唐山市渤海新世界营销总纲.ppt

CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879渤海新世界2010年营销总纲CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标理解目标理解1项目整体实现销售额5.4亿，快速回收投资；风险防范为先2在满足盈亏平衡后希望能够实现一定的超额利润；超额利润为次3作为新华道重点项目，能够带动区域形象的提升物业形象为辅CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879全国经济企稳向好，全国经济企稳向好，全国经济企稳向好，全国经济企稳向好，2010201020102010年经济环境不会出现大幅波动年经济环境不会出现大幅波动年经济环境不会出现大幅波动年经济环境不会出现大幅波动观点：渤海新世界2010年所处市场经济环境相对稳定CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278797部委联合救市，减免房地产交易税费，对首次购房给予利润优惠宽松货币政策：央行4次下调存款准备金率；4次下调存款利率；5次下调贷款利率住房公积金贷款最高额度调整至80万，降低公积金提取门槛放松90/70政策北京市调整普通住宅界定标准，使得更多住房可以享受契税减免优惠允许滚动进行土地一级开发放松外籍人士购买限制保障房及扑通商品住房项目自有资本比例由35%下调至20%国务院提出深化研究物业税国务院总理温家宝强调要坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策收紧二套房政策，提高首付，利率暂未实施调整国土部连发通知严查囤地，围堵二手房阴阳合同提出将进行预售合同额资金监管明确闲置土地收费房地产收紧政策利好政策十一届全国人大常委会第十一次会议上，国家发改委主任张平受国务院委托，向大会报告了今年中央政府投资的安排及实施情况，报告指出，中央投资还要继续保持一定的规模，着力优化结构“国四条”打击投资投机购房五部委提高地价首付比例二手房交易优惠政策收紧政策导向出现调整迹象，下半年以来利空政策明显多于利多政策政策导向出现调整迹象，下半年以来利空政策明显多于利多政策政策导向出现调整迹象，下半年以来利空政策明显多于利多政策政策导向出现调整迹象，下半年以来利空政策明显多于利多政策0808年年9 9月月0808年年1010月月0808年年1111月月0808年年1212月月0909年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月媒体传言，套房首付比例将提至5成观点：2010年购房客投资信心及决策周期受到影响CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879国务院常务会国务院常务会国务院常务会国务院常务会12121212月份推出月份推出月份推出月份推出““““国四条国四条国四条国四条””””，从打击投资投机性购房入手，加强信贷监管，奠，从打击投资投机性购房入手，加强信贷监管，奠，从打击投资投机性购房入手，加强信贷监管，奠，从打击投资投机性购房入手，加强信贷监管，奠定了定了定了定了2010201020102010年房地产政策走向的基调年房地产政策走向的基调年房地产政策走向的基调年房地产政策走向的基调————————调整调整调整调整Ø 一要增加普通商品住房的有效供给。

适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率在保证质量前提下，加快普通商品住房建设Ø 二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房加大差别化信贷抑制投资投机性购房加大差别化信贷政策执行力度政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险Ø 三要加强市场监管继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度加强房地产信贷风险管理加强房地产信贷风险管理Ø四要继续大规模推进保障性安居工程建设力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 观点：各项政策对市场产生实际影响预计在2010年下半年CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879n唐山市城市总体规划（2009-2020）顺利通过各部委审查，近日将由建设部报国务院正式批复n2005年—2006年，随着国家发改委关于首钢搬迁问题的批复，一批国家重点项目相继落户曹妃甸，曹妃甸工业区得以快速发展；同时唐山南部沿海发现具有国际战略意义的大油田，新形势的变化对唐山市的城市性质、人口规模、城镇发展格局等产生重大影响，原规划成果已不能适应新的发展形势的要求。

n2008年12月29日，河北省人民政府第27次常务会议审议并通过了唐山市城市总体规划成果2009年12月23日，唐山市城市总体规划（2009-2020）顺利通过各部委审查 ——摘自《唐山市规划局网站》唐山市城市总体规划（2008-2020年）p城市规模：        2010年，中心城区人口规模122万人，建设用地面积130平方公里；        2020年，中心城区人口规模185万人，建设用地面积180平方公里p用地发展方向：        中心城市规划期内的发展方向为“北控、南拓、西扩、东连”p空间增长边界：        中心城区的空间增长边界，向西控制在西环快速路以内；向北控制在京山铁路、唐遵铁路以内，向东、向南控制在外环高速公路以内空间增长边界范围内面积约305平方公里根据规划到根据规划到20202020年，年，中心区人口将达到中心区人口将达到185185万万，，从从122122万到万到185185万，按人万，按人均均30-4030-40平方米估算，中心城区未来十年人口的增加带来平方米估算，中心城区未来十年人口的增加带来20002000万平方米万平方米左右的住房需求，左右的住房需求，折合年新增需求达折合年新增需求达200200万平方米，约相当于唐山市区万平方米，约相当于唐山市区目前年去化量的目前年去化量的2 2倍。

倍观点：新规划出台，加快城市发展进程，城市地位提升CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879p凤凰新城规划居住用地约9000亩p住宅开发总量约为1400万平方米，p人口容量约为35万人左右，p绿地率35%以上 凤凰新城板块潜在供应：目前已开工建设梧桐大道、鹭港小区、宏扬香木林、碧玉华府、荣泰尚都、凤凰世嘉、景泰翰林七大项目，规划建筑面积360万平米2009年底，嘉里中心开工建设，由香格里拉酒店、商业综合体、高档公寓三部分组成，占地152亩，建筑面积28.8万平方米 凤凰新城未来居住用地待建面积1040万平米，目前已有万科、深圳中兴、香港兆业等多家品牌企业意向进驻观点：新城崛起，推动城市中心价值CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879绿城新华联行政中心正和恒基拆迁用地低密度用地集约化用地儿童游乐场新加坡和美-仁恒集团地块地块编号编号认领情况认领情况占地面占地面积积(ha)(ha)建筑面积建筑面积( (万万m m2 2 ) )容积率容积率1 1正和恒基正和恒基24.2324.2325.525.51.051.052 2新华联新华联54.4554.4596.4596.451.771.773 3新加坡新加坡71.571.5146.76146.762.052.054 4绿城绿城51.4151.41114.09114.092.222.225 5其他其他25.3425.3411.8811.880.470.476 6不详不详34.434.423.1723.170.670.677 7不详不详4.74.72.92.90.620.628 8不详不详101.87101.87157.77157.771.551.559 9不详不详53.353.3102.48102.481.921.92合计合计421421681681另加上常客庄项目350万平米，南湖区域总供应量1031万平米，预计未来3-5年间南湖核心区域将有65万平米的低密度及类低密度的供应。

