昆明莲花池项目市场调查研究报告.doc

美格行商业顾问机构远建房地产开发有限公司莲花池项目市场调查报告美格行商业顾问机构二○○八年九月前 言1、市场调研说明为达到本次对昆明市现有商业状况调查研究的目的，美格行项目组在市场调研过程中采用了定量和定性相结合的调查方法在定量调查过程中，对调研的区域进行了划定；在定性调研中，通过问卷，对消费者的消费需求进行了调查和统计，从而达到本项目符合商业发展方向和消费者需求的目的2、定量调研细分调研区域划分为项目周边商业区和核心商圈商业区3、定性调研完成问卷300份，实收有效问卷295份通过项目组人员对问卷现场的控制，针对不同的消费群体，分别对核心商圈消费群、项目周边居民消费群及高校师生消费群的消费需求进行了调查和统计 4、调研时间、进程及人员调研时间：2008年7月16至2008年7月25日工作进程：按照原有工作计划表保质保量完成工作调研人员：美格行顾问事业一部 项目小组调研人员目 录一、 市场宏观背景 41.1昆明市宏观背景 41.2 五华区宏观背景 111.3 宏观背景分析结论 16二、昆明市商业市场研究 172.1昆明市商业概况 172.2 核心商圈调研 172.3核心商圈内各片区商业调研 182.3.1三市街片区调研 192.3.2青年路-白塔路片区调研 242.3.3小西门片区调研 302.3.4昆都片区调研 332.4项目周边商业调研 342.4.1项目周边商业街调研 352.4.2项目周边IT专业市场调研 362.4.3项目周边大型集中商业调研 372.5项目周边2公里范围人口调研 37三、消费者调研分析 383.1 消费者问卷调查说明 383.1.1调研目的 383.1.2 抽样方法及访问对象 383.1.3 样本配额数量及完成情况 383.1.4访问质量控制 393.1.5访问总结 393.2消费者基本特征调查分析 403.3 消费者消费形态调查分析 463.4 受访者对本项目及其周边的评价分析 73四、项目分析 834.1 项目四至分析 834.2 项目地块分析 844.3项目交通分析 854.3.1 项目交通概况 854.3.2 项目人车流量调研分析 864.3.3 核心商圈人车流量调研 88一、 市场宏观背景1.1昆明市宏观背景近年来，昆明市国民经济获得巨大发展，先后完成了“六五”、“七五”、“八五”、“九五”、“十五”五个五年计划，经济运营状况良好，以下为昆明市2004—2007年经济运行状况。

昆明市2004～2007年经济发展状况指标 年份2004年2005年2006年2007年产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率国民生产总值（亿元）942.1411.2%1062.310.2%1238.811.6%1393.6912.5%人均可支配收入（元）89009.6%961610.8%11388.311.8%120836.1%社会消费品总额（亿元）340.4910.2%415.4912.2%484.216.2%569.4217.6%固定资产投资（亿元）523.26.8%607.211.6%6547.7%817.5225%数据表明，昆明市经济逐年稳定增长，国民生产总值平稳增加，人均可支配收入逐年增长，社会消费品总额强劲增加，消费力强，固定资产投资平缓增长1） 国民生产总值2004—2007年昆明市国民生产总值呈快速平稳增长趋势，增长率均在10个百分点以上2）产业结构比例昆明市2006-2007年产业结构表指标名称单 位2006年比上年增减2007比上年增减生产总值亿元1238.811.6%1393.6912.5%第一产业亿元88.96.4%93.955.6%第二产业亿元55810.2%641.214.9%第三产业亿元592.713.6%658.5411.1%数据来源于昆明市统计年鉴从以上图表看出，昆明市产业结构中，三大产业均有发展。

其中，第一产业发展较慢；二、三产业增长较快；产业结构不断调整，趋于优化3）人口数量及构成昆明市是著名的旅游城市，主要常住人口构成为户籍人口随着经济的发展，近年来，昆明市的人口数量也不断的增加数据来源于昆明市统计局（4）人均可支配收入2004—2007年昆明市人均可支配收入逐步增长，呈良好的发展势头数据来源于昆明市统计局（5）昆明市未来城市规划根据《昆明城市总体规划2008-2020规划成果公告》，昆明市未来城市发展的总体战略目标主要为：目标1：尽快构建城市面向东南亚、南亚的交通枢纽、信息枢纽，以及区域性进出口加工中心，加速昆明迈向区域性国际城市的进程；目标2：调整经济结构，转变经济增长方式，实施产业强势战略谨慎发展重化工业，确保烟草及配套工业的稳步发展，大力扶持生物制药业，光电子信息产业，机械加工制造业等特色产业，积极培育发展昆明的现代物流业，实现旅游、商贸产业的新跨越，大力发展现代农业及特色农业目标3：优化区间发展格局，统筹区域城乡发展塑造优良和特色的人居环境，提升昆明核心竞争力目标4：构建区域生态安全体系保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展目标5：形成“中心城区—二级城市—三级城镇（市）—重点镇—一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。

