【房地产进入性调研】 北京研究报告 -中指院.pptx

北京研究报告北京研究报告目录目录城市概况宏观表现土地市场新房市场二手市场企业竞争城市概况城市概况城市定位北京战略定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心战略目标是建设国际一流的和谐宜居之都行政区划北京市各行政区功能定位序号名称城区功能定位1东城区主城区全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，是疏解非首都功能的主要地区2西城区主城区全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，是疏解非首都功能的主要地区3朝阳区主城区国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地4海淀区主城区全国科技创新中心，历史文化传承发展典范区，生态宜居和谐文明示范区，高水平新型城镇化发展路径的实践区5丰台区主城区首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区，历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区6大兴区非主城区面向京津冀的协同发展示范区；科技创新引领区；首都国际交往新门户；城乡发展深化改革先行区7昌平区非主城区生态治理协作区；全国科技创新中心重要组成部分和国际一流的科教新区；文化旅游和生态休闲区8房山区非主城区首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区；科技金融创新转型发展示范区；国际旅游休闲区9怀柔区非主城区生态涵养区10门头沟区非主城区生态涵养区11密云区非主城区生态涵养区12平谷区非主城区生态涵养区13石景山区主城区国家级产业转型发展示范区，绿色低碳的首都西部综合服务区，山水文化融合的生态宜居示范区14顺义区非主城区港城融合的国际航空中心核心区；创新引领的区域经济提升发展先行区；城乡协调的首都和谐宜居示范区15通州区非主城区城市副中心16延庆区非主城区生态涵养区行政区划主城区非主城区城市规划“十三五”规划北京打造“一核一主一副、两轴多点一区”空间格局一核：首都功能核心区一主：中心城区一副：北京城市副中心两轴：中轴线及其延长线、长安街及其延长线多点：5个位于平原地区的新城轨道交通北京市轨道交通现状+规划16号线机场线7号线8号线新机场线3号线12号线17号线平谷线昌平线南延19号线28号线燕房线房山线北沿14号线西段首都机场线二期18号线13A线13B线北京亦庄T1线有轨电车顺义T2有轨电车14号线15号线16号线八通线昌平线亦庄线房山线机场线1号线2号线5号线6号线7号线8号线9号线10号线13号线新机场线八通线南延燕房线14号线西段4号线西郊线门头沟线配套资源医疗资源（包括医院）教育资源（包括大学、幼儿园、小学、中学）商业配套（包括商场、超市）宏观表现宏观表现经济规模北京市GDP与增速走势2019年，北京市GDP为35371.30亿元，增速6.1%，较2018年下降0.5个百分点。

亿元%北京市人均GDP与增速走势2019年，北京市人均GDP为164220元元%产业结构北京市产业结构走势2019年，北京市第三产业生产总值为29542.53亿元，占全市生产总值的83.5%，较2018年提高2.5个百分点投资规模北京市全社会固定资产投资与房产投资额走势亿元%消费规模北京市社会消费品零售总额与增速走势2019年，北京市社会消费品零售总额为12270.10亿元亿元%购买力北京市城镇人均可支配收入与消费支出走势2019年，北京市城镇人均消费性支出为46358元，同比增长8%城镇人均可支配收入为73849元，同比增长8.6%，城镇人均消费性支出/城镇人均可支配收入为0.63元城市人口北京市常住人口与户籍人口走势2019年，北京市常住人口为2153.6万人，同比0%户籍人口为1397.4万人，同比增长1.6%，常住人口/户籍人口为1.54，外来人口比重高，为人口流入型城市万人北京居住人口金字塔居住人口中男性19-29岁人口居多，占比达30.6%；女性19-29岁人口居多，占比达29.0%18岁以下19-29岁30-39岁40-49岁50-59岁60岁以上3.2%30.6%27.5%19.2%11.7%7.8%2.3%29.0%27.3%20.3%12.8%8.3%女男在校学生数北京市小学在校人数与增速走势2019年，北京市小学在校学生数为941600人，增速3.1%，较2018年下降1.2个百分点。

