水岸新都物业类型别墅、公寓最早开盘日期2008-6-28建筑形态独栋、双拼、联排、小高层、高层最早开工日期2008-6-15占地面积226000㎡建筑面积338000㎡绿化率30%容积率1.5车位配比1：1.17装修情况毛坯建筑密度/物业管理费别墅2.18元/㎡/月公寓1.58元/㎡/月开发商佳兆业 建筑风格地中海风格销售报价公寓9200元/㎡南区北区分期物业类型均价（元/㎡）面积范围（㎡）套数配比已签约套数签约率一期联排、双拼15000190-33034631.37%31791.6%二期高层9000138-21831328.38%30497.1%三期高层9200142-30019417.59%12765.5%大观邸小高层/192-24612211.06%108.2%大观邸别墅/282-36712811.60%21.6%水岸新都水岸新都-户型配比户型配比 成交情况成交情况水岸新都一期别墅、二期高层、三期高层已处于尾房在售阶段三期大观邸小高层、别墅处于预约认筹阶段，即将上市销售高层今年年初均价为8500元/㎡，目前已上涨到9200元/㎡。

由于水岸新都地处中心城区与城东乡镇之间，加上其外立面颜色显目，其客户来源分布较为广泛，中心城区、城东片区、周边乡镇客户均有水岸新都水岸新都-立面立面 景观景观江阴水岸新都项目属于佳兆业的高端产品线，是在深圳佳兆业水岸新都的基础之上，充分结合江阴本地的居住习惯后的全面升级型物业，在景观、户型、规划方面都充分借鉴了深圳的先进开发经验，并做了进一步优化整个项目建筑风格为西班牙，同时融合了地中海风情，结合景观、庭院、广场塑造现代情景城镇生活方式力求传递温暖闲适的居住氛围水岸新都水岸新都-户型点评户型点评 142㎡㎡独立洗衣房；大尺度观景阳台；客厅及两个卧室南向向阳设计；全明设计；飘窗设计；水岸新都水岸新都-户型点评户型点评 155㎡㎡独立洗衣房；大尺度观景阳台；客厅卧室全部南向向阳设计；全明设计；飘窗设计；水岸新都水岸新都-户型点评户型点评 167㎡㎡入户玄关设置；大尺度观景阳台；客厅及两个卧室南向向阳设计；全明设计；飘窗设计；套房式主卧设计；板块内项目面积段板块内项目面积段406080100120110140160公寓别墅㎡㎡180200500400300爱家名邸爱家名邸山湾水榭山湾水榭水岸新都水岸新都藏品藏品东方王府东方王府东方大院东方大院敔山湾花园敔山湾花园敔山湾片区敔山湾片区城东板块城东板块44-231㎡242-474㎡52-206㎡284-514㎡250-400㎡100-208㎡274-350㎡352-384㎡138-300㎡190-367㎡公寓面积段为为44-300㎡，敔山湾片区主力面积120-140㎡，城东主力面积140-160㎡；别墅主力面积为250-380㎡。

板块内项目总价段板块内项目总价段爱家名邸爱家名邸山湾水榭山湾水榭水岸新都水岸新都藏品藏品东方王府东方王府东方大院东方大院306080100140120200300公寓别墅万元万元城东板块城东板块400600敔山湾花园敔山湾花园敔山湾片区敔山湾片区100080035-173万350-850万44-170万510-1000万450-800万85-177万450-700万630-770万127-276万285-624万敔山湾片区公寓总价集中在85-170万，城东总价为120-270万；别墅总价集中于400-750万版块内项目调查小结版块内项目调查小结n敔山湾片区在售项目较少，目前公寓和别墅各有两个在售项目；年前将有大批别墅房源上市供应；公寓未来供应体量大，主要集中在明年下半年上市供应n敔山湾片区目前公寓在售价格为7500—8500元/㎡，城东近本案区域价格为9200元/㎡；敔山湾片区别墅价格为14500—20000元/㎡n江阴购房客户群体并不排斥异域风情的外立面风格n敔山湾片区公寓主力面积为120—140㎡三房户型；城东片区高档公寓主力面积为140—160㎡户型n敔山湾片区客户主力需求户型为120—140㎡左右三房户型，90㎡左右两房也具有一定的市场购买力。

