甲级写字楼标准、物业.docx

高档物业 (甲级写字楼 )(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的 办公楼 建筑媲美① 装饰标准： 外立面 采用大理石、高级 面砖 、 铝板 、 玻璃幕墙 等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、 花岗岩 、 天然石材 等，墙面应为大理石、 花岗岩 、或高级 墙纸 等材料，应有 吊顶 ，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级 地砖 或铺高级地毯，墙面应为高级 墙纸 或高级漆 (如 立邦漆 等)，应有 吊顶 ，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌 洁具，如科马、科勒、 美标、TOT0等等② 配套设施 ：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场， 停车位 充足③ 设备标准：应有名牌中央空调；有 楼宇自控 ；有安全报警；有 综合布线 2)建筑规模： 1 — 5 万平米3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、 技术服务 、电子商务或知名品牌代理 等方面的业务4) 物业服务 ：由经验丰富的知名公司管理，完善的 物业管理服务 包括 24 小时的维护维修及保安服务。

5)交通便利：有多种交通工具直达6)所属区位：位于主要商务区或副都心区7) 智能化： 3A 及 3A 以上3 、中档物业 (乙级写字楼 )(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进 (有功能陈旧因素影响 ) ，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物① 装饰标准： 外立面 采用 面砖 或瓷砖；有大堂，大堂地面为 地砖 ，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶； 公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白； 卫生间采用合资或国产中高档 洁具 等② 配套设施 ：有专用地上、地下停车场③ 设备标准：有 中央空调系统 ；无 楼宇自控 ；有安全报警；无 综合布线 2)建筑规模：无限制3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事 销售代理 、产品研发4 4) 物业服务 ：有 物业公司 服务5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便6)所属区位：副都心或较好的城区位置4 、低档物业 (丙级写字楼 )(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入 承租人 的需求。

① 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或 水磨石 ；卫生间采用普通国产洁具② 配套设施：无③ 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线2)规模：无限制3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班5）交通便利：有交通线路到达6）所属区位：一般城区位置甲级写字百度百科 33EcGEfn_1P86k-YT大厦管理工作将参照地方和全国 物业管理 优秀示范大厦评定标准， 确保业主综合满意率达到93%— 95%以上 大厦交付两年内达到 （地区） 物业管理 优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准管理原则为实现即定管理目标， 追求最佳的 环境效益 、 社会效益 和经济效益， 在物业管理过程将 始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨， 因此管理中要继续秉承“以人为本”的 管理理念 ， 从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务管理从严”是服务的保障和基础， 包括对物业的维护管理、 员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、 科学管理 以确保 物业管 理服务 收到应有的成效。

二）专业管理与 业主自治管理 相结合的原则：在日常管理中， 要充分发挥两个积极性， 即 物业管理公司 的积极性和业主（租户） 的积极性 物业管理公司 应当尊重并按照广大业主的要求， 通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主 （租户） 的支持配合， 使其能正确使用和维护物业， 并自觉遵守 业主公约 ，共同创建文明的 办公环境 三）物管为主、 多种经营 的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时， 从物业的实际出发， 开展一系列服务性的 多种经营 ， 既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的 造血功能 ，增加经济积累，以利于更 好地为业主（租户）服务管理办法（一） 实施全程物业管理， 从开发商、业主及专业 物业管理公司 的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理 硬件环境 二）成立 （大厦）管理处，配备 专业管理人员 ，实施 专业化管理 三） 在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为 （大厦）组建一支高素质的物业管理队伍四） 导入 ISO9000 质量 管理理念 ， 紧密结合物业具体实际， 制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业 管理行为 规范，以制度促管理，寓管理于服务。

五）严格遵守《 杭州市物业管理条例 》等有关 物业管理法规 ，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和 管理效率 八）运用 CIS 系统设计 ，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位九）依照 市场化 、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展 多元化经营 物业管理服务项目（一） 公共服务 项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入 物业管理费 ） ：1、 协助公安部门维护大厦内的公共秩序， 实行 24 小时保安值勤、 消防和交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和 公共设施设备维护 和保养；4、 公共绿地 园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、及访客留言转告；9、雨伞、 雨衣 临时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘 钟点工 服务；14、 代收代缴 水、电、 宽带网络 费、 有线电视 收视费和 卫星电视 收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务 安全用电 常识宣传。

二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会 成立前，由物管公司核定，报物价部门备案） ：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定） ；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内 系统维护 服务；5、提供小型 商务会议 场所及服务；6、 商务中心 服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域 报警系统 维护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送 饮用水 具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段 （物业预售至交付前三个月） 与 前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至 业主委员会 成立）组成在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、开发商及 物业管理专业 角度，对物业的 规划设计 、建筑安装、设施配置、 设备选型 等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本一、管理内容：1、从 政策法规 的角度，提供相应物业管理意见及依据；2、参与评审物业 规划设计 及建筑面积 设计图纸 ，提出相关改善及改良的建议；3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；5、提供大厦公共部位 环境设计 的相关意见；6、提供 机电安装 及能源分配的相关管理意见；7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；8、提供有关 楼宇 材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；9、提供 标识系统设计 、配置的相关管理意见；10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；11、参与开发商物业 竣工验收 。

二、管理措施：1、 熟悉、掌握 物业管理法规 政策，做到有法可依，有章可循；2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；4、 参与有关工程 联席会议 ，协调各方面关系；第二阶段： 前期物业管理 阶段前期物业管理 阶段可分为接管验收管理、 业主入伙管理、 保安管理、 消防管 理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、 质量管理 、 档案资料管理、人力资源管理等方面一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、 建筑和设施设备等符合有关法规政策及 规划设计 的要求， 维护业主的合法权益，为日后 物业管理工作 的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作物业接管验收 标准作业程序（一） 、管理内容：1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；2、编制《物业接管验收计划》 ，确定物业验收的标准、方法和 日程安排 ；3、与开发、设计、 施工单位 一起，依照接管 验收标准 ，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在 《物业交接验收表》 上， 同时要求 施工单位 对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、 施工单位 一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；5、与开发、施工单位联合进行物业交接：（ 1）核对、接收各类房屋和钥匙；（ 2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；（ 3）核对、接收各类设施设备；（ 4）核对、接收各类标识二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；3、掌握物业验收的标准和程序；4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供 一条龙服务 ；3、按领房流程办理领房手续：（ 1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放 交房 资料；（ 2）陪同业主 验房 ，办理领房手续；（ 3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；（ 4）对 验房 交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》 ，并 与业主约定时间，及时解决。

二）管理措施：1、制定《业主领房程序》 ，准备各有关所需资料；2、按照业主领房程序，安排 工作流程 ；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业。