201605_中国区_世邦魏理仕_房地产市场报告(2016年第一季度).pdf

MARKETVIEW P2PP2P退潮影响退潮影响写字楼需求写字楼需求 “营改增”促进商业地产去库存“营改增”促进商业地产去库存 市场焦点市场焦点 写字楼写字楼 P2P企业办公需求退潮令市场承压二线城市市场由于非传统金融公司普遍在租户结构中占据较高比例，受到的影响更大，个别城市净吸纳甚至出现较大负值 零售物业零售物业 过去一两年来新商圈标杆项目相继崛起，个别市场传统商圈的人气有所下滑如在上海、广州、成都等地部分传统奢侈品聚集商圈，已有个别奢侈品牌关店，项目则预引入价位更为亲民的轻奢品牌和新晋国际零售品牌加以应对 工业物流工业物流 自4月8日起跨境电商行邮税取消，改征关税和进口环节增值税、消费税新政对跨境电商起到规范作用，但前期部分城市过快发展的保税仓市场其速度可能暂时会有所放缓 住宅市场住宅市场 上海、深圳、南京及武汉等价格呈现明显涨幅城市纷纷出台调控政策此轮上涨是货币政策的体现，也是产业、城市建设所吸引的人口导入带来的直接结果因地施策的楼市调控在今后将成为基本趋势 ““营改增营改增””出台出台，，促进促进商业地产去商业地产去库存库存从今年 月 日起，房地产营业税改为征收增值税，总体上此次“营改增”对房地产行业的影响偏于正面。

前期关注焦点包括土地成本抵扣以及个人购买、转售住房均得到妥善解决，此次“营改增”的方案基本实现了政府事先的承诺，即在房地产行业的各环节的税负水平做到“只减不增”；企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存1 0%10%20%30%40%02468102002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q12016（人民币万亿元） 房地产开发投资（左） 同比变化（右） 数据来源：国家统计局，2015年第四季度 图表1：中国房地产开发投资 6.7% Q1 2016 2.1% Q1 2016 出口 -9.6% Q1 2016 50.2 3月份 社零总额 10.3% Q1 2016 中国房地产市场报告 二零一六年第一季度 20162016年第一季度年第一季度 世邦魏理仕研究部 © 2016，世邦魏理仕 | MARKETVIEW 图表5：进出口贸易 图表4：固定资产投资 图表3：社会消费品零售总额 图表2：国内生产总值（GDP） 宏观宏观经经济济年第一季度中国同比增长，符合市场预期 虽较上年四季度的增速有所下滑，但从部分数据来看，经济基本面在宽松的财政和稳健的货币政策的支持下正呈现企稳态势。

一季度全国固定资产投资同比增长，较年全年的增速有所回升其中，基建投资同比增速从去年的回升至房地产投资有所改善 受益于宽松的流动性 一线城市和部分二线城市年初以来市场快速上行，今年前 个月商品房销售面积同比增长，但投资的恢复仍显谨慎 一季度房地产投资同比增长，仍是近年来同期低位近期制造业供需两端出现同步改善 月份结束了连续 个月的萎缩趋势，重回荣枯线之上，达其中生产指数为，新订单指数为，均高于市场预期同时，需求回暖支撑 月份录得年 月以来首次环比正增长，达，同比降幅亦连续 个月收窄贸易方面，年第一季度，中国进出口总额达亿美元，同比下滑其中，出口和进口分别下滑和受低基数影响， 月份出口同比增长，但这一增速的持续性有待观察国内消费增长偏弱，一季度社会消费品零售总额同比增长，其中网络零售同比增长同时， 月份录得的同比涨幅，通胀依旧维持在合理区间由于季内人民币汇率企稳，加之美联储推迟第二次加息，并有可能降低加息幅度，月份和 月份央行口径外汇占款降幅收窄，分别环比减少亿元和亿元，资本外流现象有所缓和总体而言，国内经济在今年一季度表现出一定程度上的筑底企稳态势，但由于外贸的不确定性加之房产市场部分城市已出现的差异化调控态势，经济能否进入平稳发展态势仍需观察。

市场表现 0%2%4%6%8%10%12%14%0102030405060702003200420052006200720082009201020112012201320142015Q1 2016（人民币万亿元） 国内生产总值（左） 同比变化（右） 0%5%10%15%20%25%30%0510152025302003200420052006200720082009201020112012201320142015Q1 2016（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左） 同比变化（右） -20%-10%0%10%20%30%40%50%(2)(1)0123452003200420052006200720082009201020112012201320142015Q1 2016（美元万亿元） 进出口总额（左） 出口额（左） 进出口总额同比变化（右） 出口额同比变化（右） 0%5%10%15%20%25%30%01020304050602003200420052006200720082009201020112012201320142015Q1 2016（人民币万亿元） 固定资产投资（左） 同比变化（右） 数据来源：国家统计局，2016年第一季度 数据来源：国家统计局，2016年第一季度 数据来源：国家统计局，2016年第一季度 数据来源：国家统计局，2016年第一季度 20162016年第一季度年第一季度 世邦魏理仕研究部 | © 2016，世邦魏理仕 2 MARKETVIEW 市场表现 写字楼市场写字楼市场优质写字楼市场第一季度的新增供应面积仅为 万平方米，约为去年同期的一半，其中青岛、沈 阳、南京、无锡等市场在本季度均录得零新增供 应。

