上海城市别墅专题研究1.ppt

上海城市别墅专题研究 研展部 纪美莹 马宁 导言 城市别墅诞生背景 别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质的需求 别墅产品 ＋ 城镇发展 城市别墅界定 位于城市主要区域或者 快速发展区域 周边交通便捷、配套齐全 ， 与市中心联系方便 满足 第一居所 应具备的居住功能 自然资源依托性一般， 注重内部景观打造 物业类型组合丰富，属于 中小面积别墅 客群一般为提升中的 主流群体 何为城市别墅 城市别墅特征 与城市豪宅相比 与郊区别墅相比 占有更多的城市资源 占有更多的自然资源 上海城市别墅发展历程 90年代 传统租界区的老别墅项目 1998年 虹桥别墅区成型 浦东龙东大道、碧云板块 2001年 2004年 上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于 1990年代中后期，成型于 2002年以后， 2005年以来又有新的发展 闵莘别墅区兴起 2007年 发展片区东移 至今 真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起 市场 梧桐墅 联排： 3万 金地湾流域 双拼： 3万 /平 万科金色里程 联排： 3万 /平 4 浦发博园 联排： 2万 /平 11 协合紫薇园 独栋： 5万 /平 大华蓝郡 联排： 提香湾 联排： 2万 /平 7 长城中环墅 双拼 /联排： 2万 万源城 独栋： 平 御翠园 独栋： 5平米 水岸蓝桥 联排： 城市别墅楼盘 橡树湾 叠拼： 平 中鹰黑森林 叠拼： 九间堂 独栋： 6平米 锦绣江南 独栋： 平 梵高 独栋： 平米 东郊华品园 独栋： 9万 /平米 森林都市 联排： 4万 /平 上海城市别墅分布情况 上海城市别墅主要分布中环线附近。

联体别墅集中在大华、三林板块独立别墅主要集中在东郊板块 从其均价来看，独立别墅售价在 5平，联体别墅在 2平左右 08上海城市别墅市场表现 序号 项 目 物业类型 开盘时间 新增供应 面积 去化面积 总套数 去化套数 去化率 去化速度 1 金地湾流域 双拼 08年 7月 19984 7585 82 31 38% 月 2 恒盛提香湾 联排 07年末 17305 6330 86 33 38% 月 3 大华蓝郡 联排 08年 5月 10565 4809 46 21 46% 月 4 万科金色里程 联排 08年 6月 0320 102 80 78% 月 5 浦发博园 联排 08年 8月 510 106 21 20% 月 6 大华梧桐墅 联排 /双拼 08年 4月 17474 5884 78 21 27% 月 7 长城中环墅 联排 /双拼 08年 5月 58366 22757 329 128 39% 月 8 水岸蓝桥三期 联排 08年 5月 8003 841 42 3 7% 月 9 华润橡树湾 叠加 08年 6月 1 20 25％ 10 万源城 独栋 08年 11月 6 14 39％ 月 08上海城市别墅市场表现 序号 项 目 物业类型 开盘时间 新增供应 面积 去化面积 总套数 去化套数 去化率 去化速度 11 协和紫薇园 独栋 08年 5月 3496 1800 15 10 67％ 1套 /月 12 中鹰黑森林 叠加 08年 7月 2 31 74％ 月 13 御翠园 独栋 08年 3月 23688 13339 77 43 56％ 月 14 阳光花城 联排 08年 5月 118 36 31％ 月 独栋 08年 5月 2 22％ 月 15 梵高 独栋 08年 6月 25279 3162 82 11 13% 月 16 东郊华品园 独栋 08年 11月 9750 0 20 0 0 0 物业类型 新增供应 去化面积 总套数 去化套数 销售率 平均去化速度 叠加别墅 27340 12281 123 51 月 联体别墅 89 374 月 独立别墅 39 80 月 合计 351 505 供应： 从 08年新增供应量来看联体别墅占总面积的66%，总套数的 74%。

