青羊区商业街项目市调报告.pdf

商业街项目调查报告● 项目名称：中海国际社区1.基本概况：1.1 地理位置：项目位于成都市城西主干道羊市街西延线上，距离三环路约1.5 公里，三环路与绕城高速路之间， 项目东临土龙路， 北侧紧邻成灌公路，西面为成都市电子科技大学国腾学院，南邻摸底河和5040 亩两河森林公园1.2 建筑概况：该项目占地约1986 亩，建筑面积约120 万平米， 规划容积率为1，建筑密度不大于20%，绿地率 35%近期交付了4 个住宅小区，分别为蓝岸小区一期、橙郡小区一期、碧林小区一期和一个别墅群1.3 区域状况：国际社区项目的规划充分依托了辖区周围的优势资源，使其项目内涵本身充满了高贵、和谐的文化元素其中最主要的表现在以下两个方面：1）高科技文化概念：项目紧邻高新工业区，其区内集中了包括世界500 强企业和国内知名上市企业在内的多家公司，如英特尔、摩托罗拉、住友、索尼、阿尔卡特、蓝光房产、迪康药业、 通力集团、中汇医药等如次庞大的国内国际化产业的在区域内大密度的存在，注定区域今后的发展将逐步形成从一个以中产阶级文化为基调，以平等、 开放、 新兴的为主调的国际的新城区2）绿色、自然和谐概念：国际社区毗邻5040 亩的两河森林公园和规划中的3000 平米的竹林，分别又与金牛支渠、清水河，摸底河接壤，其绿色生态走廊与项目人文住宅浑然一体，形成一个有机的生态体系。

2. 商业业态分布及运营情况2.1 主力业态： 从了解的初步情况来看，国际社区内将规划约16 万平米商业配套设施，主要以国际双语幼儿园、成都石室双语学校为主，另辅以超市、药店、诊所、服饰店、书店、干洗、健身中心等一些生活配套措施2.2 运营状况分析：由于该项目开发的住宅小区尚未完工，目前仅有一期项目刚刚完成交盘进入装修阶段，因此商业街的开发总体来说比较冷淡，人流量也很少， 无较多的商业考察价值不过商业街已有部分商家入驻，包括互惠和佳佳超市，康伯干洗店、本草堂药店、TOM 擦鞋店、茶房等，总体的感觉都是很简单的、体量不是很大的一些生活配套设施小区商业街部分景茂1 小区商业街部分景茂2 小区商业街部分景茂3 3. 小结：通过对项目的考察，有两个细节让我颇有触动：首先是社区的安管员的制服白色的牛仔帽和绿色紧身牛仔茄克，加上脚上的靴子和胸前的飘巾，让人仿佛处于美国西部的自然环境中 这种概念的设计不仅让社区内的外籍人士有呼之欲出的亲切感外，同时更强化了绿色生态环境之美， 避免了翩翩一律的制式服装对整体环境视觉冲击其次就是街道两边景观的设计社区的街道首先是绿色的，两侧是宽阔的花丛绿地，人行步道蜿蜒其间，沿途设有座椅和健身器械，茂盛的枝叶隔离了街道的灰尘和噪音，整个街道宁静而惬意。

商铺不仅统一在住宅一层， 同时又处于街道的单侧，除了十字路口和进门口的商铺比较大以外，层高和开间都很一般， 想必设计者对商业理解更多的是完善、精干的生活配套，至少在项目整体尚未完工前不想突出太多商业氛围，以免对其的整体概念有所冲击总的来说，感觉中海国际社区的建筑设计、景观布局、商业配套、物业管理等在强调国际化、生态化的理念同时，完全把人与自然、人与人的和谐文化概念贯穿始终，其倡导的是一种环境优美、配套设施完善、 空间宜人且富含国际化风情的高尚社区而与之相配应的国际双语学校和幼稚园可以说是社区的主要商业项目，用不同文化不同肤色不同语言的共同居住共同生活来诠释社区的基本定位即国际化、生态化的居住环境● 项目名称：金沙银座1.基本概况：1.1 地理位置：金沙银座是蜀都大道直线向西的一口岸型地块，是正在兴起的金沙高尚住宅片区，该项目西侧紧邻西单商场、创美家居，南临成温邛高速必经段苏坡东路，北靠IT 大道的起始点，其位置正好在两条路交界的夹角内，呈三角形1.2 建筑概况：项目共有5 层，总面积约4 万平米左右，公摊32％，体量精致适中，平均单层面积约 6000 平方米， 1、2 楼层高均为5.4 米，基本开间为7～ 8 米。

正面配置了两部室外观光梯,使其上下通畅的同时又兼顾项目的对外的感观效果1.3 区域状况：口 岸 是 商 业 最 重 要 的 关 键 ，以 金 沙 银 座 项 目 3～ 5 公 里 为 中 心 ，周 边 有 数 不 清的 多 个 楼 盘 群 ， 如 华 府 金 沙 、 蓝 光 凯 丽 、 21世 纪 花 园 、 贝 森 小 区 、 苏 坡 小 区 、香 格 里 拉 、金 沙 岁 月 ，金 沙 西 园 、金 沙 揽 胜 等 等 ，可 以 说 金 沙 、光 华 、西 南 财 大三 大 商 圈 都 在 其 辐 射 范 围 内 ，覆 盖 了 近 百 万 的 消 费 人 群 另 外 ，新 建 的 成 都 工 人文 化 宫 、 万 达 电 影 城 离 该 项 目 也 就 步 行 5 分 钟 的 距 离 ， 其 位 置 优 势 可 见 一 斑 ！2. 商业业态分布及运营情况2.1 主力业态：从目前入驻的情况来看，金沙银座的主力业态有3 个，分别是：永乐电器、金沙圣宴、Ａ Ｔ Ｔ 量 贩 歌 城 ；分 别 位 于 项 目 的 1F 两 端 及 2F 中 上 部 ，呈 品 字 形 分 布 其 它 的业 态 包 括 开 发 商 修 建 的 仁 仁 酒 店 、 网 吧 、 茶 楼 、 动 漫 电 动 城 、 自 动 银 行 等 。

