报告一：华强北顺电物业评估(终).doc

深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估估价时点：2010年6月8日房地产价值咨询报告项目名称：深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估委托方：深圳市顺电连锁股份有限公司估价方：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司估价人员：程家龙 费金标 赖琳玲 周谆君 石健华 吴艳艳估价作业日期：二Ο一Ο年六月八日至二Ο一Ο年六月二十五日估价报告档号：F/ZZJ/1006/2362-1目 录页致委托方函 3估价的假设和限制条件 4估价结果报告 5估价计算过程 17最高最佳利用分析 17估价方法选用 17估价测算过程 19项目收购价格及谈判条件建议 35附件 产权文件附件 资质证书 致委托方函 档号 : F/ZZJ/1006/2362-1深圳市顺电连锁股份有限公司 台启： 承蒙 贵司委托，本行对深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估，实际建筑面积合计11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米，估价时点为二Ο一Ο年六月八日，目的是为 委托方收购委估物业提供价值参考依据本行经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。

委估物业在三种情况下，项目评估结果如下：三种情况下项目的评估总值三种条件委估对象价值定义评估单价（元/平方米）评估总值（元）应补地价（元）情况一：土地使用年限不顺延（至2013年1月3止）的条件下，政府无偿收回物业实际建筑面积11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米现状物业收益价值2,70029,721,600--情况二：使用年限顺延（至2023年1月3日止）的条件下实际建筑面积11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米现状物业收益价值17,600193,740,80021,807,386情况三：土地使用年期终止（至2013年1月3日止）成功申请城市更新拆除重建占地4585.7平方米，规划容积率6.5项目土地市场价值20,400（楼面地价）608,063,820359,077,999注：（1）情况一、情况二的评估总值考虑了租约对价值的影响；（2）实际应补地价以政府核准为准深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 二Ο一Ο年六月二十五日 估价的假设和限制条件估价基准吾等是根据 贵司所提供的资料，并按以下的假设进行估价：(一) 中国深圳对外贸易（集团）公司拥有该物业合法产权，可获土地出让方批准，有权连同其剩余土地使用年期转让该物业，产权面积部分不必向政府缴付额外地价或其它重大费用；(二) 委估物业现有的产权建筑面积8898.8平方米，1-3层5386.78平方米是商业用途，4-5层3592平方米是办公用途，该部分地价款已全部付清；(三) 委估物业已为商业、办公用途，建筑工程款及市政配套费已全数缴清；(四) 该发展项目的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门的批准，加建部分面积可通过正常政策手续取得产权；(五) 该物业可自由出售给海内、外买家。

估值假设及限制条件(一) 估价报告中所载的数据均以贵司或有关人士提供的资料为准二) 贵司已提供给吾等该物业产权的法定文件副本，但吾等并未进行相关产权文件的查证及确认，也未查核该产权文件所载的相关内容是否发生变更，所以估价过程中，吾等将以贵司提供的产权文件副本所载内容作为估价依据，并不对其真实性、合法性和完整性负责三) 吾等曾于二Ο一Ο年六月八日进行现场查勘，但吾等并未进行结构测量及设备测试，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏，吾等假设其结构及设备均可以正常使用同时，吾等未进行实地丈量以核实该物业的地块及建筑面积，因此吾等将以产权文件副本所载的建筑面积为准四) 估价时点为二Ο一Ο年六月八日，为完成估价对象实地查勘之日五) 本估价报告所采用的币种为人民币六) 如未获得吾等的书面许可，本估价报告的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明七) 最后，根据吾等的一贯做法，吾等必须申明，本估价报告仅供委托方使用，吾等不承担对任何第三者对本估价报告的全文或任何部份内容的任何责任估价结果报告委托方 单位名称 ：深圳市顺电连锁股份有限公司地址 ：深圳市福田区华强北路上步工业区103栋6楼估价机构机构名称 ：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司法定代表人 ：程家龙地 址 ：深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心28层12A单元房地产估价机构资质证书资质等级 ：建设部一级证书编号 ：建房估证字[2009]043号有效期限 ：至2012年6月30日估价物业分析估价对象本次委估物业上步工业区鹏基工业厂房103栋，所在地块宗地号为B211-0005，宗地面积4,585.70平方米。

物业产权总建筑面积8978.78平方米，其中商业1-3层产权面积5386.8平方米，实际建筑面积5475平方米，加建88.2平方米；办公4-5层产权面积为3592平方米，实际面积3938平方米，加建346平方米；第6层为加建部分，实际面积1595平方米座落位置及邻近环境深圳市位置深圳市位于中国广东省中南部沿海地区，东临大亚湾，西连珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南接香港人口，地域及行政区深圳市总面积1,952.84平方公里，深圳经济特区是深圳市的一部分，东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南与香港新界接壤，北靠梧桐山、羊台山山脉，面积为395.81平方公里，东西长49公里，南北宽7公里，呈狭长形截至2008年末常住人口876.83万人，比上年末增加15.28万人，增长1.8%其中户籍人口228.07万人，占常住人口比重26%；非户籍人口648.76万人，占比重74%深圳市共设6个市辖行政区其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山、盐田区；特区外2个区和2个新区，即宝安区、龙岗区，新区即光明新区、坪山新区深圳市之交通条件航空 深圳宝安国际机场距离深圳市区32公里，现已开通国内航线76条，运营航线53条，平均每天约有80多班航班飞往全国约50多个城市。

