成渝城市群住房租赁发展与经验.docx

成渝城市群住房租赁发展与经验 一 区域宏观环境成渝城市群以我国西部唯一直辖市重庆市和四川省会城市成都为核心，包括重庆31个区县和四川省15个城市，区域面积达到20.6万平方公里成渝城市群自然环境优良，产业基础较好，是我国西部人口最为稠密、城镇密度最高的区域，也是我国重要的人口、城镇、产业聚集区，对于引领西部地区加速发展、提升内陆开放水平和增加国际综合竞争力具有重要支撑作用，在我国经济社会发展中具有重要战略地位2019年，成都地区生产总值突破17012.65亿元人民币，增长速度达到7.8%，经济增长速度超过全国平均水平产业结构不断优化，2019年成都第一产业增加值为612.18亿元，同比增长2.5%；第二产业增加值为5244.62亿元，同比增长7.0%；第三产业增加值为11155.86亿元，同比增长8.6%三次产业结构为3.6∶30.8∶65.6此外，2018年全市共规划建设66个产业功能区和28个产业生态区，构建以五大先进制造业、五大现代服务业和新经济为支撑的现代产业体系作为我国“一带一路”开放高地，近年来成都正加速立体全面开放，努力打造我国西部门户枢纽城市、国际门户枢纽城市2018年外商直接投资26.9亿美元，落户世界500强企业达到285家，城市综合竞争力排名上升至全国29位、全球71位，跃升至Beta+级。

重庆是“一带一路”节点城市，近年经济发展成绩不俗2019年地区生产总值突破23605.77亿元人民币，增速达到6.3%分产业看，第一产业占经济总量的6.57%，实现增加值1551.42亿元，增长6.4%；第二产业占经济总量的40.23%，实现增加值9496.84亿元，增加6.4%；第三产业占经济总量的53.20%，实现增加值12557.51亿元，增长6.4%近年来，重庆工业经济处于转型调整期，新兴制造业贡献突出2018年，重庆高技术产业增加值同比增长13.7%，对规模以上工业增长的贡献率为411.7%战略性新兴制造业增加值为13.1%，对规模以上工业增长的贡献率为495.2%，已成为工业经济增长的主要动力其中，新一代新兴技术产业、生物产业、新技术产业、高端装备制造产业分别增长22.2%、10.0%、6.5%和13.4%新产品产量，如新能源汽车、智能、液晶显示屏、工业机器人、风力发电机组、医疗仪器设备及器械也均实现较快增长服务业总体发展平稳，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长超过13%，旅游业发展迅速，全市游客接待量、旅游收入均保持两位数增长，增幅居全国前列作为成渝城市群核心城市，成都、重庆均具有较强的人才吸引力。

2019年成都城镇化率为74.41%，常住人口为1658.1万人，占四川常住人口规模的19.79%，户籍人口为1500.07万人，同比增长24.02万人2019年成都就业机会广泛，前三季度成都企业招聘活跃度全国排名第二，同比增长6.27%，求职活跃度全国排名第五[1]2019年重庆常住人口为3124.32万人，同比增长22.53万人，城镇化率为66.8%，同比提高1.3个百分点作为我国重要城市，重庆成为众多高校毕业生就业的重要城市，2018年城镇新增就业人员75.30万人伴随城市经济的不断发展和产业的不断升级，成都、重庆两地对人才的需求量不断加大，而外来人口的不断增长，也推动两地住房租赁需求的不断攀升58同城、安居客发布的《2019年中国住房租赁报告》显示，成都租房需求（租赁需求网站访问量）已经超过上海、深圳，仅次于北京[2]二 区域住房租赁政策概要成都、重庆作为成渝城市群的核心城市，近年来城市常住人口规模整体呈上涨趋势，而房价的上涨，更是导致城市住房供需矛盾逐渐突出，为妥善处理城市住房问题，成都、重庆政府相关部门近年反应迅速，相继推出系列政策进行住房租赁体系建设2017年4月，成都市公安局发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干措施》，之后成立住房租赁专业委员会、上线运行成都住房租赁交易服务平台，11月再次出台系列政策提出建立多主体供给、多渠道保障的住房制度；2018年成都入选集体建设用地建设租赁住房试点城市，出台《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，并推出《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》，7月成都出台“人才新政12条”，开放落户政策、新增人才公寓，并颁布《关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法（暂行）》，出台《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》；2019年3月成都住房公积金管理中心发布公告，对《成都住房公积金提取管理办法》《关于调整职工提取住房公积金支付房屋租赁费用提取限额的通知》进行修订并公开征求意见，提高租房提取住房公积金采取月度限额，7月成都入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市、中央财政支持住房租赁发展试点城市，作为省会城市成都将每年获得8亿元的奖补（试点期为3年）。