人%北京市中学在校人数与增速走势2019年，北京市中学在校学生数为461600人，增速6.2%，较2018年提高5.2个百分点人%土地市场土地市场成交结构北京市土地成交结构走势（按规划建面）2020年1-10月，北京市以住宅用地成交为主，占比82.0%，比去年同期下降0.0个百分点宅地市场北京市土地供求价走势2020年1-10月，北京市共推出土地规划建面535.92万，成交513.70万，成交楼面均价30600元/万元/北京市土地出让金&溢价率走势2020年1-10月，北京市成交土地出让金达1571.92亿元，平均溢价率为16.9%，较去年增长4.5个百分点亿元%区县宅地供求2019年10月-2020年10月北京市各区县土地供求价对比2019年10月-2020年10月，北京市大兴区推出规划建面为97.41万，成交119.65万，成交面积最多，占比达17.8%，成交楼面均价为31265元/万元/商办用地市场北京市土地供求价走势2020年1-10月，北京市共推出土地规划建面87.16万，成交75.14万，成交楼面均价10930元/万元/北京市土地出让金&溢价率走势2020年1-10月，北京市成交土地出让金达82.13亿元，平均溢价率为0.0%，较去年下降0.4个百分点。

亿元%区县供求2019年10月-2020年10月北京市各区县土地供求价对比2019年10月-2020年10月，北京市大兴区推出规划建面为66.60万，成交66.60万，成交面积最多，占比达49.5%，成交楼面均价为10500元/万元/地块排行2019年10月-2020年10月北京市成交地块排行（按成交楼面价）排名排名地块编号地块编号区县区县成交时间成交时间用地性质用地性质规划建面规划建面(万万)成交楼面价成交楼面价(元元/)溢价率溢价率(%)(%)拿地企业拿地企业1京土整储挂(丰)2020019号丰台区2020-05-19住宅用地5.517616842.1%合生创展2京土整储挂(丰)2020020号丰台区2020-05-19住宅用地8.857391237.9%合生创展3京土整储挂(海)2019046号海淀区2020-01-20住宅用地7.7700700.0%山西交通控股集团4京土整储挂(海)2019045号海淀区2020-01-20住宅用地6.68700270.0%天津北方中茂置地有限公司5京土整储挂(丰)2020012号丰台区2020-05-09住宅用地10.746720226.3%合生创展6京土整储挂(石)2019042号石景山区2020-01-03住宅用地6.525210925.9%厦门建益融房地产有限公司7京土整储挂(海)2019047号海淀区2020-02-14综合用地(含住宅)10.755058726.2%北京润置商业运营管理有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司和华通置业有限公司联合体8京土整储挂(石)2019043号石景山区2020-01-03住宅用地7.54865017.7%中海地产9京土整储挂(海)2020001号海淀区2020-02-25综合用地(含住宅)16.284667026.0%北京润置商业运营管理有限公司、北京科技园建设(集团)股份有限公司和华通置业有限公司联合体10京土整储挂(丰)2020027号丰台区2020-07-22综合用地(含住宅)10.34658826.5%北京远东新地置业有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合体新房市场新房市场房产政策北京市房地产政策政策类型政策类型发布时间发布时间限制区域限制区域政策概述政策概述限购限购2017.04.03北京住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

同时，暂停向以下家庭出售住宅平房：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭限贷限贷2017.03.17北京居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）限价限价2016.09.30北京在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施限售限售2017.03.17北京企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行人才政策人才政策2018.07.20北京北京关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见：供应政策房，人才标准不限户籍开发经营北京市商品住宅开发经营走势2019年，北京市商品住宅施工面积为5646万平方米，同比下降4%，新开工面积为1004万平方米，同比下降19%，竣工面积为583万平方米，同比下降20%。

供求分析北京市商品住宅（不含保障性住房）供求价走势2020年1-9月，北京市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为48359元/，同比上涨8.9%，成交435.82万，新批上市589.24万，市场供过于求万元/区县供求2019年10月-2020年9月北京市各区商品住宅（不含保障性住房）供求价对比2019年10月-2020年9月，东城区成交均价最高，为77041元/；昌平区新房成交84.59万，成交量最高；顺义区上市面积最多，达131.67万万元/成交结构2019年10月-2020年9月北京市新房面积、总价成交结构面积段总价段60以下60-9090-120120-160160-200200-300300-400400以上汇总汇总占比占比(%)(%)50万以下510000006 60.00.050-80万7500000012120.00.080-120万177826201101251250.30.3120-160万121134291101002962960.70.7160-200万167553481331107867861.81.8200-300万4683802560104199014963496311.511.5300-400万32358737574096711027442744217.217.2400-500万1384038325698846491100011000123.123.1500-600万03042651764117137814720472010.910.9600-700万013479171252107109714380738078.88.8700-800万01364101551185136595248224825.75.7800-900万0143321044318125285186618664.34.3900-1000万03197082001093112108210822.52.51000-1200万01695823294618715154415443.63.61200-1400万003137353232148279009002.12.11400-1600万00038214185211657137131.61.61600万以上00014429707。