区房地业发展研究报告.doc

吴中区房地产业发展报告目 录一、吴中区房地产发展定位 - 2 -二、吴中区房地产市场板块概述 - 2 -1、中心城区板块 - 2 -2、长桥南板块 - 2 -3、苏蠡路沿线板块 - 3 -4、独墅湖板块 - 3 -5、越溪副中心板块 - 3 -6、木渎及周边板块 - 4 -7、环太湖板块 - 5 -8、其他乡镇板块 - 5 -三、吴中区房地产业发展的机遇 - 5 -1、长三角经济一体化的发展 - 5 -2、苏州经济发展与城市建设的带动 - 5 -3、城市向外围扩张带来的“新城效应” - 6 -四、吴中区房地产业与周边区域房地产业关联分析 - 6 -1、吴中区与工业园区对比分析： - 6 -2、吴中区与相城区的对比分析 - 7 -五、吴中区房地产业发展过程中的主要问题及对策 - 8 -1、区域房地产市场缺乏统一规划，难以形成竞争合力 - 8 -2、区域产业支撑尚显不足，限制区域整体购买力的提高 - 9 -3、区域房地产市场战线过长，很多区域发展房地产的条件尚不具备 - 9 -4、区域GDP及地方税收对房地产行业的依赖过大 - 10 -5、区域房地产功能定位不够明确，开发商无序竞争严重 - 10 -6、越溪板块房价涨幅过快，可持续发展能力打上问号 - 10 -7、环太湖板块别墅产品功能过于单一，相关配套跟不上 - 11 -8、各类物业比例严重不平衡，阻碍区域产业形态的转换和功能升级 - 12 -9、吴中区外来人口过多过滥，间接影响区域房地产品质 - 12 -六、吴中区房地产业的可持续发展研究 - 12 -1、土地潜在供应与市场可扩展容量 - 12 -2、资源与环境保护 - 13 -3、未来发展方向与前景 - 14 -七、其他相关建议 - 14 -1、合理控制区域人口规模 - 14 -2、多种物业协调发展 - 14 -3、区域行政中心搬迁可以带动新区域的发展 - 15 -4、加强品牌宣传力度，打造好“山水苏州，居住吴中”这张区域名片。

- 15 -5、改变房展会的举办模式，组团参加其他区域的房展会 - 15 -一、吴中区房地产发展定位吴中区房地产市场产品的发展定位，主要包括普通住宅产品和高端住宅产品普通住宅产品主要针对普通购房者，吸引来吴中区及周边区域的打工人群，还有当地收入较低的人群购买；高档住宅产品主要吸引高收入人群，特别是年轻的城市菁英人群住宅产业发展导入居住人口的过程，同时就是区域引进人才的过程各类产业的发展为住宅市场的发展提供了产业支撑，各类人才的引进可以带动区域消费市场的繁荣与发展只有这样，才能保证各类产业的协调发展，才能促进区域经济的良性健康发展为了吸引更多的高级人才来吴中区就业，提供给白领的高档住宅可以采取比市场上更为灵活的方式，如税收优惠等措施二、吴中区房地产市场板块概述吴中区房地产市场总体呈现出比较平稳的发展态势，主要以满足居民的基础居住需求和商业经营用房的需求为主目前，吴中区的房地产市场主要分成以下几个板块：中心城区板块、长桥南板块、苏蠡路沿线板块、独墅湖板块、越溪板块、木渎及周边板块、环太湖板块、各乡镇板块等各个板块由于区域发展程度及自身拥有的自然山水资源等的不同，呈现出截然不同的特点1、中心城区板块中心城区板块属于吴中区比较成熟的区域，区域内的房地产项目主要有普通住宅及商业项目。

