碧桂园项目投资测算的基本逻辑.docx

投资测算的基本逻辑投资策划中心2015年11月成就共享金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）计提条件 【金额的要求】 【时间的要求】回笼资金＞自有资金投入+ 自有资金投入需一年内全额回笼年化自有资金收益（30%） 利润 现金流利润现金流赚多少钱？何时回钱？利润 收入 成本 费用 税金利润 收入 成本 税金收入如何确定？地有多大？收入费用量能盖多少？ 容积率、建筑密度、限高能卖多少？ 可售面积、公建配套销售收入 价价格预判：竞品降价、同质产品积存等成本成本都包括哪些？收入销售收入前期工程建安成本基础设施公共配套贷款利息开发间接费开发成本土地成本有票、无票建造成本费用费用都包括哪些？收入销售收入成本土地成本建造成本管理费用销售费用财务费用企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用（集团、区域）营销活动、销售人员佣金等计入成本中的贷款利息销管费＝销售收入×销管费率三四线：5%一二线：3%利润 收入 成本 费用 税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？营业税及附加土地增值税企业所得税【营业税及附加】企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等缴税金额＝销售收入×5.7%收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？营业税及附加土地增值税企业所得税【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

增值额＝销售收入－扣除项目扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相关税金（营业税）增值率=增值额÷扣除项目收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？营业税及附加土地增值税企业所得税应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？营业税及附加土地增值税企业所得税【企业所得税】对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税缴税金额＝利润总额×25%利润 收入 成本 费用 税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金营业税土增税所得税毛利润利润总额净利润净利润=利润总额－所得税=收入－成本－销管费－营业税－土增税－所得税净利润净利率净利润销售收入劳斯莱斯：≥10%一二线：≥8%土地获利倍数净利润土地总价现金流入=销售收入+贷款收入现金流 钱是何时支出、收回的 现金流出=成本+费用+税金+还贷支出土地款1土地款2建造成本建造成本建造成本基金贷款楼款楼款楼款交楼收支买地开工开盘管理费用销售费用财务费用还贷支出税金（预征及清算）现金流钱是何时支出、收回的现金流出=成本+费用+税金+还贷支出土地款1土地款2建造成本建造成本建造成本基金贷款楼款楼款楼款交楼收支买地开工开盘管理费用销售费用财务费用还贷支出税金（预征及清算）成本构成、支付节奏？彭镜懂《开发成本测算和支付》融资方式与成本？冯兆辉《融资成本与费用》税金缴纳与关注点？罗梓月《拿地过程中相关税务问题》财税系列课程现金流入=销售收入+贷款收入成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）净利润＝收入—成本—费用—税金多收少支合理定价 成本管理费用减免提高去化税务筹划成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）开发节奏、提前预售、减少监管快收融资（财务成本）分期付款晚支延后付款利润收入－成本－费用－税金现金流贷款收入、还贷支出静态动态≥8%/10%确保资金一年运转两次基本要素成就共享自有资金投入需一年内全额回笼回笼资金＞自有资金投入+年化自有资金收益（30%）THANKS 谢 谢 聆 听。