国有建设用地使用权抵押的法律风险.ppt

国有建设用地使用权抵押的法律风险 与 律师服务,国有土地使用权抵押是指抵押人以其合法的国有建设用地使用权（以下称土地使用权）以不转移占有（土地）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的国有土地使用权折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿 律师为土地使用权抵押提供法律服务主要是法律风险的防范和控制，应从以下三个方面入手土地使用权抵押分类,以土地性质可分为：划拨土地使用权抵押和出让土地使用权抵押；以土地形态可分为：地上无建筑物（包括构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押、在建工程抵押和房地产抵押在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同正在建造的建筑物（投入资产），以不转移占有的方式抵押给债权人作为担保债务履行的行为房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为房地产抵押又可分为：土地使用权连同地上房屋(包括构筑物)抵押和房屋所有权连同该房屋使用范围内的土地使用权设定抵押土地使用权抵押的法律风险,本文所说的法律风险主要在两个方面：一是指因抵押无效而导致的风险；二是指因法律冲突、法律规定不明确或对法律的理解（适用）不一致而导致的抵押权人在实现抵押权时合法利益受损的风险。

一）无地上建筑物的土地使用权设定抵押的法律风险主要在以下两个方面：,因公共利益需要土地被提前收回因公共利益需要土地被提前收回实践中，用土地使用权做抵押，在实现其抵押权时，按相关规定，一般是通过抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿但不管哪种方式，都是以实现抵押物的市场价值为前提让抵押权人受偿而因公共利益需要提前收回作为抵押物的土地则不然 土地因闲置被无偿收回如果作为抵押物的土地因闲置而被无偿收回，抵押权人将面临巨大法律风险二）划拨土地使用权设定抵押的法律风险划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿（或缴纳补偿、安置等费用后）取得的土地使用权划拨土地使用权抵押的法律风险主要在以下几个方面：,划拨土地使用权因公共利益被收回根据城市建设发展需要和城市规划的要求即公共利益需要，划拨土地可以被无偿收回而作为抵押物的土地（使用权）被无偿收回（消灭）后，因无代位物，作为物权的抵押权也相应的丧失（消灭）但需要强调的是，划拨土地须具有合法的地上建筑物、其他附着物，才能抵押因此，按《物权法》第一百四十八条的规定，收回土地使用权，对其土地上的房屋应进行征收 优先受偿（抵押权的实现）有前提条件。

以划拨土地设定抵押权的，其优先受偿是有前提条件的，即划拨土地变现后，应首先扣除相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，然后，才有优先受偿权三）在建工程设定抵押的法律风险在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同正在建造的建筑物（投入资产），以不转移占有的方式抵押给债权人作为担保债务履行的行为其特殊之处在于在建工程抵押后建筑物的建筑面积会不断增加，直至在建项目完工，而作为被抵押的土地使用权面积在抵押后将会减少而在建工程抵押的法律风险就在于： 随着抵押后建筑物建筑面积的增加，其在建项目内被抵押的土地使用权面积将会减少 当被抵押的在建工程的发包人逾期不支付工程价款时建筑工程的承包人的优先受偿权（法定优先权）优于抵押权如果在建工程是商品房项目，在买受人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，在建工程抵押权更是不得对抗买受人四）住宅抵押,法律风险防范,基于对以上几种风险情形的介绍，律师帮助抵押权人应采取的防范措施有：,（一）对无地上建筑物的土地使用权设定抵押的风险防范措施 作为抵押的土地因公共利益需要被提前收回，抵押权人应采取的措施： （1）及时了解土地被收回的相关法律法规，掌握收回土地的补偿标准。

（2）在抵押人对作为抵押物的土地补偿（价值转化）怠于行使异议权时，及时向第三人（收回土地的部门或单位）提出异议 （3）充分利用有利法律条文4）在主合同及从合同中约定重新设定抵押或提前清理债权债务的情形，其中包括作为抵押的土地因公共利益需要被提前收回的情形作为抵押的土地因闲置被无偿收回，抵押权人应采取的措施： （1）设定抵押时，应详细了解土地开发项目的相关情况，特别是对土地是否可能闲置应做出评估同时，熟悉闲置土处置的相关规定 （2）设定抵押后，应及时掌握开发项目动态，以便采取相应措施 （3）在主合同及从合同中约定重新设定抵押或提前清理债权债务的情形，其中包括作为抵押的土地因闲置被无偿收回的情形4）无偿收回闲置土地，应向国有土地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，如闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人而作为抵押的土地因闲置被被无偿收回时，如果土地管理部门未将《收回国有建设用地使用权决定书》抄送（告知）抵押权人，造成抵押权人损失的，抵押权人应向土地管理部门及时提出赔偿二）对划拨土地使用权设定抵押的风险防范措施 （1）在设定划拨土地抵押权时，应了解其规划情况，特别是近期规划情况。

（2）设定抵押权前，应做土地价值评估，价值评估中应要求评估机构单列土地出让金或扣除相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款 （3）划拨土地一般存在于国有企业，在设定其抵押权时，应充分了解国企的经营状况，特别是对纳入国家兼并破产计划的国有企业应当谨慎三）对在建工程设定抵押的风险防范措施 （1）在建工程设定抵押前，应了解在建项目建设规模，摸清未完工程，并对在建工程进行现值评估评估中应要求评估机构计算出楼面地价，并在在建工程的现值评估中扣除未完工程的楼面地价 （2）在建工程抵押抵押权人（债权人）在设定抵押后，应督促抵押人（包括在主从合同中约定）将贷款资金用于在建工程，特别是工程款的支付；如果在建工程设定抵押不是为在建工程的融资（贷款）提供担保，抵押权人应当非常谨慎还应当注意的是，在建工程在抵押期间竣工的，抵押权人应当在抵押人领取产权证书或房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记 （3）在建工程设定抵押时，应了解在建工程款支付情况设定抵押后，应跟踪在建工程工程款支付情况4）如果在建工程是商品房项目，在建项目取得商品房预售许可证后，应及时了解商品房预（销）售情况当抵押人预（销）售商品房时，应要求将销售商品房所得价款提前清偿或提存。

你只闻到我的香水，却没看到我的汗水 你否定我的现在，我决定我的未来！ 你嘲笑我一无所有，不配去爱，我可怜你总是等待 你可以轻视我们的年轻，我们会证明这是谁的时代 梦想是注定孤独的旅行，路上少不了质疑和嘲笑， 但那又怎样？ 哪怕遍体鳞伤，也要活得漂亮！,。