探求一级建造师改造城市方向.docx

探求一级建造师改造城市方向 　一级建造师，是一种建筑类执业资格，是担任大型项目经理的前提条件一级建造师执业资格考试设4个科目，参加全部4个科目考试的人员必须在连续的两个考试年度内通过全部科目取得建造师执业资格证书、且符合注册条件的人员，必须经过注册登记后，方可以建造师名义执业 　　我国正处于快速城市化阶段，城市的快速发展将会带来产业结构、城市空间、社会网络、文化构成等的一系列变革城市改造是对城市空间资源的整合，对城市中已不适应经济、社会发展的土地利用结构进行调整，进行土地资源的再配置，实现城市土地的二次开发，从而促进城市经济、社会与环境综合效益的提升在城市改造过程中，土地储备制度已成为我国对土地资源进行整合与再开发、调控土地市场的重要手段荷兰作为土地储备制度的发源国，在城市改造实践中已形成较为成熟的土地储备运行模式本文通过分析荷兰斯海尔托亨博思市Paleiskwartier改造项目中成功的土地储备运作过程，总结其多元化的土地储备模式特点并提出对我国的借鉴意义。

　　1. 荷兰土地储备制度发展概况 　　土地储备制度最早起源于1896年的荷兰，在国外被称为土地银行（land banking），随后在欧洲许多国家得以开展，此外在加拿大、澳大利亚、波多黎各、美国的部分地区和我国香港也推行过类似的土地储备制度①虽然土地储备在不同的政治经济体制背景中有着不同的实现形式，但土地储备的目的是大致相同的，都是城市政府或社会公共团体依照一定的法律程序通过回收、收购、置换、征用等方式从分散的土地所有者手中把土地集中起来，在适当的时机投放土地市场，以作为未来开发之用或用以实现某种公共利益 　　1.1土地储备运行流程 　　荷兰土地储备制度的运行流程由三个环节组成第一，土地的征购集中阶段即由政府从分散的土地所有者手中购买土地从而集中待开发用地的过程通常由政府领导的专门机构负责寻找具有发展潜力的土地，谈判合适的价格，然后政府将其购入第二，土地储备阶段当土地被买入以后，政府将对土地进行整理，并储备起来，在适当的时候投放到市场或者直接用于开发第三，土地出让阶段根据城市建设的需要，政府将那些已完成前期整理的熟地分批推向市场，土地出让一般会采取出售和出租两种方式，最终开发用地是用于出租还是出售，各城市会根据实际情况采取不同的措施。

　　1.2制度保障 　　荷兰认为土地储备制度不应该有或只有很少的赢利，土地储备的公益色彩十分浓厚，政府的政绩不体现在收入上，而体现在土地政策执行的效果和社会的认可上实际上，几乎所有服务于补贴住房的土地储备都是亏损的为保障土地储备的顺利实施，荷兰立法机构相应制定一系列法律制度来配合土地储备计划的进行，如土地优先购买权制度、政府强制购买制度等等 　　1.3土地储备制度的建立 　　荷兰的土地储备制度产生的根本原因是由于19世纪末期，荷兰的主要城市进入了高速发展阶段，大量农村人口涌入城市，政府面临解决大量城市住房问题另外，荷兰是一个低洼国家，许多土地都位于海平面以下，土地必须经过前期填土、修建排水设施等一系列投资巨大的整理工程才能再利用私人部门显然对这种投资缺乏兴趣也无力承担进入20世纪，荷兰福利主义思想盛行，为所有人提供合适的住宅是公共福利的重要内容因此，为了提供充足的住房和基础设施以适应城市人口发展，满足城市建设需求和社会发展需求，土地储备制度应运而生可以说，荷兰的土地储备制度是在物质需求和社会需求的双重驱动力下产生的 　　1.4土地储备运行机构 　　荷兰的空间规划和土地利用被看做是一个高度一体化管理的过程，公共部门为城市发展提供土地，政府被认为在城市改造和土地储备中起主导作用。

