陈泽建胡清美四套房屋抵押估价报告.doc

房地产估价报告书项目名称：合川市合阳办石马街100号2-1号、合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号、合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1私有住宅、合川区合阳办石马街90号非住宅房屋抵押估价报告产 权 方：胡清美、陈泽建报告编号：渝天值TZ2012-0152号估价人员：蔡国庆 孙林茂联系：******* ********传 真：******估价机构：重庆***土地房地产估价资产评估有限公司目　录致委托方函 2估价师声明 3估价假设与限制条件 4一、估价假设 4二、本报告使用的限制条件 4估价结果报告 6一、产权方概况 6三、估价对象概况： 6四、估价目的 8五、估价时点 8六、价值定义 8七、估价依据 8八、估价原则 9九、估价方法 9十、估价结果 10十一、估价作业日期及其估价报告应用的有效期 10十二、特别事项说明： 10十三、估价人员 12十四、附件 12致委托方函重庆农村商业银行股份有限公司合川支行：重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司（以下简称我们）受贵单位委托，于二○一二年二月二十六日至二○一二年二月二十七日对陈泽建、胡清美所属的位于合川市合阳办石马街100号2-1号，混合结构，建筑面积147.64平方米、对胡青美所属的位于合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号，混合结构，建筑面积140.5平方米、合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1，钢混结构，建筑面积135、45平方米、合川区合阳办石马街90号，混合结构、建筑面积78.74平方米的房地产及其相应的财产权益进行估价。

本报告将提交委托方，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，反映委托估价房地产于估价基准日（二○一二年二月二十六日）所体现的房地产抵押价值列示如下：评估总价：194.67万元(以扣除土地出让金9273元)大写（人民币）：壹佰玖拾肆万陆仟柒佰元整（详见《估价结果一览表》）重要提示：1、估价对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为：￥194.67万元；2、我们已经对委托方提供的有关情况和资料进行核查，估价对象的法定优先受偿款为：9273元；3、以上内容摘自本估价报告书，仅作为我们与委托方沟通之用欲了解本估价结果的全面内涵，请认真阅读本估价报告书全文估价机构：重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司法定代表人或授权人： 中国.重庆市南岸区江南明珠28－A座电 话：***************传 真：****************************** 二○一二年二月二十七日估价师声明1、本报告中陈述的事实是真实和正确的2、本报告的分析、意见和结论是我们个人的公正专业分析、意见和结论，受到报告的假设和限制性条件的限制。

3、我们与本报告中的被估价房地产在现在和可预见的未来都没有利益关系，也同有关当事人没有个人利益关系或偏见4、我们获取的报酬与报告预先确定的价值或对客户有利的价值、被评估的价值量、实现约定的结果及以后发生的事项无关5、我们依照专业评估执业统一准则进行分析、形成意见、结论和准备估价报告6、我们履行了勤勉尽责的义务，对房地产的法定优先受偿权利、区域有害物质状况以及区域规划等情况进行了必要的尽职调查7、我们已经对估价报告中的被评估标的进行了现场查勘8、没有人对估价报告签署人提供过重要的专业帮助9、本报告书结论是专业建议性的咨询意见，仅供参考10、本报告书是专业性报告书，具有一定的专业性，如有疑虑，请致电或来人询问我们11、我们已经按照准则要求履行了保密义务12、本报告所有权及相关部分的解释权属于我们，未经我们书面同意，有关本报告的全部或部分内容不得泄露给评估师——客户关系保密要求限定范围外的第三人，亦不可公布于任何公开媒体注册房地产估价师：注册房地产估价师：二○一二年二月二十七日估价假设与限制条件一、估价假设1、房地产持续使用；2、存在自愿的卖方和买方；3、在估价基准日之前，有按合理的方式和期间就房地产的性质、权益推出市场；4、不考虑特殊买家和关联方的权益；5、以公开市场为交易前提；6、当事人双方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。

7、在可预见的将来房地产所处环境（包括但不限于政策环境、经济环境、生态环境等方面）保持现有状态或趋势；8、房地产无产权纠纷及结构缺陷二、本报告使用的限制条件1、本报告书及列明结论仅对应本估价目的，其他用途的运用均属无效2、估价结果是建立在本次估价的假设、限制以及本次估价所遵循经济原则形成的估价平台上的，估价结果不能脱离该平台而单独存在3、估价结果的有效性是建立在估价时点时的经济环境、区域环境和估价范围内房地产的现状的基础上的，上述状况若有改变，估价结果所依赖的估价基础发生改变，估价结果亦相应发生变化，则原估价结果和估价报告书需交回本公司做相应修改4、本次估价所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、有效性、合法性、完整性负责若上述资料、数据及法律文书的真实性、有效性、合法性、完整性上出现瑕疵，则原估价结果和估价报告书无效5、本报告书仅提供给委托方使用，仅处于评估师——客户关系内的以下人员或机构可以了解报告内容：5.1委托方或委托方要求在报告中明确指定的第三人；5.2法律程序允许的第三方；5.3具有管辖权的专业委员会同时以上人员或机构应该履行相应的保密义务。

