天津市大户型豪宅大平层研究2011年11月-77页.pdf

大平层住宅大平层住宅天津发展现状天津以大平层为主力户型的住宅项目起源于2009年天津环球金融中心的住宅产品该项目虽然销售期售价高达2万-3万元/平方米，户型区间在180-350平方米，但仍凭借其地理位置得天独厚，再加上天津当时核心地段大户型住宅的稀缺性，一经推出即受到市场热捧在天津环球金融中心之后，随着天津住宅售价的提高，户型反而出现增大的趋势一些核心地段的豪宅项目，面积也日趋变大出现了天津大都会、仁恒河滨花园、津澜厥等众多以大户型为主力户型高端项目部分高端区域的存量项目，新加推的楼座也开始大户型为主09年以前虽然梅江地区也出现过江胜天鹅湖为代表的大平层住宅项目，但销售情况并不理想滨海新区大户型住宅主要集中在开发区，目前以华纳豪园、万科栢翠园、万通华府为代表，售价也均在2万元/m2以上塘沽09年也有大平层公寓推出，位于营口道与烟台道交口的世纪金三角公寓，户型仅有122和159平米两种户型，但成交较差项目名称项目名称面积区间面积区间 （（m2））售价售价 （万元（万元/m2)所属板块所属板块开盘时间开盘时间区域评分区域评分江胜天鹅湖220—3001.6梅江南2006年7天津环球金融中心177—3504海河2009年10津澜阙180—2532.3—3海河2010年8仁恒河滨花园99—2402—2.7海河2011年8大都会103—6502.5—4老城厢2010年9泰安道五大院140—6003.6—4英租界群2011年9.5融创王府一号215-2882.5—2.9老城区2011年8.5惠灵顿国际社区95、180、260待定老城厢2011年8融创时代奥城190—2702.1—2.2奥体2010年加推大户型8海逸长洲230—3202梅江2010年加推大户型7.5天津市场目前主要供应大平层项目市区的大平层住宅从2009年开始呈现爆发性增长。

这些项目集中在市区海河板块、老城厢板块、和平区英租界、奥体板块等豪宅区域，且拥有海河、水上公园、奥体中心、租界群等核心资源售价通常在2万元/平方米，且呈现单价越高面积越大的特点项目名称项目名称面积区间面积区间 （（m2））售价售价 （万元（万元/m2)所属板块所属板块开盘时间开盘时间世纪金三角公寓122—1601.7塘沽2009年华纳豪园168—2203开发区2009年三期开盘万科栢翠园170—2302.3开发区2011年万通华府126—4202.35开发区2008年滨海新区目前主要供应大平层项目与市区类似的是，滨海新区大平层住宅也处于售价最高的开发区内，除世纪金三角公寓外，售价均高于2万元/平方米世纪金三角公寓虽然售价为1.7万元/m2，但成交一直比较惨淡北京上海大平层豪宅发展情况项目名称项目名称面积区间面积区间 （（m2））售价售价 （万元（万元/m2)城市城市所属板块所属板块汤臣一品400—60016上海陆家嘴世贸5号260—3159.8上海陆家嘴国信世纪海景200—3438上海陆家嘴翠湖天地嘉苑360、48017.5上海新天地华润外滩九里180—41410—15上海外滩盘古大观6609.2—12.9北京奥运，俯瞰鸟巢全景钓鱼台七号院320—110011北京紧邻钓鱼台世贸宫园114—2206.5—8北京朝阳CBD长安8号270—4705.5—8北京朝阳CBD红玺台220—3005.6—6.6北京太阳宫北京、上海由于房价较高，大平层豪宅发展也比天津要早，顶级豪宅如汤臣一品和盘古大观、钓鱼台7号院等项目，户型往往比售价相对较低的豪宅产品更大。