n敔山湾片区两房客群主要为适婚青年购房（外地比例多于本地），另有部分老人养老居住，少部分投资客；三房及以上客群主要为家庭改善型居住；别墅项目客户主要为城东、市区及周边乡镇私营企业主Part6Part6：未来竞争分析：未来竞争分析竞品项目及地块分布图竞品项目及地块分布图 山湾水榭东方王府爱家名邸藏品苏泰地块敔山湾1号本案竞品选择原则：一、本案上市销售时有公寓项目在售或即将销售；二、与本案距离较近，同属一个片区项目名楼面价容积率上市时点预判产品预判未来公寓产品体量预估（㎡）售价预判（元/㎡）品质预判山湾水榭756.141.62011年低层、高层740009200一般爱家名邸2352.361.82011年下半年低层、高层1100009200尚可东方王府1663.6122011年下半年低层、高层2000009200尚可藏品2994.8922011年下半年低层、高层1500009500好敔山湾1号21331.052012年上半年低层、高层200009500一般苏泰房产2005-C-04787.61.2/低层、高层60000//苏泰房产2008-C-841692.631.2低层、高层18000苏泰房产2009-C-80473.432低层、高层68800苏泰房产2009-C-81589.71.6低层、高层70000未来竞品情况未来竞品情况竞争分析竞争分析 n未来片区将有77万㎡公寓项目上市，市场竞争激烈。

n除了苏泰房产的四块地目前未知，其它五个项目的公寓房源预计都在明年下半年上市，本案应尽量避开此段时间n未来竞品销售均价预计都在9000—10000元/㎡之间n与竞品项目比较，本案：景观资源差；靠近云亭镇区，目前配套更加方便；楼板价处于中游，无明显优势；无品牌优势竞争策略：本案需以新颖的产品、外化的品质感吸引客户眼球；避免与竞争策略：本案需以新颖的产品、外化的品质感吸引客户眼球；避免与竞品同时上市；低价入市，快速销售竞品同时上市；低价入市，快速销售Part7Part7：案例借鉴：案例借鉴借鉴项目选定借鉴项目选定与本案区位相似：处于城市周边镇区，与城市距离不远与本案产品类似：具有公寓及沿街商业与本案周边资源类似：上市时都依靠原镇区配套；附近具有山水人文资源，但不紧邻自身项目苏州锦和加州苏州锦和加州案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州物业类型公寓、商铺最早开盘日期2006-9-23建筑形态多层、小高层、商铺最早开工日期/占地面积69386㎡建筑面积97140㎡绿化率37%容积率居住>1.2商业<1.4车位配比/装修情况毛坯建筑密度30%物业管理费1.1元/㎡/月开发商苏州锦和置业有限公司建筑风格地中海风格销售报价目前已售罄物业类型户型面积段(㎡）套数配比LOFT公寓一房40-4812420.03%多层洋房两房60-8025841.68%小高层、多层洋房三房90-11018329.56%多层洋房四房120548.72%住宅住宅案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州 户型配比户型配比住宅总体量约50000㎡，面积段为40—120㎡。

商业总体量46000㎡，面积段为80—1500㎡案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州总平图第一批第二批第三批第三批住宅部分共一栋LOFT公寓，11栋多层花园洋房，3栋小高层，分三批推出第一批于2006年9月推出，是最北面四栋多层洋房加一栋LOFT公寓，共15400㎡，多层洋房均价3800元/㎡，LOFT公寓5300元/㎡第二批于2007年3月推出，是中间的五栋多层洋房，共19000㎡，均价4500元/㎡第三批于2007年9月推出，是最南面两栋多层洋房和西面三栋小高层，共15435㎡，均价5500元/㎡案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州 商业商业橙色部分规划为休闲娱乐街，红色部分规划为时尚购物街，这两个部分于2006年12月入市销售，均价6400元/㎡绿色部分规划为餐饮美食街，于2007年10月入市销售，均价9300元/㎡粉红色部分规划为餐饮休闲街，于2009年11月份入市销售，均价14000元/㎡目前销售策略：买1-2层约137㎡沿街旺铺送第3层约65㎡独立产权房壹街区”第3层具有独立垂直通道，可与1-2层商铺连用，也可作为独立空间单独使用案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州 商业商业三层商业市场接受度不高，尽量将商业做成两层。