2.2 运营状况分析：据初步了解，金沙银座1F 租金约 100 元/平米， 2F 约 50 元左右，物管费4.5 元/平米，平均售价15000 元 /平米除5F、3F、1F-IT 大道侧尚有空余外，项目已基本出租完毕，出租率约 80％左右 . 目前金沙银座主要的客户群体还是来自于餐饮和茶房，其目的性定向消费比较明显，想必这也是由于项目本身地处2 个快速通道所致 同时由于该项目仍有1/4 的面积在装修或尚未出租，客流量相对单一有限，其整体商业整体价值还有待于挖掘不过后期随着ＡＴ Ｔ量 贩 歌 城 金 沙 旗 舰 的 开 业 ， 想 必 其 下 品 牌 优 势 会 给 金 沙 银 座 带 来 更 多 的 娱 乐 消 费资 源 ， 从 而 进 一 步 丰 富 不 同 类 型 的 消 费 客 户 3.小结：金沙银座项目周边不仅有快速通道经过、同时还背靠多个居住小区住，旁边还有西单百货商场，这一点感觉与我们未来的项目还是有点类似，以下就该项目的营运的优劣进行简单分析：1）项目主题文化概念拿捏较为准确；文明的气息，那种歌舞升平、杯光交错的宫廷文化更是呼之欲出而正面的2 部观光电梯，在一个仅有5 层楼的项目上，却有画龙点睛的效果，极大的提升了项目的档次。

2）项目的市场认可度比较成功任何一个商业项目运作，都有一个被市场所接受并被客观检验的一个过程，这个过程往往又会被项目的地缘特征、交通状况、人口构成、消费意识等等一些客观因素所左右，最终，在经历市场的残酷的筛选洗礼后方可定型从每晚夜幕降临的时候，项目广场停放的一排排车辆就可以看出，金沙银座目前的招商定位已初步被市场所接受.各业态的大小商家在项目内相互补充相互支撑， 逐渐营造出一个辐射范围广、持续发展强的具有金沙特色的商业氛围金沙银座项目与金沙遗址博物馆直线距离约1.5公里， 该项目的外立面建筑装修风格紧扣金沙文化主题，古代文字符号配上强有力的背景灯光，让人似乎闻到了古代金沙3） 物业管理尚待提高从目前看， 整个项目的物业管理细节尚未与项目的经营文化很好的连接如在机动车与非机动车的停放规划上虽然方便了消费客户，但是过于的凸显对项目整体感观有负面冲击；广场卫生、 环境绿化以及施工现场管理不够仔细，会让人感觉项目仍有平庸之嫌；进出项目的主要通道上，有时看不到有公共秩序维护员为其服务甚至坐在板凳上，感觉比较随意4）项目与周边商家交流需要进一步挖掘一个成功的商业项目，一定是开放性的这种开放在某种程度上可以理解为一个商业项目系统内部商家和客户的交换，同时也是系统之间的相互沟通交流的需要，这种沟通与交流一方面是消费群体多样化需求的表象，同时也是各类商业资源优势的互补，两者有机联系后才能使一个地产项目能持续繁荣充满活力的发展；因此从表面上看， 金沙银座与西单商场、创美家居、 百安居连为一体，共处2 条快速通道的的夹角内，但是可能是由于历史原因，金沙银座西端却被一个基本上废弃的独栋售楼部所隔离，3 个项目并未有机的联系一起，客户资源不能很好共享。

如果利用种种资源，克服上述困难， 在三者之间修建一个集美观与实用为一体的步行街， 让前来消费的客户与不同商家之间都有更多的选择更多的交流机会，从而带动整个金沙大三角区的商业气氛，这样做将会是什么样的效果呢？想必到那时，白天靠商场晚上靠夜场，一个“不夜城”自然而然的就会笼络更多的商业人气5）项目整体招商中的部分缺陷尚需完善靠近 IT 大道一侧的1F 底商目前招商进展不是很成功，从某个角度来看，这一侧环境、建筑构造非常类似我们的沸城（靠力宝大厦一边），但不知是为何，项目后街的招商进展很差想不通的是金沙银座周围有强大的消费人群，片区内有数不尽的中档特色餐馆，且生意都比较好， 可以说消费资源是完全不缺的因此我认为， 金沙银座的后街招商完全可以利用绿化带相对幽静、 交通方便的特点，引进类似与沸城锅锅香这类比较有特色有一定口碑的连锁特色餐饮携手入驻，其项目背后一条街的地产价值想必最终都可以发挥极致总之，通过对以上两个商业项目的了解和平时之观察，我认为一个商业项目的成功推出，首先就是项目的商业文化概念必须与周围地域文化有机的结合，这种市场消费价值趋向一致的结合再通过一定表达力的建筑形态和外观装饰予强化后，再由后期的物业管理和招商实现项目的市场化运营，从而最终达到成熟定型被市场高度所认可。