中国写字楼发展历程.doc

中国写字楼发展历程计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起随后发现当这些工作人群集中之后，还需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲、健身、合并使用公共服务功能等问题，就开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间、餐厅、健身房等）经过长时期的发展进程，写字楼有了其特定的含义及概念真空期：第一代写字楼：普通型商务写字楼（50年代至80年代初）结构：采用沉重的砖石结构墙体层数：层高大都不超过6层用途：多为自用型行政办公楼体制：事业型行政化管理配套：普通型写字楼往往是自成体系，围墙围地，独门独院并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。

在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等项内容萌芽期：第二代写字楼：综合型仿国际标准写字楼（80年代至90年代）结构：仍以砖石材料为主，但开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性层数：从6-8层向高空间格局发展用途：分层、分区出租、出售给业主或租户实现了商务写字楼物业的商业化体制：逐渐开始出现由发展商统一开发商务写字楼，土地划拨配套：配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现代化设施；配备了商务中心发展期：90年代后）第三代写字楼：智能型商务写字楼结构：采用框架剪力墙层数：层高大都超过20层用途：多为营利型体制：土地出让、产权形式配套：5A写字楼标准；通讯自动化（CA）、办公自动化（0A）、建筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA、开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容井喷期：第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼（现在）结构：钢结构层数：比高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益体制：土地出让、产权形式、国家鼓励配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层突破选择写字楼注意因素1、产品品质。

高品质的写字楼是企业形象的代表、高品质写字楼的建筑质量、外立面形象方面会更具价值2、尽量选择质量好、配套齐全、周边市政配套齐全，物业管理好的写字楼3、区位和地段写字楼有一个好的地段，意味着周边有一个好的商务氛围，有相应的产业集群地点好的写字楼租金价格高，出租几率大，转卖机会大，同时具有升值潜力总的来说，商办物业（写字楼）的发展与城市发展进程是相辅相成的当城市发展和产业转型不断推进，商办物业（写字楼）的发展就顺风顺水;反之，商办物业（写字楼）的发展也会让区域和城市的发展得到更多支撑从这一点来看，关注区域和地段的发展始终是选择商办物业的首要标准。