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商办销售的新机遇 ——营改增相关知识培训 集团营销管理部产品与市场研究中心 结论一： 宏观环境对资产价格上涨有利，商办长期向好的信心应坚定 总量4-5年翻一倍，中短期仍将维持13.5%/年的高速 2016.22016.2月月 142142万亿万亿 2011.12011.1月月 7373万亿万亿 2007.12007.1月月 3535万亿万亿 广义货币供应量（M2） 货币 货币超发→→通胀→→房价和食品价格快速上涨 “华中农业大学教授李崇光撰文指出，货币供应量能解释当前果蔬产品价格上涨的30%-50%他的研究表明，货币供应量对白菜、黄瓜、西红柿、菜椒和四季豆价格长期上涨趋势的贡献分别为38%、42%、40%、40%和38% 事实上，由于中国实体经济产能过剩比较严重，而大部分城市的房地产市场供大于求，导致新增货币除了用于“借新还旧”之外，很难被经济吸收因此，货币投放较多引起了一线城市房价以及食品等领域的快速反应 ——引自21世纪经济报道 物价 对于投资而言最大的问题是：大量的资金缺少出路 目前中国市场最大的问题是大量资本缺乏有效的投资标的 ——吴晓灵，中国人民银行原副行长、全国人大财经委副主任委员 权益类？ 固定收益类？ 不动产？ 股票/股票基金 存款/债券 标的 权益类 股市存在机会，但风险大，杠杆牛难现 •降杠杆，人造牛市难现； •外资进入资本市场的意愿降低； •传统企业盈利环境更加恶化； 中长期利率下行，信托等投资产品收益率长期走弱。

中国企业的利润已经越来越不足以支付其债务成本，因此降息将是长期性的 “2008-2014年，中国经济整体债务占GDP的比重，从170%上升至235.7%，6年上升了65.7个百分点剔除金融机构，中国实体部门债务占GDP比重从2008年的157%上升到2014年的217.3% ——中国社科院 5.76% 7.56% 5.40% 6.65% 4.75% 0% 2% 4% 6% 8% 2004年 2006年 2008年 2010年 2012年 2014年 2016年 3.5%（美国） 1.45%（日本） 固收类 1 1年期贷款利率趋势年期贷款利率趋势 货币基金收益率趋势货币基金收益率趋势 资产价格进入上行趋势，商办受益 不动产 根据中原地产统计，截至3月27日上海酒店式公寓存量为162.9万平方米，去化周期10.5个月而上海酒店式公寓3月份销售面积迎来了大幅上涨，从二月份的6.45万平方米飙升到22.25万平方米，环比大涨245%原因如下：首先，房价还有上行预期，投资客入市欲望较强烈，其次，上海楼市限购政策的挤出效应明显； 酒店式公寓 住宅 以长三角、京津冀为核心，大多数中东部地区住宅销售已经全面转暖，部分热点城市已出台控制性措施，防止楼市过热。

结论二： 短期看营改增对部分商办项目有积极影响，但范围较小 征税对象 计税方式 财务核算 发票管理 规定的劳务、转 让无形资产或者 销售不动产 价内税 进当期损益 所得税前扣除 销售毛利*税率 对增值部分征税 增值税专用发票 管理严格 成本发票进入抵扣 销售货物或者提供 加工、修理修配劳 务以及进口货物 价外税 不进当期损益 所得税前不得扣除 营业收入*税率 对收入总额征税 普通发票 管理宽松 对成本发票无要求 增值税增值税 营业税营业税 增值税可实现进项抵扣，而营业税无法抵扣 营改增 税目大类 税目中类 税目小类 税率 销售 服务 交通运输服务 陆路、水路、航空、管道运输 11% 邮政服务 邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务 11% 电信服务 基础电信服务、增值电信服务 基础电信11%，6% 建筑服务 工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其他建筑服务 11% 金融服务 贷款服务、直接收费金融服务、保险服务、金融商品转让 6% 现代服务 研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务 有形动产租赁17%，不动产租赁11%，其他6% 生活服务 文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务 6% 销售 无形资产 技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产 转让土地使用权11%，其他6% 销售不动产 11% 营改增立足于企业降低税负，提振实体经济非针对地产 目的 应税服务 解释 增值税税率 原营业税税率 销售不动产 是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者 移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等 11% 5% 销售无形资产 是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动土地使用权包 含在无形资产中 11% 5% 不动产租赁 将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用 于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税车辆停放服务按照 不动产经营租赁服务缴纳增值税 11% 5% 物业管理服务 属于现代服务业中的商务辅助服务 6% 5% 卖房开增值税专用发票，企业客户可获11%的进项抵扣 税率区别 类型 认定标准 适用税率/征收率 计税方式 发票使用 一般 •年应税销售额超过500万； •自行申请成为一般纳税人 11%/6% 税额=销项税额-进项税额 增值税专用发票，受票方可抵扣 小规模 •年应税销售额小于500万； •超过标准的其他个人； •不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选 5%/3% 税额=销售额*征收率 增值税普通发票，受票方不可抵扣 但增值税普通发票无法抵扣，小规模纳税人受限 分类 税额=销项税额-进项税额 销项税 销售货物或有应税项的税金时应交的税金，若采取销售额与税额合并定价的，应剔除所含的增值税; 销售额=含税销售额÷（1+税率或征收率）; 进项税 纳税人购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值税税额; 土地价款 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