铁路 大京九、京广暨广九两条铁路大干线交汇深圳，连接香港，把内地、深圳、香港融为一体，铁路交通十分方便公路 深圳有罗湖、福田、银湖等多个长途客运站，每天都有发往广州、汕头、湛江、福州、厦门及省内各县的班车罗湖汽车站位于火车站东站旁边，班车主要是发往广东省内城市水路 共有盐田、蛇口、赤湾等8个港口深圳蛇口港每天都有往来于珠海、广州、澳门、香港、九龙的定期航班市内交通 深圳的市内交通十分方便，公共汽车、地铁、出租汽车、豪华双层旅游观光巴士等交通工具可以到市区的任何地方区属位置及概况深圳市福田区位于深圳经济特区中部，辖园岭、南园、福田、沙头、梅林、华富、香蜜湖、莲花等8个街道办事处区委、区政府驻沙头街道全区面积78.04平方公里，东至红岭路，与罗湖区为邻；西达侨城东路、海园一路，与南山区接壤；南临深圳河、深圳湾，与香港新界隔河相望；北靠白尾石、大脑壳、黄竹园等山脊，与宝安区相连2008年末，辖区常住人口119.01万人，其中户籍人口56.22万人，非户籍人口62.79万人物业所在的华强北商业区”（即规划中的“上步片区”）是指由深南中路、红荔路、上步中路、华富路４条城市主要道路围合而成的区域，总用地面积1.45平方公里，商业总营业面积62万平方米。

华强北商业区前身是生产电子、通讯、电器产品为主的上步工业区，随经济发展，成本升高，工厂外迁，商场入驻，使华强北区域功能发生变化上世纪90年代，赛格集团率先将厂房改建成电子专业市场，为华强北带来了庞大的人流、物流和资金流，成就了华强北综合商圈的发展基础1999年，华强北商业街一期改造完成之后，进一步促进了整个上步片区商贸服务功能的发展目前华强北商圈已经形成以电子专业市场为特色，集百货服装、餐饮、文娱等多元业态于一体的市级三大商业中心之一，其中90%以上是电子行业和IT行业，其中电子专业市场27家，电子产品经营商家近3万家，大卖场共有42家（包括电子、服装等）片区平日的人流量约为30万，节假日可达60万，日均客流量50万人次，2009年商业批发、零售、电子产品交易和餐饮年销售额达到370亿元，其中电子元器件和数码产品销售额270亿元，是目前深圳营业额最大的商业区物业邻近环境及建筑物物业位于华强北市级商圈，商圈以电子、百货、电器专卖、餐饮等商业业态为主，项目周边有茂业百货、曼哈百货、女人世界、儿童世界等深圳知名百货商场，有赛格电子世界、华强电子广场、赛博数码广场、万商电器城等电子专业市场，有苏宁电器、国美电器等电器专卖商场，周边同时有众多纯写字楼、商务公寓，如群星广场、现代之窗大厦、华强广场、鼎城国际等。

物业之交通条件项目临华强北路，近红荔路，地块临路条件优，多路公交车在华强北路及红荔路通过，项目近地铁2号线华强路站和3、7号线华强北路站，其中2号线及3号线将于2011年开通、7号线将于2015年开通，项目交通条件十分优越项目位置华强北路项目位置图物业位置如下：地块资料地块面积及范围本次委估物业上步工业区鹏基工业厂房103栋，所在地块宗地号为B211-0005，目前已取得的《房地产证》，用地性质为工业仓储用地，根据《深圳市土地使用权出让合同书补地价协议书》（增补（2003）8211号），政府同意将厂房1-3层改为商业，4-5层为办公用途宗地四至：东为华强北路，西面为小区道路，南面为上步工业区104栋（女人世界），北临工业区停车场宗地面积4,585.70平方米地块之地势本次估价物业占用地块呈规则四边形，地势平坦开发程度及利用状况该物业所在地块宗地外已达到六通水平（通电、通讯、通上水、通下水、通路、通气），宗地周边物业以厂房出租作商业为主业权状况委估物业鹏基上步工业区厂房103栋于1983年12月1日竣工1997年3月3日，根据《深圳市规划国土局承办文件复函》深圳市规划国土局同意中国深圳对外贸易集团公司对103栋厂房进行改造，2-3层改为商场，4-5层改为办公。

1998年6月8日，中国深圳对外贸易（集团）公司取得物业《房地产证》（深房地字第3000003487号），相关摘录如下：权 利 人 ：中国深圳对外贸易（集团）公司[100%]土地宗地号 ：B211-0005宗地面积 ：4,585.7平方米土地用途 ：工业仓储土地位置 ：福田区华强北路上步工业区使用年限 ：30年，从1983年1月3日至2013年1月3日止物业名称 ：鹏基上步工业厂房103栋整栋产权建筑面积：8978.80平方米竣工日期 ：1983年12月1日建购价款 ：3,197,680元2003年5月13日，根据《深圳市土地使用权出让合同书补地价协议书（增补（2003）8211。