因此，荷兰土地储备由地方政府来执行，具体的购买、开发等事宜一般都由各个自治区专门成立的公营或者公私合营机构负责这些机构每年储备的土地中约有一半用于基础设施和公共事业建设，30％用于建造受补贴的房屋，其他用于私人高档住宅、商业设施和工厂② 　　2.荷兰斯海尔托亨博思市Paleiskwartier项目土地储备运作过程 　　2.1 Paleiskwartier改造项目简介 　　斯海尔托亨博斯市（’s-Hertogenbosch）是位于荷兰 南部北布拉班特省 的一座省会城市，人口13.2万，是荷兰高科技和服务业发展最迅速的地区之一，一直以来都是整个区域的行政、贸易、文化和服务中心该市的火车站地区Paleiskwartier改造项目被认为是荷兰在城市规划与土地储备运作方面均取得重大成功的经典案例 　　Paleiskwartier项目位于中央火车站的西侧，曾经是De Wolfsdonken工业区，由于火车站以东的城市中心已趋于饱和，政府自上世纪90年代起就致力于将城市中心区功能向西拓展，重建西部铁路区在该地区中，主要任务是改造火车站及其周边的La Gare片区(10 hm?)和Paleiskwartier片区(20 hm?)。

期间，政府已将这两个片区合称为Paleiskwartier 　　在该项目运作中，政府与三个市场方（包括一个开发商"Kondor-Wessels";，两个投资商养老金机构"Stichting Pensioenfonds Stork";和荷兰投资银行"Netherlandse Investerings Bank";）建立了密切的公私合作伙伴关系，成立了名为Paleiskwartier BV的有限责任制公司，负责Paleiskwartier的整体发展规划、土地运作和房地产开发每一方掌控该公司25%的股权，这使得政府与市场各方在土地开发方面共同承担风险经过20年的运作，De Wolfsdonken老工业区被成功的改造为Paleiskwartier现代化城市综合功能区 　　2.2土地储备运作过程 　　为了土地储备的过程，我们把研究区域分为三个区域：火车站广场片区，La Gare片区（一期）和Paleiskwartier片区（二期） 　　2.2.1Paleiskwartier（二期） 　　该片区是整个改造项目中用地面积最大的一块（20hm?），土地权属较为分散1992年，政府对该片区的土地权属情况进行了全面调查，几乎所有的土地均被私人公司占有。

由于工业污染和企业萧条，且土地面积较大，使得该片区像La Gare 那样靠一个个单独的项目驱动来发展显然是不适合的并且在1996年，政府最终确定了Paleiskwartier总体规划并公开颁布在这种情况下，实行整体储备、集中开发或将成为更有效的模式同时，政府也正有条不紊地进行着成立Paleiskwartier BV联合开发股份公司的准备工作，让一些积极的土地开发商（如Kondor-Wessels和荷兰投资银行）也参与到土地开发过程中来 　　在该片区的土地储备中，政府以Paleiskwartier总体规划为指导，采取直接收购、土地置换等方式成片储备了大量土地在具体实施过程中，政府利用了一定的优先购买权或强制购买权和建设容量补偿等手段到1998年，当Paleiskwartier BV联合开发股份公司建立时，政府已经储备了几乎所有的土地，并按照协议将这些土地转入Paleiskwartier公司进行合作开发待开发完成后，政府再买回一些公共空间和地下停车场等公益性设施 　　2.2.2火车站广场 　　该片区主要规划进行新火车站及广场的重建当时，政府和荷兰铁路公司已拥有主要土地所有权，只有三块较小的宗地分散在私人业主手中，因此土地储备过程相对简单。

