厦门房市报告.doc

立丹行副总裁陈祖勤做主题报告    【前言】“4.15新政”一记点球破开楼市大门，全市住宅销量急转直下；2010上半年政策频繁射门，市场能否防守？怎样摆脱“黄油手”？当心“乌龙球”？一、市场越位了？——政策出台背景分析（一）房价如脱缰野马，一路狂“飚”    伴随着2009年宽松的信贷政策和通胀预期以及经济快速回暖等因素影响，市场需求急速扩大，房价如脱缰野马般“狂涨”部分大中城市的持续快速上涨的房价远远超过政府所能承受极限，因此才有了国务院和住房城乡建设部针对房地产行业的调控政策接连出台，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，进一步加大房地产调控力度，遏制房价上涨二）全国重要城市地王频出    回收2008年,大大小小的地产公司多数陷于濒临资金链断裂的困局之中, 时隔一年随着楼市的强势复苏，开发企业资金快速回笼，多数企业又开始疯狂囤地，各种“地王”横空出世,让人不禁生出恍然隔世之感    这些“地王”并非都用来盖楼，不断被刷新的地价是楼市上涨的典型因素每一块所谓地王的产生都能迅速推高市场对房价高涨的预期事实上多数地王现象促使楼市透支房价未来上涨空间，这也是这一轮调控中政府遏制开发商囤地现象的原因。

三）、信贷投放规模持续扩大    根据政府工作报告，2010年新增人民币贷款目标为7.5万亿元左右，而温总理在今年国务院第四次全体会议上更是提出“保持信贷合理充裕，把握好投放节奏”的原则然今年前五月新增人民币贷款已达到4.01万亿，占全年信贷投放量的53% ， 上半年信贷投放规模的持续扩大是政府出台宏观调控的重要原因四）CPI首超通胀警戒线    PPI、CPI持续上涨根据官方最新公布的数据显示：2010年5月，PPI涨幅7.1%，CPI涨幅3.1%，并首超通胀警戒线（3.0%为通胀警戒线）二、政策频繁射门上半年政策解读（一）、2010.1.13住建部：废除减免土地出让金、税收等优惠政策    点评：当初市场不好时，地方政府的越权行为，中央尚可睁一只眼闭一只眼；可是，如今楼市房价一路飙升，中央方面当然首先拿这些减免优惠政策开刀，拉开了2010楼市宏观调控转折的序幕二）、2010.2.20厦土房局：土地出让金首付比例不低于全部出让价款50%    点评：中央政府射门，厦门政府助攻，并且力度较大，直指土地源头和开发商新一轮“地王现象”频出、市场有效供给不足等市场现象让开发商再次陷入风口浪尖；事实证明，土地出让金首付比例的限制提高了拿地门槛，但只挡住一部分小开发商前进的路。

凌空抽射”动作完美，却不一定带来好效果！（三）、2010.2.21厦土房局：厦门商品房预售明码标价，调价10%须再申请    点评：明码标价，本天经地义一次性公开全部房源售楼处明码标价等措施将对楼盘的营销方式产生一定的影响，但却无法阻止房价的上涨它似乎更多只是表面上的文章，甚至“头球攻门”，市场并没有就此买单四）2010.3.18国资委: 要求78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务    点评：地王频出，央企“功不可没”，“房地产超高利润和推高房价地价”舆论压力下，国资委要求78家不一房地产为主业的央企退出房地产业务，行业规范将严格化，行业整合将加剧五）4.15新政出台，一蹴而就，点球命中！（1）大幅提高二套首付，抑制投资和投机需求    新政中对于首付比例的提高主要是为抬高投资者的准入门槛，以抑制投资和投机需求，保护合理购房需求2）大幅提高二套利率，增加投资成本，影响购房心态    利率上浮导致月供增加高达20%，抑制部分资金积累并不充裕的改善型需求；对于资金较为充足的投资者来说，更多的是购房心态和后市价格预期的影响3）暂停三套以上房贷，限制外地购房，给市场降温    新政异地限购打击力度大，厦门一旦实行，至少蒸发40%的异地购房需求，厦门商品房价格也失去了短期走高的重要支撑条件。