在昆明市总体发展目标指导下，为实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空间客居得到完善，山水园林与旅游城市特色显现，城市功能配套完善，聚集辐射能力增强，生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善，社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高的城市发展总目标6）昆明至2010年的商业规划总体规划重点1）昆明商业发展目标实现商业活动规范化，与现代化昆明城市发展相适应推进社会化服务体系的建立，使中心城市的商业服务走向更广的地域，优化网络布局，提高整体运行效益及城市空间利用率改变商业自身内涵，由以物为本，转换为以人为本的发展实现商业发展适度规模控制，避免设施过剩导致不良竞争 作为我国重要的旅游商贸城市，随着国家对西部地区开发力度的加大，昆明商业的发展将保持较大的增长速度，发展成为我国西部的商业中心之一依托生物资源、旅游资源丰富的优势，带动相关产业的发展，使之成为昆明经济发展的驱动力 强化中心商业区的辐射功能，创新业态，发展以连锁经营为主的现代化流通形式，引进先进经营管理理念、技术和手段，提升昆明城市商业网点总体经营实力和竞争力发展社区连锁超市，搞好农贸市场超市化改造建设。

培育设施功能现代化、管理规范化，具有发挥较大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心推进会展业和旧货业的发展 结合设置在南昆线与枢纽环线交汇的昆明南站的昆明集装箱结点站，与昆明东南部大型现代化综合公路货运站统筹规划布局，处理好运输流程的衔接，建设云南省现代化物流基地，将昆明南站建成我省最大的，面向全国、全省和东南亚地区的货运枢纽 2）昆明商业发展重点百货店、仓储商店、综合超市、专卖店、专业店、便利店、餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐网点 区域规划重点1）市级商业中心规划范围：一环路以内及周边区域； 重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位，规划形成“四心六街九区”，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区 列入市级商业中心的特色商业街（区）：正义路三市街、南屏街东风西路、青年路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、螺蛳湾商业区 重点业态：以新型综合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主 市级商业中心定位：提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁华气息，推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全市、辐射全省及周边区域、充满活力的商业区。

2）区域商业中心具有规模适中、商品丰富、顾客群以本地区和周边地区消费者为主的特点，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化欣赏为一体 建设的区域：北部区域商业中心，建设重点地段为北市区北京路延长线、烟草路；南部区域商业中心，建设重点地段为南市区十里长街、前卫西路、海埂路；东南部区域商业中心，建设重点地段为春城路延长线、官渡镇以北的区域 区域商业中心定位：应以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集散辐射功能，结合各个区域的特点及商业发展的基础条件，突出本区域购物、交易、餐饮娱乐、文化休闲、服务等功能 区域商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态宜采取购物中心模式 3）社区（居住区）商业中心以居住区为载体，从便民、利民出发，满足居民物质生活和精神生活的多种消费需求 建设的区域：人口规模达到3万人以上的居住区每1—2万人配置一个超市（或生鲜超市），每3000人或300米为半径配置一个便利店 社区（居住区）商业中心建设应以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代化社区商业商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态为主 4）特色商业街目前突出特色经营已成为众多商业网点经营者提升其功能档次的首选方向，各种专业店、专卖店的兴起和发展，出现了经营细化、网点集聚的趋势。

商业街的兴起，展现了高雅、时尚的品位和满足个性化消费的特色作为零售商业的载体，商业街的建设既丰富了城市商业网点的业态，同时也促进了城市商业网点功能档次的提高特色商业街应发挥各个区域的历史文化、人文环境、商业特色的优势，重点建设信息、通讯、花卉、服饰用品、旅游产品、儿童玩具、家用电器、文化用品、小商品等适应现代消费趋势的商业专业特色 （资料来源：《昆明城市商业网点规划2002-2010》） 1.2 五华区宏观背景五华区是云南省省会昆明市的中心城区之一，辖区位于市区西部，总面积397.86平方公里，人口65.8万人，辖护国、大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉9个街道办事处、沙朗、厂口2个乡；高等院校、科研院所集中，是昆明的重要组成部分和传统文化区，更是全省的政治、经济、教育、文化中心本项目（1）国民生产总值2006年五华区国民生产总值338亿元，同比增长12%，从2004—2006年连续三年来的国民生产总值数据看，五华区经济在快速平稳增长2）人口数量及构成五华区人口总体增长幅度不大，人口发展较为平稳，其中户籍人口仍为居住人口的主要组成部分五华区2004—2006年人口数据表指标 年份200420052006总人口（万人）66.166.3868.36户籍人口（万人）。