新加坡房地产业发展模式对我国的启示与借鉴.docx

新加坡房地产业发展模式对我国的启示与借鉴 经济观察 近几年以来，房价飞涨成了社会的一大热议现象，近日以来，房价出现“拐点”的说法也渐渐为更多人所相信然而对于我国这样尚不成熟的房地产市场，大起大落无疑是百害而无一利的所以，在发展房地产业时，零几年时的价格涨幅和群众心理预期都是不可取的，房地产业不可能被“催熟”，居高不下抑或饱受打压的房价都不利于产业的成长和成熟所以，我国需要借鉴他国的经验，新加坡是一个房地产业的典范，也许可以在一定程度上带来启示和借鉴 新加坡是一个地幅精致的岛国，城市很小，居住人员却在政策引导下日益增多对于岛国来说，除非有特殊优势，经常处于资源缺乏，发展空间局限性大的劣势地位而土地资源的匮乏是新加坡广纳移民和本土人口发展上的一大掣肘随着人口的不断增长和人口收入的不均等，高收入人士和低收入人群的两极分化需求给土地资源缺乏的岛国新加坡带来很多问题，与此同时，国家经济的增长也面临着有限的资源和持续发展之间的矛盾所带来的挑战新加坡政府用几十年的时间，科学规划决策出了一套理性有序的解决办法，使国家经济保持高速发展，同时保证人人有所居，更促进了房地产业的强劲发展。

下面，将从三个方面分别分析新加坡房地产发展模式对于我国切实实践是否具有指导意义 一、政府牵头组织行而有效的房地产组织架构 在新加坡房地产的有序同步发展中，政府扮演着重要的后盾和监督人具体地说，国家发展部主管形态发展和规划，　城市重建局担任具体的职能部门，特别需要指出的是，新加坡的地区政府不具有规划职能政府颁布的规划法中，授权国家发展部部长行使与规划有关的各种职责，包括制定规划法的实施条例和细则、任命规划机构的主管官员以及审批总体规划等其城市重建局除了各个职能部门之外，特别设置了两个委员会，分别是总体规划委员会和开发控制委员会其中，总体规划委员会协调各项公共建设计划的用地要求，并使之尽快得以落实，其成员包括主要公共建设部门的代表开发控制委员会专门负责非公共部门的重大开发项目，其成员包括有关专业组织和公用事业局、环境部等政府部门的代表［２］ 对于我国而言，这一条有一定的借鉴意义首先，我国房地产之所以涨价过高引起“怨声载道”，其中有部分原因是政府调控不到位，如果加大政府决策的力量，能够更加平衡各个利益层次的需求；其次，我国房地产尚未成熟，市场力量并不具有成熟的均衡功能，应该由政府多加辅助以助其成长，保证稳定；最后，我国房地产投机跟风现象过于严重，并且妨碍到购买第一套住房的刚性需求者，政府如果能发挥一些作用，会有所裨益。

二、大力发展租屋成功实现居者有其屋计划 新加坡房地产发展早期，政府大力推行了一系列的计划促进基本住房保障１９５９年新加坡共有人口１５８万，其中约４７％的人没有住房为了解决居民住房问题，新加坡于１９６０年颁布了《建屋与发展法》，并根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”值得一提的是，其效率和质量之高不得不令人敬佩和学习制定计划后，新加坡的建房速度从原来每年平均建设１０００　多套提高到１００００　多套，得以到１９６４　年底，全国已有４０　万人住进公共组屋新加坡没有满足于短暂安民，在１９６４年又推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋；１９６５　年创办了中央公积金制度，成立中央公积金局，政府调控经济的主要工具公积金缴费率登上舞台，随经济和房地产业状况不断调整［３］在这一系列政策推动下，新加坡的房屋供给继续大量增加，使房地产业发展资金逐步得到了解决 经过近５０年的发展，新加坡如今已形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成为亚洲各国解决住房问题的典范在过去５０年中，新加坡政府建造了近１００万套公共住房，解决了８２％人口的住房问题。

