（参考PPT）安徽滁州市场调研及定位报告.ppt

滁州国际商城 市场调研及项目定位报告,报告总思维导图,项目分析,项目定位,,项目定位,,市场调研,宏观市场分析,滁州市房地产市场调研,微观市场分析,,,,,,,思维导图,宏观市场分析,滁州市房地产调研,微观市场分析,,,宏观分析,调控政策,,项目定位,,市场调研,项目分析,项目定位,,,,,,,08年席卷全球的金融危机对世界和中国经济产生着深远而重大的影响，国内经济增长放缓、房地产市场不振、股市低迷，已经直接影响到了消费者的信心 在全球金融危机的背景下，2009年可能是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年，虽然政府及时果断调整宏观经济政策，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划，以期推动中国经济均衡发展，并取得一定成效，但同时应该看到，世界经济衰退的基本态势没有根本改变，经济复苏仍可能经历一个较长和曲折的过程宏观分析,2009年经济形势,国际金融危机爆发后，世界各国和国际组织实施了一系列强有力的经济刺激政策自2009年二季度以来，世界经济出现了积极变化，金融市场趋于稳定，美欧日等发达经济体先后恢复GDP增长09年中国经济逐步复苏，但中国经济中的深层次矛盾特别是结构性矛盾仍然突出，经济增长内生动力不足，结构调整压力和难度加大，通货膨胀预期抬头。

因此明年我国宏观调控将面临更加复杂的环境，既有可能在经济回升过程中因继续“保增长”的政策力度过猛导致投资过快增长和通货膨胀压力明显上升，也有可能因刺激经济增长的政策力度减弱过快，经济出现二次下滑 因此估计2010年国家经济将是关键的一年，也是关系到中国经济能否走出困境再次高速发展至关重要的一年2010年经济形势预测,宏观分析,思维导图,宏观市场分析,滁州市房地产调研,微观市场分析,,,宏观分析,调控政策,,项目定位,,市场调研,项目分析,项目定位,,,,,,,09年房地产宏观政策回顾,在国际金融危机冲击和国内经济下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大从2008下半年起，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策2009年政府延续了鼓励性的房地产调控政策，以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观经济中发挥“保增长”的作用为目标08年下半年的下调房贷利率、下调固定资产投资项目资本金比例等一系列重大政策的调整让低迷的房地产市场重新红火了起来在宽松的政策环境下，今年房价，犹如脱缰野马，一路创下新高，直至年底，攀登至历史最高点。

政府在完成“救市”目标的同时，不可避免地促进了房价的“回暖”甚至房价的不断攀高面对金融危机和通胀压力，在促进市场回暖的同时如何防止楼市泡沫，房价的不断高涨，将成为政府2010年的政策方向宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,第一：限外解禁 政策回顾：2009年1月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、规委等九部门联合下发关于贯彻国发办(2008)131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见，规定：自2009年1月1日至12月31日，暂停执行关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定 点评：“限外令”的解禁，首开全国地方政府救市的先河，也给京城高端住宅市场带来了福音救市新政的出台，对高端住宅市场来说是一大利好，尤其是对存量套数较大的二至五环及朝阳区的重点供应区域，“限外令”的暂缓执行有望加速存量滞销项目的消化，加快销售资金回笼宏观分析,第二：利率7折实施 政策回顾：自从2008年10月央行出台房贷新政以来，各家商业银行几乎都采取观望的态度，迟迟不肯推出房贷优惠细则，各家银行面对房贷新政同客户打起了“太极”不过，从09年2月开始，各大银行陆续出台了相关的执行细则，房贷七折算是尘埃落定。

点评：这项政策给了购房者实质性利好以购买90平方米，房贷首付二成，20年按揭的住房为例，调整前2007年末5-30年商业贷款为6.656%，现在优惠利率4.284%理论上相当于房价下跌了6%-11%优惠利率的执行，对于减轻贷款人的经济压力、拉动内需以缓和经济将有所帮助，而从某种程度上缓解经济衰退给银行造成的资产质量压力宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,第三：调整资金比例 5月27日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30% 点评：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”同期固定资产投资项目资本金比例调整，涉及多个行业和领域，可以预见国务院作此调整意在缓解4万亿刺激计划的资本缺口对楼市来说，降低了开发商的准入门槛，掀起了新一轮投资热潮宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响从08年末以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。