 （六）2010.6.4国务院：二套房认贷标准：认房又认贷    点评：“认房又认贷”的政策及二套房认定标准，对投资投机炒房客，尤其是外地投资投机炒房客，进行了精准外科手术般的剥离，这对房价的稳定显然有好处但是，这一标准同样伤害到众多有刚性需求的首次置业者和改善性购房者 （七）2010.6.17厦地税局：提高了非普通标准住宅土地增值税的预征率     点评：土地增值税采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收 ，将更有利于强化土地增值税的征收管理工作，对于规范房地产市场也会产生一定的积极作用八）2010.6.23厦: 户籍新政：一定条件下，不管房屋大小、一手二手，只要拥有产权，都可以落户     点评：户籍新政可让我市约1.5万人的外来人员可尝鲜“暂住证换岛内户口”，不仅可以给热爱厦门的外来人员提供落户的机会，带来社会和谐，也可能刺激房产需求  三、市场黄油手？新政后市场表现（一）4.15新政一击命中 市场销量迅速下滑    2010年1-6月全市住宅销售约119万平米，其中第一季度销售61万平米，4月销售37万平米，“4.15新政”出台后从4月底起全市住宅销量出现大幅度下滑，跌幅接近50%。

5月销量直线下跌，仅销售12万平米，6月约9万平米从每天成交量来看“4.15新政”出台前，全市住宅日均销量约121套，1.4万平米；“4.15新政”出台后，全市住宅日均销量仅33套，0.4万平米    注：市场签约存在滞后性，4.15新政出台后10天销量开始明显滑落，故新政后销量从4.25（二）全市住宅库存量创新低 仅供销售5个月    2007年“9.27新政”出台，全市住宅库存量约198万㎡，存销比6.64；新政后市场库存逐月攀升；2010年“4.15新政”出台，全市住宅库存量约127万㎡，达到近三年低点，存销比5.45，其中6月全市住宅新增供应量为0    注：存销比=存货/过去12个月的平均销售（三）价格高位运行 保持在万元线上小幅振荡    2007年“9.27新政”出台，全市住宅价格在万元线上维持11个月后下跌，09年2月下滑至新政后新低6168元/㎡；而后价格迅速补涨，09年8月突破历史高峰达到新高为12210元/㎡，“4.15新政”前住宅均价月平均涨幅达6.5%4.15新政后全市住宅销售价格略有下滑，但仍保持在万元线上小幅振荡    2009年至2010年上半年岛内住宅均价月均涨幅为2.6%，2010上半年为16381元/㎡；    2009年至2010年上半年岛外住宅均价月均涨幅达4.4%，2010上半年为8333元/㎡，    岛内外一体化进程推进，经济特区扩至全市的利好消息下，岛外住宅均价涨幅高于岛内。

五)4.15新政后新盘销售表现两极化    “4.15新政”出台后入市新盘均来自岛外，新盘销售表现出“几家欢喜家愁”——    翔安区两个新盘销售率超过70%，其中万科金色悦城销售率高达81%；其余新盘表现较为平淡，部分新盘入市价格较高阻碍项目去化速度数据统计截至2010.6.27（六）2010上半年全市住宅销售面积16强数据统计截至2010.6.27四、当心乌龙球！后市分析及预判    上半场市场多方越位犯规，政策频繁射门，场上交战混乱，有些出现“黄油手”现象，有些却防守住了如何在下半场做到攻守兼备？谨防乌龙球？又能漂亮进球呢？我们预测了在下半场中将出现以下现象：（一）、房价下行助力与上行推力合成新的平衡点    1、房价下行有推力    从厦门楼市销量变动与价格联动关系来看：借鉴上一轮调控来看厦门住宅价格下行期滞后销量大幅萎缩期约10个月，而价格补涨期与销量大幅提升基本同期415新政出台后，销量萎缩在5月明显体现，此轮调控力度更大，销量下降显著见效，若销量萎缩态势继续持续，售价下行推力势必会更大    在2008年的10月份后开始大幅跳水，价格的下降约滞后销量变动10个月时间而随着价格跳水，销量开始复苏并迅速进入大幅提升阶段，价格进入补涨阶段。