项目总建筑面积97140平米，商业建筑面积4.6万平米左右，客层主要为周边区域的私营企业主，其次为个体工商户，项目因紧临越溪老溪道溪翔路，出租比较容易，目前已经形成一定的商业氛围，现有的业态主要为餐饮、银行、美容、网吧等，租金在50-100元/月/平米不等，目前底层租出率很高，达到90%以上，二层、三层空置率较高案例借鉴案例借鉴-锦和加州商业现状锦和加州商业现状案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州 立面设计立面设计锦和加州立面为中海风格，住宅建筑以浅色抹灰墙面为主，红色坡屋面，轻盈的檐口，出挑的拱廊阳台的处理给墙面留下丰富的阴影，褐色的木构架点缀其间，形成了明快简洁又不失细节的立面每一栋楼的立面都有差别，杜绝千篇一律的工厂化排布立面的设计在把握住大的轮廓后，从丰富度和微差着手同一个立面，屋面可以有纵坡可以有横坡；同样的阳台可以用拱廊装饰，也可以敞开用木构架装饰；山墙端部面对景观的可以加入转角阳台，景观窗等元素；同样开间的卧室窗洞在形式的处理也上下不同 案例借鉴案例借鉴-锦和加州锦和加州Part8Part8：项目定位及产品建议：项目定位及产品建议区域客户访谈区域客户访谈对象： 张女士  本地人置业：中介公司老板结论：周边拆迁房售价4500-5000，大部分还没有产证，部            分小高层可以达到5500          当地房子不愁卖，关键是商品房项目稀少          客户接受户型在90-140之间，120-140的三房两厅两卫最受欢迎          房型强调房间朝南          周边商铺出租良好，价格不菲。

          客户接受价格应低于8000，高于这个数据选择城区的             可能性大江阴人买房喜欢买东不买西对象：小王  24岁   本地人职业：公司职员（城东工作）结论：1、云亭当地的有钱人目前大多去市                里买房子           2、比较关注本项目商铺情况           3、建议本项目做80—140之间户                 型，客群针对刚需加改善           4、本案可利用学区房优势对象：李先生 37岁 本地人职业：个体商户情况：预计一两年内会买房，希望130㎡左右三房，期望价格5000元/㎡左右希望购买仔云亭镇区附近，离父母的老房子不要太远，另外要求采光好、不能太吵     觉得长山大道边上配套较少，购物不方便     付款方式贷款一次性付款均可对象：季女士 45岁 本地人职业：国企员工情况：购房时间不定          未来可能会买四房与父母同住，期望价格5000—             6000元/㎡云亭或者市区房子均可觉得长山大           道旁太吵，且配套少，离高压线近，水泥厂污染。

          如果购房会选择贷款支付客户预判：1、云亭镇本地人换房者2、云亭镇外来人员首次置业3、周边乡镇换房者4、市区首次置业者（注重性价比）客群定位客群定位 判断依据:1.地缘关系2.交通辐射3.周边市场供应4.项目借鉴自我实现自尊需求归属需求安全需求生存需求满足基本居住功能环境/物业和安全性良好的社区归属感身份与地位的象征修身养性、享受生活新富、富裕阶层新富、富裕阶层中产阶层中产阶层普通阶层普通阶层本案客群本案客群客群属性客群属性  居所的居所的 舒适性舒适性 交通的交通的 通达性通达性 产品的产品的 差异性差异性 环境的环境的 宜居性宜居性 生活的生活的 便利性便利性归属感归属感舒适感舒适感客群核心需求客群核心需求 云亭人并不缺少居住用房，他们居住在配套、物业、云亭人并不缺少居住用房，他们居住在配套、物业、小区环境都比较差的拆迁安置小区里面小区环境都比较差的拆迁安置小区里面有这样一批人，他们厌倦了这样的居住环境，他们有这样一批人，他们厌倦了这样的居住环境，他们希望居住到品质更高的小区里面，一部分有钱人已希望居住到品质更高的小区里面，一部分有钱人已经到外区域购房经到外区域购房。