供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，楼市可谓“全国山河一片红”，价格也节节攀升小 结：,宏观分析,第四：营业税“2改5” 12月9日，国务院常务会议决定，将二手房营业税免征时限从两年以上恢复至五年以上12月23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税 点评：之前炒得沸沸扬扬的营业税优惠政策的结束终于尘埃落定，导致临近年终二手房市场着实火爆一把可以看出人们对二手房后市的预期并不看好毕竟新政之后，二手房房主为避免营业税可能会延长到5年后再转手，从而导致转手频率的降低，而对于部分购房者而言增加的转让成本势必增加到其头上。

二手房成交量的下降已成必然宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,第五：“国四条” 12月14日，国务院常务会议从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四个方面提出了一系列举措，被称为“国四条”其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产信贷风险管理四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 点评：“国四条”明确表示要遏制高房价，这实际上是一个信号，表明了国家对于控制房价过快增长的决心国四条”对于未来市场的影响主要体现在政府的宏观调控给市场的发展指明了方向，其收效如何需要看是否会有后续配套政策跟进，同时还要看可操作性和最终执行力如何宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,第六：打击囤地 12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策 点评：该项政策被认为是今年土地市场调控的发端这一举措对开发商是有一定影响，但是对消费市场影响不大此举提高了首付门槛，对于有融资实力的上市公司或是资金实力雄厚的品牌房企来说，这不会是大问题，但是对于中小房企，很有可能会是致命的，可以预见的是，明年房地产市场肯定还会出现新一轮洗牌 在17日中央政府开始对土地进行调控之后，23日国土部曝光18宗闲置土地及其开发商，对开发商无疑也有着不小的警示作用宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,09年房地产宏观政策回顾,第七：温家宝专访：打击捂盘惜售哄抬房价等违法犯罪行为 12月底，温家宝接受专访，对今年房价非理性增长表示此问题已经引起中央政府的高度重视政府将通过行政、税收、金融等各方面手段，统筹各方面情况使我国房地产市场有一个稳定发展的局面 第一，要加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障 第二，要鼓励居民购买自住房和改善性的住房同时，要采取措施抑制投机。

中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设 第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格 第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,第八：物业税征收从商业开始 继收紧二套房贷后，中央或将再出“杀手”平抑高房价消息人士透露，国家税务总局正计划在2010年出台物业税的可操作方案，集成现行的土地、房屋等相关税费，但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围，所有收入仍归地方财政中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者访问时表示，物业税“实转”已无太大障碍，一旦推出，料将率先在商业地产推行 点评：以前政府的宏观调控都是针对住宅，因此前几年政府调控对商业地产影响远远不如住宅那样明显而物业税征收从商业开始，这是这么多年来政府第一次提出专门针对商业地产的宏观调控，如果今年 真的征收商业物业税，对商业地产的打击可想而知宏观分析,总结： 自08年年底，密集出台的楼市优惠政策惠带动了楼市回暖在优惠政策的刺激下，房地产市场经过去年的较大波动后，从今年初开始复苏，二季度出现量价齐涨的火爆局面，三、四季度继续井喷态势，回暖速度远远超过各方预期。

下半年全国房地产市场已经不理性了，越来越多投资者亦开始进场，导致地王不断涌现，连夜排队买房又开始频频上演，一房难求各大楼盘销售中心都是火爆异常，可以说只要有房子，不论产品怎么样，价格怎么样，开盘都可以取得非常不错的销售成绩 “短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”面对如此疯狂的市场，政府开始调控市场，在09年底12月短短一月就连续出台相关政策调控，因此2010年房地产市场调控势在必行，前景开始不明朗宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,现阶段又盛传物业税将从商业开始 征收，这对我项目来说是一个非常不利的消息据传商业物业税的税率为0.9%-2.4%目前成熟市场商铺回报一般在6%-8%，如果物业税按2.4%计算，则投资者收益还不如住宅或者银行定期，而投资商业风险远远高于投资住宅而商业地产的客户群体大多为投资群体，物业税从商业开始征收将是对商业地产的一次严重打击宏观分析,09年房地产宏观政策回顾,思维导图,滁州概况,经济与城市发展,宏观市场分析,滁州市房地产调研,微观市场分析,,,项目定位,,市场调研,项目分析,项目定位,,,,,,,滁州，滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习惯称皖东。

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