南湖板块潜在供应：观点：品牌开发商进入唐山，营销力整体提升CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879东至卫国路，西至西外环路，北至兴源道、南至南新西道，包括铁路以东城市建成区和铁路以西现状村镇用地，总面积为11.9平方公里的区域，依托高铁站开发，将形成区域商务中心和城市商业文化次中心其功能定位为：“区域综合交通枢纽、承担面向区域专业化商务职能的地区、集商贸物流、居住服务为一体的城市商业文化副中心” ￿pp 新华道将是新华道将是“ “一站、四轴、一链、六点、一站、四轴、一链、六点、一网一网” ”规划中四轴之一规划中四轴之一“ “城市之脊城市之脊” ”；；pp 新华道和友谊路交汇区将成为六点中新华道和友谊路交汇区将成为六点中“ “功能节点功能节点” ”之一观点：火车站区域规划利好，可为项目所用观点：火车站区域规划利好，可为项目所用CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究商铺写字楼CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879200520052006200620072007 2008200820092009 2010201020112011…………消化面积消化面积（万平米）（万平米）300.00300.00400.00400.00当前市场当前市场消化能消化能力：力：≤≤200200万平万平米米/ /年年1010年年-12-12年市场年市场的的放量：放量：>300>300万万平米平米/ /年年1212年以后，随城市发展，年以后，随城市发展，市场的放量有可能超过市场的放量有可能超过400400万平米万平米/ /年年随着随着随着随着2009200920092009年的市场热销，存量产品消化殆尽。

年的市场热销，存量产品消化殆尽年的市场热销，存量产品消化殆尽年的市场热销，存量产品消化殆尽2010201020102010年新增市场将大幅放量，且形成板块间激烈竞争的新格局年新增市场将大幅放量，且形成板块间激烈竞争的新格局年新增市场将大幅放量，且形成板块间激烈竞争的新格局年新增市场将大幅放量，且形成板块间激烈竞争的新格局2009年全年唐山市场总销售面积1868960.27m2,其中住宅1760839.10m2，非住宅108121.17m2观点：有限客户资源￿￿VS￿￿大量入市项目，资源抢夺战成为关键CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879存量供应存量供应1世博大厦2东方大厦3火炬大厦4天元大厦5融融商务楼6金凯悦商务楼新增供应新增供应7万达广场8新华贸9人民大厦10渤海大厦11王府国际12富丁国际13硅谷科技园14阳光SOHO8791110121312314465新华西道新华西道建设路建设路p唐山写字楼市场处于发展转型期，逐渐将出现集中的商务区；p现有办公物业主要集中于新华西道、建设路沿线，呈带状分布；p未来供应主要集中在新华西道、建设路以及项目所在的凤凰新城总部基地；观点：商务集中提升了本区域在全市竞争力，也加剧板块内部竞争CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新新华华道道沿沿线线集中供应约集中供应约2323万，沿万，沿新华道南侧分布，并新华道南侧分布，并以集合多功能的物业以集合多功能的物业形式为主，建造城市形式为主，建造城市新地标新地标渤海渤海大厦大厦人民人民大厦大厦新华新华贸贸人民大厦人民大厦n占地14197.89平米，建面88640平方米，于08年11月17日举行开工奠基n地上15层，地下3层，总高60米，是集餐饮、娱乐、健身、购物于一体的高档酒店和写字楼n计划投资3.5亿元，工期36个月，于2011年底竣工 渤海大厦渤海大厦n占地约6000平米，建面4.4万平方米n改造集星级宾馆、公寓、写字楼、商业为一体的标志性建筑新华贸新华贸n集贸市场改造项目，占地近1.4万平米，地上建面9万平方米n建成双塔造型的现代化风格，高度１３０米，集购物、餐饮、娱乐、写字楼、公寓于一体万达万达广场广场万达广场万达广场n两塔两板，14万平n购物、居住、休闲、餐饮于一体的中心大盘观点：新华道2010年写字楼市场增量23万平米，为09年全市非住宅消化量2倍CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879凤凰新城规划凤凰新城规划着眼于大总部、大商业。

大力发展高档商业区，全力打造唐山的中央商务区打造金融中心吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条金融一条街街建设总部基地总部基地面向京津唐区域，统筹打造总部基地先期将7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约总建筑面积约3030万平方米万平方米构建高科技产业基地结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地南湖生态城规划南湖生态城规划西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心政务中心、商务中心南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十一五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城写字楼在售项目：写字楼在售项目：硅谷科技园：2.62.6万平米万平米 富丁国际：3 3万平米万平米王府国际：6 6万平米万平米凤凰新城凤凰新城南湖生态城南湖生态城硅谷科技园硅谷科技园其其他他区区域域待售项目待售项目11.611.6万万平米，未来持续平米，未来持续有大量供应有大量供应富丁国际富丁国际王府国际王府国际观点：新华道外区域写字楼增量11.6万CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879万达广场写字楼万达广场写字楼产品价值点：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿社区规模大、绝对城市中心、业态丰富、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿开发商实力强、引进知名品牌；项目差异点：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿城市中心综合大盘，万达品牌巨献；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿写字楼部分：开发商+品牌商户入驻；类型型 规模模原定14万方，4栋写字楼，由于规划改变，可能改为2栋公寓，2栋写字楼；建筑建筑类型型5A甲级写字楼，精装大堂，具体信息尚未确定，大型客户整层购买。