由于区域发展比较成熟，房价相对较高目前该板块潜在的土地供应已经很少，在售项目也是凤毛麟角，该板块未来各类物业的稀缺性及升值潜力也更加明显近几年已经建成的项目有嘉宝花园、吴城仕家、都荟名苑、东吴商业大厦等2、长桥南板块长桥南板块是近几年吴中区迅速崛起的一个房地产板块，该板块依托吴中经济开发区及知名房地产企业的进驻而迅速崛起嘉业阳光水榭、S半岛等楼盘的建成，使得该板块房地产的整体档次得到了很大的提升3、苏蠡路沿线板块目前，苏蠡路沿线出现了许多商业或者商住项目，并且出现了很多针对年轻白领的小户型公寓产品该区域出让的地块大部分以商业或者商住地块为主，很多开发商把开发小面积公寓作为解决商业项目较难销售的一个途径另外，该区域也出现了一些小的办公楼项目，主要是以科技创业园的形式出现未来该区域的房地产市场将朝着更加完善和综合的方向发展4、独墅湖板块独墅湖板块靠近园区，又有独墅湖湖景的景观优势上述特点决定了该区域的居住项目适合做低密度的高端居住物业及针对普通客层的普通居住项目目前，星岛仁恒是该区域的高端居住物业，针对的目标客层主要是事业有成的成功人士，湖岸名家针对的客户主要是年轻的城市白领及普通的换房族。

5、越溪副中心板块越溪副中心由越溪老镇区、核心区和扩展区三部分组成，其中居住用地占总用地规模的48.2%，建成后整个片区人口将达到12万在苏州15年远期规划中，越溪片区是围绕都市双核心的五大特色片区之一，将在3-5年内规划并建设成为苏州大都市圈西南城市副中心，配套设施逐步完善从05年底越溪片区第一个项目面市以来，06年一年间就有40万方以上的放量，吴中06年新建商品房共计售出156.7万方，其中越溪就占了近两成的市场份额，并且市场已呈现出多元需求的旺盛态势这一切都为越溪房地产市场的兴起打下了前期的铺垫越溪板块的兴起，可谓吴中区楼市迅速发展的一个典型见证，而随着石湖之韵、石湖小镇、锦和加州、石湖华城、水岸清华等楼盘的面市，越溪板块俨然成为2006年苏州楼市快速崛起的新型板块代表之一越溪板块供应的商品房产品包括普通多层公寓、花园洋房、LOFT公寓、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅及商业用房等，整个房地产市场发展可谓是齐头并进越溪板块房地产市场在2007年出现了异常火爆的场面，区域房价从年初的4000元/平米窜升到了7000元/平米越溪板块从一个默默无闻的区域一跃成为吴中区乃至苏州炙手可热的区域，得益于以下几个因素：该区域是吴中区的城市副中心、有良好的山水资源、完善的规划配套、国际教育园、以及与主城区的高架连接等利好因素，同时遇到了房地产市场发展的一波高峰期。

高规划、高起点、高建设水准和优美的环境让该片区的房地产起步水平和发展速度都远远高于其他片区，加上苏州城市轨道交通规划通过审批获准开工建设，而越溪作为2号线的南端起始站区，势必成为苏州和上海莘庄区域类似的卫星城上述因素促成了越溪板块的成功发展未来越溪板块潜在的土地供应还有数百万平米，区域发展还有很大的潜力，但是市场竞争也会越来越激烈6、木渎及周边板块木渎及周边板块在前些年主要以别墅项目为主，主要集中在木渎镇近几年则主要发展普通居住项目及商业项目山水华庭、尼盛棕榈湾、尼盛青年城、金枫美地、桃花源、中澳广场、华夏五金机电城等项目在市场上都取得了不错的业绩金枫路商圈、凯马汽车广场、长江路商圈、地铁一号线的兴建等，带动了板块房地产市场的进一步发展木渎镇发达的服务业及与高新区的无缝对接，吸引了大批在古城区及新区工作的人到木渎置业或者投资今后，该板块的居住及商业功能将会得到进一步的完善近年来随着房产市场的发展，木渎得天独厚的资源优势逐步显现，房产发展迅速再加上天生的自然景观和连接度假区太湖美景，有非常大的发展潜力同时镇政府规划的四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎”苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位的形成，更是成为了该地区发展的催化剂，板块价值日益凸显。

