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广州市祈福新村控规文本广州市番禺城镇规划设计室二零零四年十月项 目 名 称 : 广州市番禺祈福新邨控制性详细规划 ( 修改 )项目委托单位: 广州市番禺祈福新邨房地产有限公司项目设计单位: 广州市番禺城镇规划设计室城市规划设计证书 : 乙级 [ 穗] 城规编第 (032002) 号编制时间 : 2004 年 10 月出图专用章:广州市番禺城镇规划设计室副主任 :许晨辉高级规划师副总工 :侯启章高级规划师项目总负责: 许晨辉 高级规划师项目负责人: 王磊助理规划师审 定 : 张志强城市规划师助理规划师审 核 : 刘春校 对 : 吴伟权助理规划师规划设计人员 : 王磊 助理规划师武晓丽助理规划师乔达宏助理规划师王 炜 工程师邓代红工程师李立军助理规划师祈福新邨控制性规划 文本 说明书建设管理法律依据 第一章 总 则第四条: 本规划成果包括规划文本、规划图册和规划说明书三部分规划文第一条: 为规范本世纪广州市祈福新邨居住区的建设与发展，实现祈福新邨本和规划图册是祈福新邨居住区建设和规划设计管理的主要依据居住区现代化的建设目标，在广州市番禺片区发展规划的指导下，规划说明书是规划思想的具体阐述和对规划文本与规划图册的解广州市番禺祈福新邨房地产有限公司向番禺区规划、国土部门申请释和补充说明。

了本规划区的用地第五条: 任何单位和个人在本区范围内进行各项建设活动，必须遵守本规划对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以第二条: 本规划依据为:处罚1( 《中华人民共和国城市规划法》第六条 : 规划范围内工程的设计与建设除执行本规划外，尚需符合国家现行2( 建设部《城市规划编制办法》及其实施细则的其他有关标准和规范文本未包括内容按国家、省、市现行有关3( 《广州市城市规划条例》规范执行4( 《城市居住区规划设计规范》 (2002 年版)GB50180-93第七条: 本规划批准生效后，任何单位与个人不得随意更改5( 《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ137-90) 第八条: 本地区规划主管部门为广州市城市规划局番禺区分局, 是番禺区政6( 《居住小区技术规范》 DBJ15-11-9 广东省标准府法定的规划主管部门 , 本规划一经番禺区规划分局通过, 即具法7( 国家、省、市、区的其它有关城市规划建设的法规、规范本规划的解释权属广州市城市规划局番禺区分局8( 建设单位提供的用地红线图 (1:500) 第二章 规划区界定性质第三条 : 本规划设计的指导思想和原则是依据祈福新邨居住区的自然、社会、2 第九条 : 规划用地范围，在征地红线范围内总用地面积4037951.88m。

经济现状以及本规划区的地理位置和发展条件，强调“社会、经济、第十条 : 规划区用地性质，该地块用地性质为居住用地 环境”效益三统一的原则，满足本居住区社会经济的可持续发展要第十一条 : 地块划分 : 本控规根据现状条件及规划要求把祈福新邨居住区划求，符合社会主义市场经济下的发展规律，在广州市番禺片区发展分为 58 个地块，居住用地、商业用地、文化娱乐用地、医疗卫生规划指导下，科学合理地安排祈福新邨居住区的用地布局建设远用地、市政公用设施用地、公共绿地等综合组织在该地区内其近期结合，使本规划具有科学性、超前性、可操作性，以适应于城中包括 : 市规划管理，为建设高标准的祈福新邨居住区提供科学合理的城市1祈福新邨控制性规划 文本 说明书居住用地：C1-2、C1-3、C1-4、C1-6、C1-3b、C1-8a、C1-8b、第十四条：规划区内土地采用《城市用地分类与规划建设用地标准》C1-8c、C1-9、C1-10、C1-11、C1-12、C1-13、C1-14、(GBJ137-90)规定的用地分类和代号，用地分类一般以小类为C1-15、C1-16、C1-17、C1-18、C1-19、C1-23、C1-24、主。

C1-26、C1-28、C1-29、C1-31、C2-1、C2-2、C2-3、C2-5、第十五条：根据本次规划调整所确定的公共服务设施用地、公共绿地、住宅C2-6、C2-7、C2-8、C2-9、C2-10、C2-11、C2-12、C2-14、用地等用地布局结构必须在用地位置、规模和性质功能等方面严C2-16、 C3-3、 C3-4 格遵守规划所确定的要求 ( 参见附图 : 土地利用规划图 )商业金融业用地:C1-22 、 C3-1、 C3-2、 C2-17 第十六条 : 规划区内地块以城市道路、已批出用地红线确定，并以居住区内公共绿地 :C1-5 、 C1-9a 、 C1-25a、 C1-25b、 C2-15、 C2-18 部道路中心线和相邻用地分界线为界计算各地块面积当组团成文化娱乐用地:C1-7 、 C1-21 片开发时，经规划主管部门同意，小区级道路和用地界线可适当医疗卫生用地:C1-30a 、 C1-30b调整供应设施用地: C1-27 第十七条: 规划区内公共服务设施用地、公共绿地不得更改其用地性质住环境卫生设施用地: C1-1 、 C2-4 宅用地性质原则上不宜更改，如需更改，应在不影响其中心组团普通仓储用地:C2-13 性质的前提下，经番禺区规划主管部门批准，在《城市用地分类第十二条 : 规划区总居住人口 :135266 人。

