差别化房地产信贷政策的内涵.docx

房地产业作为一项资本密集型产业，与金融关系极为密切 随着我国房地产市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断 提高，对金融资本的依赖性也逐步增强某种意义上讲，离开金 融的支持，房地产就不可能有今天的辉煌反之，金融离开房地 产的支撑，也不可能实现信贷资金的良性循环可以说，二者唇 齿相依，唇亡齿寒，互为依托，谁也不可能独善其身本文从差 别化房地产信贷政策变化的脉络及襄阳市房地产金融运行情况 等方面进行探究，希望从中找出一些有用的东西观点仅为个人 揣度，不代表本单位的立场，更不代表中国人民银行的看法一、差别化房地产信贷政策的内涵及表现形式 差别化房地产信贷政策是 2010年才提出的一种说法，原来 没有这个概念，没有人给他下一个准确的定义，也无从查到这个 名词解释，因此，我们只能简单地从字面上进行理解所谓差别 就是指不相同的地方，就是区别、差异，所谓化，就是一系列成 型的东西，所谓房地产信贷政策就是与房地产有关的所有信贷政 策的总和，几个词语组合到一起就是有区别、有差异、成型的、 一系列房地产信贷政策笔者个人认为差别化房地产信贷政策至 少包括这么几个方面：（一）地域差别我们国家地域辽阔，经济发展水平千差万 别，因此我国的房地产调控政策不可能一刀切，现实主要针对的 是房地产价格企高的一、二线城市，对经济尚不够发达、房地产 价格适度的三、四线城市房地产发展国家还是鼓励的。

按照我国 目前的一般划分，北京、上海、深圳、广州四个城市为一线城市， 省会城市、副省级城市、经济比较发达的沿海、沿江、沿边城市 为二线城市，地市级城市为三线城市，县级城市为四线城市二）时间差别房地产调控政策在不同的时期有不同的调 控重点，一定时期主要在地域上进行调控，一定时期重点又放在 调控房价，一定时期主要调控户型面积，一定时期重点调控土地 供应，一定时期主要调控房屋的档次，一定时期又重点调控市场 准入等总之，一定时期什么问题最突出，重点就调控什么问题三）用途差别我国目前限制的主要是投资性购房和投机 性炒房，对自住房和改善性住房政府还是支持的四）等级差别国家鼓励保障性住房、廉租房、经济适用 房建设和棚户区改造，限制高档、豪华、别墅式住宅：鼓励 90 平米尤其是 75平米以下的中小户型住宅建设，不提倡或限制90 平米以上的宽宅建设五）利率差别对个人购房者而言，首套房执行利率优惠， 曾有 0.7、0.75、0.8、0.85、0.9折等，二套房一般执行基准利 率，三套及三套以上要上浮利率，上浮标准各行也不尽相同;对 房地产企业而言，保障性住房、廉租房、经济适用房建设和棚户 区改造，90平米尤其是 75 平米以下的中小户型住宅建设执行利 率优惠或基准利率，高档、豪华、别墅式住宅和商务用房执行基 准利率或上浮利率。

六）首付款及按揭比例差别现在各行一般执行的是首套 房首付30%，按揭70%，利率为基准利率；二套房首付 60%，按 揭 40%，利率上浮 10% ；三套及三套以上 100%付款，银行不贷款七）准入差别目前各行对房地产企业贷款准入执行的是 名单式管理，尽管各行执行的标准不一，但基本上都要求三级以 上建安企业资质，三级以下的企业原则上不予贷款二、差别化房地产信贷政策变化的脉络我国的房地产信贷政策伴随着住房制度改革先后经历了不 断调整、发展和完善的过程，具体可概括为：1998—2002 年支 持与鼓励的金融政策，2003—2008年上半年趋紧的金融政策和 2 008 年下半年至今先宽松后趋紧的金融政策在金融支持房地产快速发展中，为降低银行信贷风险，人民 银行、银监会首次于 2007年9月出台抑制房地产投资、投机的 二套房贷政策，在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银 发“2007”359 号）中规定，第二套住房贷款首付不得低于40%， 利率执行基准利率的 1.1 倍，并年内 6 次上调贷款利率，抑制房 地产投资和投机2008 年在国际金融危机的影响下，上半年银行对房地产企 业收紧银根，对个人购房贷款严格实施二套房贷政策。

下半年采 取降低利息、购房首付、税费和给予购房财政补贴等宽松的货币 政策刺激住房消费，其中 10月 22日，人民银行出台的相关政策 规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房 提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍， 最低首付款比例调整为 20%，同时下调个人住房公积金贷款利率 12 月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展 的若干意见》（国办发“2008”131 号），提出：加大保障房建 设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化，鼓励房地产企业 以合理价格促销，支持居民合理的购房居住需求2009 年 1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年 10月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户, 原则上都可以申请七折优惠利率2 月 10 日,继农行出台房贷细 则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率, 随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台2009年末至 2010年初为限制投资、投机购房需求，支持自 住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，，国四条“、 “国十条”、以及“新国四条”、“新国十一条”相继出台。

2 010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 也联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 （银发“2010”275 号），要求：各商业银行暂停发放居民家庭 购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购 买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套 住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50% 、贷款利率不低于 基准利率 1.1倍的规定；要求各商业银行加强对消费性贷款的管 理，禁止用于购买住房；对有土地闲臵、改变土地用途和性质、 拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业， 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不认真 执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理；继续支 持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与 保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程 建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策2011年我国继续实行趋紧的房地产金融政策，《国务院办 公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国 办发“2011”1号）也明确提出：要强化差别化住房信贷政策， 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利 率不低于基准利率的 1.1 倍。