北京、上海住宅类豪宅通常面积也大于天津项目，一方面由于北京上海高端人群相对较多，令一方面也反映出售价到达一定程度后，高端客户对价格敏感度要低因此呈现出售价越高户型反而越大的特点从天津豪宅的发展历史上看，售价到达2万元/平方米以上时，开始逐渐出现大平层为主力户型的高端住宅；目前天津售价在2—3万元的项目，主力户型集中在150—250平米之间；3万元以上的项目面积有增加的趋势，主力面积在200—400平米之间仅有大都会、泰安道五大院有600平米以上户型，但总量较小当售价达到更高层次时，例如北京、上海豪宅项目，户型则更大这些项目往往都处在城市核心地段，顶级豪宅一般还具有核心不可复制资源位置相对较差的项目，虽然售价相对较低，如世纪金三角公寓、江胜天鹅湖，但销售情况并不理想项目分析项目分析 （大户型为主力户型的住宅）（大户型为主力户型的住宅）天津环球金融中心地理位置：天津市和平区大沽桥与兴安路交汇处；项目业态：336.9米写字楼、超五星级圣瑞吉酒店、公寓、住宅、商业；装修状况：精装住宅建筑面积：12.4万平方米；户型：177、217、281、357四种；销售情况：2009年7月开盘，2010年底已基本售罄。

该项目其所处的位置和国际化综合体的定位，吸引了不少投资客购买，由于日后出租考虑到会有欧美高端客户入驻，因此在户型设计中充分考虑了这部分客户的需求，但同时也照顾了国内客户的需要进行了改进例如具有每间卧室都带有卫生间，各功能空间尺度较大等欧美户型设计的特点；但部分户型的厨房仍采取封闭式厨房，也照顾了中国人的生活习惯该项目由于其得天独厚的地理位置，虽然开盘时售价在天津较高，但受到了市场的热捧泰安道五大院地理位置：和平区解放北路和保定道交汇处，利顺德饭店北80米；项目业态：住宅、商业、五星级酒店、写字楼；面积区间：140—600m2装修状况：精装开盘日期：2011年8月；销售情况：2、3号楼销售68套，成交均价3.26万元，成交面积16688.77 m2，户均面积245.4 m2；月均销售套数：23套天津大都会楼号楼号成交套数成交套数 （套）（套）成交面积成交面积 （（m2)成交均价成交均价 （元（元/m2)户均面积户均面积 （（m2)4、5号楼297 49339.55 20966.01 166 1号楼109 22096.77 20679.89 203 2号楼78 12999.07 24696.71 167 3号楼92 18117.84 25841.63 197 1-3号楼1 361.62 27305.72 362 总计577102914.85178 地理位置：和平区福安大街与荣业大街交口；项目业态：住宅、写字楼、商业；装修情况：1\4\5号楼毛坯，2、3号楼精装面积区间：103—650平方米；开盘日期：2010年10月推出1、4、5号毛坯房源，由于开盘价大大低于市场预期，因此开盘即基本售罄，2011年3月20日推出精装房源；月均销售套数：48套，后期推出的精装修房源销售月均销售24.4套。