客客户关注客户较少，多数客户为投资客，外县与政府官员居多；部分自用客户销售售状况状况预计年中开始销售价格价格不详CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新华贸中心写字楼新华贸中心写字楼产品价值点：￿￿￿￿￿繁华商业圈内、集中商业、酒店式公寓、品牌店入驻￿最高建筑；项目差异点：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿品牌店入驻强势宣传；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿唐山顶级5A写字楼，配套完善；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿唐山绝对高度建筑；类型型 规模模独立写字楼，预计面积30000㎡建筑建筑类型型顶级5A写字楼，精装标准、具体些节尚未确定客客户投资客居多，部分品牌忠诚者，部分为购买商铺客户自用客户较少；销售售状况状况预计春节后开始销售价格价格不详CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879大陆王府国际大陆王府国际产品价值点：￿￿￿￿大陆地产开发、开发区地标顶级写字楼、众多国际团队联手打造￿￿￿￿￿配套丰富齐全、仲量联行物业顾问￿14.1m精装大堂￿企业形象展示；项目差异点：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿开发区地标5A顶级写字楼；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿大陆地产品牌力作；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿大陆王府高端中式会所；类型型 规模模独立甲级5A写字楼，预计面积约6万㎡建筑建筑类型型由主楼24层、副楼19层、裙楼5层三部分组成；豪华14m精装大堂，功能分区合理，楼内配套设施全，包含会所、健身房、酒店、高档餐厅等客客户自用客户较多，主要针对：投行、钢铁、能源类；多为整层购买；销售售状况状况公司自留1层；另有4层被大型企业预定；最小200平米，多数为2000㎡起售；价格价格12000-15000元/㎡CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879存量市场——市中心项目项目面积区间面积区间租金租金物业费物业费层高层高供暖方式供暖方式精装标准精装标准配套设施配套设施存量存量阳光大厦阳光大厦80-300㎡0.8元/㎡/天1元/㎡/月2.8m市政供暖简装。

水泥地面，毛坯房住宅改制写字楼餐饮多家出兑联通大厦联通大厦60-100㎡2.0元/㎡/天含租金中3m中央空调大理石装修的大堂美容美发、网通客户清空世博大厦世博大厦40—110㎡1.3元/㎡/天0.5元/㎡/天2.7m中央空调大面积玻璃幕墙、钢挂石材，夜景工程中央空调系统、通讯系统、地上、地下停车场、酒店、商务中心——天元大厦天元大厦40、140、200、300㎡2.1元/㎡/天0.7元/㎡/天3m中央空调装修豪华，高级大理石装修的大堂及豪华电梯间楼宇自控系统、安防系统、智能化系统、数字化系统、网络系统1套　融融大厦融融大厦45-270㎡1.7元/㎡/天1元/㎡/天2.8m地热、分体空调地面瓷砖或石材装修典雅、精良每户设独立卫生间室内采暖采用地板采暖1套　金凯悦商金凯悦商务中心务中心40—90㎡1.4元/㎡/天1.5元/㎡/天2.8m中央空调大堂：精装修，大理石地面地上停车位、员工餐厅、票务、汽车租赁、旅行社、(9-11层)宾馆　观点：存量市场一线写字楼纯租金60元/月·平米，收益反推可支持较高售价CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879存量市场——开发区项目项目面积区面积区间间租金租金物业费物业费层层高高供暖方供暖方式式精装标准精装标准配套设施配套设施存量存量火炬大厦火炬大厦100-300㎡无房间出租　3m中央空调简装。

挑高大堂、大理石地面、墙面刷白、普通入户门大厦内配有咖啡厅、员工餐厅——　景泰御苑景泰御苑67-104㎡未出租未定2.8m市政供暖地砖、卫生间、长城防盗门、隐性纱窗1部电梯、地下停车位　东方大厦东方大厦100-300㎡2.0元/㎡/天0.5元/㎡/天2.8m中央空调玻璃幕墙、大理石铺地、室内刷白、天花板、配入户门该写字楼1-2层为商场、周边远洋城配有餐饮、银行等2套观点：写字楼存量市场租赁活跃的表现下，隐藏着大量的潜在需求CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278793月6月9月12月万达广场新华贸人民大厦渤海大厦王府国际富丁国际硅谷科技园凤城国际预计2010年中期推出写字楼，共计14万平预计2010年3月推售写字楼，3万平米￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿4月以后推售商业，8万平预计3月推售住宅可以认购，具体时间未定渤海新世界已推出两层写字楼28套试水，6000元/平米；其他楼栋推出时间未知售楼处装修尾声，预计4月后推出商业竞争空档期全城写字楼多点开花观点：大量非住宅产品集中上市，进入市场竞争白热化阶段CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879写字楼产品盘点　平层LOFT40平以内88040-8003580-1206311120以上34写字楼产品特点Ø￿￿￿大面积写字间仿9*9米空间设计，提高利用率；Ø￿￿￿小面积写字间最低4.5米开间，7米短进深；Ø￿￿￿各朝向视野采光良好；Ø￿￿￿唐山罕有4.8米大挑高写字楼设计；Ø￿￿￿其他硬件及智能化配置标准待定；写字楼建筑面积写字楼建筑面积1228412284平米，销售额平米，销售额1.231.23亿亿观点：写字楼将是项目标杆产品，也是变现的溢价产品CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879写字楼产品将面对三类客户群的商务空间需求大规模办公园区客户中等规模整购客户分割式写字间客户国内市场最有实力的企业，通常与政府或垄断性资源关系密切，地方利税大户，谈判议价能力较强行业中较具竞争力和影响力的企业，有一定知名度和实力，购买能力较强；机构或个人投资者中小型成长企业&投资客购购买买能能力力及及企企业业实实力力企业需求及购买频率观点：与渤海新世界项目对位客户为中小投资客或自用商户观点：与渤海新世界项目对位客户为中小投资客或自用商户CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879　客户特征办公空间&来源代表单位购买特征大规模办公园区客户￿企业人员规模极大，office面积需求极多多通过非市场销售渠道解决需求（谈判、招商）垄断型大型国有企业或部门￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、资金、渠道实力极强2、决策时间长度不确定3、议价能力极强4、购买决策因素复杂大型高科技研发企业或部门￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、土地面积需求极大2、人才趋向性极强3、园区物业特殊性要求较强4、价格敏感中等规模整购客户投资机构或个人投资者全部或部分出租，以期租金回报￿——￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、控制总价与回报期2、具有持有增值潜力3、具有较明显的商业回报前景自用行业领先企业或实力竞争者扩张或搬迁需求——￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、企业独特性充分体现2、物业可定制化程度较高3、购买投资与企业战略的平衡成长型中等企业￿升级使用——￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、总价相对较低2、极高档的物业外观形象3、有良好的物管服务品质4、配套及公共交通便利5、企业独立形象分割式写字间客户￿短期投资实力较弱的机构或个人投资者赚取租金回报或短期出售变现￿——￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、地处较明显商务氛围地段2、增值潜力与回报期3、具有住宅投资决策特征自用中小型企事业单位纯写字楼——￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、多为升级型置业，对商务空间品质有换代升级要求2、纯办公物业使用品质3、高档办公建筑外观形象4、有良好的内外商务办公环境5、交通通达性商住楼——￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿1、多为起点型置业，看重性价比2、重视办公物业外观形象3、公共交通通达性4、依赖物业及配套服务观点：投资客或自用商户对产品性价比及地段、配套较为关注观点：投资客或自用商户对产品性价比及地段、配套较为关注CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879　晚报广电燕赵短信围挡T牌站牌道旗电视网络电台拜访朋友路过住宅16%11%3%3%21%0%2%1%0%1%1%0%12%30%写字楼16%0%3%11%19%0%0%3%1%1%1%0%10%34%70万预算为投资客户比例分水岭，拟投入70万以内的投资客户占56%，70万以上投资客占44%。

