房地产开发全套流程大全.docx

细心整理目 录第一章 房地产开发阶段 1第一项 立项和可行性探究法律程序 1其次项 立项和可行性探究阶段相关税费 1第三项 规划设计和市政配套法律程序 1第四项 规划设计和市政配套相关税费 2其次章 工程建立阶段 2第一项 工程开工、建立、竣工阶段流程 2一、房地产开发工程开工前准备工作： 2二、房地产开发工程工程建立招投标流程： 3三、房地产开发工程开工手续办理程序： 3四、房地产开发工程工程施工程序： 4五、房地产开发工程竣工验收程序： 4其次项 工程开工、建立、竣工阶段相关税费 4第三章 销售经营阶段 5第一项 商品房预售须符合条件： 5其次项 销售经营阶段法律程序 5第三项 销售经营阶段相关税费 6第四章 物业管理 7第一项 物业管理阶段法律程序 7其次项 物业管理阶段相关税费 7细心整理房地产开发程序第一章 房地产开发阶段第一项 立项和可行性探究法律程序 1、选定工程，签定合作意向书；     2、初步确定开发方案；     3、申报规划要点；     4、申报、审批工程建议书；     5、编制工程可行性探究报告；     6、申报、审批工程可行性探究报告 其次项 立项和可行性探究阶段相关税费 1、可行性探究费；     2、建立工程规划许可证执照费。

第三项 规划设计和市政配套法律程序一、房地产开发工程规划设计程序：1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、托付作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案专家组审查； 8、落实环保“三废”治理方案； 9、托付环境影响评价并报批； 10、建立工程勘察招、投标； 11、托付地质勘探； 12、托付初步设计； 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发工程市政配套相关程序： 1、征求主管部门审查看法； 2、落实市政公用设施配套方案； 3、报审市政配套方案； 4、市政各管理部门提出市政配套看法； 5、市政管线综合 第四项 规划设计和市政配套相关税费1、工程勘察〔测量〕费； 2、工程设计费； 3、建立工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金； 5、临时用地费； 6、临时建立工程费； 7、建立工程勘察招标管理费； 8、勘察设计监视管理费； 9、古建园林工程设计费 其次章 工程建立阶段第一项 工程开工、建立、竣工阶段流程一、房地产开发工程开工前准备工作：1、领取房地产开发工程手册；2、工程转入正式准备；3、交纳煤气〔自然气〕厂建立费；4、交纳自来水厂建立费；5、交纳污水处理厂建立费；6、交纳供热厂建立费；7、交纳供电贴费及电源建立集资费；8、土地有偿出让工程办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；12、办理消防审核看法表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建立工程规划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记。

二、房地产开发工程工程建立招投标流程： 1、办理招标登记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进绽开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；15、工程承包合同审查 三、房地产开发工程开工手续办理程序： 1、办理质量监视注册登记手续； 2、建立工程监理； 3、办理开工统计登记； 4、交纳实心黏土砖限制运用费； 5、办理开工前审计； 6、交纳投资方向调整税； 7、领取固定资产投资许可证； 8、报装施工用水、电、路； 9、协调街道环卫部门； 10、协调交通管理部门； 11、交纳绿化建立费，签订绿化协议； 12、领取建立工程开工证 四、房地产开发工程工程施工程序： 1、施工场地“三通一平”； 2、施工单位进场和施工暂设； 3、工程根底、构造施工与设备安装； 4、施工过程中工程质量监视五、房地产开发工程竣工验收程序： 1、办理单项工程验收手续； 2、办理开发工程综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》； 3、商品住宅性能认定； 4、竣工统计登记； 5、办理竣工房屋测绘； 6、办理产权登记。

其次项 工程开工、建立、竣工阶段相关税费1、三通一平费；2、自来水厂建立费；3、污水处理厂建立费；4、供热厂建立费； 5、煤气厂建立费； 6、地下水资源养蓄基金； 7、地下热水资源费； 8、市政、公用设施建立费〔大市政费〕； 9、开发管理费； 10、城建综合开发工程管理费； 11、建筑行业管理费； 12、绿化建立费； 13、公园建立费； 14、绿化补偿费； 15、路灯维护费； 16、环卫设施费； 17、生活效劳设施配套建立费〔小区配套费〕； 18、电源建立集资费〔用电权费〕； 19、外部供电工程贴费〔电贴费〕； 20、建安工程费；21、建立工程招投标管理费； 22、合同预算审查工本费； 23、质量管理监视费； 24、竣工图费； 25、建材开展补充基金； 26、实心黏土砖限制运用费； 27、工程监理费； 28、工程标底编制管理费；29、机电设备托付招标效劳费； 30、超准备用水加价； 31、夜间施工噪声扰民补偿费； 32、占道费； 33、固定资产投资方向调整税 第三章 销售经营阶段第一项 商品房预售须符合条件：〔1〕 交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；〔2〕 有建立工程规划许可证；〔3〕 按供应预售商品房计算，投入开发建立资金到达工程建立总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；〔4〕 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

 其次项 销售经营阶段法律程序 1、提交完成建立工程投资证明；      2、签署预售内销商品房预售款监管协议；      3、办理《商品房预〔销〕售许可证》； 4、销售工程备案；     5、托付中介代理机构进展销售； 6、与购房者签订认购书； 7、与购房者签订买卖契约；   8、办理预售登记；9、办理转让登记；10、办理房地产抵押登记手续；    11、楼宇交付入住；    12、质量保证书和运用说明书；13、办理产权立契过户手续 第三项 销售经营阶段相关税费 1、营业税； 2、城市维护建立税；    3、教化费附加；4、印花税；     5、契税；    6、土地增值税；    7、企业所得税；     8、个人所得税；    9、房产税；    10、城市房地产税；    11、房屋产权登记费；12、房屋全部权证工本费；    13、房产共有权执照费；    14、房屋他项权利执照费；    15、房屋买卖登记费；    16、房屋买卖手续费；    17、房屋租赁审核备案手续费；    18、  房屋租赁登记费；  19、  房屋估价手续费；20、  房屋公证估价手续费；21、  房地产价格评估费； 22、  房地产中介效劳费。

第四章 物业管理第一项 物业管理阶段法律程序 1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理托付合同；3、居住小区物业接收综合验收；    4、物业运用、管理、修理公约核准；    5、支配签订管理公约；    6、制定、供应质量保证书和运用说明书；    7、物业管理效劳根本要求；    8、物业管理委员会设立其次项 物业管理阶段相关税费 1、居住小区物业管理启动经费；     2、共用部位共用设施设备修理基金；    3、平凡居住小区物业管理费；    4、高档住宅物业管理费；    5、经济适用住房小区物业管理费；    6、供暖费。