基本情况销售情况650m2198m2134m2268m2245m2242m2213m2212m2161m2161m2103m2津澜阙地理位置：河西区台儿庄南路129号；项目业态：住宅、商业；装修情况：精装面积区间：180、220、230、250m2；开盘日期：2010年12月；销售情况：目前该项目销售47套，成交均价2.53万元/平方米，成交面积10860平方米，户均面积231m2；月均销售套数：4.7套基本情况该项目虽地处海河板块，但海河此段建设并不完善，距离中心城区相对较远，又不处于天津几大传统高档豪宅区域，定价也偏高，因此销售情况并不理想去年12月开盘至今仅销售47套253m2229m2220m2180m2仁恒河滨花园基本情况楼号楼号成交套数成交套数 （套）（套）成交面积成交面积 （（m2)成交均价成交均价 （元（元/m2)户均面积户均面积 （（m2)10号楼81070.7921225.38 134 7号楼1240.1127588 240 9号楼173413.8524498.52 201 3号楼649050.520569.94 141 1号楼709937.420012.66 142 总计16023712.65148 2、4号楼（公寓）413149.0418014.09 77 地理位置：河北区元纬路与七马路交口项目业态：住宅装修情况：精装住宅户型区间：99—240m2开盘日期：2011年7月23日；住宅月均销售套数：40套销售情况7#7# 8#8# 9#9#6#6# 10#10#1#1#3#3#5#5#240m2200m2156m2154m2117m2融创王府一号地理位置：南开区白堤路与西湖道交口（三宫旁）面积区间：209—290平方米；项目业态：住宅；装修状况：毛坯开盘日期：2011年10月22日；价格：2.5—2.9万元/平方米融创奥城领峰 （时代奥城八期大户型，37、38、39、40号楼）地理位置：南开区凌宾路奥体中心旁面积区间：194—260平方米；装修情况：毛坯；项目业态：住宅；开盘日期：2010年12月11日；月均销售套数：9.8套基本情况楼号楼号成交套数成交套数 （套）（套）成交面积成交面积 （（m2)成交均价成交均价 （元（元/m2)户均面积户均面积 （（m2)39、40号楼378104.9119907.4 219 37、38号楼6112888.1222669.89 211 总计9820993.03214 销售情况271m2239m2212m2213m2194m2万科栢翠园楼号楼号成交套数成交套数 （套）（套）成交面积成交面积 （（m2)成交均价成交均价 （元（元/m2)户均面积户均面积 （（m2)备注备注4号楼5810230.1122114.58 176 平层（顶层跃层）3号楼2463.426014.2 232 跃层总计6010693.5148128.78178 地理位置：滨海新区开发区第一大街与新城东路交口项目业态：住宅面积区间：170—230m2装修状况：平层精装，跃层毛坯开盘日期：2011年8月27日；住宅月均销售套数：30套万科栢翠园虽然目前月均销售套数达到了30套，但大部分为开盘销售的，开盘后销售较少。

该项目2011年年初即设立外展场，蓄客期较长，因此销售速度也并不快后期销售情况有待观察平层销售情况好于跃层基本情况销售情况标准层（平层）标准层（平层）178m2标准层（平层）标准层（平层）176m2跃层跃层223—231m2跃层跃层254m2万通华府地理位置：滨海新区开发区新城东路48号（广达街和广场西路交汇处）项目业态：住宅装修状况：精装面积区间：126—420m2开盘日期：2008年5月18日；销售情况：目前1—4号楼共销售145套，还剩余94套，成交均价2.1万元/平方米，成交面积30006平方米，户均207平方米；住宅月均销售套数：3.5套 近一年月均销售套数近一年月均销售套数基本情况213m2241m2华纳豪园三期案例分析——华纳豪园三期地理位置：滨海新区开发区新城东路48号（广达街和广场西路交汇处）；项目业态：住宅；目前对外报价：3万元/平方米；开盘日期：2009年7月1日；销售情况：目前1—3号楼共销售65套，还剩余191套，成交均价2.17万元/平方米，成交面积13577.73平方米，户均209平方米；住宅月均销售套数：2.4套 近一年月均销售套数近一年月均销售套数168m2188m2219m2世纪金三角公寓地理位置：天津塘沽区营口道与烟台道交口面积区间：122m2、160m2；项目业态：公寓；装修状况：毛坯；开盘日期：2009年9月；价格：1.7万元/平方米销售情况：开盘至今成交150套，剩余101套，成交面积20757.94m2，成交均价13145.91元/m2；户均成交面积：138m2；月均成交套数：6套。

世纪金三角公寓近一年成交情况160m2122m2总结：总结：根据天津市场以大户型为主力户型的住宅 的发展现状看，这些项目主要呈现以下特点：一般处于城市核心区或传统高端区的核心地段；当项目售价高于2万元/m2时，开始涌现这类项目，以户型150m2计算，也就意味着当能够承受总价300万以上的时候，客户会进入另。