国内工业地产调研报告.doc

中国工业地产市场调研报告1． 工业地产阐述1. 概况 从最初开发区的密集招商，到03~04年第三方工业地产商的兴起，再到07~08年一度的癫狂和瞬间的下落，然后09~10年的产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下，酝酿着全新的突破2.含义工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等是住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，在我国，工业房地产的土地批租年限为50年3.分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产4.特性①大投资工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入②快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素③提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展④追求长期稳定回报因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。

工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率2.开发模式  工业园区、主体企业引导、工业地产商、综合运作二.影响中国工业地产的有利和不利因素有利因素1、国际产业转移和工业体系全球化随着工业体系全球化趋势的加剧，全球的工业格局发生巨大的变化而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂2、产业结构性调整和产业升级各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接3、市场需求巨大众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨大的工业地产需求市场4、投资回报率高目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。

5、融资渠道有望拓宽2008年底，国务院办公厅发布“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等若干意见不利因素1、市场风险将不断提高①国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免②开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主动③由于目前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求更高但价格却在降低2、工业用地供应继续吃紧中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升3、目前融资渠道有限国内开发商中，上市公司还可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通三.中国工业地产的现状1.大量的外资投资聚焦工业地产随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。

2.国内工业地产投资现况国内工业地产尚在起步阶段，国内的工业地产投资企业看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力大致有以下几类投资商：①原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早就储备了大量的工业用地，近几年国家的宏观调控政策让他们逐渐把注意力集中到工业地产上来，如上海的复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域②大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些收益，俗称“养地”，静等土地升值还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商他们的招商特点是只出租不出售③一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用上更为大胆，是工业房地产投资的“弄潮儿”如浙江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体量达到27万平方米的“上海浦东机电数码港”、瑞安集团与大连软件园的开发商亿达集团共同开发的总投资达150亿元的大连软件园二期等④一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大，但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产的总的比重很大，是目前工业区在进行产业升级和产业机构调整中遭遇的最大障碍。

四.中国工业地产建设中存在的问题1.“明星园区”太少，重复建设严重   2.招商引资机制不完善3.贪大求洋，面子工程 4.资金供应链不完善，融资成瓶颈附：2013年全国土地数据供应情况：全国300个城市共推出土地45187宗，推出面积万平方米工业用地20268宗，推出面积78796万平方米成交情况：全国300个城市共成交土地37208宗，工业用地17445宗成交价格：全国300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米，同比上涨27%工业用地284元/平方米，同比上涨4%溢价率：全国300个城市土地平均溢价率16%，较去年同期上涨8个百分点工业用地平均溢价率3%2013年300城市不同类型土地出让金2013年300城市不同类型土地供应量2013年300城市不同类型土地成交量2013年300城市不同类型土地成交楼面均价五.工业地产的发展趋势1.政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值2.国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。

这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金3.由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇4.高新技术开发区将成为工业地产发展重点产业结构调整、人口结构变化）5.工业用地办公用“因为研发办公楼外观上和普通的办公写字楼很像，很多大企业也确实需要研发办公楼，很难鉴定它是办公写字楼，还是研发楼，这就相当于一个灰色地带这便成为部分开发商的“新商机”，凭借低价拿下的工业用地，开发办公写字楼销售6.“国五条”细则出台后，商品房投资空间进一步收紧，一些投资客对于前景堪忧的住宅投资望而却步面对前景未明朗的楼市，投资者可能将目光更加坚定地投向不限购、不限贷的商铺及工业地产，未来量价或有上升趋势六.一点思考1.要和政府建立良好的合作关系当前政府主导的工业园模式是国内工业地产的主要开发模式，因此企业要建立与政府长期友好的沟通，争取到政府方面的信任，从而获得相关部门对项目的至关重要的扶持2.产业园区要有科学定位规划就本次调研来看，国内工业地产虽然日渐勃兴，但重复建设导致同质化十分严重而且大多极有可能使出于政绩需要或为争取政府补贴，部分地方政府在没有清晰定位和科学规划的情况下启动项目建设，造成极大的资源浪费。

3.鼓励多样发展目前国内工业地产的开发模式十分单一，多以政府主导为主企业和地产商发市场进入壁垒过多，发展空间十分逼仄政府应该给予一定的政策扶持，鼓励企业和地产商的涉入，推动工业地产市场多样发展4.仓储物流仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子商务的兴起，以马云正在筹建的“菜鸟网络”为例，中国对仓储物流的需求在未来几年可能会出现爆发式增长5. 自贸区以上海自贸区为例，未来如果自贸区试点范围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物流仓储的需求量将更大6.工业用地供应量增大随着城镇化的推进，大量农村集体土地入市，而其中大部分可能将用于工业建设比如我的家乡当下正在进行拆迁，而用于大型物流基地的建设）7. 明星园区小型项目中邦MOHO项目位置：上海浦东新区东南部开发模式：工业地产商开发开发商：中邦置业集团物业类型：总部园区写字楼服务对象：高新技术、设计创意产业主导产业：电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药项目规模：规划面积20平方公里，入住企业37家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元产值457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%卖点：“立方-城”概念空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积 。

基础配套：宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感自在香山项目位置：北京西四环开发模式：工业地产商开发开发商：永泰房地产（集团）有限公司物业类型：别墅、写字楼项目规模：占地面积20万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，一期容积率0.67，绿化覆盖率30%，一期户型270-350㎡，二期户型面积260-2000㎡售价：均价30000元/㎡，与周边别墅价格相差无几卖点：西山首席独栋CLUB社区，是为特殊人群量身打造的、生态低密度的、一步到位的、多功能性产品大型项目北京经济技术开发区项目位置：北京市大兴区东北部开发模式：工业园区物业类型：地区总部、工业研发平台、工业厂房服务对象：高新技术产业和先进制造业主导产业：电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造项目规模：总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成。

2010年，北京经济技术开发区同大兴区行政资源整合，形成的新区总面积达到1052平方公里截止2012年，北京经济技术开发区已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业，其中包括77家世界500强企业投资的108个项目，以及一批优质内资项目并基于这些重点项目，成功打造了若干产业集群卖点：战略产业开发区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园（新城－新市镇－农村社区）基础配套：变电站、污水处理厂、中水处理厂、集 中供热厂等基础设施，在北京率先实现城市基础设施“十通一平”其中“一平”为土地自然地貌平整；“十通”为通市政道路、雨水管线、污水管线、自来水管线、天然气管线、s 电 力管线、电信管线、。