徐州某住宅项目分户验收质量控制细则.doc

築龍網zhuFongrcom房地产开发项目分户验收质量控制实施细则IS第龍網訥!dlM 口*项目经理部2008年8月17日築龍網 ihuFo ngmm背景：徐州**工程是我公司第一个民用建筑住宅项目，在住宅施工质量控 制方面积累了一定经验，本控制细则是基于目前推行的江苏省住宅工程分户验 收规则、结合**工程实际经验而编制分户验收前的准备工作：1、 根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底2、 配备好分户验收所需的检测仪器和工具3、 做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试 验的准备工作4、 在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控 制点、线；配电控制箱标识好回路5、 确定检查单元6、 建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌1. 空间尺寸 i1.1. 空间尺寸质量要求： i12 施工阶段质量控制： 12. 室内地坪 42.1. 常见质量问题及原因分析 422 地坪质量控制 5- 43.1. 公共部位易岀现质量问题分析 632 施工控制要点 74. 室内墙面、顶棚抹灰工程 84.1. 墙面、顶棚质量通病及检查手段 842 墙面空鼓开裂质量控制细则 84.3. 顶棚表观质量控制细则： 115. 门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程 125.1. 门窗工程常见问题分析 125.2. 门窗施工质量控制 125.3. 护栏和扶手工程 145.4. 玻璃安装工程 156. 防水工程 166.1. 防水问题危害性分析 166.2. 外墙渗水 166.3. 夕卜窗渗水 176.4. 楼地面渗、漏水 196.5. 地下室防水 216.6. 屋面防水 257. 水暖安装： 287.1. 技术要求 287.2. 施工及验收质量控制细则 29- 58. 电气工程 308.1. 技术要求 3082 施工及验收注意事项 329. 智能建筑 329.1. 技术要求 3292 施工及验收注意事项 331. 空间尺寸1.1. 空间尺寸质量要求：1.1.1. 对房间尺寸允许偏差值和允许极差值作出的一个强制性规定， 主要防止小业主入住装修时，铺设地砖、做吊顶易出现大小头及净高尺寸不足的现象 发生，直接影响建筑使用功能及感观效果。

其相应质量要求如下：空间尺寸的允许偏差值和允许极差值项目允许偏差（mm）极差（mm）检查办法净开间、进深±1518用激光测距仪辅以钢卷尺检杳净高度—1520注：极差为实测值中最大值与最小值之差；偏差为实测值与设计值或推算值之差1.1.2. 空间尺寸质量控制涉及主体、装饰分部工程两个阶段的多道工序，只有将 涉及的各道工序逐一控制到位，才能控制好房间的空间尺寸整个质量控 制过程持续时间长、涉及工序之多，给工程质量控制带来极大的难度 此 项质量要求直接影响装饰之后的感观效果， 因而在当今诸多投诉中成为一 个热点综上可知，空间尺寸的质量控制在房地产项目开发过程中显的尤 为重要12施工阶段质量控制：1.2.1. 主体分部施工阶段（1）首先通过专业测量人员将梁、柱、墙体轴线准确定位、放线，严格控制 好建筑物垂直度、标高；其次，在模板制作安装过程中，根据放线员放 出的轴线及楼层标高控制的50线，对房间轴线、四角标高逐一进行复核， 模板支撑牢固，确保楼板的平整度，避免个别角塌陷或翘起现象发生； 最后，在混凝土浇筑过程中，可采用在板块四角带线，配合根据图纸设 计板厚制作的已经标识好的钢筋头，按浇筑间距1m的呈“梅花型”抽检的 施工方法，严格控制现浇楼板厚度。

2) 为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏 差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸进行一 次全面测量，对偏差过大的及时纠正对未及时整改及不易整改的遗留 质量问题，形成主体验收遗留问题记录3)现浇结构模板安装允许偏差及检验方法项目允许偏差(mm)检验方法轴线位置5钢尺检查底模上表面标高±钢尺检查截面内部尺寸柱、墙、梁±0钢尺检查表面平整度52m靠尺和塞尺检杳现浇结构尺寸允许偏差和检验方法项目允许偏差(mm)检验方法轴线位置墙、柱、梁8钢尺检查剪力墙5钢尺检查层高±0水准仪或拉线、钢尺检查标高全高±301.2.2.装饰分部施工阶段:水准仪或拉线、钢尺检查築龍網(1)装饰施工之前，按照主体验收遗留问题记录，将遗留下的质量问题逐进行整改，对少数不易整改的遗留问题的形成记录，通过初装修施工来 进行调整2) 装饰施工阶段，在墙面抹灰及地坪浇筑工序施工时，严格按照施工工艺 组织施工，控制好灰饼厚度、制作标筋在地坪浇筑过程中，根据制作 的灰饼结合现场实体情况进行浇筑，从而控制房间净高尺寸偏差及极差3) 室内地面、天棚、墙面施工完成后应按照附表 3要求用激光测距仪辅以 钢卷尺对每一房间进行全数检查，并形成记录，同时对房间内所有构件进行目测或尺量检查。

I ::(4) 空间尺寸测量宜按下列程序进行：在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号净高每个房间测量不少于 5处，净开间、进深尺寸每个房间 各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角(纵横墙交界处)500mm处及 房间几何中心处(详见下图)特殊形状的自然间可单独制定测量方法 测量部位及数据应在房间内相应位置标识清楚室内净空尺寸测量示意图築龍網zhuFongrcom2. 室内地坪2.1. 常见质量问题及原因分析2.1.1. 水泥楼地面空鼓、裂缝、麻面、起砂及地坪强度达不到设计要求等质量缺陷是当前质量投诉的一大热点问题这些质量缺陷直接影响建筑的感观效 果，甚至给小业主入住二次装修带来较大的质量隐患 特别是由结构裂缝所引起的楼地坪开裂，直接影响到建筑结构安全2.1.2. 地坪裂缝、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷其检验方法及质量要求为：以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷，当面积不大于 400cm2,且 每自然间(标准间)不多于2处时可忽略不计；当面积超过 400cm2时应 进行处理目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查 裂缝是否因结构层裂缝裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，需施 工单位提出技术处理方案，经设计、建设、监理单位鉴定、认可后进行处 理。

