代理实务-土地登记的区分两种登记.docx

代理实务:土地登记的区分两种登记　应当指出，目前我国的法律法规对不动产转移登记的效力规定并不明朗，很多法律均规定了不动产权转让等必需或应当登记，但是，对不登记是否影响合同或其他缘由行为并没有明确而法院审判实践，确立了不办理过户登记的不动产买卖合同一律无效的原则这样就导致当事人利益爱护的失衡　　比方，在当事人将同一(土地)房产卖给甲，甲支付价款并实际居住(使用)，但未登记(缘由可能在出卖人，也可能在甲)之后，原出卖人因地(房)价上涨，又将该地(房)卖与乙并快速办理登记当乙起诉甲，要求搬出退还土地(房屋)时，法院会支持乙的主见由于他已经因登记取得全部权证书但是，对于甲，法院则认定买卖合同无效，按无效合同判令出卖人退还已支付的价款给甲;假如法院认定出卖人有过错的话，还可能赐予适当的补偿　　但是，假如采纳登记只影响不动产权取得而不影响合同效力的观点，那么，甲可以以有效合同向出卖人主见违约赔偿，此时的赔偿，即可包括预期收益或可预见的损失这样就可以更好地爱护未能取得全部权一方当事人的利益，并对一地(房)二卖行为赐予法律上和经济上的制裁。

　　有鉴于将登记确定为物权变动效力有利于平衡当事人利益，因此，我国正在制定的物权法即实行这样的规章，将登记仅规定影响物权变动效力但是，是否是全部的涉及不动产的登记均是仅影响物权变动效力，而不影响合同效力，则是需要进一步探讨和明确的事情比方房屋预售合同登记、房地产租赁合同的登记是合同生效要件，还是其他什么，就需要区分清晰由于我国的《合同法》第44条第2款明确了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，依照其规定，而合同法又用于不动产的买卖，因此，区分两种登记在现实中具有特别重要的意义　　关于此，我们指出三点：第一，并不是全部的登记均影响合同的效力，如备案性的登记只有明确规定登记影响合同效力时，才涉及合同的效力其次，只有当合同行为涉及到物权的设立、移转或其他变动且只有取得登记机关的证书，才视为取得权利时，登记宜确立为影响物权变动效力，而不影响合同效力第三，在合同行为并没有涉及到物权的设立、移转或其他变动，而法律又规定必需或应当登记，或者明确规定不登记合同不生效力，此时登记一般应为合同的生效要件。