受国内经济转型与全球经济总体表现不佳等宏观 因素的影响，优质办公楼的需求在年第一季度也出现放缓的现象，包括大型国有企业及跨国 企业对于扩张都显得十分谨慎即使对于搬迁换址，企业出于对可能产生装修费用的顾虑也显得 不甚积极而去年末某知名全国性网贷金融公司 被调查后，类金融公司随之面临调整、办公需 求退潮则是另一明显的市场承压因素 二线城市 市场由于非传统金融公司普遍在租户结构中占据 较高比例，受到的影响更大，总体新增吸纳同比下降三成，个别城市如无锡由于该类企业关停离 场使得市场新增吸纳甚至出现较大负值为应对 市场不利态势，如沈阳浑南区与成都高新区等区 域政府都进一步加大补贴力度资助企业落户另 一些市场中则涌现出转租公司起到了促进成交的作用例如成都市场上不少公司承租几层楼宇面 积后进行装修后转租，有效缓解了不确定市场环 境中企业对于投入装修补贴与定金的疑虑一线城市对于网贷金融类租户依赖度较小，相对受影响较小有限尤其广深市场需求强劲，除传 统科技传媒类租户外，包租公司快速扩张带来的 增量需求也有效带动了市场上海市场总体活跃， 尤其在核心商务区的租赁活动热度不减，但类 公司租赁活动仍为市场带来影响，包括若干超甲 级写字楼中原预定楼层皆因该类公司退租而被重 新投放市场，从而使得上海总体新增吸纳反而在一季度成为近年来低位。

北京市场由于前期、年前后租约面临重新续约，市场租赁活动在供 应匮乏态势下反而显得较前几季活跃本季度全国市场平均空置率有所上升，达到， 较上季度上浮个百分点其中二线城市的平均 空置率更高达租金方面，一线城市均较上季度呈现升势，其中 上海涨幅最大，环比上升部分原因由于市 场租赁活动的活跃，业主普遍对于后续市场报有 信心进而提价，一季度多个核心商圈内的地标型 建筑租金报价皆创出新高而在北京，由于到期 续约案例增多，租金报价涨幅虽有限，但实际成交价与报价间差距反而收窄二线城市平均季度 跌幅在，其中成都、重庆市场供需差异巨大 仍无改善，租金持续录得明显下跌预计全年新增供应面积将有望首次达到万平方米其中一线城市沪广深相对充裕，但预计 市场将处于一个相对均衡的状态，二线城市前景 不容乐观，部分城市已着手政府行政功能搬迁入 新区，以期能带动一部分市场需求0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.02003200420052006200720082009201020112012201320142015Q1 2016（百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 80100120140160180Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2003 = 100 全国 一线城市 二线城市 数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第一季度 数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第一季度 图表6：写字楼市场供需 图表7：写字楼租金指数 20162016年第一季度年第一季度 世邦魏理仕研究部 © 2016，世邦魏理仕 | 3 MARKETVIEW 7090110130150170190210230Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2003 = 100 全国 一线城市 二线城市 0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.02003200420052006200720082009201020112012201320142015Q1 2016（百万平方米） 新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右） 零售物业市场零售物业市场第一季度全国零售物业市场新增供应达万平方 米，同比下降。

受春节因素及新增供应量下 降影响，本季度净吸纳量仅为万平方米在全 国个城市中有个城市的租金持平或出现下滑， 其中 个位于二线城市相比起需求面更为坚稳的 一线城市，二线城市零售市场承压更大本季度奢侈品牌闭店调整零售布局案例增多，最 近关闭店铺主要集中在长久以来业绩不佳或商场人气下滑的门店，是商圈发展的结果，也反映了 品牌整合资源的诉求，是此前一轮快速扩张后的 适当调整为应对经济放缓的影响，同时也为了更好抓住中国消费者需求升级的趋势，奢侈品牌 的纷纷在华尝试一些新的营销手段如目前已有 品牌完成线上布局或接入第三方平台实现线上下单到店提货，此外通过门店升级、品类扩充、跨 界活动等方式加强与客户的联系，为下一阶段的 发展作铺垫在消费市场放缓、零售面积供过于求的情况下， 零售品牌对业主的耐心亦在减少：以往零售项目 通常需要年的养商期以实现稳定运营，但目前 个别主力租户在项目开业不足一年的情况下已经 退租止损零售品牌的扩张亦十分理性，新进驻 的零售品牌往往选择在核心商圈中几乎满租的成熟项目等待进场，造成了一方面小部分成熟项目 等待清单与日俱增、另一方面大部分空置率较高 的项目无人问津的“结构性空置”现象。

在此背景下，快时尚品牌成为了非核心商圈项目招揽人 气的法宝成熟快时尚品牌仍在外围扩张，但面 对缺乏运营经验的业主时较为强势，进驻时往往 需要业主提供纯扣点租金、装修补贴、超长免租期或担保营业额等条件本季度中，面积小、客单价高的特色餐饮品牌是市场一大亮点，如国外的软饮以及结合花店、咖 啡厅、餐饮功能等具有“卖点”的租户备受业主 和消费者青睐此类租户相对传统餐饮承租能力 更佳，亦有效避免了项目的同质化在新一批餐 饮租户进入市场的时候，现有餐饮品牌的优胜劣 汰仍在继续过去一两年来新商圈标杆项目相继崛起，个别市 场传统商圈的人气有所下滑因此，传统商圈项 目相继调改定位以适应市场格局变化如上海淮 海路、广州环市路、成都春盐“天府广场红照 壁”等传统奢侈品聚集板块，在新商圈的冲击下 已有个别奢侈品牌关店，该板块的项目结合市场情况下调定位，引入价位更为亲民的轻奢品牌和 新晋国际零售品牌。