人民银行各分支机构可根据当地人 民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策 的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率要加大保 障性安居工程建设力度严格住房用地供应管理，各地要增加土 地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型 普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求 在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保 尽保三、2011 年襄阳市房地产金融运行特点 我市是湖北省仅次于武汉的第二大城市，具有典型的内陆房 地产三线城市运行特色，在国家一系列房地产调控政策的影响 下，尤其是 2010年以来国家相继出台抑制房地产投资的政策后 我市的房地产金融运行呈现出新的特点一）受内陆房地产三线城市影响，全市房地产起步发展晚， 以刚性需求为主，呈现建销两旺态势具体表现在：1、土地供应面积大幅增长市区 2011 年 1-6月通过挂牌方 式共成交 98 宗地块，土地成交面积 447.17万平方米，同比增长 337.7%其中房地产开发用地共成交 97宗，土地总成交面积约 为 446.13 万平方米，同比增长 1260.57% ，可建住宅建筑面积约 为 501.03 万平方米。

2、房地产开发投资、开工、竣工面积均比同期有较大程度 的增长2011年1-6月，全市房地产开发投资完成 62.6 亿元， 同比增长 73.7%；全市新开工房屋面积749.2万平方米，同比增 长 49.9.%；商品房竣工面积 76.7 万平方米，同比增长 50.9% 3、在对商品房预售从严控制的情况下，商品房销售面积仍 有相当幅度的增长2011年1-4月市区批准预售商品房面积 30. 5 万平方米，同比下降 56.27% ；但全市 2011 年 1-6 月商品房成 交面积 188.1万平方米，同比增幅达 109.5%4、待销售商品房面积大幅增长，商品房销售价格微幅增长1-6月市区商品房待售面积为171.3万平方米，同比增长180.8% 市区成交均价为 4474 元/平方米，较 2010 年 12 月成交均价上涨 2.7%，同比增长 8.2%5、二手商品房市场和租赁市场扩展步伐放缓，成交量价双 双下降2009-2010 年全市二手房市场和租赁市场跟随新建商品 房市场，有相对较快的增长但 2011年以来，随着房地产市场 调控措施的逐步落实，二手房市场迅速萎缩，二手房成交与租赁 价格较同期增幅均仅 5%-7%。

二）受国家宏观调控政策影响，房地产开发贷款挤出效应明 显，但经济适用房开发贷款逆势增长，保障性住房信贷政策不断 得到贯彻落实截止2011年6月底，全市房地产贷款余额达到 136.23亿元 （贷款份额约 18.77%），比年初增加12.15 亿元，增长9.79%，增 幅高于同期各项贷款平均增幅近一个百分点这其中房地产开发 贷款余额 27.04亿元，比年初下降5.13 亿元，下降15.95%地 产开发贷款余额 5.15亿元，比年初下降 0.45 亿元，下降 8.03%； 房产开发贷款余额 21.89亿元，比年初下降 4.68 亿元，下降 17. 61%在房地产开发贷款紧缩的大背景下，全市经济适用房开发贷 款不但没降反而呈现逐步增长态势截止 6月底，经济适用房开 发贷款余额 1.1亿元，比年初增加0.65亿元；而去年同期只有 0.15 亿元，同比增加0.95 亿元尽管增量还比较小，但增长势 头已经初步确立，并有理由相信，随着国家保障性住房政策的不 断发力，今后一个时期经济适用房开发贷款一定会较快增长三）受市场，追涨”效应和刚性需求双重影响，个人购房贷 款惯性增加，但投资性购房冲动明显减弱，购房贷款正逐步回归 常态。

截止 6 月底，全市购房贷款余额 111.20 亿元，比年初增加 19.28 亿元，增长 18.9%，增幅高出所有房地产平均增幅近 2倍， 显示个人购房贷款需求依然旺盛，这种情形在今年前几个月表现 尤为突出，2 月比 1月净增 2.22 亿元，3月比 2月净增 3.26亿 元，4月比 3月净增 3.33亿元，5月比 4月增加 2.73 亿元，6 月比 5月增加 2亿元每月净增额都比较平稳但进入 5月以来， 个人购房贷款增加额开始不升反降，回到上年末的贷款增加水 平今年下半年这种惯性增加态势可能出现继续减缓乃至停滞， 如果调控政策继续保持高压态势的话，甚至不排除出现逆转的可 能四、未来我市房地产发展形势研判 未来我市房地产业在区位优势、经济发展、城镇化、刚性需 求等因素的共同促进下，将在相当长一段时间内保持相对稳定一）区位优势襄阳市位于湖北省西北部，居汉水中游， 汉水穿境而过，被国家定为大型城市和历史文化名城，属湖北省 第二大城市，是典型的三线城市，2008 年被省委、省政府确立 为省域副中心城市，并明确提出把襄阳建设成为秦巴经济走廊的 中心城市、全省乃至全国的汽车及零部件生产基地和优质农产品 生产加工基地。

独特的区位优势，尤其是省委、省政府最近又要 求襄阳建设成为产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳，为 襄阳的发展开辟更广阔的空间，可以。