此外，在苏州城市化进程中，向西是新区，而目前新区储备土地已经不多，自然木渎成了下一个聚焦点随着轻轨路线的确定，木渎的区域价值又被进一步的拉升，发展前景无限同时，轻轨也必然为木渎带来新的质的变化和飞跃目前苏州市场上打文化与旅游牌的板块众多，而木渎在镇政府的关注下，在未来的发展中一定能够在传统地产的基础上，打造出具有山水特点、文化特点和区位特点的新路子7、环太湖板块吴中区拥有太湖宽广的湖岸线，无与伦比的山水资源、优美的自然风光，这种地方最适合于发展高端别墅物业项目环太湖板块的别墅物业主要集中在金庭镇及东山镇，光福镇也有少量分布别墅类型主要以联排及独立别墅为主，建筑风格主要以欧美风格及现代中式风格为主环太湖板块的别墅项目主要有太湖之星、天阕、太湖高尔夫、天一墅、中信太湖城、温泉1858、东山景园、东山汇等环太湖板块的别墅项目有很好的景观资源及自然山水资源，吸引了很多投资客特别是对太湖有深厚感情的投资客的目光但是，太湖区域的别墅项目由于远离市区，公共交通不便，相关配套设施不完善，使其在短时间内不能成为城市第一居所，而只能作为投资产品或者第二居所上述原因使得太湖区域的别墅项目在房地产市场行情较好的时候去化速度较快，市场行情低靡的时候则去化缓慢。

8、其他乡镇板块吴中区其他乡镇板块的房地产项目主要分布在光福镇、胥口镇、甪直镇、临湖镇等，主要以居住项目、商业项目为主，代表项目有太湖胥香园、太湖缘、太湖帕堤欧、福园等乡镇板块的房地产项目分布比较零散，主要针对当地客户及投资客户，产品类型主要以普通住宅、商业及经型型别墅为主三、吴中区房地产业发展的机遇1、长三角经济一体化的发展近年来，随着全球经济一体化的发展，各类经济体之间的联系也越来越密切目前，长三角地区的经济已经成为国内经济发展最活跃的地区，长三角经济一体化的步伐正在加快吴中区也要抓住这一大好机遇，充分利用好太湖是整个长三角的“城市绿肺”这一优势，积极融入到长三角区域经济一体化过程中来，促进区域经济与房地产市场的进一步发展2、苏州经济发展与城市建设的带动苏州2007年的GDP总量超过了5700亿元，位列全国第五位城市经济的加快发展，加速了房地产市场的繁荣轨道交通的建设、高架道路等城市快速路的修建，对吴中区房地产市场的发展将会起到更好的促进作用3、城市向外围扩张带来的“新城效应”随着外来人口的不断迁入，城市向外围扩张的脚步正在不断加快很多近郊板块都陆续发展成新的城区，带动该区域房地产市场的发展。

城市向外围扩展，使得城市的影响力越来越大，为房地产市场的进一步发展拓宽了渠道，为各类产业的延伸发展打下了良好的基础四、吴中区房地产业与周边区域房地产业关联分析1、吴中区与工业园区对比分析：面积人口GDP工业总产值吴中区742平方公里（不含太湖水域）户籍人口57万人，外来暂住人口67万人391亿元910亿元工业园区288平方公里户籍人口30万人，就业人口50万人836亿元2642亿元通过经济数据对比发现，工业园区相比吴中区占据明显优势，工业园区作为国家级经济开发区，区内高新技术产业密集，世界500强企业林立，就业人口聚集，高素质、高收入人群较大，发展房地产业的产业支撑和人口支撑异常强劲吴中区幅员广阔，人口众多，但产业相对分散，总体经济实力目前还不强，造成房地产业发展在区域内继续细分，各板块相对独立发展房地产投资土地出让商品房供应商品房成交房价吴中区57.0亿元422万平米206万平米214万平米6750元/㎡工业园区124.9亿元342万平米246万平米279万平米8250元/㎡通过房地产业数据对比发现，工业园区的房地产业发展水平明显较吴中区高出一筹，无论从房地产业开发投资规模，还是从商品房市场供求情况乃至房价水平。

工业园区是苏州房地产业发展的风向标，区内聚集着中海、万科等一大批国内顶级开发企业和新加坡晋合、仁恒，香港新鸿基、九龙仓，日本大和房屋等一大批外资优质地产商虽然各项数据吴中区并不占优，但可喜的是，吴中区房地产业正加速发展，土地市场供应规模较大，未来发展潜力毋庸置疑经济政策规划资源吴中区弱于园区弱于园区南部优化发展，较园区不。