2.2. 地坪质量控制2.2.1. 主体阶段现浇结构板施工(1) 材料方面：采用商品混凝土浇筑时，对其水泥、黄砂、碎石、粉煤灰外加剂等建筑材料进行检验，有商品混凝土合格报告，且混凝土厂家需在建筑工程质量监督站备案混凝土搅拌车进场时，应对其进行混凝土塌 落度进行现场检测，是否与所提供的质量保证书上混凝土配合比报告单土配合比的现j, zhutong.Gom相符合，严禁为便于施工在混凝土内掺水，擅自改变混凝土 象发生2) 浇筑过程中控制：浇筑之前，将模板湿润以防混凝土内水分被模板吸收;浇筑时注意振捣密实，采用插入式振动器分层振实，板面应用平板振动250 Ra=500器振捣，待初凝时进行二次压光，掌握好混凝土初凝时间，以防混凝土 表面出现龟裂及浮浆现象；浇筑过程中，保护好钢筋位置，如有钢筋踩 踏变形、错位的，钢筋工及时进行调整，确保钢筋绑扎到位專 ziiulcMig.wni(3)浇筑兀毕之后12小时，采取覆盖薄膜等相关养护扌日施；底板拆除需待拆模报告反应出的混凝土强度达到拆模要求时方可进行；严禁在混凝土强 度未达到规范要求擅自施加荷载现象发生222.装饰阶段细石混凝土地坪浇筑(1) 材料方面：进场的水泥、黄砂、碎石等需经检测合格，由实验室确定混 凝土浇筑配合比，混凝土塌落度应w 30mm。

浇筑地坪所选用的砂应采用 中砂，砂子过细，搅拌时需水量大，则水灰比大，易使得面层混凝土强 度降低，标号不足，地坪极其容易起砂；现场搅拌时，严格按照配合比 进行质量配比，建立、执行相关混凝土搅拌站制度2) 施工方面：浇筑之前，打磨机进行打毛，基层应清理干净并湿润，消除 积水；基层处于面干内潮时，应均匀涂刷水泥素浆，进行接浆处理，随 刷随浇筑细石混凝土地坪；浇筑时，应采用平板振动机压，保证面层强 度和密实，防止地坪空鼓；混凝土初凝后压光、拉毛，压光次数不少于2遍，分遍压实，准确掌握好初凝时间地坪浇筑 24h后，应进行养护, 并加强成品保护，连续养护时间不应少于 7d3. 公共部位楼梯间3.1. 公共部位易出现质量问题分析3.1.1. 为给住户提供一个舒适的通行环境，满足建筑物的使用功能，分户验收规范质量要求室内楼梯相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm在 施工过程中，这一规定常常被施工人员所忽视， 特别容易出现在一层门厅入口及下地下室最后一步踏步位置， 轻则给住户通行带来较大的不便， 重则导致行人摔倒、闪伤等不良后果32施工控制要点3.2.1. 施工技术人员审查图纸时，特别注意楼梯间净高及休息平台、 梯段宽度是 否符合强制性规范条文。

3.2.2. 主体施工阶段，进行楼梯施工时应考虑到装修层的尺寸，尤其注意控制在 门厅入口及下地下室梯段位置踏步高度尺寸3.2.3. 装饰装修阶段，根据建筑图纸设计尺寸要求及现场实体情况， 弹好踏步等分线，适当调整装饰层厚度，以保证相邻踏步高差一致，净高及梯段、休 息平台尺寸符合设计规范要求▲ xiiulcHig.wni3.2.4.楼梯设计及地下室通道细部尺寸常用强制性规范条文如下：楼梯梯段净宽不应小于1.1m六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m楼梯休息平台净宽除不小于梯段宽度外，同时不得小于 1.1m楼梯扶手的高度（自踏步前缘线量起）不宜小于0.90m ；室外楼梯扶手高 不应小于1.05m楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑得 措施平台处净高不应小于 2m ;梯段净高不应小于2.2m楼梯踏步宽 度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m扶手高度不应小于0.9m， 楼梯水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m楼梯栏杆垂直杆件间净宽不应大于0.11m乐築龍網小于2m|4. 室内墙面、顶棚抹灰工程4.1. 墙面、顶棚质量通病及检查手段4.1.1. 室内墙面空鼓是最常见的质量通病之一， 为便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查， 因内墙洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点不至于门窗洞口侧边。

当空鼓 面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于 2处可忽略不计，产I生空鼓主要原因为墙面面层与基层粘结不牢固4.2.墙面空鼓开裂质量控制细则421.抹灰之前，对基层进行毛化处理是防止粉刷层空鼓、 裂缝最有效的措施之一，也是最关键的工序，根据不同的基层采用相对应的处理方法， 具体如 下:(1) 混凝土基层：表面凹凸明显部位应事先剔平或用 1： 3水泥砂浆补平；清 除墙面污物，并提前浇水湿润(内湿面干)；采用喷界面剂进行化学毛化 处理，之后及时浇水养护，养护时间不宜少于 7天2) 混凝土空心砌块基层：清除墙面污物，满铺耐碱纤维网格布增强基层粘 结力，采用。