面对这些客户，我们应该给他们什么样的产品？？面对这些客户，我们应该给他们什么样的产品？？？？？？？？？？主题及档次定位主题及档次定位 本案在品质方面应明显区别于云亭镇现有的拆迁小本案在品质方面应明显区别于云亭镇现有的拆迁小区，包括外立面、景观绿化、户型、停车、物业管区，包括外立面、景观绿化、户型、停车、物业管理等方面理等方面档次定位：中等偏上档次定位：中等偏上主题定位：超越云亭，云亭居住新标准主题定位：超越云亭，云亭居住新标准形象定位形象定位 长山大道旁长山大道旁··云亭首席生活社云亭首席生活社区区产品布局定位产品布局定位 商业住宅在规划允许的情况下，希望设置五栋住宅楼，以方便户型的排布设计建筑风格建议建筑风格建议 建议原则：建议原则：1、不建议使用现代风格现代风格对建材及施工要求比较高，如果不使用石材或干挂石材等高档材料，很难体现出项目品质感2、不建议使用现代中式主要因为乡镇客户并不喜欢中式立面；现代中式立面的客群文化底蕴都比较丰厚，与本案目标客群不符；现代中式对建材及施工要求比较高3、建议本项目使用具有鲜明风格的外立面，营造一些小造型、丰富的细节，通过线面的变化来吸引客户的眼球，并且这些方式可以通过涂料之类的非高要求的建材来实现。

我们所建议的风格与江阴城市整体风格以及江南水乡的风格具有一定的挈合度1.放射状的太阳光与喷泉形式2.摩天大楼退缩轮廓的线条3.速度、力量与飞行的象征4.几何图形5.打破常规的形式6.古老文化的形式7.明亮对比的色彩ARTDECO风格风格-苏州融侨苏州融侨城城ARTDECO风格风格-苏州融侨苏州融侨城城ARTDECO风格风格-苏州融侨苏州融侨城城ARTDECO风格风格-苏州合景领峰苏州合景领峰ARTDECO风格风格-苏州合景领峰苏州合景领峰地中海风格地中海风格-苏州天域苏州天域1、简单、圆润的线条 2、色彩的组合与碰撞 3、门廊、圆拱和镂空 4、红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道 地中海风格地中海风格-苏州天域苏州天域地中海风格地中海风格-苏州天域苏州天域地中海风格地中海风格-苏州天域苏州天域地中海风格地中海风格-苏州天域苏州天域地中海风格地中海风格-苏州天域苏州天域纯正英伦风格纯正英伦风格-苏州伊顿小镇苏州伊顿小镇纯正英伦风格：红墙灰瓦，整体感觉朴素优雅，亮眼的建筑颜色纯正英伦风格纯正英伦风格-苏州伊顿小镇苏州伊顿小镇纯正英伦风格纯正英伦风格-苏州伊顿小镇苏州伊顿小镇广告效果-电视片纯正英伦风格纯正英伦风格-苏州伊顿小镇苏州伊顿小镇现代英伦现代英伦-昆山英伦尊邸昆山英伦尊邸现代英伦风格现代英伦现代英伦-昆山英伦尊邸昆山英伦尊邸现代英伦现代英伦-昆山英伦尊邸昆山英伦尊邸新古典主义风格新古典主义风格-中海湖滨一号中海湖滨一号中海湖滨一号和中海御湖熙岸都是新古典主义建筑风格，整体线条比较优雅，符合江南水乡风格。

