策源-上海市东航顾戴路项目定位报告-79页.docx

东航顾戴路项目初步定位报告目 录1．项目地块自身状况分析 51.1 交通条件 51.2周边综合配套 72． 办公物业市场分析 112.1上海办公物业市场分析 112.2区域办公物业市场分析 123．工业物业市场分析 213.1上海工业物业市场分析 213.2区域工业物业市场分析 323.3典型案例 424．市场部分建议 465．项目SWOT分析 495.1.项目优势 495.2.项目劣势 495.3 项目机会 505.4 项目风险 506．产品的适应性分析 516.1市场可参考办公物业类型分析 516.2大型企业商务花园（总部基地）物业类型适应度评判 546.3中小型企业商务花园物业类型适应度评判 616.4市场可参考工业物业分析 646.5中型企业工业园物业类型的适应度评判 656.6 中小企业创业园物业类型的适应度评判 697．项目的定位方向建议 738．项目的整体规划建议 758.1中型企业工业园的建筑规划 758.2中型企业创业园的建筑规划 788.3 商务花园的建筑规划 79前言本案土地性质为工业用地，但也不排除将其性质转为综合用地，在本次报告的市场分析中，对项目周边的市场情况进行了综合分析， 明确其产品定位不适合商业定位方向。

再针对有参考价值的都市型工业园、经济开发区内的标准厂房及各种不同类型的厂房，与工业区相关的低密度办公等分别做了详细的市场分析，显示出市场上有对这几类物业类型的潜在需求在此基础上，产品定位部分针对办公和厂房这两个方向，从产品类别的分析、对地块适应度分析、各产品定位对发展商自身条件的要求、各产品类别的建筑规划等多方面进行分析，为发展商确定最终适应市场又适应其运作的产品定位提供支撑点，保证项目的成功开发第一部分 市场分析 - 5 -1．项目地块自身状况分析本案项目位于中春路、顾戴路交叉口的东南角地块形状基本方正，利于项目开发目前本案项目相邻地块都是工业厂房本案项目占地面积大约170亩（约11万平米），具体的建筑面积、限高、内部配套等方面，由于目前没有明确的规划限制，因此需要根据最终的产品定位来确定本案地块实景）1.1 交通条件1.1.1 现状交通条件Ø 周边道路现状项目位于顾戴路和中春路交口处顾戴路和中春路是项目周边两条重要的主要交通干道，另外，项目东面还有另外一条南北走向的交通干道七莘路顾戴路是项目周边东西方向交通的主干道，为双向六车道（含非机动车道），连接了中环线和外环线两条城市高速路。

道路通行车辆以大型卡车为主中春路连通了沪青平高速公路-漕宝路-顾戴-沪杭高速公路等多条城市快速路，为双向八车道（含非机动车道）因此，本案项目地块在汽车货运方面具有相对较好的交通条件　（中春路/顾戴路）Ø 周边公交路线目前，项目周边公交线路较少，主要集中在中春路（近华中路段）上，有87、735、748路终点站，有92路等公交线通过；另外在七莘路上有少量公交线路，现有的公交线路主要通向徐汇及长宁区，如下表所示线路名称路 线87龙华镇--上海游泳馆--天钥桥路--漕溪北路--宜山路--西区汽车站--张虹路--虹二村--古北新城--虹桥镇--星光村--五号桥--井亭村--号上村--吴宝路--七宝--农学院--联明路--沪淞公路--华星路735罗阳新村--莲花路--高兴花园--春申路--虹梅南路--普乐新村--朱行--上中西路--梅陇路--锦江乐园--虹漕南路--金桂苑--三号桥--四号桥--五号桥--静安新城--六号桥--七号桥--七宝镇--农学院--黎明花园--华星路748中春路华中路--华茂路--联明路--沪淞公路--新龙路--星站路中春路--星站路七莘路--唐家浜桥--吴家巷--陆家堰--田图--沪青公路--上海动物园--程家桥--虹梅路--虹许路--水城路--虹桥开发区--新华路--安顺路--虹桥路--长顺路--明珠线虹桥路站92上海体育场--上海体育馆--田林东路--漕河泾--习勤路--桂林路--虹漕路--三号桥--四号桥--五号桥--静安新城--六号桥--海上新村--七号桥--新镇路--七宝镇--一号桥--联明路--中春路--华茂路--中华村--华中路七莘路--七莘路五号桥--上海农学院1.1.2 未来交通条件目前，正在建设中的地铁9号线和规划中的地铁10号线、12号线及5号线延伸段将在七宝交汇。