2、买方市场在博弈中占据主动    从开发商的角度来看：上市房地产公司面对业绩压力，而销量是实现业绩目标的基础指标，若市场各方观望继续持续，不排除上市公司为了业绩让利销售的可能而今年银监会及人民银行严格提出”所有开发贷均不能占期“，这意味着下半年开发商面临开发贷款到期还款的压力也比较大，有开发贷款即将到期的企业在资金压力下，势必会提高销售回款速度，这部分开发商对资金回款的压力是房价下行的主要因素，一旦有某些开发商价格开始松动，多米诺骨牌效应显现，势必会推倒目前厦门现有楼市价格体系    从消费者的角度来看：目前消费者多处于观望状态，观望有四种状态，一种是局外人看热闹的，一种是未购房客户暂时买不起房的情绪化表达，一种是准客户因为价格调整期暂缓决策，还有一种是投资客户因为未来价格低走预期而暂离市场宏观调控踩住了房价过快上涨刹车，购房者在当前的市场博弈中可谓信心满满二）、房价上行有助力1、供不应求态势：厦门目前住宅市场存量房约127万㎡，下半年待推量预计147万㎡，合计274万㎡，以过去12个月的平均销售量26.7万测算，供销比约10.2，即未来半年内市场供应量（含存量）仅够10个月销售，未来市场将持续供不应求的态势。

2、供应结构：从下半年待推楼盘来看，以中高档楼盘和顶级楼盘为主，这些楼盘的的入市将使厦门整体价格继续维持高位运行三）、房价下行推力与上行助力合成新的平衡点    决定短期价格走势的是市场各方的博弈当前房企与置业者在价格上的预期已现分歧在宏观调控的背景下，随着供需双方对价格预期矛盾的加剧，市场将重新形成新的价格平衡点    购房者对房价的心理指标：在支付能力内，寻找底部；而当前房企心里指标——横向对比的市场比较价只有当开发商从成本角度（新推地块基准地价+建安成本）加上合理的利润来定价，新的价格平衡点将重新形成二、政策严格执行将进一步限制异地客群    失去了庞大的异地购房需求，厦门商品住宅的交易量将大幅萎缩    国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文中 “对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，目前这个政策影响尚未真正显现新政中对于异地限购的政策将大大剥离异地投资者的购房需求，这将蒸发厦门40%以上的异地购房客户三、岛内外产品结构不均衡分化客户群1、首置产品供不应求 高端产品供应充足    从全市上半年各类产品存销量看，首置产品表现出供不应求的情况，存销比仅为0.69；首改及再改产品供求较为平衡，存销比在1.01-1.02；而高端产品存销比较高为1.61，可供下半年销售的体量充足。

2、岛内外产品结构不均衡分化客户群    岛内产品库存以高端改善产品为主，多数产品面积大于144㎡，岛外产品库存以首置和首改型产品为主，面积集中在60-144㎡四、乌龙警示1、谏言政策：    调控目前已经误伤了改善型需求，改善性需求是市场需求的核心力量，如何区别对待不同的购房需求应该是未来宏观调控调整的方向，切莫“一刀切”，导致半个国民经济都受伤 2、谏言企业：    准备撑一撑就想挨过这一轮调控的开发商，得看看自己口袋里粮草是否备足，量力而行，每个楼盘开发商都应该给出一个清晰合理的价位，尤其是在市场风向转变的当下，切忌贪图小利 “自摆乌龙”，降价跑量或为自救良策     而因为调控准备放缓项目新开工量的，也应乐观看待楼市复苏，为后市做好充分准备，以免到时没有产品可以销售    市场瞬息万变，开发商应审时度势，未雨绸缪方能决胜于淡市3、谏言购房。