新古典主义风格新古典主义风格-中海湖滨一号中海湖滨一号新古典主义风格新古典主义风格-中海御湖熙岸中海御湖熙岸新古典主义风格新古典主义风格-中海御湖熙岸中海御湖熙岸新古典主义风格新古典主义风格-中海御湖熙岸中海御湖熙岸现代波士顿现代波士顿-九龙仓时代上城九龙仓时代上城将美式学院派设计理念融入现代建筑，带来宜居的北美波士顿建筑，整体优雅宜居，与江南水乡整体风格相挈合现代波士顿现代波士顿-九龙仓时代上城九龙仓时代上城现代波士顿现代波士顿-九龙仓时代上城九龙仓时代上城现代波士顿现代波士顿-九龙仓时代上城九龙仓时代上城万科长风别墅万科长风别墅沿长山大道一侧可通过类似的高围墙设置来提升项目档次感、吸引客户的眼球万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅中式风格中式风格-昆山云山诗意昆山云山诗意中式风格中式风格-昆山云山诗意昆山云山诗意中式风格中式风格-昆山云山诗意昆山云山诗意中式风格中式风格-昆山云山诗意昆山云山诗意中式风格中式风格-昆山云山诗意昆山云山诗意景观建议景观建议 景观规划原则：景观规划原则：1.与建筑风格相协调。

2.减少长山大道噪音及灰尘污染3.远优于拆迁小区景观，吸引客户眼球4. 体现品质感，注重细节景观建议景观建议 本案地块较小，无法打造全案的主题景观，建议重点打造小区入口景观景观建议景观建议 每栋楼之间打造小主题景观单元入户景观：与景观结合处理，利用水景，将道路与建筑巧妙过渡，避免了建筑与景观生硬结合，使建筑有长在景观中的感觉景观建议景观建议 景观建议景观建议 延长山大道旁种植高植被树木，设置绿化隔音带，弱化长山大道噪音对本案的影响在预算允许的情况下可以对项目红线外周边环境的改良景观建议景观建议 通风口引导牌垃圾桶排水口 垃圾桶、通风口、引导牌等细节处理，体现小区品质景观建议景观建议 户型配比建议户型配比建议户型配比户型户型面积M2户数比2-2-190-95㎡10.75%3-2-2120—125㎡14.33%3-2-2130—13528.99%3-2-2135—14035.83%4-2-2160—166㎡9.45%其它2240.33%2290.33%注：两房：如须出现两个面积段产品，希望可以是两           个不同的户型（前期方案中有相差7个平           米左右的相同户型出现）。

三房：从120—140平米三个面积段产品，至少           是三种三房户型其他：三房最大产品的面积原则是不突破144平           米户型建议户型建议 建议原则：本次提供的户型主要是我公司在其他项目中提炼的运用的相对比较好的户型，特别是房屋轴线核心筒的布局，希望给设计人员提供房型布局思路，房型本身不一定完全适合本项目，请设计者灵活使用建议参考户型建议参考户型-两房两房推荐理由：整体布局合理无浪费空间存在缺点：南入户的方式，使南侧面的利用率偏低建议参考户型建议参考户型-两房两房改造方案：核心筒楼梯与电梯位置互换，实现阳台变为入户花园改造后推荐理由：整体布局尚可，无浪费空间存在缺点：厨房过于靠内侧空间，动线不是十分合理建议参考户型建议参考户型-三房三房推荐理由：整体布局合理无浪费空间存在缺点：无明显缺陷建议参考户型建议参考户型-三房三房推荐理由：整体布局合理存在缺点：客厅与餐厅间结合部位空间利用率低建议参考户型建议参考户型-三房三房推荐理由：整体布局合理，不过本身是四房布局，须删除一房；另受制于设计规范，户内花园得调整存在缺点：不考虑其他因素，就户型本身而言，无明显缺陷建议参考户型建议参考户型-三房三房推荐理由：整体布局合理，且为南向入户花园设置。