媒体渠道对比可知，广电报作为写字楼信息释放渠道功效不明显；观点：存在一定数量关注250平米以上大客户，写字楼客户信息渠道与住宅略有差异CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879￿￿￿￿￿￿￿客户对写字楼面积的需求出现了三个波峰，分别出现在60平米以内，80-120平米之间和180平米以上、整体来看以120平米以内写字间产品需求最为旺盛观点：已到访客户仍以地缘型客户为主，选择传统型平层办公空间客户占据主流CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879我们还需解决的问题是什么？流动►租金承受力►经营稳定性►稳定回报率►独立产权►独立经营►开发商回购►主力店►核心地段►成熟商圈►专业运营团队本项目商业已初具产权产铺成功要素，但主力店，专业运营管理团队等关键要素需尽快落实，其将成为本项目商业成败关键点►高端租户►特色商业►后期管理产权商铺投资三要素收益风险CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究商铺写字楼CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879124 567910 11213理工大学理工大学新火车站新火车站渤海大厦渤海大厦人民大厦人民大厦曙光大厦曙光大厦万达广场万达广场世博茂业世博茂业新华贸新华贸新世界新世界冀东石油冀东石油8建国大厦建国大厦新华新华1 1号号尚座尚座恒丰大厦恒丰大厦唐山饭店唐山饭店锦江饭店锦江饭店百货大楼百货大楼王府井王府井百货百货新华新华大酒店大酒店三利百货三利百货121413161517191820数字新华道，5座国际级五星酒店，10余座高档写字楼，6座大型百货商场……渤海渤海新世界新世界观点：新华道西部缺乏集中商业，本项目为西部片区首个拥有集中商业项目观点：新华道西部缺乏集中商业，本项目为西部片区首个拥有集中商业项目CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879观点：商业市场竞争较小，商铺推售存在机会点集集中中商商业业凤城国际凤城国际8 8万平万平米米, ,含含TESCOTESCO场地。

场地区域内再无可竞区域内再无可竞争商业集集中中商商业业万达广场，内街万达广场，内街底商，目前剩余底商，目前剩余不超过不超过30003000平米套均套均300-400300-400万另有小量另有小量50-7050-70平小铺CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879凤城国际广场商业凤城国际广场商业产品价值点：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿综合社区、位置优越、品牌店入驻；项目差异点：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿世界三大零售企业Tesco强势入驻；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿填补项目周边缺少大型商业空白；类型型 规模模2栋住宅、2栋精装公寓、-1到5层位集中底商；建筑建筑类型型2栋住宅、2栋精装公寓、集中底商；1-5层为商业，内铺20-80㎡，外铺100㎡；负一层至四层为商业，其中地下一层约20000㎡为tesco；客客户多为本片区内投资客，低总价、低投入；销售售状况状况办卡认筹，销售端释放信息2月初销售，预计春节后开始销售；价格价格不详CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879　　外铺外铺1F1F内铺内铺2F2F内铺内铺3F3F内铺内铺4F4F内铺内铺-1F-1F内内铺铺合计合计150150以上以上5120001616101-150101-1505000005 581-10081-100000541101061-8061-80平平0003115 541-6041-60平平093003171721-4021-40平平043971294503143142020平内平内063126506868合计合计1010595913313316316355555 5435435商铺盘点　　合计合计4040万以内万以内23323340-60W40-60W11711760-80W60-80W292981-100W81-100W1818100-200W100-200W1515200W200W以上以上1212合计合计424Ø￿￿商铺可售产品总货值30312万元；Ø￿￿产权销售，投资安全性有保证；Ø￿￿产品准入门槛低，60万元内商铺为商业产品中的现金流产品；Ø￿￿外铺货值占总销额27%，去化速度将影响后续商业销售进度，需提前考虑；观点：商业为快速安全变现的主力产品CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879商铺产品盘点——1F一层商业共有店铺69户，外铺10户，内铺59户面积面积150150以上以上101-150101-15081-10081-10061-8061-80平平41-6041-60平平21-4021-40平平2020平内平内合计合计1F1F65009434366969总价总价40万以内万以内40-60w61-80w81-100w100-200w200w+合计合计1F314151791169小结： 各总价区间产品从铺位数量看，分布较为平均。