估价结果报告一、产权方概况1、 姓名：陈泽建 身份证号：***************2、姓名： 胡清美 身份证号：***************二、受托方：重庆天值土地房地产估价资产评估有限公司1、 法定代表人：何明鲁2、 联系人：罗轶3、 机构类型：综合性资产估价机构4、 资质等级：房地产专业评估二级5、 批准机关：重庆市国土资源房屋评估和房屋管理局6、 资质证书号：渝房评准字（2009）第2-023号7、 执业范围：可从事除上市公司、清算以外的房地产估价业务评估8、 联系：***************9、 传 真：***************10、地 址：重庆市南岸区南坪南路19号*********三、估价对象概况：1、实体状况1.1土地状况描述委估对象一委估对象二委估对象三委估对象四坐落：合川市合阳办石马街100号2-1号地势：平整地质状况：未发现不良地质构造；其他危害：未发现其他不良危害；证载用途：住宅；土地取得方式：出让；终止日期：2049土地使用权分摊面积：43.4平方米土地级别：重庆市住宅10级开发程度：地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地。

坐落：合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号 地势：平整地质状况：未发现不良地质构造；其他危害：未发现其他不良危害；证载用途：住宅；土地取得方式：划拨；终止日期：无土地使用权分摊面积：46.6平方米土地级别：重庆市住宅10级开发程度：地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地坐落：合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1地势：平整地质状况：未发现不良地质构造；其他危害：未发现其他不良危害；证载用途：住宅；土地取得方式：出让；终止日期：2057年土地使用权分摊面积：20.86平方米土地级别：重庆市住宅10级开发程度：地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地坐落：合川区合阳办石马街90号地势：平整地质状况：未发现不良地质构造；其他危害：未发现其他不良危害；证载用途：商业；土地取得方式：出让；终止日期：2049年土地使用权分摊面积：23.14平方米土地级别：重庆市商业10级开发程度：地块内通路、通水、通电、通气、通讯及场地平整，为“五通一平”的熟地1.2建筑物状况描述建筑物状况见下表：委估对象一委估对象二委估对象三 委估对象四物业类型：住宅建成年代：1999年建筑结构：混合结构户型类型：三室两厅一厨两卫平层户型层高：3米楼层：大楼共8层，所在楼层为2层装修：估价对象所在建筑物外墙为瓷砖，入户门为防盗门。

其余门为木门，塑钢窗、室内客厅石膏板吊顶，地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，卧室天棚平顶，墙面刷乳胶漆，地面铺地砖，厨卫天棚扣板吊顶，墙面贴墙砖，地面铺地砖，装修成色正常委估物业水、电、气及消防设施齐全物业类型：住宅建成年代：1999年建筑结构：混合结构户型类型：三室两厅一厨两卫平层户型层高：3米楼层：大楼共7层，所在楼层第5层装修：入户门为防盗门，其余门为木门，塑钢窗；室内石膏板吊顶，地面为地砖，墙面刷乳胶漆;厨卫天棚扣板吊顶，墙面贴墙砖，地面铺地砖，装修成色正常委估物业水、电、气及消防设施齐全物业类型：住宅建成年代：2007年建筑结构：钢混结构户型类型：三室两厅一厨二卫平层户型层高：3米楼层：大楼共9层，所在楼层第1层，每单元有2部电梯，专业物业管理装修：入户门为防盗门，室内为清水委估物业水、电、气及消防设施齐全物业类型：商业建成年代：1999年建筑结构：混合结构层高：3.3米楼层：平街层装修：估价对象所在建筑物外墙为瓷砖，入户门为卷帘门，室内为清水未装修2、环境与基础设施状况环境与基础设施状况见下表：委估对象一委估对象二委估对象三 委估对象四委估对象坐落于合川市合阳办石马街100号2-1号，周边分布有安康诊所、合阳城卫生院洛阳溪门诊部、瑞山医院、合川人民医院、新世纪百货、合川会江中学、农贸市场等基础配套设施，并有401、101、301、302等公交路线。

委估对象坐落于合川区合阳办将军坟将军支路155号1单元5-2号，周边分布有农村商业银行、合川电大、新世纪百货、桐君阁大药房、春芽幼儿园、凉亭幼儿园、农贸市场等基础配套设施，并有201、401、301、302等公交路线委估对象坐落于合川区南办处希尔安大道1161号2幢1-1，周边分布有重庆市农村商业银行、新世纪百货南津街店、永辉超市、南滨路小学、合川区政府、农贸市场等基础配套设施，并有401、601、801、111等公交路线委估对象坐落于合川区合阳办石马街90号，周边分布有安康诊所、合阳城卫生院洛阳溪门诊部、瑞山医院、合川人民医院、新世纪百货、合川会江中学、农贸市场等基础配套设施，并有401、101、301、302等公交路线3、估价范围及产权状况详见估价结果一览表 四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点本项目的估价时点确定为二○一二年二月二十六日，本次估价的所有取价标准均为估价时点之有效价格标准六、价值定义本次估价是反映委估物业在列明目的和限。