2017年11月，重庆市国土房管局和中国建设银行重庆分行签署战略合作协议，双方联手加快住房租赁信息服务平台建设，并为住房租赁企业和个人租赁提供综合融资方案，推动重庆住房租赁市场的发展2018年先后发布“竞配建无偿移交公有租赁住房面积”新规，并对违法违规“租金贷”进行整顿2019年7月，重庆入选中央财政支持住房租赁市场发展试点城市、中央财政支持住房租赁发展试点城市，作为直辖市每年将获得10亿元的奖补（试点期为3年）在系列连续性政策的指引和支持下，成都、重庆正逐渐形成由保障房、人才公寓、品牌公寓多渠道共同构成的住房租赁房源体系，而金融财政的支持和监管力度的不断加强也在推动城市住房租赁市场的健康快速发展，有效改善着城市居民居住环境2017～2019年成都、重庆住房租赁热点城市政策梳理见表1表1 2017～2019年成都、重庆住房租赁热点城市政策梳理城市时间政策/文件成都2017年4月《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干措施》2017年8月《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》2017年8月成都住房租赁专业委员会成立2017年8月成都住房租赁交易服务平台上线运行2017年9月《成都市政府公安厅关于转发市房管局等部门拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法的通知》2017年11月《成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）》《成都市住房租赁市场发展五年规划（2017—2021年）》《成都市住房保障五年规划（2017—2021年）》2018年1月《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》2018年1月《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》2018年7月《关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法（暂行）》2018年7月《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》2019年3月成都住房公积金管理中心发布公告，拟对《成都住房公积金提取管理办法》《关于调整职工提取住房公积金支付房屋租赁费用提取限额的通知》进行修订并公开征求意见2019年7月根据财政部、住建部先后下发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》《关于组织申报中央财政支持住房租赁发展试点的通知》，成都作为省会城市每年将获得8亿元的奖补（试点期为3年）2019年12月成都市住建局出台《成都市住房租赁企业信用信息管理办法（试行）》，将对住房租赁企业进行住房租赁企业信用信息管理，并依据评价结果实施差异化管理重庆2017年9月重庆市国土资源和房屋管理局、建设银行重庆市分行签订住房租赁的战略合作协议2018年5月重庆“竞配建无偿移动交共有租赁住房面积”新规2018年10月重庆整顿违法违规“租金贷”行为2018年10月直接免去公有租赁住房无偿移交政府部门等规定2019年7月根据财政部、住建部先后下发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》《关于组织申报中央财政支持住房租赁发展试点的通知》，重庆作为直辖市每年将获得10亿元的奖补（试点期为3年）资料来源：迈点研究院公开资料整理。

Excel下载表1 2017～2019年成都、重庆住房租赁热点城市政策梳理三 长租公寓市场发展现状（一）区域供给分析伴随成都、重庆住房租赁市场的逐渐兴起，越来越多的品牌开始在两地展开布局分散式长租公寓品牌中蛋壳公寓、自如、美丽屋、优客逸家、相寓、蜜柚公寓、宅自由公寓、像素公寓、蜂巢小家、如米公寓、果果青年公寓、房家加公寓等均相继进入成都住房租赁市场，其中成都本地品牌优客逸家近年发展迅速，主要布局主城区房间数量接近5万间，而重庆市场也有蛋壳公寓、美丽屋、可加公寓、宅自由公寓、蜗蜗之家、房博士公寓陆续进入2019年集中式长租公寓MBI品牌指数TOP 50的品牌中分别有16%和18%的品牌布局成都和重庆（见图1），门店数量分别达到51个和19个，因而尽管集中式长租公寓MBI品牌指数TOP 50均有近20%的品牌分别布局成都和重庆，但是从布局力度上看，品牌在重庆的布局力度更大图1 2019年集中式长租公寓MBI品牌指数TOP 50成渝城市群租赁热点城市布局占比2019年布局成都的集中式长租公寓品牌有乐乎公寓、泊寓、魔方公寓、旭辉领寓、朗诗寓、YOU+国际青年社区、Youtha有巢、新派公寓等知名品牌，其中乐乎公寓、泊寓、魔方公寓、旭辉领寓、朗诗寓的门店数量分别达到7个、6个、4个、3个和3个（见图2）。

图2 2019年部分布局成都的集中式长租公寓品牌以中心城区武侯区、金牛区、成华区、锦江区和城郊的高新区为重点布局区域，集中式长租公寓MBI品牌指数TOP 50的品牌中分别有25.49%、21.57%、17.65%和13.73%的门店布局武侯区、金牛区、高新区、成华区（见图3）图3 2019年集中式长租公寓品牌MBI品牌指数TOP 50成都区域布局受拿房成本影响，当前集中式长租公寓品牌在传统CBD青羊区的布局较少，相反城南新兴商务区、城郊高新区地铁沿线房源则因拿房成本相对较低、客源充足成为集中式长租公寓入局成都必争之地2019年服务式公寓MBI品牌指数TOP 40中有15%的品牌布局成都，主要为国际品牌如盛捷服务公寓、雅诗阁服务公寓、馨乐庭服务公寓、辉盛阁国际公寓、雅阁公寓以及逸兰服务式公寓等，多集中于锦江区、武侯区人民南路、天府大道等繁华地段集中式长租公寓品牌在重庆的布局以冠寓、泊寓、旭辉领寓等品牌为主，但除冠寓区域门店数量达到10个以外，大多数品牌如旭辉领域、朗诗寓、BIG+碧家国际社区、壹间公寓等品牌在重庆的门店数量仅为1个（见图4）图4 2019年部分布局重庆的集中式长租公寓品牌门店选址方面重庆与成都呈现相似的特点，传统城区如渝中区布局较少，而经济发展速度较快的新兴经济区如九龙坡区、北碚区和两江新区则成为集中式品牌重点布局区域，2019年集中式长租公寓品牌MBI品牌指数TOP 50的品牌在九龙坡区、北碚区、两江新区的门店布局分别达到28.57%、14.29%和14.29%（见图5）。

图5 2019年集中式长租公寓品牌MBI品牌指数TOP 50重庆区域布局服务式公寓如盛捷服务公寓、雅诗阁服务公寓和途家盛捷服务公寓均在重庆开设1家门店，门店选址多集中于渝中区、南岸区靠近景点、核心商圈的商务大厦二）产品及服务当前成都住房租赁市场以中端消费群体为主，年轻白领、自由职业者、陪读、学生是租客群体的主要组成部分成都长租公寓租客承租能力相对较高，《50城房租收入比研究报告》显示，2019年上半年成都一居室租金收入比为54%，高于报告中50城一居室平均房租收入比45。