房地产企业因土增税办理企业所得税退税.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑房地产企业因土增税办理企业所得税退税 房地产开发企业要办退税,依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2022年第81号），以下简称“81号公告” 内容提要 81号公告针对的是没有后续工程的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税 一、可以适用81号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴展现亏损的，且没有后续开发工程的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的 二、申请退税金额的计算方法 1、该工程缴纳的土地增值税总额，应按照该工程开发各年度实现的工程销售收入占整个工程销售收入总额的比例，在工程开发各年度举行分摊，概括按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（工程年度销售收入÷整个工程销售收入总额） 销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除工程金额20%的普遍标准住宅的销售收入 2、该工程开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款缺乏退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

3、按照上述方法举行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额展现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税 4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该工程开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过片面作为工程清算年度产生的亏损，向以后年度结转 三、申请退税所需资料 1、A07112《退（抵）税申请表》，4份 2、纳税人申请退税但是不能退至原缴税账号时，应当向税务机关提交说明材料； 3、同时应向主管税务机关供给书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该工程缴纳的土地增值税总额、工程销售收入总额、工程年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发工程等处境 四、更加指点 以前年度，符合条件的尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，也可以申请退税 五、案例 某房地产开发企业2022年1月开头开发某房地产工程，2022年10月工程全部竣工并销售完毕，12月举行土地增值税清算，整个 工程共缴纳土地增值税1100万元，其中2022年—2022年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2022年清算后补缴土地增值税500万元。

2022年—2022年实现的工程销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元该企业2022年度汇算清缴展现亏损，应纳税所得额为-400万元 企业没有后续开发工程，拟申请退税 ★案例分析：（以2022年度为例） 1、首先按照公式：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（工程年度销售收入÷整个工程销售收入总额）计算出2022年度应分摊的土地增值税=1100万×[12000万÷（12000万+15000万+3000万）]=440万 2、计算出企业2022年度应调整的应纳税所得额（正数调增，负数调减）=2022年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税-该工程开发2022年度应分摊的土地增值税 =240万-440万=-200万，即该户2022年度应补充扣除土地增值税200万，故应调减当年度应纳税所得额200万 3、计算2022年度应退的企业所得税税额=200万×25%=50万 4、该户2022年度已申报缴纳企业所得税45万，计算后应退50万，由于当年度已缴纳的企业所得税税款缺乏退税，所以应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

因此该户应申请退税45万元，同时用倒推计算的方式计算出应向以后年度结转的亏损=（45万-50万）÷25%=-20万（在计算2022年度应纳税所得额调整额时要多调减20万） 其他年度的计算概括计算详见下表： 2022 2022 300 2022 60 预交土增240 税 补交土增 税 分摊土增税 440550110 500 （1100*12000/30000） （1100*15000/30000） （1100*3000/30000） 300-550-20=-270 60+500-110=450 应纳税所240-440=-200 得额调整 调整后应 纳税所得额 应退企业200*0.25=50 所得税 -400+450=50 270%0.25=67.5 — 4 —。