与规划建设用地标准》 (GBJ137-90)中的小类范围内变更2 总建筑面积:5541212m 第十八条 : 规划区总用地及各基本地块的性质及使 用程度采用综合控制指标第十三条 : 规划控制的原则 : 在广州市番禺片区发展规划的安排指导下，本体系，各地块用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、居住区仅是整体中的一个局部，规划必须综合考虑全局，体现实配建车位、配套公共设施等规定性指标必须符合图则及附表中规施的可操作性，必须紧紧抓住各方面都极为关注的对土地开发起定的指标决定性作用的“用地性质、建筑密度、建筑高度（ 建筑层数 ） 、容第十九条: 用地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界积率和绿地率等五项指标” 范围等方面做出规定本次规划内容包括土地使用性质、用地边界、用地面积等第三章 土地使用的控制性详细通则 （ 一） 用地性质 : 用地按照所负担的不同使用功能，划分为不同性质的用途类型，如居住用地、商业用地、商住用地、市政公用第一节 土地利用规划设施用地、公共绿地等各地块详细用地性质按照《各地块控制2祈福新邨控制性规划 文本 说明书指标一览表》 （ 附表 ） 的规定。

积，加上地面以下经营性面积 二 ） 用地边界 : 是用以界定和区分相邻地块使用的界线，通常由 第二十四条:容积率 （FAR） 是指某一地块上指定性质建筑面积总和与地块面道路红线、地块界线及自然界线组成 积的比值它直观地反映了该地块的土地开发强度 三） 用地面积 : 又称地块面积指由道路中心线和地块界线围合FAR,Sa/S而成的水平投影面积，是规划地块细划后用地性质明确的地块面FAR——容积积各地块的用地面积见《各地块控制指标一览表》 （ 附表 ） 的毛用Sa ——该 地块土地建筑面积总和地面积项 S ——该地块土地面积本次规划区内各地块的规划容积率依照《各地块控制指标一览第二节 开发强度控制 表》 （ 附表 ） 中容积率的规定开发者对该地块的开发强度不得超过第二十条: 环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，按照建设用地所该地块的容积率指标要求能容纳的建设量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引第二十五条建筑密度 : 是指地块内建筑投影面积与地块总面积的比值建筑基底面积导其控制指标包括: 容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等建筑密度=X100地块总用地面积本规划中使用的地块总面积均使用由地块边界线包围的地块净面地块建设中建筑密度只能小于或等于《各地块控制指标一览表》积。

附表 ） 中关于建筑密度的规定值 第二十一条: 建筑面积 : 建筑物各层或其一部分的外墙或代替外墙的柱子的第二十六条: 绿地率 : 是指规划用地中绿化用地（ 即用于栽植树木、花草和布外缘的水平投影面积，屋檐、雨蓬、阳台等突出前述外缘线超置园苑、水面等的用地） 面积与该建筑项目规划用地面积之比过一米时应自其外缘退缩一米作为外缘线，建筑面积包括使用包括绿地铺装地面、道路及水面等面积 （ 含有效面积，辅助面积 ） 和结构面积两部分规划范围内各地块绿地率指标按照《各地块控制指标一览表》 （ 附第二十二条:建筑基底面积: 建筑物自地坪面以上第一层（ 其空间宽度一米表） 的有关规定制定，不得低于《各地块控制指标一览表》 （ 附表 ）以上高于地坪） 的建筑面积中绿地率指标的规定值第二十三条: 总建筑面积:（ 展开面积 ）: 地面以上外墙面以内层高 2.2 米及第二十七条: 规划范围内对向公众提供开放空间和进行平台绿化、竖向绿化其以上各层楼面面积和外墙面以外阳台、走廊、踢平台面积（ 外的建设项目实施建筑面积补偿具体措施由当地规划部门确定飘敞开阳台以其面积1/2 计） 之和扣除架空层架空部分公共休第二十八条: 祈福新邨居住生活区内部道路分四级控制，即居住区主干道闲绿化面积、自身配套停车面积、建筑屋顶机电设备用房等面3祈福新邨控制性规划 文本 说明书60ml居住区次干道25-40m,小区级主干道20-22m,组团级道路（1）教育设施：中学 4 所、小学 10 所，幼托 11 所。

和入户道路根据实际需要可控制在3-5m 之间 （ 道路断面详见 （2） 综合服务设施 : 综合医院 1 处，医院 1 处，老人公寓 2 处，商业中心《道路交通规划图》 ） 1 处，肉菜市场2处，会所 2所，储蓄所2处，邮政电信点 1 处，电信第二十九条: 本规划区道路及其它用地占规划用地总面积的10.65% 所 1 处，文化室、居民委员会（合建 ）3 处，派出所2所，小区综合管第三十条 : 规划区内各级道路系统和断面应严格按照规划实施，以保证道路理处2 处 ,街道办事处2 处,综合书店 2 处，电影院 2 处，泳池 2 处，运系统的完整性动场 2 处，青少年活动中心2 处，老年人活动中心2 处，社区文化中心第三十一条: 各地块机动车出入口均不应设于城市主次干道上，其出入口位置 2 处，巴士站6 处，公交站场 1 处，垃圾站4 处范围，必须符合规划图则中所示的规定本规划规定性指标中地（3） 市政设施:110KV变电站1处、液化气站2处、污水处理站2处、社块出入口主要指机动车出入口位置 会停车场 2 处、垃圾转运站2 处、消防站 1 处 第三十二条: 各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够的停车位和公共（4） 绿化设施 : 公园 3 处，小区级公园 10处，组团绿地结合各组团设置。

停车场 （ 库） 公共停车场地各类公建附近的停车位规划值参照第三十七条: 本规划区内输电线全部以地下电缆敷设; 公厕与垃圾房可以合《道路交通规划设计规范》中有关规定为取值下限如地块用地建，也可以分开建，面积较小的地块内的厕所可结合建筑物设置;性质或建筑容量调整时，配建车位应相应变动 生产、生活污水应。