但本层去化难点为外铺及大面积内铺 一层商铺总销售额为1286812868万万元元；内铺销售额为47064706万元万元，内铺性价比较高，为商铺销售中明星产品；观点：一层外铺消化将是未来商业销售重要关注点CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879客户盘点客户盘点——商业客户商业客户典型客户访谈王先生（幺娜客户）唐山人，男，28岁，冀东油田工作，外向、健谈；家中背景较好，工作清闲，多处房产；看好投资不动产，09年先后在新华1号、鹭港投资小户型产品；对唐山现有商业状态十分不满，憧憬一线城市购物感觉；客户语录：客户语录：——“——“规划很合理，我很欣赏，很方便规划很合理，我很欣赏，很方便””；；————￿ ￿““我喜欢北京的购物感觉，唐山的商业很我喜欢北京的购物感觉，唐山的商业很让我失望，希望可以成为真正的国际化城市让我失望，希望可以成为真正的国际化城市””；；关注点：关注点：————投资回报率；投资回报率；————商业规划以及后期运营方式；商业规划以及后期运营方式；————价格高低；价格高低；张先生（杜芳芳客户）唐山人，男，45岁，在赵庄、西山道拥有自己的烟酒商店；居住天元社区，2000年后一直购买住宅；购买商铺即可传世，又能拥有不错的投资回报率；自营投资均可；关注60㎡左右的内铺；客户语录：客户语录：————赵庄早市对渤海新世界经营带来了无限的赵庄早市对渤海新世界经营带来了无限的机会；机会；————业态组合合理，希望可以在真正的后期经业态组合合理，希望可以在真正的后期经营方面得到更好的运作；营方面得到更好的运作；关注点：关注点：————资产保值，最佳选择投资不动产；资产保值，最佳选择投资不动产；————业态规划以及后期经营；业态规划以及后期经营；CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879客户盘点客户盘点——商业客户商业客户典型客户访谈刘女士爱购业主、约30多岁；认识户总、郭总，前期通过内部渠道对商铺了解信息较多；￿纯投资客户；客户语录：客户语录：————选商业，是因为商业投资比较稳定。

选商业，是因为商业投资比较稳定8%-8%-10%10%返点还可以投资还要看升值潜力返点还可以投资还要看升值潜力————我是喜欢委托经营，在家坐着收钱我是喜欢委托经营，在家坐着收钱关注点：关注点：————产品总价、单价敏感，要求购买门槛低；产品总价、单价敏感，要求购买门槛低；————注重品牌入住；注重品牌入住；————认可委托经营；认可委托经营；杨先生（王倩客户）生意人、55岁左右，稳重有思想；儿子在玉田经商；多次置业，在尚座有房产；￿了解城市发展，认可地段价值；客户语录：客户语录：————我更喜欢委托经营，统一管理，即便是我我更喜欢委托经营，统一管理，即便是我自己用，我也希望我拿着租金，按照管理要求自己用，我也希望我拿着租金，按照管理要求再去租铺用再去租铺用关注点：关注点：————城市规划发展带动区域升值；城市规划发展带动区域升值；————注重开发商品牌；注重开发商品牌；————认可委托经营；认可委托经营；CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879客户盘点客户盘点——商业客户商业客户已到访客户盘点　晚报广电燕赵短信围挡T牌站牌道旗电视网络电台拜访朋友路过12月16%9%1%6%16%0%1%1%1%2%1%1%12%33%1月2%4%0%11%14%0%1%0%0%1%0%0%11%56%已到访的客户以赵庄、光明路片区较多，其次为八方及凤凰新城区域客户。

12月到访客户与1月到访客户来访渠道对比发现，报广来访客户数量减少，短信及路过的客户到访数量增加明显项目围挡、口碑传播的效果平稳CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879客户盘点客户盘点——商业客户商业客户已到访客户盘点客户需求面积集中于50平米以内，需求50平米以上的客户相对较少￿￿￿￿￿￿投资预算集中在30-50万以内的客户比例最高，占到31%，其次拟投资30万以内的客户占26%，50-70万元投资预算的投资客占19%￿￿￿￿￿盘点结果为可投资70万以内的投资客占到访客户总数的76%客户量化盘点小结：客户量化盘点小结：现有到访客户仍以地缘型客户为主，此类客户投资预算低、面积需求小客户了解产品的渠道相对单一CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879我们还需解决的问题是什么？产品收益保证►租金承受力►经营稳定性►建筑形象►内部配置►服务水平►成熟性►昭示性►可达性本项目在地段和产品方面处于市场第一梯队，通过优化租户结构成为市场领袖是我们的机会。

知名标杆企业、内部公共空间配置、服务水平将成为本项目写字楼成败的关键点.档次标定►企业知名度►企业形象写字楼投资三要素租户地段CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879商业客户关注点小结低总价、低门槛的产品客户更易接受低总价、低门槛的产品客户更易接受良好的业态组合以及后期的商业管理可以良好的业态组合以及后期的商业管理可以提高消费者信心提高消费者信心 客非常关注看重投资回报及返租方式客非常关注看重投资回报及返租方式超过超过75%受访客户为新华贸认筹客户受访客户为新华贸认筹客户CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879提升电梯效率和乘降舒适度，引进新技术形成市场差异化竞争力市场上中高档写字楼绝大部分最高梯速2.5米/s，载重1000kg，无空调，除在品牌上突破外，可以寻求其他技术手段提升电梯的品质和档次。

建议:￿u提高梯速和载重量至2.5-3m/s、1350kg；u电梯内配备空调，注意轿厢装修档次；u采用领先的外部控制楼层智能呼叫系统，提升电梯品质和档次；相关费用：相关费用：单梯报价约130万元，共5部电梯，折合平米造价约为500元；配备空调增加成本约1-3万元/台；推荐品牌：推荐品牌：瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系统的专利拥有者）其他可选：美国西子OTIS、日本三菱等CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879品牌美国西子OTIS日本三菱瑞士迅达单梯报价130万元+10万安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s:￿100万3m/s：120万(均为2.9m/1.35t，三大件进口)130万元+10%安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同类10%低于同类10%-30%高出同类10%技术优势1.￿五个微电脑模块化控制1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制1.VVVF变频（交流变频）调速系统2.￿OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，避免夜间扰民2.三菱高速电梯比同类品牌率先使用高效率的永磁（PM）电动机代替感应电动机，进一步开发的无齿轮曳引机把马达长度减少30%2.VFP是中国迅达推出的新一代的驱动系统，是具有良好的性能价格比3.￿钢丝绳采用2：1，比传统1：1更舒适3.在平常模式待机时间系统中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，节省电力30%3.能耗低，降低电路负载，可靠性高，4.￿主要部件欧美进口4.所有设备均可紧凑安装在井道中，给建筑节省更多空间4.经久耐用的半导体元件和可靠的异步电动机　5.电能比同类电梯节约30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按钮更加便捷提升电梯效率和乘降舒适度，引进新技术形成市场差异化竞争力市场主流商务电梯产品指标参考CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879建议室内做到半装修——吊顶、地面与墙面•室内装修三要素：•吊顶：建议使用石膏板吊顶，性价比较高。