独立别墅的新增供应量远大于叠加别墅 去化： 全市城市别墅的总体去化率在 37%左右，叠加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的 84%全市总体去化速度近每月 3套，联体别墅去化速度最快可达到 •供应以联体别墅为主，独立次之 •整体去化率在 37%左右，以联体别墅去化为主 •去化速度联体 >叠拼 >独立 上海城市别墅市场表现 ——存量 项 目 物业类型 存量（面积） 存量（套） 金地湾流域 双拼 12399 51 恒盛提香湾 联排 10975 53 大华蓝郡 联排 5756 25 万科金色里程 联排 2 浦发博园 联排 5 大华梧桐墅 联排 /双拼 11590 57 长城中环墅 联排 /双拼 35609 201 水岸蓝桥三期 联排 7162 39 华润橡树湾 叠加 1 万源城 独栋 2 协和紫薇园 独栋 1696 5 中鹰黑森林 叠加 1 锦绣江南 独栋 项 目 物业类型 存量（面积） 存量（套） 御翠园 独栋 10349 34 阳光花城 联排 2 独栋 九间堂 独栋 锦秋花园 联排 28 东郊华品园 独栋 9750 20 梵高 独栋 22117 75 叠加别墅 2 联体别墅 43 独立别墅 60848 176 合计 91 联排市场存量大概需要 18个月消化完毕 独栋市场存量大概需要 13个月消化完毕 项 目 主力面积 供应套数 所占比重 金地湾流域 2352 100% 恒盛提香湾 1818 67% 2271 24% 大华蓝郡 229 81 82% 万科金色里程 25202 100% 浦发博园 2004 23% 1850 66% 长城中环墅 18945 44% 15484 56% 大华梧桐墅 1938 36% 2327 60% 项 目 主力面积 供应套数 所占比重 阳光花城 2028 30% 2568 18% 森林都市 2301 70% 水岸蓝桥三期 1808 67% 中鹰黑森林 2403 77% 华润橡树湾 1813 65% 222 28 34% 联体及叠拼别墅的主力面积范围在 160230个主力面积段。

上海城市别墅市场表现 ——结构 项目 主力面积 套数 所占比重 万源城 3001 58% 3702 33% 阳光花城 513 9 100% 御翠园 2957 100% 梵高 2452 63% 3192 37% 九间堂 3840 71% 东郊华品园 421 7 35% 4922 60% 300平米以下 30037049032套 130套 19套 21套 城市独立别墅面积范围较大从 245平米到 538平米主力供应面积在 300属于相对大面积别墅 面积段划分及供应套数 上海城市别墅市场表现 ——结构 160供应套数： 628套 去化套数： 220套 去 化 率： 35% 去化速度： 月 230供应套数： 453套 去化套数： 248套 去 化 率： 55% 210平米以下的小面积别墅是市场上供应的主力产品 主流面积氛围 16030300 去化速度： 月 230化速度较快 300供应套数： 130套 去化套数： 58套 去 化 率： 去化速度： 月 联体及叠拼别墅 独立别墅 上海城市别墅市场表现 ——结构与去化 项 目 主力面积 总价 去化速度 销售绿 金地湾流域 23500万左右 月 38% 恒盛提香湾 18100万左右 月 大华蓝郡 19700万左右 月 46% 万科金色里程 25200万左右 月 78% 浦发博园 18500万左右 月 20% 长城中环墅 18920154月 39% 大华梧桐墅 23200万 月 27% 水岸蓝桥三期 18000月 7% 城市联排及双拼别墅总价在 400 高性价比产品去化较快。

以 万科金色里程 为代表的高品质产品及 长城中环墅的低总价产品去化较快 上海城市别墅市场表现 ——总价 项 目 主力面积 总价 销售率 去化 速度 万源城 30010039％ 月 370光花城 513 1700万左右 22％ 月 梵高 24500013% 月 319和紫薇园 331600万 67％ 1套 /月 御翠园 29550056％ 月 东郊华品园 421 40000 0 492-5。