房地产经济学（第六讲）.ppt

房地产经济学房地产经济学房地产经济学房地产经济学 2004年11月25日第十一讲2021/9/181第六章 房地产业的经济运动1•一、四象限模型的构建一、四象限模型的构建•（一）房地产资产市场和使用市场（一）房地产资产市场和使用市场• 理论上，资产市场中的房地产价格决定于包括土地成本在内的重置成本 ？这一成本是固定的、随开发量变动的、还是取决于资产总存量• 使用市场上的房地产价格与空间使用情况的租金，而不是资产市场上的所有权价值 ！ 资产市场和使用市场的契合点—— 1、物业市场（使用市场）的租金水平是决定资产市场需求的关键因素 2、两个市场的实际供给都来自于实际开发建设量第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型2021/9/182•（二）四象限模型（二）四象限模型第六章 房地产业的经济运动2第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型第一象限第一象限 租金和物业存量租金和物业存量第二象限第二象限 租金和价格租金和价格第三象限第三象限 价格与年度新开发建设量价格与年度新开发建设量第四象限第四象限 年度新开发建设量与物业存量年度新开发建设量与物业存量2021/9/183•（三）业主自用的房地产（三）业主自用的房地产•考虑业主自用住宅的市场情况，资产价格和租金的形成是由相同的市场参与者——业主决定的。

•住宅的需求量取决于家庭的数量、家庭收入和拥有住宅的年度成本（等价于租金，第二象限中转换为家庭愿意为住房支付的实际价格）•同样可以推广到自用商业物业和自用工业物业第六章 房地产业的经济运动3第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型2021/9/184•二、国民经济作用于房地产业二、国民经济作用于房地产业•（一）经济增长与房地产使用需求（一）经济增长与房地产使用需求第六章 房地产业的经济运动4第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型2021/9/1852021/9/186•（二）长期利率与房地产资产需求（二）长期利率与房地产资产需求 第六章 房地产业的经济运动5第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型2021/9/1872021/9/188•（三）建设成本和物业的新增供给（三）建设成本和物业的新增供给第六章 房地产业的经济运动6第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型2021/9/189•三、公共政策作用于房地产业三、公共政策作用于房地产业•（一）政府资助住宅（一）政府资助住宅•1、经济适用房、经济适用房•2、政府提供住房补贴、政府提供住房补贴第六章 房地产业的经济运动7第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型2021/9/1810A-J效应•阿弗契和约翰逊（阿弗契和约翰逊（Averch & Johnson, 1962）在其著名论文《规制约束下）在其著名论文《规制约束下的企业行为》中的研究表明，在投资回报率规制下，企业会产生一种尽的企业行为》中的研究表明，在投资回报率规制下，企业会产生一种尽可能扩大资本基数的刺激，以在规定的投资回报率下，能获得较多的绝可能扩大资本基数的刺激，以在规定的投资回报率下，能获得较多的绝对利润。

这样，为生产特定产品，企业会运用过多的资本投资以替代其对利润这样，为生产特定产品，企业会运用过多的资本投资以替代其他投入品其结果造成生产低效率他投入品其结果造成生产低效率2021/9/1811（二）政府的开发管制（二）政府的开发管制第六章 房地产业的经济运动8第一节第一节 房地产资产市场和使用市场的互动房地产资产市场和使用市场的互动——四象限模型四象限模型（三）金融和税收支持（三）金融和税收支持 2021/9/18122021/9/18132021/9/1814第六章 房地产业的经济运动9第二节第二节 房地产周期房地产周期第三节第三节 空置率和房地产泡沫空置率和房地产泡沫2021/9/1815。