政府首先从私人业主手中收购这三宗地进行土地储备，而后根据规划与荷兰铁路公司共同进行土地整理及土地所有权的再分配到2005年底，该片区已按规划建成一栋新火车站建筑、两栋办公楼、一个公寓区（由荷兰铁路公司开发）和车站广场（由政府建设） 　　2.2.3 La Gare（一期） 　　与火车站相对比，由于涉及到更多的土地业主，La Gare片区的土地储备过程更为复杂，土地储备运作过程从1985年持续到1995年在这期间，整个De Wolfsdonken地区并没有一个完整成熟的规划但从一开始，政府和市场各方就已经酝酿着将La Gare改造成为集办公、住宅、酒店和学校为一体的混合功能区，并于1987年出台了一个La Gare片区的概念规划草案在该片区中，政府通过收购小宗土地和以项目为引导逐步进行土地产权转移的模式完成了土地储备 　　在该片区土地储备过程中，出现了两类土地开发商：一类被称之为积极的土地开发商，即那些从区域整体发展角度出发，与政府对该片区的发展意图相一致并在今后会参与到与政府共同进行整个地区土地开发的那些开发商；一类被称之为消极的土地开发商，即那些只想发展自身用地而不必为整个区域发展作出任何贡献的开发商，他们的开发意图往往与政府意愿不相符③。

　　根据规划草案，政府拒绝了一些不符合规划发展意图的项目，并积极采取多种措施使土地所有权从消极的开发商手中转移到积极的开发商手中，以开发那些符合规划草案概念的项目在土地集中过程中，政府没有使用优先购置权或者强制购买等土地政策工具，只是利用一个概念规划来影响市场，选择支持那些符合规划意图的项目，这种方式被一些研究学者称之为诱导合作④ 　　3.对我国的借鉴意义 　　在城市改造过程中，土地储备是必须的，然而，土地储备通常是一个复杂的充满问题的过程，从荷兰Paleiskwartier改造项目漫长的运作过程中我们可见一斑虽然各国土地储备制度所适用的社会背景不同，但我们仍可通过该项目在土地储备运作中的政府和市场角色、组织方式、多种运作方式的综合运用、城市规划与土地储备的关系、相关政策制度等方面对我国土地储备制度给予一定借鉴 　　3.1充分发挥政府的主导作用 　　土地储备制度是政府实施城市规划，实现对土地市场的宏观调控，充分发挥土地资源优势推动城市发展的重要手段，是一种政府行为，政府必须充分发挥其主导作用政府的主导作用一方面体现在政府直接进行土地储备，并对土地的征收储备具有一定强制性，确保城市发展和调控土地市场所必需的土地储备量。

另一方面体现在政府对市场的引导作用，政府可通过城市规划和行政许可手段引导土地利用向符合城市发展目标的方向转化，或促使土地所有权由消极的土地开发者转移到积极的土地开发者手中 　　3.2建立灵活的公私合作机制，拓宽融资渠道 　　我国土地储备制度的实施目前主要为政府所属的专门机构来进行，储备融资渠道也比较单一，主要来自于银行贷款或其他金融机构的贷款这使得政府在土地储备过程中要独立承担市场风险，并往往会遇到较大的资金压力等问题参照荷兰经验，可以建立政府参股的联合开发股份公司，有助于稳定市场和降低金融风险，并可提高投资效率、加大储备融资能力因此，根据我国各地实际，在政府的主导作用下建立灵活的公私合作机制能更有效地推进土地储备工作 　　3.3 采取多元化土地储备模式 　　我国目前土地储备模式主要分为以政府为主导、以市场为主导和政府主导加市场运作相结合的三种某种程度上，我国的政府主导模式和市场主导模式分别类似于荷兰的规划引导模式和项目引导模式应在实现城市规划目标的大原则下，根据各地或者不同项目的具体情况，灵活采取不同的模式，同时应尽量按照市场机制运行 　　3.4强化城市规划对土地储备的引导 　　土地储备是实施城市规划目标的重要手段之一，因此在土地储备全过程中，都必须与城市规划进行系统的、紧密的结合。

要充分发挥城市规划对土地储备的引导，使土地储备符合城市发展方向这样可以更合理的利用土地，发挥土地的最佳效益，有效保证城市规划的实施，实现城市的可持续发展 　　3.5制定相应的保障制度，健全法律法规体系 　　国外土地储备制度能够顺利运行，得益于一系列法律法规的配合，如荷兰案例中所。