房地产估价：相邻关系与地役权(一).docx

房地产估价：相邻关系与地役权（一）地役权是一个与相邻关系有联系的概念这主要是由于在当今大陆法系关于地役权和相邻关系存在两种立法例：地役权与相邻关系合并标准立法例和分别标准立法例　　（1）合并标准及其理由以法国为代表的很多大陆法国家的民法典采合并标准模式在这些国家，相邻关系也称为法定地役，法定地役与商定地役共同称为地役权，规定在用益物权一章中　　（2）分别标准及其理由以德国为代表的国家（日本、瑞士等）采分别标准的标准模式根据分别标准模式，地役权仅指商定地役（准时效取得地役权），标准在用益物权编中；法定地役视为相邻关系，规定在全部权一章中这样立法安排的理由是，地役权（商定地役权）属于用益物权，而相邻关系只是对全部权的限制　　由此可见，各国对地役权规定并不完全全都那么，什么是地役权，商定地役权与相邻关系（法定地役）有什么区分呢？我们不妨根据法国模式，先弄清什么是广义的地役权　　二、广义地役权　　土地全部权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。

地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个全部权人，其中一块土地向另一块土地供应效劳其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；对应地，前一块土地全部权人被认为拥有地役权，称为地役权人，后一块土地全部权人被认为附带有供役的义务，称为地役人因此，地役，从需役地的角度，地役权是一种权利，而从供役地的角度则是一种负担或义务　　作为一种对他人土地的一种廉价性权利，地役权从取得方式或发生依据上有两个，一个是依据法律规定，一个是依据当事人商定于是，地役权被分为两类：商定地役和法定地役顾名思义，法定地役是依据法律规定产生的对他人土地的一种廉价性权利；而商定地役是依据当事人的商定而产生的对他人土地的一种廉价性权利法律之所以规定某人对他人土地享有地役，主要是由于假如不赐予他这样的廉价，则他对自己的土地利用便不行能或不便利，法律强加给当事人供役义务，以使各自的土地都能得到有效的利用而在法律上无供役义务时，一方当事人可以基于商定而给予另一方当事人利用其土地的权利，便产生了商定地役　　在地役权取得中还存在时效取得，即和平地、公然地（表见地）、连续利用他人土地达法定时效期间的，可以恳求登记为地役权人。

例如，甲和乙相邻，甲原有道路通往大路，但须绕一个弯路，为取便利，即弃原路而改走乙之土地，乙碍于情面，始终未提出异议假如这种情形始终连续到法定时效期间（比方20年）的话，那么甲即可以恳求将其形成的通行事实登记为通行地役权这种地役权产生根底为法律规定，但在采分别标准的模式国家里，在地役权标准中也成认这种取得方式在这一点上，分别标准模式中的地役权也并不完全是基于当事人商定而产生的　　一般的法定地役与时效取得地役的区分在于，法定地役的取得只要具备取得要件（最主要的是有此必要）即可马上取得，而时效取得本质上并没有这样的必要性，但经过法定期限后，法律上对这种事实予以成认，取得地役权因此，法定取得仍旧有别于时效取得我们下面所讲的法定地役（相邻权意义上法定地役）均不包括时效取得　　总之，广义上的地役权包括法定地役、时效取得的地役、商定地役时效取得的地役兼具有法定地役与商定地役的一些特征。