一手商办销售环节中，买卖双方税收都得到相应减少 案例 税额=销项税额-进项税额 =销售额*11%-进项税额 =（房价款-土地款价-销项税）*11%-进项税额 土地价款=400万 销项税=(1000万/(1+11%))*11%=99.9万 进项税=（300万/（1+11%）*11%=29.7万 使用一般纳税人作为供应商的开发企业可降低税负 案例 增值税额=（1000-400-99.9）*11%-29.7=25.3万 原营业税额=1000/(1+5%)*5%=47.6万 案例1： 开发商A销售一套办公给B企业，总价1000万；该房源摊销土地价格400万元，建安及其他成本约300万元，那么开发商A在营改增后税收如何变化？ 客户买房后可获得11%的进项，两年内可进行抵扣 案例 进项税额=（1000/(1+11%)）*11%=99.9万 该笔增值税可以分两年纳入进项抵扣而原先买房开发商开具的5%营业税发票是无法抵扣的 案例1： 开发商A销售一套办公给B企业，总价1000万；该房源摊销土地价格400万元，建安及其他成本约300万元，那么B企业在营改增后通过交易可获得多少进项抵扣额度？ 纳税人类型 房地产老项目 房地产新项目 计税 方法 税率/ 征收率 销售额减除项 预缴 税款 一般计税 方法 简易计税 方法 税率 征收率 预缴 税款 一般 纳税人 一般 11% 土地价款 销售额*3% 一般 11% 土地价款 销售额 *3% 简易 5% 无 销售额*3% × × × × 小规模纳税人 简易 5% 无 销售额*3% 简易 5% 无 销售额 *3% •房地产老项目：是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目。

如果同一项目取得多张施工许可证，且颁发日期在试点日期前后，则产生分别适用一般计税或简易计税的复杂情况 •简易程序：一般纳税人可以适用简易征收办法，同时能够开增票 老项目如使用简易程序，对客户抵扣额度较少 过渡期 对企业或企业法人购房促进力度更大 小结 核心点1：不适用于个人客户或个人客户注册公司购买 增值税征收范围为一般纳税人，即企业；而用于个人消费的固定资产进项税额不得抵扣，如个人注册壳公司，并以公司名义购买，因实际没有经营行为，没有销项税额，因而也无法抵扣，且壳公司很难获得贷款； 核心点2：进项抵扣的最高比例为11%，部分老项目无法达到这个水平； 2016年4月30日前取得施工证的项目，如采用简易程序，购房发票税点较低（6%），抵扣较少； 核心点3：对目标客户为企业或企业法人的商办项目，有直接的促进作用； 由于企业（企业法人）购买，可以获得房价总额的11%作为企业进项税收，后期可获返还，因此之前有意向购买的企业（企业法人）意向会更强 结论三 二手环节政策变化对商办中长期有一定的促进 按照增值额度的5%缴纳增值税，免缴营业税 二手转让 一般纳税人：不动产增值额度*5% 一般纳税人转让其（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税； 小规模纳税人：不动产增值额度*5% 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 个人：针对住房，暂未明确商办用房增值税缴纳办法 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：1.个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额2.个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额 商办二手交易 案例 案例2： 某客户将自有的办公用房以150万元的价格卖出，该房源之前买入价格为100万元，房产升值50%则营改增前后二手交易税收如何变化？ 营改增前税收=营业税+所得税+契税=22.25万，占房产升值额（50万）的45.5% 营业税（总额的5.5%）=150万*5.5%=8.25万 所得税（增值的20%）=（150万-100万）*20%=10万 契税（总额的3%）=150万*3%=4.5万 营改增后税收=增值税+所得税+契税=17.25万，占房产升值额（50万）的34.5%。

增值税（增值的5.5%）=50万*5.5%=2.75万 所得税（增值的20%）=（150万-100万）*20%=10万 契税（总额的3%）=150万*3%=4.5万 113.5% 56.8% 45.5% 37.0% 32.8% 31.3% 58.0% 38.0% 34.0% 31.0% 29.5% 29.0% 0% 60% 120% 110 130 150 170 190 210 230 250 270 290 310 330 350 370 390 营改增前营改增前 营改增后营改增后 房产升值幅度越大，营改增对二手交易节税作用越小 税率比较 营改增前后税收占房产升值部分比率的对比 可见，营改增对二手交易税收有一定程度的减免，对房价涨幅有限的房源，节税作用明显，但这种作用随着房源升值幅度的增加而迅速减少房屋增值部分的30%左右都是税金，导致这种现象的原因是所得税过重（增值部分），而这部分税收在住宅房源交易时是减免的 结论四 重点城市甲级办公应抓外部机会点，长期看运营路线不能动摇 投资商办项目的优劣势分析 商办 S T W O •不限购不限贷 •运营能力好的项目能产生稳定的租金回报 •企业可自用可固定资产投资 •使用成本高 。