•地面：建议使用网络地板，可提高楼层空间,拼装、维修方便,防止线路老化、短路等•墙面：建议使用乳胶漆墙网络地板石膏板乳胶墙CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879网络地板系统￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿把繁复的电缆、线路和其他管道隐藏起来，提供灵活的布线、分隔方案，同时又能快速容易地适应设备的布局改变，方便设备的升级与增值；10-15cm网络地板，结构化布线目前市场高档产品造价约250元/平米，建议采用中档产品，同时可以节省楼地面采用地砖装修的价格面向现代办公型企业设置，建议设置在标准层办公楼层，LOFT产品涉及到个性化装修暂不建议考虑CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879BAS 楼宇自动化系统楼宇自动化系统 变配电系统公共照明系统电梯系统公共广播系统三表自动抄送系统空调自动计费系统OAS 办公自动化系统办公自动化系统电子布告管理系统（天气、本大厦通知、通告等）停车场管理系统物业管理计算机系统商务会议系统（会议室规模、位置）FAS 消防自动化系统消防自动化系统自动火灾报警自动喷淋系统SAS安防自动化系统安防自动化系统电视监控系统巡更系统工程（保安定时巡查）报警系统门禁系统CAS 通信自动化系统通信自动化系统综合布线系统网络宽频共用天线电视系统楼内移动系统有线电视及国际通讯网络系统系统推荐内容系统推荐内容5A系统初步建议系统初步建议——应用完整的应用完整的5A系统，采用合资或国产品牌控制成本系统，采用合资或国产品牌控制成本u美国江森品牌国内市场应用较广，排名前三，5万平米写字楼应用整套系统报价约700-800万元；u另外可选国产品牌（同方、港湾等），成本较合资品牌低；CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278792010年渤海新世界项目入市面临问题界定如下　商业写字楼住宅销售额3亿1.2亿1.28亿问题如何给到客户购买信心？如何给到客户购买冲动？高货值产品如何去化；如何解决市场认知差；自用市场小如何解决？客群需要调整；总价高；客户观望情绪较重；机会市场上半年空白；客户投资热度高；现有大量待消化客户；样板间面市；市场不成熟、细分不够；集中供应带来影响；量较少￿稀缺；写字楼、商铺投资客；￿大量上门客户；高价房上市；策略快-抢在对手之前展开动做狠-一步到位直接拴住客户准-大面积店铺定向招商；1、借势而为，随机应变，保留产品调整弹性2、按“大—中—小”原则，优先优质客户放房3、差异化宣传；4、优化客户拓展渠道——直销、推介会、团购；1、自然消化；2、客户经营、老带新CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879业态项目既有条件待确认条件写字楼租户收益保证租金承受力经营稳定性档次标定企业形象￿知名企业入驻地段成熟性昭示性可达性——产品建筑形象内部配置服务水平商业收益特色商业后期管理租金承受力高端租户主力店稳定回报率风险核心地段成熟商圈专业运营团队经营稳定性流动—独立产权独立经营开发商回购渤海新世界目前已有的条件和未确定的事项CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278792010年，核心营销战略快！速战速决，强占市场先机.抢！准确定位，锁定目标客户.亮！营销差异性、展示高端形象.CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879商铺、写字楼市场调研/培训全年营销总控图——以点带面，快打快销。

商铺起势拉动全盘热度商业蓄客3456789101112商业解筹写字楼蓄客写字楼解筹销售阶段展示安排线上推广营销节点客户积累￿商铺认筹商铺解筹区域营销、商铺事件炒作写字楼形象标定，价值传递老客户、新华贸等竞品客户覆盖老客户圈层传播，客户维系动作办公区拓展、客户宣讲，直指目标客户营销体验升级全面完成写字楼认筹商业、写字楼转签、尾盘消化阶段完美收官，典藏房源惜售阶段重点阶段重点————快速传递商业快速传递商业出街信息出街信息阶段重点阶段重点——充分传递商充分传递商业价值，提业价值，提高口碑效应高口碑效应和解筹比率和解筹比率阶段重点阶段重点——各种渠道拓展写字楼客户，各种渠道拓展写字楼客户，充分传递产品价值，保证充分传递产品价值，保证写字楼销售写字楼销售阶段重点阶段重点——提升客户满意度，保证客提升客户满意度，保证客户顺利转签户顺利转签写字楼解筹住宅、商铺、写字楼转签活动营销大事件配合3456789101112主力店签约仪式样板间开放财富论坛、企业客户宣讲爱购业主推介销售动作￿定向集中call客CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879支持2010年销售开展，我们必须确定的几个事项未确定因素需要确认事项需要完成时间影响写字楼经营稳定性是否有写字楼运营商3月1日前对客户信心有一定影响，关联影响销讲说辞和物料设计两个环节。

￿知名企业入驻是否有知名企业有入驻意向3月1日前有助于拉升客户价值感知，产生羊群效应关联影响销讲和现场展示内部配置最终确认的软硬件配置3月1日前客户购买前必了解事项，关联影响销售讲解、楼书设计、现场展示设、线上宣传等环节服务水平可否选用知名物管公司做顾问3月1日前价值感知，为客户树立写字楼比较体系实现软性溢价卖点之一关联销讲、物料线上宣传、商铺进入门槛商铺价格/面积2月22日前销售基础条件，决定了销售能够开展高端租户是否有高端商家有入驻意向3月1日前价值标杆，树立客户信心关联现场展示、销讲专业运营团队商场运营团队最终确认3月1日前客户访谈反馈：运营团队知名与否极大影响客户信心影响销讲、物料、线上宣传独立产权所有可售商铺是否可办理产权2月3日前销售基础条件，决定了销售能够开展稳定回报率6-6-8回报率是否最终确认2月3日前销售重要条件，严重影响客户投资决策经营稳定性回报返现可否一次进行2月3日前极大刺激客户信心，差异性卖点主力店主力店确定时间2月22日前刺激客户信心类动作，可拉升客户认筹解筹比例CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究卖点梳理和形象定位推广传递价值活动拔高品质客户策略卖场包装展示CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879渤海新世界商业价值体系梳理渤海新世界商业价值体系梳理定义FABF（Features/fact）项目本身的特性/属性本项目外部：商圈西移，新华西道￿城市城市繁华轴，商铺稀缺；旧城区域改造，30万人群，保证￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿消费人群量质齐￿升；传统核心地段、成熟便捷、商业氛围浓厚；西部稀缺大型商业；内部：产权商铺，实行返租三年，6-6-8形式，稳定；三年回收高达20%；电影院、超市等￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿等大型主力店入驻；开发自持部分主力店，保证商业形象及收益；成功运营团队运营￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿管理；开发商成功经营爱购项目，其最￿高收益率13%；低总价产品降低客户购买门￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿槛；产权商铺可抵押可变现可续租；5000平米商业广场、2000平米下沉广场；主题餐￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿饮；近3000组写字楼、住宅业主穿梭。