存在缺点：南入户的方式，使南侧面的利用率偏低建议参考户型建议参考户型-三房三房推荐理由：整体布局合理存在缺点：无明显缺陷智能化设施建议智能化设施建议 1、多媒体信息与通讯服务：智能化小区内部网络，提供宽带、有线电视等公网接入2、小区周界防范报警系统：在小区周围设置红外线微波探测装置，发现盗者后能自动向安保报警3、家庭安全防范报警系统：当室内出现煤气泄漏、火灾或可以进入时会自动发声发光报警4、楼宇访客门禁系统：具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统5、小区重要部位监控系统：在小区重要部位设置探测器或摄像头，6、车辆出入管理系统：通过智能卡等形式自动识别出入车辆外部因素系数对比因素本项目云亭拆迁小区东方大院敔山湾花园15%地段因素评分10010010510020%休闲配套评分100105909015%外部景观评分100100110105内部因素10%开发商品牌评分100951101055%总规模评分10011011010515%建筑品质评分1008010510510%物业管理评分100801051055%内部景观评分100801101055%会所档次评分100100105105100%系数累加10094.4105.5102.8项目价格 480085007500参考权重50%30%20%项目价格*权重*100/系数累加254324171459理论价格6419售价建议售价建议 商业规划建议商业规划建议-云亭业态分析云亭业态分析业态数据来源基于云新路及太平路，详细图表如下：云新路太平路商业规划建议商业规划建议-云亭商业现状云亭商业现状商业规划建议商业规划建议-云亭商业现状云亭商业现状周边区域开间*进深 楼层业态出售价格租赁价格备注云新路西侧4*12两层五金、窗帘、汽配、门窗、杂货等1万1左右1元/平/天左右窗帘店上下楼共212平，买卖价格250万；对3楼商铺无需求云新路中部4*12单层药房、干洗、汽贸、餐饮、彩票、宾馆等1万1左右1元/平/天左右大多商户对2楼无需求云新路东部4*12单层服饰、美容、工行等1万2左右1．5元/平/天与太平路连接，商业起始端太平路3*10单层三层繁华商业1万3左右2.8-3元/平/天单层商业繁华，三层商铺多用于宾馆用云亭镇商业较为发达，很少有铺位转租及出让，且有统一规划，布局合理。

 商业规划建议商业规划建议-云亭部分商业经营现状云亭部分商业经营现状周边区域周边区域店名店名面积面积价格价格经营状况经营状况云新路西部春晖窗帘1001、2楼212方，250万买断纯年利润4-6万，主要客户为成熟小区配套 云新路西部 知音干洗45 1.5万/年配套成熟周边小区，自己经营，年纯利润3-4万云新路中部云康药房903万/年年纯利润4万左右，纯一楼铺位云新路中部顺达汽贸903万4/年年纯利润8-10万左右，经营状况良好太平路服饰303万5/年私人加盟品牌，年纯利润8万左右太平路小餐饮303万/年兰州拉面，沙县小吃等，年纯利润5-6万左右 目前国内商业地产销售和租赁对于传统商业，市场普遍认可铺位为4米开间，12米进深的商业建筑就够便于商业经营而对于大商业，开间和深度都有其业态规划设计需要的开间和深度要求本项目为4米开间，16米进深，相对与目前没有形成大业态进入的当地商业市场，建筑物业偏于狭长，对于传统小商业的经营有一定的业态制约 经过苏州麦田公司深入当地市场调研和对我项目本身地块形状的分析，我项目商业规划应该考虑到两个部分进行建筑结构的规划建设： 第一部分：当地市场目前去化销售和经营比较好的商铺多为两层建筑结构，通过调研可以明 确，这样的结构是与目前的周边商业经营的业态相关联的，如何保证我项目商业经营的市场 符合经营业态的要求？建筑物采用两层商业主体是必然的； 第二部分：目前虽然当地市场还没有出现大的商业业态，但是发展大的商业业态的未来趋势是 明显的，如当在经营的客房宾馆的建筑结构都是在两层三层设置客房的，超市经营，一二层经 营、三层仓储的建筑经营模式是市场接受的，所以我项目应考虑到未来规划，有必要根据商业经 营业态预设性规划，在建筑规划上采用建筑结构部分三层的形式进行建设。