建设中的地铁9号线七宝路站位于漕宝路和七莘路交口处，距离本项目需5分钟车程本案地铁M1、M5号线-莘庄站，距项目10分钟车程地铁M9号线-七宝站，距项目5分钟车程地铁M9号线-七宝站，距项目5分钟车程（项目周边轨道交通情况）1.2周边综合配套项目周边的主要配套设施：本案⑤④①③②七宝镇中心莘庄镇中心编号项目名称区域可以为项目提供的配套１闽行体育公园七宝镇中心集中了乐购、龙城购物广场等大型商业项目，市政配套有银行、邮局等，到本案步行15分钟左右２银七星滑雪场３易初莲花超市莘庄镇中心该中心提供了部分商业、酒店等配套，本案到莘庄步行较难到达4热带风暴水上乐园5谢小义大酒店Ø 市政配套（邮局、银行等等）由于本案项目更靠近七宝镇的中心区域，因此预计未来项目的一些市政配套设施将主要依靠七宝镇现有的一些市政公共设施近几年来，七宝镇的市政基础建设得到了极大的改善，水、电、煤气、道路、通信、有线电视等设施一应俱全，也为本案项目提供了一定的便利，银行、保险公司、证券交易所等金融机构齐集，邮政局、卫生院等设施都在大约距离本案项目大约15分钟步行范围内Ø 商业配套（购物场所、休闲娱乐场所、餐饮场所）由于本案项目靠近七宝镇中心区域，预计未来项目周边商业配套也将主要由七宝镇的商业设施提供。

现有的主要大型购物场所有易初莲花等，休闲娱乐场所有银七星滑雪场、闵行体育公园、热带风暴水上乐园等，餐饮场所有谢小义大酒店等以上主要的商业设施距离本案项目大约在5—10分钟步行范围内Ø 周边主要商业设施　　（项目周边综合配套）Ø 居住配套（周边适合员工居住地宿舍）七宝镇上拥有一批中高档的住宅小区，距离本案项目大约３公里及以外，如：万科城市花园、大上海国际花园、万兆家园、皇都花园、莲浦府邸、大千美墅等等，再加上周边的私宅，可以为周边企业的普通员工、中高管理管理层人员或是技术人员提供便捷、舒适的居住场所 （七宝镇住宅项目）Ø 商务配套（酒店、写字楼等）项目周边商务氛围不足，具体表现在办公物业、酒店物业等数量少且品质低主要的酒店项目有位于闵行体育公园的“如家和美酒店”（经济型连锁酒店）、七莘路上的尊龙宾馆等经济型酒店或小型旅馆，距离本案项目约步行１０－２０分钟距离未来项目周边的银七星滑雪场据称也将建造酒店周边写字楼项目相对缺乏，具体情况将在写字楼区域市场一节中介绍　　 （经济型酒店）总结：根据地块现状条件、邻近的物业类型，以及周边的配套设施情况来看：l 本案项目地块不利于开发商业物业，因为１）地块附近均为工业厂房，环境氛围不利于商业开发；２）距离居民区较远 - ３公里以外；３）缺乏公共交通；4 ）从市场角度看，本案项目若发展成商业物业，将面临现有商业物业的竞争，由于地理位置的因素，本案项目在竞争中很可能处于不利地位；5 ）操作层面上的困难，比如本案项目本身就是工业用地性质等。