A￿(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目城市中心西移、潜在消费人群巨大；新华西道,西部城市门户地标；￿城市核心稀缺铺位；唐山西部唯一一站式大型商业集群￿；唐山唯一产权商铺成功动营商—宝升昌开发；成功商业运营管理团队-爱购物业；正真意义产权商铺，抵押、转让、续租任意；一站式商业规划、佳和影院、华润万家或同级别主力店进驻B￿(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目城市门户西部、稀缺、地段好，投资保值增值、发展空间大、主力店进驻、可办产权、成功动营公司开发运营—投资安全、收益有保障、20%收益稳定可观、一站式商业规划CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新华西道，西部唯一商业旗舰本项目商业价值定位.u新华西道核心旺铺u城市西部门户稀缺地段u30-50万超低投资门槛u20%超高投资回报u专业公司运营管理u大型主力店强势入驻u独立产权安全保障……推广形象关键字：城市门户、稀缺旺铺、稳定回报、成熟运营.CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879表现方向示意表现方向示意CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879渤海新世界写字楼价值体系梳理渤海新世界写字楼价值体系梳理定义FABF（Features/fact）项目本身的特性/属性本项目外部：城市中心西移，地处新华西道城市繁华轴，交通便捷、周边配套成熟；传统商务聚集￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿区，周边高端物业众多；核心地段，未来城市规划重点区域，政策及配套利好众多；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿地处唐山城市门户，与城市主要交通枢纽—西火车站、机场、高速相邻；唐山写字楼￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿市场处于起步阶段，专业写字楼市场不成熟；环渤海经济腾飞，唐山外来资金人才即￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿将涌入；内部：100米建筑高度；地标级建筑形态；空中双会所；空中观景露台；露天coffe吧；40-￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿200平米百变组合；loft创意空间；11米挑空豪华精装大堂；高品质公共办公空间；￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿5000平米休闲广场；购物、休闲、餐饮等商业配套。

A￿(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目城市核心门户、地标性建筑、临近城市交通枢纽、loft空间、40-200平中小面积合、超高品质公共空间、空中会所、空中露台、休闲广场、一站式休闲配套B￿(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目￿配套成熟、地处核心、交通便利、高端区域标定身份凸显实力、昭示性强、生活便￿￿￿￿捷、商务空间纯粹、真正的城市商务平台；投资门槛低、空间赠送可创意性强CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新华西道，城市门户地标级写字楼本项目写字楼价值定位.u新华西道核心地段u城市门户区域、u新华道沿线高端物业聚集u百米地标建筑uLoft买一层送一层u30-200平之间灵动组合u5A级的共公空间配套u一站式休闲配套……推广形象关键字：财富、收益、事业、生活、￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿唐山真正的商务平台CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879表现方向示意表现方向示意CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究推售安排推广传递价值活动拔高品质卖场包装展示客户策略CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879推售策略推售策略推售：￿￿￿￿￿基于2010年唐山房地产整体市场的非确定性，产品推售原则为：空白点切入，抢市场之先！空白点切入，抢市场之先！推售方式方式A：先商铺后写字楼方式B：先写字楼后商铺方式C：同步推出客户积累商铺有客户基础写字楼客户积累时间加长商铺封盘时间加长客户流失写字楼客户积累量不足商铺客户提前消化写字楼早进入蓄客状态市场空白商铺消化机会良好写字楼面对强烈竞争非集中商业分流投资客户领先引领市场塑造顶级写字楼形象商铺消化机会良好领先引领市场塑造顶级写字楼形象形象建立单一产品宣传时间有限单一产品系宣传时间有限双线产品宣传时间充足工期配合主力店签约配合样板间支持主力店签约配合样板间支持春节后市场复苏期，在对手尚未开始动作前写字楼、商铺产品同步推出为最佳选春节后市场复苏期，在对手尚未开始动作前写字楼、商铺产品同步推出为最佳选择择, ,住宅产品可依托住宅产品可依托20102010年新区炒作及自身商业热度自然消化。

年新区炒作及自身商业热度自然消化CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究推售安排推广传递价值活动拔高品质卖场包装展示客户策略CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879动作五：某大型企业集团意向整购渤海新世界X层写字楼；媒体推广节奏媒体推广节奏区域炒作引发客户关注刺激投资信心持续高调声音冲击市场比肩唐山写字楼/商铺第一梯队信心培育区域形象升级项目形象立势对工程顺利推进报道，增强客户信心对客户维系动作宣传，塑造企业形象无视竞争对手，以我为中心无视竞争对手，以我为中心——短平快全力释放差异化竞争声音关键动作动作一：新华西道城市商务商业副中心；动作二：高铁区域规划已经确定；动作三：多家一线品牌商家持考察渤海新世界动作四：唐山写字楼市场进入新纪元政府声音媒体声音动作一：华润万家旗舰店签约渤海新世界；动作二：嘉禾影院签约渤海新世界；动作三：渤海新世界主力商家签约仪式在中国时尚前沿——北京三里屯顺利举办；动作四：唐山西部商圈雏形初现，渤海新世界成为引领西部商圈明星项目；持续利好声音释放方式阶段3月15日5月1日动作一：渤海新世界主办【财富论坛】，邀请国内知名学者与业主及意向客户面对面探讨经济大势。

……CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879划分九种现有渠道，组合进行【广度】+【深度】+【实效信息】传播硬广软文广播短信围挡3月15日5月1日世界关注唐山软文炒作世界关注唐山软文炒作唐山最赚钱的商铺来了唐山最赚钱的商铺来了唐山最赚钱的商铺来了唐山最赚钱的商铺来了谁是性价比最高的写字楼谁是性价比最高的写字楼3月4日其他户外道旗网络谁是性价比最高的写字楼谁是性价比最高的写字楼各种签约等利好信息释放各种签约等利好信息释放价值加法信息释放价值加法信息释放规划利好信息传递规划利好信息传递项目利好项目利好+ +商铺卖点释放商铺卖点释放写字楼价值点释放写字楼价值点释放商铺卖点传递商铺卖点传递写字楼价值点传递写字楼价值点传递案场包装唐山最赚钱的商铺来了唐山最赚钱的商铺来了谁是性价比最高的写字楼谁是性价比最高的写字楼规划利好信息传递规划利好信息传递项目利好项目利好+ +商铺卖点释放商铺卖点释放写字楼投资价值炒作，渤海新世界价值点释放写字楼投资价值炒作，渤海新世界价值点释放商铺投资安全要素、收益率计算宣传品商铺投资安全要素、收益率计算宣传品写字楼投资、自用关注要素提示的宣传品写字楼投资、自用关注要素提示的宣传品唐山最赚钱的商铺来了唐山最赚钱的商铺来了谁是性价比最高的写字楼谁是性价比最高的写字楼广度传播深度传播渗透+实效CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究推售安排推广传递价值活动拔高品质卖场包装展示客户策略CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879大节点活动配合大节点活动配合3月20日主力店签约仪式暨招商说明会活动目的：1、通过高标准、非传统签约活动标高项目形象；2、通过邀约客户参观三里屯，感知渤海未来产品价值；3、快速在唐山民间形成口碑传播效应。

活动时间：3月15日主力店合作明确后活动形式：签约仪式+综合体参观关键字：惊艳、震撼、精细关键字：惊艳、震撼、精细参加人群：商业客户、媒体CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879大节点活动配合大节点活动配合3月21日写字楼样板间开放活动目的：1、通过人为制造门槛，拔高项目心理高度；2、通过情景模拟和样板展示为客户造梦，缩短购买决策周期；3、通过另类样板展示，迅速形成口碑传播，引发业内外关注；活动时间：样板间达到开放条件，计划3月21日活动形式：1、客户端预约参观；2、样板间现场专职人员情景模拟参加人群：1、优先所有到访客户、媒体；2、社会散客，业内人士；CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879大节点活动配合大节点活动配合4月“财富论坛-城市快速发展期的资产寻宝“活动目的：1、提高项目形象价值，借用专家权威影响力传达写字楼投资价值；2、通过门槛设计，维系老客户，提高客户归宿感，刺激老带新活动时间：商铺VIP客户积累达到800组，写字楼客户开始积累活动形式：1、邀请国内一线经济学专家到唐山进行交流讲学；2、安排专场邀请客户参加；CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879大节点活动配合大节点活动配合渤海新世界客户会-”客户维系动作”维系目的：1、通过人性化持续服务，提升企业口碑；2、通过提升业主满意度，刺激主动推荐新客户；维系时间：持续进行维系方式：定期短信问候/项目动态知会/客户维系活动邀约等CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究推售安排推广传递价值活动拔高品质卖场包装展示客户策略CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879一部影视片——全面演绎项目地标级城市广场对人们生活影响的造梦影片形象：一条高质量能全面标定渤海价值的影片内容：演绎一个城市从落后到发到，办公从不成熟的厂房、住宅逐渐走向成熟，商业也从无到有变￿￿￿￿￿￿￿￿￿得繁华，人们的生活随之发生巨大的变化，并深深的得益于综合体带来的一站式便捷生活。

￿￿￿￿￿￿￿￿￿从此人们走向更加现代、更加时尚形式：真人真景拍摄＋3D片长度：一长一短，分别供售楼部及电视广告播放要求：煽情、现代、时尚、便捷、能打动人CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879几本书——地标级产品及未来主义时尚生活的超前展示形象楼书：渤海新世界未来主义建筑形象演绎产品说明书：业态、户型、建筑材料等全方位说明办公手册：写字楼选址要素、如何降低办公成本、投资价值说明、渤海办公攻略（各种配套说明）招商手册：区域规划、人口及消费引发的商业机会、未来的新华道商圈、本项目业态划分、经营方式；要求：制作精美，具品质感，使之成为客户可以收藏的“物件”形象：全方位展示形象、产品、生活的几本书渤海新世界办公（招商）手册2010年渤海新世界形象楼书产品说明手册产品说明手册渤海新世界渤海新世界CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879一些人——顶级产品顶级服务的全面展示窗口案场团队=销售团队+物业团队全面引入品控机制；深化服务意识，改善服务形象，全面严格执行“客户至上”的服务理念。

打造一支外可竖形象，内可立标杆的服务团队形象：唐山服务行业标杆，企业展示窗口的极致表现CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目标梳理与问题界定报告结构目标理解政策环境本体盘点市场环境产品补充建议营销策略问题界定客户研究推售安排推广传递价值活动拔高品质卖场包装展示客户策略CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879客户策略：针对各类客户特征运用有效渠道精确制导已到访客户动作：1、日常短信维系￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿2、春节后，利用项目实质性利好信息约再访￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿3、利用项目各节点约访增加其诚意度￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿4、专场说明会，发送楼书、DM等营造项目价值宝升昌老客户（爱购)动作：1、专场推荐会￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿2、上门DM发送￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿3、销售代表追踪本市区投资客户动作：1、线上高调推广使其了解项目信息￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿2、利用口碑传播，利用已到访客户释放信息￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿3、短信释放项目核心卖点，吸引其上门￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿4、利用关系线下联系指定资源非本市区投资客户/商住客户动作：1、定制短信发送，释放相关信息￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿2、区域拦截，利用各区域路牌吸引其上门￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿3、利用口碑传播，利用已到访客户释放信息￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿4、项目围档、公交站厅吸引过往客户￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿5、利用关系线下联系指定资源本市区商住客户动作：1、重点写字楼扫楼发送DM￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿2、利用出租车广播、公交媒体传播项目信息￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿3、利用项目围档、公交站厅吸引过往客户￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿4、电梯轿箱媒体CONSUMMATE CENTURY世纪卓成世纪卓成 | Page 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879汇报完毕。