商业规划建议商业规划建议苏州麦田建议我项目商业部分的建筑物结构以主体两层，建议我项目商业部分的建筑物结构以主体两层，局部三层的组合进行规划建设，三层建筑面积不超过总建局部三层的组合进行规划建设，三层建筑面积不超过总建筑面积的：筑面积的：10%主要顾及如超市和宾馆的经营投资业主要顾及如超市和宾馆的经营投资业态的需求）态的需求）商业规划建议商业规划建议绿化架空层，隔离底商绿化架空层，隔离底商在容积率允许的前提下，建议将三层（底商与住宅的中间层）做成景观架空层，供老人、小孩等娱乐空间，同时弱化了商业对整个住宅档次的减分影响，并成为亮点局部架空层亦可规划为四层住宅的下沉式私家花园赠送使用权，以提高四层住宅的价值商业规划建议商业规划建议商业地产项目的营销策划通常包含的是：商业形象和卖点包装两个点，如何实现，我项目的这两个特点，从而实现我项目的最快去化，最佳利润收益呢？第一：住宅商业是我项目进行有效包装的基础，提升住宅包装的形象就是实现了商业形象的提升，所以，住宅卖给谁，我们的商业    将来就应该以服务住宅业主的商业需求为基础，同时进行商业经营的区域辐射，以此确立商业部分的形象定位；第二：我项目地处区域交通要道，稀缺的商业物业是我项目经营投资实现回报的天时；周边正在开发规划的住宅社区的未来居住人口和已经存在的居住人口是实现我项目经营盈利的地利；我项目周边已经形成的周边商业氛围的辐射就是我项目的人和。

我们的卖点就是打造：“天时+地理+人和=价值”  的商业经营环境最优化商业销售策略建议商业销售策略建议我项目地处云亭镇的中心区域，已经形成的商业市场氛围是我商业定价的基础，周边商业物业销售价格是我项目销售价格的参考，项目早期拿地价格和目前苏州麦田进行深入的调研分析和业态规划是我项目的优势  苏州麦田建议项目商业部分的销售价格在项目入市时，应该采取“低开高走”的方式进行定价：具体是将位置相对有一定区位劣势的商业物业，先期以低于或等于市场平均价格的销售价格进行特价房推出，针对性设置未来经营稳定收益增长的商业经营业态组合进行卖点包装——要求在销售这一类房型时，需要做好对我项目商业部分商铺将来的经营业态的合理规划商业入市价格建议商业入市价格建议  在项目实现早期规划性入市销售后，如何实现我项目主力商铺价值的最大化呢？  第一：将位置优势最明显的商铺位置预设出来，以高出当地市场最高商铺销售价格的姿态推入销售；  第二：在销售的同时，采用一定激励手法促使已经销售掉的位置相对比较不具备优势的商铺进行经营规划业态的引入；  第三：营造商业经营的氛围，主要是，商铺部分实行返租的模式，带动商业销售，主要为：选择好的投资品牌（如超市品牌       和宾馆品牌）进行经营性招商引入，确保高销售价格的商铺购房人能够看到可预期的回报收益；  第四：用形象直面的商业业态未来经营组合的规划，包装卖点引导形成对商铺购买人的促动，规划中必须综合考虑商业业态       的经营要求比例，和可预期的商业回报。

对商业持有一定的物业管理权利，让商业实现品质的拉动，从而实现商业未       来经营环境的带动，最终实现销售价格的拉动  第五：销售的周期是项目价格拉动的根本，所以缩短我项目商铺的去化周期，是实现价格拉动的最大的要求商业拉动价格建议商业拉动价格建议      在我项目完成大比例商铺的销售，对于尾盘价格，苏州麦田建议，依靠市场和销售来自动调节商铺销售价格的高低     销售好：尾盘价格可调高到利润理想值最大化；     销售不好：可采用再次促销的形式，适当降低尾盘的价格和采用一定的回报政策，实现尾盘商铺最快去化商业尾房价格建议商业尾房价格建议。