l 由于本身的工业用地性质，且周边工业氛围浓厚，本案项目在发展工业厂房或相应办公物业方面将具备一定的潜力2 办公物业市场分析2.1上海办公物业市场分析上海写字楼租赁市场的活跃带动了产权式写字楼的开发五年来，主要商务区写字楼年租金涨幅维持在13%以上2003年以来，上海甲级写字楼的年租金涨幅已达到20-25%以上，而楼宇空置率在7%以下写字楼三级租赁市场的繁荣，持续增长的写字楼租金已使很多企业意识到购买写字楼可有效控制每年增长的办公成本，并使本企业资产增值在此市场背景下，产权式写字楼开始成为写字楼市场的主力供应，2005年全市产权式写字楼的新增供应量达到近180万㎡，销售量为124.7万㎡2006年上半年，全市产权式写字楼的新增供应量为30.2万㎡，销售量为60.9万㎡，由于成交项目类型结构发生变化，整体平均销售价格略有降低，为14,908元/㎡今年办公楼供应萎缩，成交放大，价格下浮数据来源：策源商办市场部 2006年上半年办公楼市场呈现以下特征：l 近郊及远郊地区出现园区型办公楼，一般以区域支柱产业为依托l 创意产业概念被滥用，不少旧楼改造均以创意产业为概念，以设计、广告类客户为目标，这类客户在总体市场的份额较小，因此需求规模有限。

l 烂尾楼改造项目减少，小面积办公仍是2006年上半年主流，总价低是这类项目的最大卖点，反映出缺乏经验的写字楼开发商急功近利，对资金回笼速度期望过高，致使开发理念有所偏差，所开发产品并不符合成熟企业对现代办公空间的需求l 少数基金购楼使市场对写字楼市场持盲目乐观情绪，一年来写字楼销售价格并未大幅提高，以住宅形式操作写字楼难为市场接受l 从各主力销售项目的进展分析，写字楼销售速度并未加快，以自用客户为目标的楼宇去化速度均比较稳定，难达到快速去化以投资客为目标的售后返租型小面积写字楼在一手市场销售速度快，但在二手租赁市场难得到租金上的肯定，主要是因为分割后的办公面积与企业租户的需求不吻合l 2007-2008年将是甲级写字楼上市高峰期，市场整体均价可能被拉升但非甲级楼宇的销售价格还是趋稳，若没有特殊原因出现，并不会出现大幅度的价格上涨总结：随着中国对外资零售业、服务业、金融业的全方位开放，中心城区甲级写字楼持续地供不应求，写字楼市场整体出现需求强劲、供应紧张的现象，不断激增的租金迫使一些中小型企业、初创公司开始在交通较为便捷的城区边缘寻找合适的办公物业，这带动了一股写字楼投资的热潮随着2007-08年众多甲、乙级写字楼集中上市，写字楼整体市场将趋于平稳。

2.2区域办公物业市场分析闵行区由于地理位置相对偏远，区内的办公市场氛围相对较弱目前闵行区内投入市场的、有租售行为的写字楼物业较为匮乏，规模较大较有实力的企业，一般是使用自建的办公楼，而一些可供出租的办公楼物业普遍档次不是很高，管理较差，一般都是商住两用类型的物业而并非纯写字楼物业本案项目处于莘庄镇与七宝镇交界区域，属于莘庄经济城下辖的工业区内，基于以下因素，目前传统的办公物业市场氛围淡，呈现出供应小、需求小、空置率较高的特点：l 交通条件较差：几乎没有通往闵行及邻近区域（如虹桥、松江等）或者莘庄地铁站的公交车；l 周边环境条件较差：被工厂厂房或者待开发工业用地包围，环境条件、景观条件等都比较差；l 潜在传统类型的写字楼需求相对较小：附近主要以中小型加工型企业为主，例如中小规模的电子原件加工厂、建材加工厂等，这类企业大部分可以在生产区解决部分办公场地的需求，因此对于办公楼物业的需求相对较弱根据地块自身特征以及目前项目地块周边的办公市场情。