新加坡的组屋制度的特殊之处是，它将房地产分成相对独立的两块，一块是完全的商业性住房市场，一块是组屋市场因为新加坡８２％的人都有政府提供的组屋，所以新加坡楼市价格不像香港楼市价格大起大落，新加坡楼市价格虽然屡创新高，也并没有引起人民的强烈不满 对比我国，最近几年来，楼市屡创新高导致大量中低收入者购房困难，买不起房已然不是新鲜话题在此背景下，新加坡的租屋制度非常值得我国借鉴首先，租屋制度的市场分割功能十分有效，对于我国购房难的现状，基本着手点就是把投机者和居住需求的购买者分割开来；其次，租屋制度是由政府来提供基本的住房供给，而剩下的追求利润的高档次商品房则针对高收入富翁人群，由政府来主导带有福利和国家支持性质的租屋，就不会出现像全部由房地产开发企业提供所有住房时出现的尴尬的现象：政府保护中低收入人群的目的和企业追求利润的客观本性的冲突而现在，我国推出的住房保障——廉租房和经济适用房将我国的房地产推向了良好有序发展的方向，其中廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者；经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

可以看到，这项措施类似于租屋制度，由政府将市场分割成两个部分，并且针对中低收入者的住房困难问题的解决我们也相信，随着这项措施的落实，能够在一定程度上缓解住房难问题，但是个人认为，这只是个开始，其后一系列的阻碍和利益阶层冲突必定不可避免，这有待我国房地产在政府的更多关注和直接干涉下进一步成长 三、大力推进“劫富济贫”式房地产税收以调节贫富差距 新加坡房地产税收政策具有鲜明的特点，其明显倾向于保护弱势群体从具体税收政策来看主要有四项：一是不动产税税率为２３％，计价以不动产每年所能获得的租金总收入不同分为：空置土地按估计成本的５％计，旅馆客房按年总收入的１５％计，旅馆餐饮按年总收入的５％计二是印花税和律师费税率按差价不同分以下几档：不动产转让差价９万元以下为１％，９－１５万元为２％，超过１５　万元为３％律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为０．１５％－０．２０％，标的价值在２０００　万元及以上者，可协商确定三是开发收益费如需变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分５０％的开发收益费四是遗产税税率按遗留不动产市价估定不足５０万元免税，１０００万元（扣除一切许可费用，许可费扣除上限为３００万元。

以内５％，以上部分为１０％对低收入者政府会提供更多的补贴一般而言，一对无房的新婚夫妇第一次购房，如为二手房，　政府会给予折合人民币１５万元的经济一次性补贴；如购新房，政府会以低于市场价的折扣价格出售这些住宅５年内不得转让，如果需要５年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售对于新加坡高收入的居民，国家不包其住房，购置住宅完全实行商品化，虽然新加坡的房价较高，但由于新加坡人均年收入为２万美元，所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受 我国可以借鉴这种“区别待遇”的房地产税，有选择的加以应用或变相适用，以保护中低收入人群，调控房地产市场，甚至还可以收到抑制投机者蓄意炒作楼市的效果虽然近日以来楼市出现“拐点”的呼声日益高涨，但是不可否认的是，我国房地产房价推手中有相当部分是投机者炒作，新加坡这种税率可以在一定程度上抑制投机现象，有助于改善中央政府想要调控房价却一直力不从心的现状并且，这个措施可以配合廉租房和经济适用房并行使用，因为廉租房和经济适用房的保护层面十分有限，把很大一部分买不起房的所谓“非中低收入者”隔离在外，加以此项房地产税改革，可以从市场宏观层面对价格哄起现象有所抑制，防止房价再次反弹并一路高起。

参考北京数据，廉租房申请标准是：　１人户家庭年收入须在６９６０元及以下，家庭总资产净值须在１５万元及以下；　２人户家庭年收入须在１３９２０元及以下，家庭总资产净值须在２３万元及以下；３人户家庭年收入须在２０８８０元及以下，家庭总资产净值须在３０万元及以下；４人户家庭年收入须在２７８４０元及以下，家庭总资产净值须在３８万元及以下；５人户家庭年收入须在３４８００元及以下，家庭总资产净值须在４０万元及以下经适房申购标准：１人户家庭年收入须在２２７００元及以下，家庭总资产净值须在２４万元及以下；２人户家庭年收入须在３６３００元及以下，家庭总资产净值须在２７万元及以下；３人户家庭年收入须在４５３００元及以下，家庭总资产净值须在３６万元及以下；４人户家庭年收入须在５２９００元及以下，家庭总资产净值须在４５万元及以下；５人户家庭年收入须在６００００元及以下，家庭总资产净值须 新加坡房地产业发展模式对我国的启示与借鉴 何泽源 靳晓婷 南开大学经济学院 天津 ３０００７１ （下转第８６页） ２０１２．　１８５ 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页。